Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter März 2024
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Streitiges Recht
5 Ob 66/23a – Widmungswidrige Verwendung eines Wohnungseigentumsobjekts zur kurzfristigen Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken oder sonstiger Beherbergung von Touristen
Die Klägerin begehrte, die Beklagten zur ungeteilten Hand schuldig zu erkennen, es ab sofort zu unterlassen, Wohnungseigentumsobjekte ob der Liegenschaft auf andere Weise als im Wohnungseigentumsvertrag gewidmet zu nutzen oder nutzen zu lassen, so insbesondere diese auf booking.com, airbnb.at oder auf anderen ähnlichen Plattformen oder in sonstiger Weise zur kurzfristigen Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken oder sonstiger Beherbergung von Touristen anzubieten oder zu vermieten sowie jede weitere derartige oder ähnliche Störung zu unterlassen.
Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG möglich (5 Ob 38/19b; RIS-Justiz RS0120725 [T5]; RS0119528 [T2]; RS0101800 [T6]). Der Wohnungseigentümer, der eine Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944). Zu prüfen ist dabei die Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmacht der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens; die Genehmigungsfähigkeit ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens (RS0083156 [T20]).
Die Klage nach § 523 ABGB auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustands und gegebenenfalls auf Unterlassung richtet sich zwar grundsätzlich gegen den unmittelbaren Störer, sie kann aber auch gegen denjenigen gerichtet werden, der den unerlaubten Zustand aufrecht hält (5 Ob 147/23p; RS0012129; RS0012131 [T8]); sie richtet sich daher sowohl gegen den Wohnungseigentümer als auch gegen störende Dritte (5 Ob 216/20f; RS0012137). Die wiederholte kurzfristige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar (5 Ob 216/20f; 5 Ob 59/14h; 3 Ob 158/11y; RS0083132 [T7, T9]; RS0119528 [T5]; RS0101800 [T10]). Daraus resultiert eine entsprechende Unterlassungspflicht der Beklagten.
5 Ob 201/23d – Zur Aufrechnung mit Forderungen gegen Akonti-Vorschreibungen und Nachforderungen der WEG
Die beklagte Miteigentümerin verweigerte die Zahlung der Rückstände aus Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020 unter Berufung auf Mängel der Abrechnungen. Die Beklagte wendete mehrere Gegenforderungen ein, die unter anderem daraus abgeleitet wurden, dass die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014, 2017 und 2018 unrichtig seien, weil darin zu ihren Lasten (teilweise) nicht der allgemeine Aufteilungsschlüssel gemäß § 32 Abs 1 WEG zugrunde gelegt worden sei und dadurch zu viel an Betriebskosten verrechnet worden wäre.
Nach § 32 Abs 1 WEG sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Darunter sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen zu verstehen, die der Eigentümergemeinschaft bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft erwachsen (vgl RS0069987 [T22]). Der Verwalter hat für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]). Die Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen vermeiden (5 Ob 144/15k mwN). Die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge sind daher unabhängig von einer Rechnungslegung festzusetzen und fällig. Sie binden die Miteigentümer, solange keine gegenteilige Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt (für viele: 5 Ob 25/22w). Fällige Akontozahlungen können selbst dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521; RS0112884; vgl auch Kothbauer in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 32 WEG Rz 70). Um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, wird aus dem Wohnungseigentumsvertrag ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet. Auch der Kompensation eines Anspruchs auf ein Guthaben aus früheren Abrechnungsperioden steht der schlüssige Aufrechnungsverzicht entgegen (RS0109647; insoweit zustimmend E. M. Hausmann aaO § 32 WEG Rz 62).
Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus der Abrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden (5 Ob 213/00k). Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage. Der Oberste Gerichtshof hat daher bereits wiederholt ausgesprochen, dass dem Wohnungseigentümer das Recht zusteht, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen (RS0109647 [T6]; 5 Ob 25/22w; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 20 WEG Rz 35 und § 32 WEG Rz 16). Gegenforderungen, für die der streitige Rechtsweg nicht zulässig ist, können im streitigen Verfahren aber nicht aufrechnungsweise eingewendet werden. Nur dann, wenn derartige Ansprüche vom Außerstreitgericht schon rechtskräftig zuerkannt wurden, könnten sie im Zivilprozess aufrechnungsweise zur Schuldtilgung herangezogen werden (RS0033861 [insb T11]). Die Frage, ob vom Verwalter der Abrechnung der richtige Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde, betrifft deren inhaltliche Richtigkeit und ist damit der Prüfung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG vorbehalten. Vor einer Klärung dieser Frage in einem gegen den Verwalter geführten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren stellen sich daher Fragen nach einem möglichen Guthaben aus einer behaupteten unrichtigen Abrechnung erst gar nicht. Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen (vgl zur Vorschreibung: 5 Ob 116/19y). In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG kann auch kein aufrechenbarer Anspruch zuerkannt werden. Nach § 34 Abs 3 letzter Satz WEG hat sich die gerichtliche Entscheidung, wenn der Mangel der Abrechnung in einer inhaltlichen Unrichtigkeit besteht, auf die Ermittlung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken. Im Verfahren über die Richtigkeit der Abrechnung ist damit kein Leistungstitel zu schaffen, dessen Anspruch dann Gegenstand einer Aufrechnungseinrede in einem Streitverfahren sein könnte. Mit Sachbeschluss ist lediglich die konkrete Unrichtigkeit der Abrechnung sowie der sich aus der Richtigstellung ergebende Überschuss- oder Fehlbetrag verbindlich iSd § 43 Abs 1 AußStrG festzustellen (5 Ob 165/10s). Ein sich daraus ergebendes Guthaben begründet nach der gesetzlichen Regelung des § 34 Abs 4 WEG nicht unmittelbar einen Anspruch auf Rückzahlung eines Vorschusses iSd § 1435 ABGB, sondern – mangels gegenteiliger Vereinbarung oder Beschlussfassung (dazu Schatzl/Spruzina in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 34 WEG Rz 48) – Einen solchen auf Anrechnung auf die künftigen (laufenden) Vorauszahlungen (5 Ob 57/11k).
Eine von § 34 Abs 4 WEG abweichende Vereinbarung oder Beschlussfassung wurde in dem Verfahren nicht behauptet.
5 Ob 213/23v – Handelt der Mieteigentümer in unerlaubter Eigenmacht, kann er im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung (gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderung) verhalten werden
Gegenstand des Verfahrens war das Begehren der klagenden Wohnungseigentümer, die beklagte Wohnungseigentümerin zur Beseitigung des von dieser in dem ihr zugeordneten Gartenbereich errichteten Swimmingpools samt Terrasse, Dusche, Technikraum und Leitungen zu verpflichten, den – näher umschriebenen – früheren Zustand wiederherzustellen sowie derartige Änderungen in Zukunft zu unterlassen.
Nach ständiger Rechtsprechung hat jeder Mit- und Wohnungseigentümer das Recht, von jedem anderen Miteigentümer die Beseitigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen, die Wiederherstellung des früheren Zustands und die künftige Unterlassung derartiger Eingriffe zu verlangen (RIS-Justiz RS0083156 [T10, T15]). Die mangelnde Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden (RS0083156 [T11]). Im Streitverfahren über einen solchen Wiederherstellungs- und Unterlassungsanspruch ist nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die Eigenmacht, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen (RS0083156 [T5, T14, T20]). Der Streitrichter nimmt anders als im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG keine Interessensabwägung vor, sondern prüft nur die verbotene Eigenmacht des Ändernden (RS0083156 [T6]). Die Prüfung etwa der vertragsmäßigen Widmung im Weg der Vertragsauslegung ist dem Streitrichter nicht verwehrt (RS0083156 [T1]).
Die Frage, ob sich die Beklagte bemüht hat, die Zustimmung (aller) Miteigentümer zu den vorgenommenen Änderungen zu bekommen, ist irrelevant. Die Revisionswerberin selbst geht ja davon aus, dass jedenfalls die Kläger der Veränderung tatsächlich nie zugestimmt haben. Da das Recht, im Weg der Eigentumsfreiheitsklage die Wiederherstellung und Unterlassung künftiger Änderungen zu begehren, jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer zusteht, der keine Zustimmung erteilt hat, und selbst eine – hier gar nicht behauptete – gegenteilige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft daran nichts ändern könnte, kommt es auf eine Zustimmung (allenfalls auch sämtlicher übriger) Mit- und Wohnungseigentümer zu den Änderungen nicht an.
Die fehlende Zustimmung anderer Miteigentümer kann auch im Nachhinein durch einen Beschluss des Außerstreitrichters selbst dann ersetzt werden, wenn die Änderung bereits durchgeführt wurde (RS0083156 [T7, T19]; jüngst 3 Ob 91/23p mwN). Sowohl die bisher nicht erlangte Zustimmung der Kläger als auch einen die Genehmigung ersetzenden Beschluss des Außerstreitrichters könnte die Beklagte daher selbst nach Rechtskraft des sie zur Wiederherstellung und Unterlassung verpflichtenden Urteils im Streitverfahren noch erwirken.
Außerstreitiges Recht
5 Ob 51/23w – Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG erfasst alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage
In der Wohnung des Antragstellers treten, von den Heizkörpern ausgehend, störende Geräusche auf; und zwar immer dann, wenn die bestehende Kombitherme heizt und nicht nur warmes Wasser erzeugt. Diese Klopf-, Tropf- und Schlaggeräusche sind auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen (Kontaktstellen der Heizungsrohre mit Bauteilen und untereinander) zurückzuführen. Zudem sind jedenfalls zwei Heizkörper nicht fachgerecht installiert, was ebenfalls zur Entstehung der Geräusche beitragen kann.
Gemäß § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Welche Arbeiten als solche Erhaltungsarbeiten gelten, ist in § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt (5 Ob 29/20f; RS0069969). Die Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG idF WRN 2015 auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Die WRN 2015 ordnet ab ihrem Inkrafttreten an, dass sie auch auf Mietverträge anzuwenden ist, die vor dem 1. Jänner 2015 geschlossen wurden.
Diese mit der WRN 2015 neu geschaffene Erhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich nach dem Wortlaut des Gesetzes auf (jeweils sofern mitvermietet) Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Sonstige Wärmebereitungsgeräte sind andere Geräte, die unmittelbar der Erwärmung von Raumluft und/oder Wasser (Bade-, Duschwasser; Brauchwasser) dienen, deren primärer Zweck also in dieser Funktion liegt (vgl etwa Riss in Hausmann/Vonkilch, MRG4 § 3 MRG Rz 21b mwN). Ausgehend von einem solchen engen Verständnis des Begriffs „Bereitung“ wären im Mietgegenstand befindliche Einrichtungen zur Weiterleitung und Abgabe der Wärme, wie Heizkörper oder Rohrleitungen, nicht unter die Begriffe „Therme“, „Boiler“ oder „Wärmebereitungsgerät“ zu subsumieren, weil diese selbst ja keine Wärme erzeugen, sondern lediglich weiterleiten und abgegeben.
Nach Ansicht des OGH ist die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG aus teleologischen Gründen weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage. Nach den Feststellungen werden die störenden Geräusche hier zwar nicht unmittelbar von der (mitvermieteten) Gas-Kombitherme (also einer Heiztherme iSd § 3 Abs 2 Z 2a MRG) verursacht, sie sind vielmehr auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen und auf die nicht fachgerechte Montage zweier Heizkörper zurückzuführen. Aber auch die Heizungsleitungen und Heizkörper sind von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst.
Um diese Erhaltungspflicht auszulösen, muss analog zur Rechtsprechung zu § 3 Abs 1 und Abs 2 Z 1 MRG ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw der Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen (RS0116998; RS0069944 [T8, T11]). Unter dieser Voraussetzung gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind (RS0114109). Diese Voraussetzungen haben die Vorinstanzen hier zutreffend bejaht. Die Geräusche, die die Ruhe im festgestellten Ausmaß stören, während des Heizbetriebs dauerhaft zu hören sind und auf eine nicht fachgerechte Installation oder Montage zurückgehen, bedeuten eine Einschränkung der Brauchbarkeit und Reparaturbedürftigkeit. In Hinblick auf die Art, Intensität und Dauer der Geräusche war in diesem Fall ein Mangel und die Notwendigkeit einer Erhaltungsarbeit zu bejahen.
5 Ob 68/23w – Zur Zulässigkeit der Bestellung einer deutsche Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Liegenschaft
Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung des Umlaufbeschlusses der Eigentümergemeinschaft, mit dem eine nicht am Verfahren beteiligte deutsche Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin der Liegenschaft bestellt wurde.
Jeder Wohnungseigentümer kann nach Maßgabe des § 24 Abs 6 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. Der Anfechtungsgrund der Gesetzwidrigkeit soll nicht im Ergebnis auf eine generelle Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinauslaufen. Der Begriff der „Gesetzwidrigkeit“ ist daher nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs einschränkend zu interpretieren. Nur ein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung und „krasse“ Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit machen einen Beschluss gesetzwidrig (5 Ob 144/05w; 5 Ob 7/18t mwN; RIS-Justiz RS0120092). Ein Verstoß gegen allgemeine Normen, insbesondere solche des Verwaltungsrechts, ist daher keine zur Anfechtung des Beschlusses berechtigende Gesetzwidrigkeit iSd § 24 Abs 6 WEG. Anderes gilt nur für den Fall, dass der Eigentümergemeinschaft durch die Missachtung solcher gesetzlicher Vorschriften schwere wirtschaftliche Nachteile drohen; darin liegt dann nämlich allenfalls ein krasser Verstoß gegen die Grundsätze der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit (5 Ob 144/05w; 5 Ob 113/08s).
Nach § 19 Satz 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person zum Verwalter bestellen. Weitere Merkmale des Verwalters sind im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Der Verwalter kann daher selbst Wohnungseigentümer oder ein der Eigentümergemeinschaft nicht angehörender Dritter sein; er kann die Verwaltungstätigkeit gewerblich oder auch nur im Einzelfall ausüben. Das WEG sieht also nicht vor, dass nur eine Person zum Verwalter bestellt werden kann, die auch über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) verfügt. Das Fehlen einer solchen Gewerbeberechtigung macht die Verwalterbestellung also nicht unzulässig (Schauer in Illedits, Wohnrecht4 § 19 WEG Rz 6 f; Schatzl/ Spruzina, GeKo Wohnrecht II § 19 WEG Rz 9; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 19 WEG Rz 4; Kothbauer in Dirnbacher, Praxiskommentar WEG 2017, 314; vgl auch 5 Ob 239/16g; RV 989 BlgNR 21. GP 55).
Das Fehlen einer allenfalls erforderlichen Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) ist damit kein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung iSd § 24 Abs 6 WEG.
5 Ob 180/23s – Zur teilweisen Bewilligung eines gestellten Antrags auf Duldung von Änderungen
Die Antragsteller haben ihre Wohnungseigentumsobjekte im Unter- und Erdgeschoß sowie im ersten Stock im Zug des Umbaus der Ordination zusammengelegt. Gegenstand des Verfahrens ist der auf § 16 Abs 2 WEG gestützte Antrag der Antragsteller, die übrigen Wohnungseigentümer zur Duldung der mit diesem Umbau verbundenen Änderungen zu verpflichten. Diese Änderungen konkretisierten sie durch den Verweis auf ein nach Datum und Geschäftszahl spezifiziertes Bauansuchen und eine (nicht abschließende) Aufzählung und Beschreibung einzelner Maßnahmen. Eine dieser Änderungen betraf den Einbau eines internen Personenaufzugs, der vom Untergeschoß von Lokal 3 über das Erdgeschoß des Lokals 3 ins erste Obergeschoß zu den Objekten Ordination 5 und W 6 führt.
Das Erstgericht genehmigte den Großteil der mit dem Umbau verbundenen Änderungen. In Bezug auf den Einbau des Personenaufzugs wies das Erstgericht den Antrag hingegen ab; da der Personenaufzug die Wohnungseigentumsobjekte unterschiedlicher Wohnungseigentümer miteinander verbinde. Die Zustimmung zu einer solchen Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten könne nicht erteilt werden, wenn dadurch ein Gesamtobjekt geschaffen werde, an dem zwei unterschiedlichen Personen ohne Begründung einer Eigentümerpartnerschaft Rechte zukämen. Dies widerspreche dem Grundsatz der Unteilbarkeit des Mindestanteils. Der Umstand, dass durch diese Verbindung die Selbstständigkeit der einzelnen Objekte verloren gehe, bewirke auch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Antragsteller machten in ihrem Rekurs geltend, dass die fehlende Eigentümeridentität der durch den Personenaufzug geschaffenen Verbindung vom Untergeschoß ins Erdgeschoß nicht im Weg stehe, weil sich der Aufzug insoweit innerhalb des Lokals 3 befinde; der Antrag sei daher zumindest in diesem Ausmaß zu bewilligen gewesen. Im Verfahren in erster Instanz hätten die Antragsteller jedoch die Bewilligung der Veränderungen anhand des durch Datum und Geschäftszahl spezifizierten Bauansuchens, sohin eines Gesamtkonzepts, beantragt. Dieses Gesamtkonzept beinhalte den Einbau eines Personenaufzugs vom Untergeschoß in das erste Obergeschoß. Dass auch ein Interesse der Antragsteller an einer bloß teilweisen Bewilligung des Aufzugs vom Untergeschoß ins Erdgeschoß bestanden hätte, hätten sie im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht. Das Vorbringen, dass der Aufzug teilweise zu genehmigen sei, widerspreche daher dem Neuerungsverbot.
Mehrere bauliche Veränderungen sind grundsätzlich in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen und nicht für sich zu beurteilen (5 Ob 222/19m; 5 Ob 38/19b mwN). Die gesonderte Beurteilung einzelner Änderungen ist (nur) zulässig, wenn diese in keinem untrennbaren Zusammenhang stehen. Das trifft zu, wenn die angestrebten Maßnahmen objektiv voneinander trennbar sind und der änderungswillige Wohnungseigentümer, der die Ersetzung der Zustimmung zu den einzelnen trennbaren Änderungen begehrt, eindeutig zum Ausdruck bringt, auch an einer teilweisen Stattgebung interessiert zu sein (5 Ob 222/19m; 5 Ob 38/19b mwN; vgl auch RIS-Justiz RS0083040). Die Teilbarkeit eines Antrags und die Möglichkeit des Zuspruchs eines „Minus“ setzt in der Regel eine präzise Fassung von Eventualbegehren mit jeweils entsprechendem Tatsachenvorbringen voraus (5 Ob 222/19m mwN). Allein der Umstand, dass der Personenaufzug insofern objektiv „trennbar“ sein mag, als die technische Möglichkeit besteht, diesen auch nur im Inneren des einen Wohnungseigentumsobjekts und nur vom Kellergeschoß in das Erdgeschoß zu führen, bedeutet noch nicht, dass diese Maßnahme nicht im Hinblick auf den konkreten Antrag rechtlich in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Nach der Rechtsprechung des Fachsenats hätten die änderungswilligen Antragsteller vielmehr etwa durch Fassung eines Eventualbegehrens mit einem entsprechendem Tatsachenvorbringen eindeutig zum Ausdruck bringen müssen, auch an der Genehmigung einer bloßen Teilausführung des Personenaufzugs interessiert zu sein. Der mögliche Umstand, dass kein Hinweis auf das Gegenteil vorliegt, also kein Hinweis darauf, dass die Antragsteller an der Errichtung eines Personenaufzugs vom Kellergeschoß in das Erdgeschoß kein Interesse hätten, genügt nicht.
Dr. Iris Mutz
Wien/Klagenfurt, März 2024
WMWP Rechtsanwälte GmbH
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