Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Februar 2024
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Streitiges Recht
3 Ob 177/23k – Umdeutung der Kündigung auf den nächst möglichen Kündigungstermin
Wird bei einer gerichtlichen Aufkündigung eines Mietverhältnisses die – mit Rücksicht auf Kündigungsfrist und Kündigungstermin rechtzeitig angebrachte – Kündigung verspätet zugestellt, und macht der Kündigungsgegner – wie hier – die verspätete Zustellung geltend, so hat das Gericht – wenn es die Kündigung als Ergebnis des Verfahrens aufrechterhält – im Urteil als Datum der Wirksamkeit der Aufkündigung jenen Termin zu benennen, der zum Zeitpunkt der Zustellung an den Kündigungsgegner unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Kündigungsfrist noch offen war (6 Ob 167/16a wobl 2018/10 [Koller]).
Zusätzlich zur beschriebenen Umdeutung der Aufkündigung zum nächstmöglichen Kündigungstermin ist keine nochmalige Kündigungserklärung des Aufkündigenden unter Angabe des abgeänderten Kündigungstermins erforderlich.
Außerstreitiges Recht
5 Ob 2/23i – Antrag auf nachträgliche Zustimmung zu Umbauarbeiten und Umwidmung
Der Antragsteller ließ die in seinem Wohnungseigentum stehende Werkstätte und die zwei diesem Objekt zugewiesenen Kellerabteile von August 2014 bis September 2015 zu einer Wohnung umbauen.
Wenn der Wohnungseigentümer nicht allein die Genehmigung der Widmungsänderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht in die Kategorien der Z 1 und Z 2 des § 16 Abs 2 WEG einzuordnen und gesondert alleine nach den jeweils für die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen zu beurteilen. Greifen die baulichen Maßnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein, ist daher nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers erforderlich (5 Ob 38/19b; vgl auch 5 Ob 15/21y; RIS-Justiz RS0083309 [T2]). Auch wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung der Zulässigkeit der Widmungsänderung einzubeziehen (5 Ob 15/21y; 5 Ob 38/19b = RS0083040 [T1]).
Sein wichtiges Interesse an den Änderungen begründete der Antragsteller darin, seinem schwer kranken Sohn ein Ausweichquartier im Wohnhaus der Eltern und in nahezu ebenerdiger Lage zu verschaffen.
Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist darauf abzustellen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T4]; RS0083345 [T7]; vgl auch RS0110977). Ein weiteres Beurteilungskriterium ist das konkrete Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile und deren Verhältnismäßigkeit zur Wichtigkeit des Interesses des änderungswilligen Wohnungseigentümers (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T9]).
Der Wunsch des Wohnungseigentümers nach der konkreten Veränderung muss vielmehr, um schützenswert zu sein, fast an eine Notwendigkeit der Durchführung der Veränderung reichen, um dem Wohnungseigentümer das weitere Bewohnen seiner Wohnung nach heute üblichem Standard zu ermöglichen (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T11]). Nach der Rechtsansicht des Rekursgerichts begründet die erst Jahre nach Durchführung des Umbaus der Werkstätte und der Aufnahme ihrer Verwendung als Wohnung bedeutsam gewordene Möglichkeit, dem Sohn ein aus medizinischen Gründen gebotenes Ausweichquartier mit den besonderen Vorzügen der Nähe zu den Eltern und einem fast barrierefreien Zugang zu bieten, schon angesichts der bestehenden Alternativen zur Deckung dieses Bedarfs kein diesem Bestreben gleichzuhaltendes Interesse des Antragstellers an der Aufrechterhaltung der Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG.
5 Ob 158/23f – Zustimmung durch das Gericht zur Errichtung einer Wallbox
Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer einer Wohnung sowie eines Kfz-Abstellplatzes in der Garage. Sie beabsichtigen, auf ihre Kosten eine Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs (Wallbox) errichten zu lassen, deren Ladekapazität mit 3,7 kW begrenzt ist. Bei fachgerechter Installation einer solchen Wallbox ist nicht mit einer Schädigung des Hauses und auch nicht mit einer Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Sachen zu rechnen. Der Anschlusswert einer solchen Vorrichtung ist mit dem eines herkömmlichen Elektrobackofens vergleichbar. Zuletzt kam es im Rahmen einer Hausversammlung zu einer Abstimmung, in der sich eine Mehrheit von 56,406 % für die Herstellung einer E-Ladeinstallation für sämtliche Plätze im Haus (Gemeinschaftsanlage) aussprach.
Die von den Antragstellern geplante Einzelladestation fällt in den Anwendungsbereich der Privilegierung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG idF der WEG-Novelle 2022, BGBl I Nr 222/2021.
Der Wortlaut der Gegenausnahme einer (zumutbaren) Anschlussmöglichkeit an eine „bestehende Einrichtung“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG letzter Satz ist eindeutig und unzweifelhaft: Eine bisher nur von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung einer Gemeinschaftsanlage ist keine „bestehende Einrichtung“, an die ein Anschluss erfolgen könnte. Ein solcher Beschluss kann daher – wie die Vorinstanzen zutreffend erkannten – der Privilegierung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG nicht entgegenstehen.
Die Zustimmung der Antragsgegner zur geplanten Errichtung der Wallbox war somit durch das Gericht zu ersetzen.
10 Ob 25/23h – Zur Nichtigkeit eines unbefristeten Vorkaufsrechts
Die Klägerin erwarb von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in Innsbruck. Im Kauf- und Bauträgervertrag räumte sie der beklagten Stadtgemeinde ein – in der Folge im Grundbuch eingetragenes – Vorkaufsrecht ein, das binnen 60 Tagen ausgeübt werden kann und unbefristet für alle Arten der Veräußerung gilt. Ausgenommen davon ist nur die Veräußerung zwischen Ehegatten sowie Eltern und Kindern. In diesem Fall erlischt das Vorkaufsrecht aber nicht, sondern ist vom neuen Eigentümer zu übernehmen. Als Vorkaufspreis ist der Kaufpreis gemäß der (zu diesem Zeitpunkt) geltenden Wohnbauförderungsrichtlinie vorgesehen. Zudem kommt der Beklagten das Recht zu, anstatt der eigenen Einlösung einen anderen Vorkaufsberechtigten namhaft zu machen, auf den dann die für sie geltende Regelung des Vorkaufsrechts analog anzuwenden ist.
Hintergrund der Einräumung des Vorkaufsrechts war, dass die Beklagte dem Bauträger zur Umsetzung des Wohnbauprojekts Grundstücke zu einem erheblich unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis verkauft und sich überdies verpflichtet hatte, zusätzliche Leistungen (zB Verlegung und Erhaltung des Kanals etc) zu erbringen. Im Gegenzug hatte sich der Bauträger verpflichtet, einen Teil des Projekts als geförderten Wohnbau nach den Richtlinien der Tiroler Wohnbauförderung auszuführen und die (deshalb billigeren) geförderten Wohnungen nur mit Zustimmung der Beklagten zu verkaufen. Diese Zustimmung machte die Beklagte (unter anderem) von der Einräumung des Vorkaufsrechts abhängig.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, festzustellen, dass das verbücherte Vorkaufsrecht nichtig ist, und die Beklagte zur Zustimmung zur Einverleibung seiner Löschung zu verpflichten.
Gemäß § 38 Abs 1 Z 3 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam, insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte. Unzulässig sind daher nicht alle, sondern nur solche Vereinbarungen, durch die Rechte unbillig beschränkt werden (4 Ob 235/22w Rz 21; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht4, § 38 WEG Rz 7 und 12). Das ist der Fall, wenn eine Aufhebung oder Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten bewirkt wird, die einer vernünftigen Interessenabwägung widerspricht (RIS-Justiz RS0075734; RS0083359 [T2]). Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen dagegen nicht unter § 38 Abs 1 WEG (RS0083371; 5 Ob 160/22y Rz 32; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 38 WEG Rz 5 und 9).
Zu den von § 38 Abs 1 WEG erfassten Rechten zählt auch das Recht des Wohnungseigentümers, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen (vgl RS0083493). Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt dieses Recht schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liegt (vgl 5 Ob 215/21k [Rz 15]), weil es erst mit deren Untergang erlischt (vgl RS0020289), bedeutet dies bei politischen Gemeinden de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange Einschränkung. Diese wird noch verstärkt, indem das Vorkaufsrecht als erweitertes (§ 1078 ABGB) ausgestaltet ist und nur einzelne Fälle keinen Vorkaufsfall bilden (Erwerb durch Ehegatten oder Kinder), das Vorkaufsrecht in diesem Fall aber ausdrücklich weiter bestehen soll (vgl RS0014294). Dazu kommt, dass die Beklagte – entgegen der zwingenden Anordnung des § 1074 ABGB (RS0020438 [T2]; 1 Ob 259/01x) – einen anderen Vorkaufsberechtigten benennen können soll, der das Recht an ihrer Stelle ausübt.
Der (unstrittig) unter dem Marktpreis liegende Kaufpreis rechtfertigt es aber nicht, die Rechte der Klägerin auf Dauer einzuschränken.
Dr. Iris Mutz
Wien/Klagenfurt, Februar 2024
WMWP Rechtsanwälte GmbH
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