Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter September 2022

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

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Streitiges Recht

10 Ob 40/21m – Rückstellung eines Bestandsobjekts auf dem sich ein Superädifikat befindet

Die Kläger sind Eigentümer von Liegenschaften, auf denen sich ein Baggersee befindet. Diese sind in Parzellen unterteilt, die an die Beklagten bzw deren Rechtsvorgänger vermietet wurden. Die Beklagten bzw ihre Rechtsvorgänger errichteten auf den Parzellen bauliche Objekte, die Superädifikate sind. Die Kläger begehrten die Erlassung von Übergabs-Aufträgen, über die an die Beklagten vermieteten Badeparzellen „geräumt von eigenen Fahrnissen“.

Eine stillschweigende Erneuerung der Bestandverträge gemäß §§ 1114 f ABGB, § 569 ZPO, scheidet aus, wenn – wie hier – im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang vor Eintritt des Endtermins ein Übergabeverfahren eingeleitet wurde (10 Ob 88/18s). Das Verhalten der Vermieter, mangels Einigung über den Inhalt eines neuen Mietvertrags, den wirksam vereinbarten Endtermin durchsetzen zu wollen, ist nicht als schikanös anzusehen.

Der Ersatz von getätigten nützlichen Aufwendungen gem. § 1097 ABGB kann in der Regel erst begehrt werden kann, wenn das Bestandverhältnis bereits beendet ist, da erst dann feststeht, ob die vom Mieter getätigten Aufwendungen überhaupt noch wirksam und daher dem Bestandgeber zum klaren und überwiegenden Vorteil gereichen (RS0019892, 1 Ob 536/91 ua). Käme es zu Verzögerungen der Rückstellung wäre der Vermieter sonst an ein lange zurückliegendes Ablöseanbot gebunden, obwohl der Wert des Superädifikats der Schätzung nicht mehr entspricht. Die Kläger waren daher nicht verpflichtet, gleichzeitig mit der Forderung auf Rückstellung der Liegenschaften einen konkreten Ablösebetrag anzubieten. Auch ist die Räumungsverpflichtung nicht Zug um Zug gegen Zahlung oder Sicherstellung des Schätzwerts auszusprechen.

Auch dann, wenn ein Überbau teilweise rechtlich wie eine bewegliche Sache zu behandeln ist, ist er keine „wegschaffbare“ bewegliche Sache im Sinn des § 349 Abs 1 EO (3 Ob 176/08s ua). Die Entfernung eines Überbaues kann nur nach Erwirkung eines entsprechenden Exekutionstitels mit einer Exekution nach § 353 EO durchgesetzt werden (RS0004398; 4 Ob 51/15a). Der Auftrag zur Räumung der Liegenschaft umfasst daher schon aus rechtlichen Gründen nicht das Superädifikat, das nach der vertraglichen Vereinbarung in diesem Fall auf der Liegenschaft verbleiben kann.

Mit der Räumung geht das Eigentumsrecht am Superädifikat noch nicht auf die Kläger über. Aus der Vereinbarung eines sogenannten „Heimfallrechts“ folgt die Verpflichtung des Eigentümers des Superädifikats zur Übergabe des Superädifikats an den Grundeigentümer. Dieser hat Anspruch auf Räumung des Superädifikats sowie auf Übergabe des geräumten Objekts. Darüber hinaus trifft den Eigentümer des Superädifikats die Pflicht zur Mitwirkung an der den Eigentumserwerb dokumentierenden Urkundenhinterlegung (vgl 1 Ob 14/06z mwN).

Dass die Eigentumsübertragung am Superädifikat nicht mit der Räumung zusammenfällt, hindert die Erlassung des Übergabsauftrags nicht. Das Eigentum an einem Superädifikat allein verschafft kein dingliches oder obligatorisches Recht zur Benützung einer Liegenschaft. Dass den auf der Liegenschaft befindlichen Bauten Superädifikatscharakter zukommt, kann nicht erfolgreich dem auf Beendigung des Grundbenutzungsverhältnisses gegründeten Anspruch auf Räumung der Liegenschaft entgegengehalten werden (vgl 7 Ob 224/13m).

2 Ob 15/22b – Voraussetzungen für eine wirksame Befristung

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform; dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermins dokumentierende Urkunde von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhalts vorliegen müssen (RS0112243). Der Zweck der für Zeitmietverträge vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum anderen auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung (RS0030289). Der vom Gesetzgeber mit der Anordnung der Schriftform verbundene Zweck verlangt es, dass die materiellen Voraussetzungen des Vorliegens eines Vertrags von bestimmter Dauer aus dem Wortlaut der Urkunde selbst hervorgeht (RS0017182).

Wurde ein datumsmäßig bestimmter unbedingter Endtermin vereinbart und dem Mieter – wenn auch abhängig von einem nicht näher definierten Baubeginn – bloß die einvernehmliche Verlängerungsmöglichkeit in Aussicht gestellt (nicht aber die Beendigung zum bestimmten Datum von der unterbliebenen einvernehmlichen Verlängerung oder einem allfälligen Baubeginn abhängig gemacht), steht fest, dass ohne weiteres Zutun der Vertragsparteien das Mietverhältnis zum Endtermin erlischt (vgl 5 Ob 26/11a [im Zusammenhang mit einer Verlängerungsoption]).

Auch die (im Zusammenhang mit möglichen Umbauarbeiten am Mietobjekt) vereinbarte Räumungsverpflichtung gegen Ersatzbeschaffung ist als Kündigungsmöglichkeit aus bestimmtem Grund (7 Ob 563/90) zu werten, die einem unbedingten Endtermin nicht entgegensteht.

3 Ob 64/22s – Ersatz für Einbaumöbel vom Vermieter

Der Kläger begehrte von der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit der vorzeitigen Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB unter anderem den Ersatz der von ihm aufgewendeten Kosten für die Herstellung von Einbaumöbeln. Der darauf gerichtete Schadenersatzanspruch wurde verneint: Entgegen der Ansicht des Klägers kann nämlich nicht generell gesagt werden, dass Einbaukästen ausschließlich für jene Wohnung nutzbar seien, für die sie ursprünglich angefertigt wurden. Der Kläger hatte nicht einmal versucht, die Möbel in seine neue Wohnung mitzunehmen oder zu verkaufen, weshalb nicht eruier bar war, ob ihm in diesem Fall ein Schaden entstanden wäre.

3 Ob 87/22y – Räumung aufgrund groben Verschuldens an dem Mietzinsrückstand

Grobes Verschulden iSd § 33 Abs 2 iVm Abs 3 MRG setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt (RS0069304). Grobes Verschulden ist etwa dann zu bejahen, wenn der Mieter den Mietzinsrückstand aus reiner Gleichgültigkeit entstehen ließ (vgl RS0069304 [T7]).

Die Beklagte hatte das Mietobjekt, in dem eine Pizzeria betrieben wird, verpachtet und für sämtliche der Klage zugrunde liegenden Zeiträume, mit Ausnahme des Monats April 2020 die vereinbarten Pachtzinse in voller Höhe erhalten; dennoch stellte sie sich nicht nur vor Klageeinbringung, sondern auch noch während des erstinstanzlichen Verfahrens auf den Standpunkt, dass ein Fall des § 1105 ABGB vorliege und sie daher überhaupt keinen Mietzins schulde. Erst in der Folge räumte sie ein, dass ihre zuständige Mitarbeiterin den Eingang der Pachtzinse in den betreffenden Zeiträumen „übersehen“ habe, weshalb der offene Betrag nun nachbezahlt werde. In diesem Verhalten wurde ein grobes Verschulden an dem Zahlungsrückstand gesehen.

5 Ob 45/22m – Ausschluss eines Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft

Aufgrund einer baurechtlich konsenswidrigen Errichtung eines Balkons können die anderen Wohnungseigentümer dazu berechtigt werden gemäß § 36 WEG den Ausschluss aus der Gemeinschaft zu fordern.

5 Ob 102/22v – Verkehrssicherungspflichten: Haftung für ein Sturzgeschehen aufgrund eines Starkregenereignisses

Die Klägerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft mit einer Tiefgarage, in der sich ihr Kfz-Abstellplatz befindet. Die Tiefgarage wurde durch ein Starkregenereignis überflutet, wovon die Verwalterin der Beklagten alle Bewohner informierte. Die Verwalterin beauftragte sofort die Feuerwehr mit dem Abpumpen des Wassers und ein Reinigungsunternehmen mit der Reinigung der Tiefgarage. Die Klägerin betrat die Tiefgarage am zweiten Tag nach der Überflutung zeitig in der Früh. Auf dem Boden waren noch großflächig Lacken und schlammiges Erdreich ersichtlich. Dessen ungeachtet versuchte die Klägerin, zu ihrem PKW zu gehen, rutschte aus und verletzte sich.

Die Zurechnung eines kausalen diesbezüglichen Verhaltens wurde in diesem Fall abgelehnt, weil die Schadensfolge auf einen selbständigen Willensentschluss des Geschädigten zurückzuführen war, die nicht durch den haftungsbegründenden Vorgang herausgefordert worden war: Die Klägerin hatte sich aus freien Stücken einer Sturzgefahr ausgesetzt.

Nach ständiger Rechtsprechung hängt der konkrete Inhalt einer Verkehrssicherungspflicht immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist vor allem, welche Maßnahmen zur Vermeidung einer Gefahr möglich und zumutbar sind (RS0110202; vgl auch RS0111380). Im Rahmen der Verkehrssicherungspflichten von der Verwalterin zu verlangen, dass sie unmittelbar nach dem Starkregenereignis das Abpumpen durch die Feuerwehr veranlasst, ein Reinigungsunternehmen telefonisch beauftragt und bereits am Folgetag die Durchführung dieser Arbeiten kontrolliert, wäre eine Überspannung der Verkehrssicherungspflichten. Dass eine Überschwemmung durch ein vereinzelt vorkommendes Starkregenereignis nicht mit winterlichen Witterungsbedingungen zu vergleichen ist, liegt auf der Hand. Während im Winter mit Schnee und Eis regelmäßig zu rechnen ist, sodass eine Eigentümergemeinschaft bzw deren Verwalterin durch entsprechende Organisation eines Räum- und Streudienstes von vornherein dafür vorzusorgen hat, ist ein Starkregenereignis, das sogar zu einer Überschwemmung der Tiefgarage führt, ein in dieser massiven Ausprägung vereinzeltes Elementarereignis, mit dem die Verwalterin nicht jedenfalls zu rechnen hatte. Ihr keinen haftungsbegründenden Vorwurf daraus zu machen, dass sie nicht in der Lage war, dafür Sorge zu tragen, dass sämtliche Verschmutzungen und feuchten Stellen am Folgetag nach dem Starkregenereignis in der Tiefgarage bereits vollständig entfernt waren, hält sich im Rahmen der Rechtsprechung und bedarf keiner Korrektur durch den Obersten Gerichtshof.

6 Ob 98/22p – Vorbehaltslose Bezahlung des Mietzinses als Verzicht auf einen Mietzinsminderungsanspruch

Ob der Vermieter dem Mieter wegen Mängeln des Bestandobjekts eine Sanierung zusagt, aber nicht durchführt (so in 3 Ob 286/05p), oder ob ein Sanierungsversuch zwar durchgeführt wird, aber erfolglos bleibt (wie im vorliegenden Fall), macht für die Frage, ob eine vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses als konkludenter Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch anzusehen ist, keinen Unterschied, da in beiden Fällen der Mangel fortdauert und ungewiss ist, ob und gegebenenfalls wann der Mangel vom Vermieter behoben wird. In der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses wurde ein Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch gesehen (3 Ob 286/05p).

8 Ob 80/22s – Unleidliches Verhalten bei jährlichen Betriebskostenüberprüfungsverfahren?

Der Vermieter kündigte, gestützt auf den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens iSd § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG, da der Mieter neun Jahre in Folge nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG iVm §§ 21–24 MRG Anträge auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung bei der Schlichtungsstelle eingebracht hatte. Dabei war er jeweils zumindest mit einer bekämpften Position in der Betriebskostenabrechnung durchgedrungen. Es konnte nicht festgestellt werden, dass er die Anträge in schikanöser und schädigender Absicht zu Lasten der klagenden Partei gestellt hatte. In einer Gesamtbetrachtung gab dies keinen ausreichenden Anlass für eine Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 244/21z –

Die Wohnungseigentumsanlage umfasst neben Garagen und Kfz-Abstellplätzen vier Wohnungen. Dieser Bestand widerspricht aber dem baurechtlichen Konsens; baubewilligt sind nur zwei Wohnungen. Die Antragstellerin stellte den Antrag, die Antragsgegner (in ihrer Eigenschaft als Mehrheitseigentümer der Liegenschaft) gemäß § 52 Abs 1 Z 3 iVm § 30 Abs 2 WEG dazu zu verhalten, ihre Zustimmung zum Antrag auf Erteilung der nachträglichen Baubewilligung für den aktuellen Bestand der baulichen Anlagen der Liegenschaft zu erteilen; und zwar einerseits die Zustimmung zu einem von der Antragstellerin bereits eingebrachten Bauansuchen samt Einreichung, und andererseits – gewissermaßen vorsorglich – auch schon zu diversen, von der Baubehörde allenfalls geforderten, im Einzelnen beschriebenen Änderungen und Ergänzungen des Bauansuchens.

Die in die Zuständigkeit der Gerichte fallenden Sachen gehören grundsätzlich auf den streitigen Rechtsweg. Die Rechtsdurchsetzung im außerstreitigen Verfahren findet nur statt, wenn eine Sache durch das Gesetz ausdrücklich oder zumindest schlüssig in diese Verfahrensart verwiesen ist (RIS-Justiz RS0012214 [T1, T5]; RS0013639 [T7]). Das außerstreitige Verfahren ist auch ohne gesetzliche Anordnung jedenfalls dann anzuwenden, wenn sich dies aus der Natur des Anspruchs und der durch seine Geltendmachung hergestellten Rechtsbeziehungen zwischen dem Antragsteller und dem Gericht ergibt (RS0005781 [T6]).

Die Antragstellerin begehrte iSd § 835 ABGB das Ersetzen der Zustimmung der Miteigentümer durch den Sachbeschluss des Außerstreitrichters. Auch in dem Wortlaut des § 30 Abs 2 WEG findet es Deckung. Das Minderheitsrecht nach § 30 Abs 2 WEG käme dafür in Betracht, wenn die Erteilung dieser Zustimmung als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung anzusehen ist. Ein Antragsrecht auf richterliche Entscheidung gemäß § 835 ABGB bestünde dann, wenn es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt. Maßgeblich dabei ist, ob das Begehren und die zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen grundsätzlich als eine durch § 52 Abs 1 Z 3 WEG in das Außerstreitverfahren verwiesenen Angelegenheit anzusehen ist. Dies wurde in diesem Fall bejaht.

5 Ob 40/22a – Keine gesonderten Abrechnungseinheiten für vier auf einer Liegenschaft liegende Gebäude

Die Antragsgegnerin, eine Bauvereinigung nach dem WGG, plante und errichtete als Bauberechtigte eine aus insgesamt vier Wohnhäusern bestehende Wohnhausanlage. Die Gebäude wurden in den Jahren 2009 bis 2013 fertiggestellt. Die vier Wohnhäuser mit je zwölf Wohnungen samt Grünflächen sind architektonisch (mit nur geringen baulichen Abweichungen) annähernd gleich ausgestattet und im Wesentlichen gleich groß. Alle vier Wohnhäuser befinden sich auf dem gleichen Grundstück, sind baulich voneinander getrennt, aber durch auf dem Grundstück verlaufende Wege miteinander verbunden.

Die Antragsteller begehrten, die von der Antragsgegnerin in der Betriebskostenabrechnung verrechnete Grundsteuer zu überprüfen und die Vermieterin zur Rückzahlung der Überschreitungsbeträge zu verpflichten. Wegen der baulichen Trennung und der nicht gleichzeitigen Errichtung der vier Wohnhäuser seien für die Grundsteuer abgesonderte Abrechnungseinheiten zu bilden. Nur wegen der (mit 1. Jänner 2011 in Kraft getretenen) Novellierung des NÖ WFG, mit der die Möglichkeit einer solchen Grundsteuerbefreiung aufgehoben wurde, sei die teilweise Grundsteuerbefreiung wegen der „rechtzeitigen“ Fertigstellung des von ihnen bewohnten Gebäudes „C“ gewährt worden. Aus diesem Grund könne nur dieses Objekt in den Genuss der Grundsteuerbefreiung gelangen; auch unter Berücksichtigung der späteren Grundsteuernachforderung entspreche das der Billigkeit.

Maßgebliche Kriterien für die Beurteilung, ob mehrere Gebäude auf einer Liegenschaft gesondert abgerechnet werden dürfen, sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs insbesondere ihr Alter, ihre bauliche Trennung, ihr Erhaltungszustand und die Lage der Versorgungsleitungen (RS0067347 [T4]; RS0069823 [T5]). Es müssen aber nicht sämtliche Kriterien vorliegen (RS0069823 [T6]); es handelt sich um eine typische Einzelfallbeurteilung.

Sämtliche der vier als einheitliche Wohnanlage geplanten Häuser sind architektonisch und in ihrer Größe im Wesentlichen gleich, auch der Altersunterschied ist gering. Aus welchem Grund das zuerst errichtete Haus „C“ im Verhältnis zu den drei anderen der Wohnhausanlage eine wirtschaftlich selbständige Sache sein sollte, oder dass die Verweigerung getrennter Abrechnungseinheiten unbillig wäre, war nicht ersichtlich. Entgegen der Rechtsansicht des Erstantragstellers lässt sich im Gegenteil kein Argument dafür finden, dass die Gutschrift aus der Steuerbefreiung allein den Nutzungsberechtigten des zuerst errichteten Gebäudes zugutekommen müsste. Gemäß § 17 NÖ Wohnungsförderungs-gesetz 2005, LGBl 8304-0, hatte die Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen für geförderten Wohnraum auf Antrag eine zeitlich befristete Grundsteuerbefreiung zu gewähren, wobei das Ausmaß und die Berechnung dieser Befreiung detailliert geregelt war. Mit Wirksamkeit vom 1. Jänner 2011 wurde diese Bestimmung aufgehoben (LGBl 8304-3). Die antragsgemäß von der Stadtgemeinde bewilligte Steuerbefreiung wurde jeweils anteilig (auch) für das zuerst errichtete Haus „C“ in Abzug gebracht. Dem Argument der Antragsteller, wegen des Errichtungszeitpunkts vor der Novellierung habe die Steuerbefreiung ausschließlich den Nutzungsberechtigten des Hauses „C“ zugute zu kommen, war entgegen zu halten, dass die Steuerbefreiung schließlich für die Liegenschaft (bzw die gesamte Wohnhausanlage, von der zunächst nur eines und in der Folge die drei weiteren Gebäude errichtet wurden) bewilligt wurde; so lautet auch ausdrücklich der diesbezügliche Bescheid. Die von der Antragsgegnerin beantragte Grundsteuerbefreiung wurde für die gesamte Liegenschaft gewährt. Darüber hinaus hat es sich bei dem zuerst errichteten Gebäude, für das die Steuerbefreiung beantragt wurde, um den „ersten Bauabschnitt“ gehandelt.

5 Ob 47/22f – Änderungen an einem im Wohnungseigentum stehenden Haus

Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf eine Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen von Umständen, die schon nach diesen allgemeinen Voraussetzungen einer Änderung entgegenstehen, trifft den widersprechenden Mit- und Wohnungseigentümer (RIS-Justiz RS0082993). Eine Beweiserleichterung wegen Beweisvereitelung hat der Oberste Gerichtshof bereits wiederholt grundsätzlich abgelehnt (4 Ob 199/10h; 4 Ob 115/17s mwN = RS0013491 [T7], RS0040182 [T17]).

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, September 2022

WMWP Rechtsanwälte GmbH