Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Oktober 2023

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

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Streitiges Recht

1 Ob 90/23a – Verpflichtung zur Bezahlung von Benützungsentgelt

Mangels Rückstellung des Objekts schuldet der (frühere) Bestandnehmer für die Zeit der vertragswidrigen Weiterbenützung Benützungsentgelt (RS0019883). Gerät der Bestandgeber in Annahmeverzug, so ist der Bestandnehmer ab diesem Zeitpunkt nicht (mehr) verpflichtet, ein Benützungsentgelt zu zahlen (RS0020810 [T4]). Nach der Rechtsprechung gerät der Bestandgeber aber erst dann in Annahmeverzug, wenn er es ablehnt, das Bestandobjekt trotz dessen Räumung und des Angebots auf Übergabe zu übernehmen (3 Ob 257/16i mwN). Daraus folgt, dass den Bestandgeber eine Verpflichtung/Obliegenheit zur Übernahme des Bestandobjekts jedenfalls vor der Räumung durch den Bestandnehmer im Sinne der Entfernung von Personen und Fahrnissen nicht trifft (3 Ob 257/16i).

5 Ob 185/22z – Zivilteilung, wenn die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum nicht möglich ist

Die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft an einer Liegenschaft durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002) ist eine Sonderform der Realteilung (5 Ob 110/18i). Wegen des Vorrangs auch dieser Form der Realteilung gegenüber der Zivilteilung (§ 843 ABGB) ist die Unmöglichkeit oder Untunlichkeit der Begründung von Wohnungseigentum Voraussetzung für die Berechtigung eines Zivilteilungsbegehrens (5 Ob 26/21s; RS0013236 [T7]).

Die Realteilung durch gerichtliche Wohnungseigentumsbegründung hat jedem Miteigentümer entsprechend seinem Anteil Wohnungseigentum einzuräumen. Es müssen daher wohnungseigentumstaugliche Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sein oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können. Die Miteigentümer müssen auch über ausreichend große Miteigentumsanteile verfügen, welche die Zuweisung von Wohnungseigentum an konkreten Objekten erlauben. Gibt es mehr Miteigentümer als (mögliche) Wohnungseigentumsobjekte, so ist die Realteilung durch richterliche Wohnungseigentumsbegründung nur möglich, wenn ein Miteigentümer auf ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt verzichtet oder zwei Miteigentümer eine Eigentümerpartnerschaft gründen wollen (5 Ob 110/18i; 5 Ob 130/18f; RS0101771).

An dem in diesem Fall betroffenen Haus konnten nur dann Wohnungseigentumsobjekte in ausreichender Zahl geschaffen werden, wenn auch jene Räume, die nur eine Nutzfläche von rund 5,90 m² oder 6,84 m² aufweisen, als sonstige selbständige Räumlichkeit iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 wohnungseigentumstauglich sind. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Damit Räume, die ihrer Ausstattung nach weder für Wohn- noch für Geschäftszwecke geeignet sind und typischerweise Nebenräume (Zubehör) zu einem Wohnungseigentumsobjekt sind, als wohnungseigentumstauglich angesehen werden können, müssen sie eine eminente wirtschaftliche Bedeutung haben (5 Ob 287/98m; vgl Würth in Rummel ABGB³ § 2 WEG 2002 Rz 9). Das Erfordernis der wirtschaftlichen Bedeutung bezieht sich daher auf die in Frage stehende Räumlichkeit selbst und nicht auf die aus der Miteigentümerstellung resultierende (Mit-)Nutzungsmöglichkeit der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Die in § 2 Abs 2 dritter Satz WEG geforderte erhebliche wirtschaftliche Bedeutung muss also der selbständigen Räumlichkeit selbst und nicht den Allgemeinflächen zukommen. Die Möglichkeit der Nutzung der der in diesem Fall im Außenbereich gelegenen Allgemeinflächen, konkret die Möglichkeit der Nutzung der Freiflächen und des Stegs zu Badezwecken, in die Beurteilung der Frage, ob den in den Teilungsvorschlägen vorgesehenen Räumlichkeiten mit Nutzflächen von je rund 5,90 m² oder 6,84 m2 iSd § 2 Abs 2 dritter Satz WEG erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, ist nicht miteinzubeziehen. Die vom Berufungsgericht grundsätzlich zutreffend konstatierte erhebliche Werthaltigkeit der Nutzung der Liegenschaft ist aber eben nur der im Freien gelegenen Allgemeinfläche beizumessen, die nach den Teilungsvorschlägen auch allgemeiner Teil der Liegenschaft bleiben soll. Die Bedeutung (jedenfalls) der kleinen eigentlichen Räumlichkeiten tritt demgegenüber vollkommen in den Hintergrund. Die Wohnungseigentumstauglichkeit eines (nur) als Umkleidekabine und Lager für Badeutensilien zu nutzenden Raums kann nicht allein daraus abgeleitet werden, dass mit der Stellung als Mit- und Wohnungseigentümer die exklusive Bademöglichkeit am Wörthersee verbunden ist. An der Möglichkeit der (Mit-)Nutzung dieser Allgemeinflächen mag zwar – auch nach der Verkehrsanschauung – ein immenses, auch wirtschaftlich bedeutsames Interesse bestehen. Aus diesem Interesse ist aber nicht auf eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung einer bloßen Nebeneinrichtung, wie einer Umkleidekabine, zu schließen (vgl 6 Ob 755/80 MietSlg 33.451/26 [Garderoben und Sanitäranlagen zu einem Freischwimmbecken]). Eine Wohnungseigentumstauglichkeit käme vielmehr nur dann in Frage, wenn der jeweiligen Räumlichkeit eine selbstständige, also von dieser Bademöglichkeit losgelöste Bedeutung beizumessen wäre. Das ist hier aufgrund der geringen Größe dieser Räumlichkeiten und ihrer Ausstattung aber gerade nicht der Fall.

Sowohl der Teilungsvorschlag des Sachverständigen als auch jener des Erst- und der Zweitbeklagten scheitert damit schon an der fehlenden Wohnungseigentumstauglichkeit von zwei der geplanten Wohnungseigentumsobjekte. Eine Möglichkeit, in anderer Form Wohnungseigentum zu begründen, steht nicht im Raum. Der Begründung von Wohnungseigentum steht damit das faktische und rechtliche Hindernis entgegen, dass nicht wohnungseigentumstaugliche Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sind oder geschaffen werden können.

5 Ob 57/23b – Aufhebung geschlossener Kauf-, Mietverträge und einer Räumungsvereinbarung wegen Wuchers

Die Klägerin war im Zeitpunkt des Abschlusses der beiden Kaufverträge geschäftsfähig, sie hatte allerdings seit mehreren Jahren psychische und physische Gesundheitsprobleme. Sie trank vermehrt Alkohol, nahm Schmerz- und Beruhigungstabletten und kümmerte sich nicht mehr um ihre finanziellen Angelegenheiten. Sie öffnete ihre Post nicht mehr, lieferte ihrem Steuerberater auf dessen Nachfrage keine Unterlagen und ließ Mahnungen verschwinden. Dadurch kam zu mehreren Exekutionsverfahren gegen sie.

Im Jahr 2017 nahm die Klägerin wieder Verbindung mit dem Sohn des beklagten Geschäftsführers auf und schloss in der Folge im Jahr 2018 insgesamt 13 Kaufverträge über ihr gehörende Objekte. Sie vertraute darauf, dass der ihr von den Käufern, die alle in einem familiären Naheverhältnis zum Sohn des Geschäftsführers der Beklagten stehen, jeweils vorgeschlagene Kaufpreis annähernd dem Verkehrswert entsprach, kannte aber – entgegen den schriftlichen Erklärungen in den Kaufverträgen – den wahren Verkehrswert der Objekte nicht. Während des gesamten Zeitraums, in dem die Klägerin Wohnungen verkaufte, war sie regelmäßig betrunken und hatte Schmerz- und Beruhigungsmittel genommen. Es gelang ihr aber, dies weitgehend zu verbergen; ihre Vertragspartner bemerkten keine Auffälligkeiten. In der hier gegenständlichen, an die Beklagte verkauften Wohnung, die mit einer weiteren zusammengelegt ist, wohnte und lebte die Klägerin bereits damals mit ihrem Lebensgefährten, sie wohnen immer noch dort. Über diese Wohnung schlossen die Parteien im Mai 2019 zusätzlich zum Kaufvertrag einen mit sechs Jahren befristeten Mietvertrag und im September 2019 über beide Objekte sowie eine weitere Wohnung eine (entgeltliche) Räumungsvereinbarung. Die Klägerin begehrte sodann die Aufhebung der Verträge.

Wucher im Sinn des § 879 Abs 2 Z 4 ABGB liegt vor, wenn ein leicht erkennbares, auffallendes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, der Bewucherte dieses wegen Leichtsinns, Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung nicht wahrnehmen kann und der Wucherer diese Lage des Bewucherten ausnützt (RS0016861). Die Aufzählung der auf Seite des Benachteiligten erforderlichen Voraussetzungen für den Wucherbegriff ist nicht taxativ. Es kommen auch noch andere Umstände auf Seiten des Benachteiligten in Betracht, wie Unkenntnis des Wertes seiner eigenen Leistung, zu große Vertrauensseligkeit und dergleichen mehr (RS0016869). Zwangslage ist dann anzunehmen, wenn der Vertragsgegner vor die Wahl gestellt ist, in den Vertrag einzutreten oder einen Nachteil zu erleiden, der nach vernünftigem Ermessen schwerer wiegt, als der wirtschaftliche Verlust, den der Vertrag zur Folge hat (RS0104125). Die Zwangslage, die eine Anfechtung wegen Wuchers rechtfertigt, kann auch nur vorübergehend, psychisch oder vermeintlich sein und in Befürchtungen bestehen (RS0016878 [T1]). Das Tatbestandsmerkmal der Ausbeutung setzt voraus, dass der Wucherer zu seiner Bereicherung eine Lage benützt, die er nicht geschaffen haben muss, die ihm aber ebenso wie das Missverhältnis von Leistungen und Gegenleistungen bewusst ist oder hätte bewusst sein müssen (RS0016894). „Ausbeuten“ kann somit auch fahrlässig erfolgen (RS0104129). Zusammengefasst bedeutet dies, der Wucherer muss die Lage des Bewucherten und das grobe Missverhältnis der Leistungen gekannt haben oder zumindest erkennen können müssen (7 Ob 89/17i mwN).

Zum Ausmaß der für § 879 Abs 2 Z 4 ABGB erforderlichen groben, leicht erkennbaren Äquivalenzstörung gibt es keine konkreten Grenzwerte; ein auffallendes Missverhältnis liegt vor, wenn die Gegenleistung den Wert der Leistung bedeutend übersteigt (vgl RS0104128; näher dazu etwa Laimer in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang³ § 879 Rz 238 f mwN). Die Beurteilung des Berufungsgerichts, nach der hier eine Anfechtung des Kaufvertrags über die von der Klägerin selbst bewohnte Wohnung nach § 879 Abs 2 Z 4 ABGB gerechtfertigt sei, begegnet insgesamt keinen Bedenken. Unabhängig davon, ob die beiden Objekte getrennt oder als Einheit beurteilt werden, erreichen die dafür von der Verkäuferin erhaltenen Gegenleistungen weniger als rund 60 % des Verkehrswerts. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten ist es auch sehr wohl vertretbar, eine Zwangslage der Klägerin beim Abschluss des Kaufvertrags darin zu erkennen, dass (auch) für dieses Objekt bereits eine Zwangsversteigerung eingeleitet war, weil ihr damit der Verlust der von ihr genutzten Wohnung drohte.

Für die Annahme einer groben Äquivalenzstörung bzw eines auffallenden Missverhältnisses lässt sich keine allgemein gültige Grenze festlegen. Auch hier gelingt es der Revisionswerberin nicht, eine aufzugreifende Fehlbeurteilung aufzuzeigen, weil sie ihre – von der Berufungsentscheidung abweichende – Wertrelation (nur) dadurch erhält, dass sie auch die beim Abschluss der Räumungsvereinbarung zugesagte Gegenleistung anteilig berücksichtigen will. Wenn das Berufungsgericht der Ansicht war, diese erst nahezu ein Jahr nach dem Kaufvertrag geschlossene Vereinbarung könne für die Wertdifferenz nicht mehr relevant sein, so ist auch dies nicht zu beanstanden. Unstrittig war der Anlass für den Kaufvertragsabschluss mit der Beklagten der, dass diese Immobiliengesellschaft als „Geschäftsmodell“ ihren Verkäufern die Möglichkeit anbietet, weiterhin im verkauften Objekt zu wohnen; dass die Klägerin in der Wohnung bleiben wollte, hatte sie gegenüber dem Sohn des Geschäftsführers hervorgehoben. Eine Verknüpfung mit der erst rund ein Jahr nach dem Kaufvertrag geschlossenen Räumungsvereinbarung, die deren Berücksichtigung bei der Ermittlung der Wertrelation von Leistung und Gegenleistung des Kaufvertrags zwingend erfordern würde, ist damit nicht erkennbar.

7 Ob 10/23f – Zur Kündigung nach dem Tod des bisherigen Mieters

Der Vermieter ist gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG zur Kündigung berechtigt, wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dienen. Der Kündigungsgrund setzt daher (unter anderem) das Ableben des Mieters von Wohnräumlichkeiten voraus. Der klagende Vermieter hat den Tod des Mieters und die Wohnraummiete zu behaupten und zu beweisen (RS0070736; Höllwerth in Hausmann/Vonkilch⁴ § 30 MRG Rz 47b). Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG ist nicht anwendbar, wenn sich Wohn- und Geschäftszweck die Waage halten (RS0068860 [T2]; 4 Ob 132/18t; Lovrek in GeKo Wohnrecht I § 30 MRG Rz 98; Illedits in TaKomm Wohnrecht § 30 MRG Rz 102; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ MRG § 14 Rz 6). Denn auch bei vereinbarter gemischter Nutzungsart kann der Vermieter wegen Nichtbenützung nur kündigen, wenn die Kündigungsgründe der § 30 Abs 2 Z 6 und der Z 7 MRG verwirklicht sind (Lovrek in GeKo Wohnrecht I § 30 MRG Rz 98; vgl RS0074903).

Jedenfalls dann, wenn nach dem konkreten Vertragsinhalt die vereinbarte Verwendung zu beruflichen Zwecken des Mieters der vereinbarten Verwendung für Wohnzwecke gleichwertig ist, kommt der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht zur Anwendung, auch wenn der Mieter im Objekt einem üblicherweise in einer Wohnung ausgeübten Beruf nachgeht.

Im vorliegenden Fall wurde das Bestandobjekt Top Nr 11 und 12 als einheitliches Bestandobjekt an den Vater des Beklagten vermietet, und zwar zu Wohnzwecken und zum Betrieb einer Zahnarztordination. Dabei wurde weder im Mietvertrag festgelegt, welche Räume des Gesamtobjekts konkret wozu verwendet werden sollten, noch lässt sich aus der Vertragsurkunde ableiten, dass einer der beiden Zwecke überwiegen sollte. Die Vorinstanzen haben somit das Vorliegen des Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG zutreffend verneint.

8 Ob 53/23m – Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Mietzinsrückständen

Gemäß § 33 Abs 2 MRG ist eine Kündigung wegen rückständiger Mietzinse aufzuheben, wenn den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft und er den geschuldeten Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz entrichtet.

Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt (RS0069304). Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, ist die Willensrichtung des Mieters, die zur Zahlungssäumnis führte, entscheidend (RS0069316 [T2, T11, T12, T14]). Dabei ist auch das Zahlungsverhalten des Mieters vor dem Räumungsprozess zu berücksichtigen (RS0069316 [T13]). Toleriert werden kann im Allgemeinen nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten; häufige Rückstände trotz Mahnung können nur ausnahmsweise nach den Besonderheiten des Einzelfalls eine sonst naheliegende grobe Fahrlässigkeit ausschließen (RS0070310). Zahlt der Mieter den Mietzins nicht, weil er wirtschaftliche Schwierigkeiten hat, so hat er auch zu beweisen, dass er die Schwierigkeiten nicht verschuldet hat (RS0069316 [T8]).

Außerstreitiges Recht

2 Ob 78/23v – Zur Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft

Zwei Brüder als Mit- bzw Wohnungseigentümer einerseits und eine Immobilien GmbH als Mit- und Wohnungseigentümerin andererseits schlossen einen Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum, der der Immobilien GmbH den Ausbau des Dachbodens und den Einbau einer Garage erlaubte. Im Gegenzug verpflichtete sich die Immobilien GmbH zur Durchführung umfassender Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft innerhalb von längstens fünf Jahren ab Vertragsunterfertigung sowie zur Beseitigung sämtlicher durch ihre Bauarbeiten verursachten Schäden. Die Beklagte erwarb die Wohnungseigentumsanteile der Immobilien GmbH und übernahm deren vertragliche Verpflichtungen. In weiterer Folge baute die Beklagte den Dachboden aus und Garagen ein. Im Zuge dieser Bauarbeiten verursachte sie zahlreiche Schäden am Haus. Außerdem setzte sie nur Teile der vertraglich zugesagten Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäß um.

Gemäß § 18 Abs 2 WEG können Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten, wodurch die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend machen kann. Diese Abtretung kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erfassen (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 22; 6 Ob 115/18g Punkt 2.2.). Neben den vertraglichen Ansprüchen (vgl dazu etwa Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG Rz 22, der ua auch vertragliche Erfüllungsansprüche erwähnt) können auch deliktische Ansprüche Gegenstand der Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG sein (vgl 5 Ob 16/18s Punkt 4.3.; Löcker in Hausmann/Vonkilch, WEG⁴ § 18 Rz 30). Als ausreichender Titel für eine Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG genügt das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung (6 Ob 115/18g Punkt 3.5. mwN). Die Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft iSd § 18 Abs 2 WEG erfordert eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Die – auch schlüssig mögliche – Annahme der Abtretung hat durch den Vertreter der Eigentümergemeinschaft – in der Regel also durch den Verwalter (6 Ob 115/18g Punkte 2.3. und 3.1.; 5 Ob 71/12w Punkte 4.5. und 4.6; vgl 3 Ob 140/11a Punkt 2.3; vgl auch Kothbauer, Gewährleistung und Schadenersatz im Wohnungseigentum, immolex 2019, 40 und Löcker in Hausmann/Vonkilch, WEG⁴ § 18 Rz 25) – zu erfolgen. Die Annahme eines nach § 18 Abs 2 WEG abgetretenen Anspruchs ist insoweit als (zumindest fingierte) Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren (Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG Rz 55 mwN). Die auf diese Weise – also durch Annahme durch den Verwalter – wirksam zustande gekommene Zession bewirkt im Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft, ohne dass das Prozessgericht die über die Geltendmachung der abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegebenenfalls erfolgte interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft überprüfen müsste (RS0128567).

5 Ob 233/22h – Voraussetzungen für die neue Festsetzung der Nutzwerte

Die erstmalige Ermittlung der Nutzwerte erfolgt durch einen dazu qualifizierten Sachverständigen (§ 9 Abs 1 WEG 2002). Auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht insbesondere dann abweichend von diesem Nutzwertgutachten („neu“) festzusetzen, wenn sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts nach Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert (§ 9 Abs 1 Z 4 WEG). Dieser Tatbestand erfasst demnach wesentliche Änderungen des Nutzwerts nach Vollendung der ursprünglichen Bauführung durch spätere bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II²³ § 9 WEG Rz 14). Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung aufgrund baulicher Vorgänge nach Vollendung der (ursprünglichen) Bauführung iSd § 9 Abs 2 Z 4 WEG 2002 kann nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung dieser (späteren) Bauführung beantragt werden (§ 10 Abs 2 WEG 2002). Abzustellen ist dabei auf die Beendigung des eigentlichen baulichen Vorgangs, das allfällige baurechtliche Erfordernis einer Baubewilligung oder Bauanzeige hat auf den Lauf dieser Frist keinen Einfluss.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bildet die Verletzung zwingender Grundsätze der Nutzwertberechung einen an keine Frist für die Geltendmachung gebundenen Grund für die gerichtliche (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte, und zwar auch dann, wenn das Abweichen von diesen Grundsätzen durch eine nachträgliche Änderung der Verhältnisse herbeigeführt wurde oder die der Nutzwertfestsetzung widersprechende Sach- und Rechtslage erst nachträglich hervorgekommen ist (5 Ob 248/18h; 5 Ob 207/16a je mwN; RS0117709, RS0083169). In dem Fall eines Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung konnte und kann die Neufestsetzung dabei ohne zeitliche Begrenzung und ohne Bagatellgrenze geltend gemacht werden (RS0083159 [T8], RS0083169 [T9], RS0117708 [T2], RS0107277 [T3]). Eine gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte abweichend vom Nutzwertgutachten ist auch dann möglich, wenn die Liegenschaft von den Mit- und Wohnungseigentümern einvernehmlich so verändert wurde, dass die Nutzwertfestsetzung nicht mehr den zwingenden Berechnungsgrundsätzen entspricht (5 Ob 156/98x; RS0083159 [T4]); ein darauf gestützter Antrag auf Nutzwertberichtigung ist nicht fristgebunden.

Ausgangspunkt der Nutzwertberechnung muss die – der Rechtslage entsprechende – Widmung sein (RS0083252). Die der materiellen Rechtslage widersprechenden, in diesem Sinn also bloß faktischen Veränderungen rechtfertigen die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht. Nehmen Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen an ihren Wohnungseigentumsobjekten und/oder an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft vor, so führt dies daher nur dann zu einer Änderung der Nutzwerte und Nutzwertfestsetzung, wenn diese Veränderungen auf einer privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer basieren oder auf einer gerichtlichen Genehmigung, weil sich andernfalls die dafür maßgebliche Widmung nicht geändert hat. Eine der materiellen Rechtslage widersprechende, also bloß faktische Veränderung rechtfertigt die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht (5 Ob 207/16a; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 9 WEG Rz 27).

5 Ob 72/23h – Zum Eintritt des Erwerbers in die Mietrechte eines in dem Mietgegenstand betriebenen Unternehmens

Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber gemäß § 12a Abs 1 MRG anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Diese Anzeige hat Ordnungsfunktion, sie soll den Vermieter informieren und die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Möglichkeit eröffnen, die Anhebung des Mietzinses auf den nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag zu begehren (vgl 5 Ob 157/17z; Auer/H. Böhm in GeKo Wohnrecht I § 12a MRG Rz 59).

Gemäß § 12a Abs 2 MRG hat – ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG – der Vermieter die Möglichkeit, bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses auf den nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag, dies unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, zu verlangen. Nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich dabei um eine Präklusivfrist (RIS-Justiz RS0116905), die der Sicherheit des rechtsgeschäftlichen Verkehrs durch eine rasche Bereinigung der offenen Streitfragen dient (5 Ob 79/02g). Die Frist beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen und ist nicht mehr – wie zum früheren Gesetzeswortlaut des § 12a Abs 3 aF MRG judiziert – ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen (RS0113457). Das Recht zur Ausübung des Gestaltungsrechts auf Hauptmietzinsanhebung ist daher nicht präkludiert, wenn keine ordnungsgemäße Anzeige erfolgt sein sollte. Diesfalls könnte der Vermieter den Mietzins auch rückwirkend auf den dem Zeitpunkt des Eintritts der Änderung folgenden Zinstermin geltend machen (RS0113457 [T6]). Bereits die Anzeige eines Teils löst den Fristenlauf aus (vgl auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴ § 12a MRG Rz 87 mwN).

Zu Form und Inhalt der Anzeige ist es ständige, von der Lehre geteilte Rechtsprechung (5 Ob 157/17z; 5 Ob 101/07z; Auer/H. Böhm in GeKo Wohnrecht I § 12a MRG Rz 59; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 12a MRG Rz 15), dass die Anzeige formfrei ist, der Inhalt aber klar sein muss. Sie hat die wesentlichen Sachverhaltselemente zu enthalten, aus denen sich der Vertragsübergang bzw die Grundlage für die Mietzinsanhebung zuverlässig und eindeutig ergibt (5 Ob 191/19b mwN).

Hier steht fest, dass jedenfalls die Antragsteller als Unternehmenserwerber der Hausverwaltung als Vertreterin der Antragsgegnerin die Mitteilung über den Verkauf des im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens vom 1. 2. 2018 übermittelten, wo sie Anfang Februar 2018 einlangte. Der hier festgestellte Inhalt der Mitteilung lässt keinen Zweifel offen, dass das im Bestandobjekt betriebene Unternehmen an die Antragsteller verkauft wurde.

5 Ob 89/23h – Zur ausreichenden Verständlichkeit von Vertragsklauseln

Gemäß Punkt 2.1 des Mietvertrags unterliegt das betroffene Mietverhältnis den Bestimmungen des MRG und des WWFSG 1989. Im Punkt 2.2 heißt es: „Sofern der Hauptmietzins gemäß § 62 WWFSG 1989 in der zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses geltenden Fassung niedriger ist bzw wird als der jeweils höchstzulässige Hauptmietzins einer Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiermit vereinbart wird, so gilt dieser jeweils höchstzulässige Hauptmietzins als vereinbart.“

Gemäß § 6 Abs 3 KSchG ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Damit wurde das sogenannte Transparenzgebot des Art 5 der Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen, 93/13/EWG, umgesetzt, die verlangt, dass dem Verbraucher in Verträgen unterbreitete und schriftlich niedergelegte Klauseln stets klar und verständlich abgefasst sein müssen. Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln müssen für den Verbraucher durchschaubar sein (RS0115217 [T7]). Maßstab ist das Verständnis der für die jeweilige Vertragsart typischen Durchschnittskunden (1 Ob 241/06g [zu Mietvertragsklauseln]).

In diesem Fall wurde nicht mehr von einer ausreichenden Verständlichkeit der Klausel, zu dem nach Ablauf der Förderung vom Mieter zu zahlenden Hauptmietzinses, bei Berücksichtigung des Verständnisses eines durchschnittlichen Mieters, ausgegangen. Der Verweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins der Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiermit vereinbart wird“ lässt nicht sicher erkennen, nach welchen Kriterien der nach Ablauf der Förderung zu zahlende Hauptmietzins ermittelt werden soll. Selbst wenn man mit dem Rekursgericht den Verweis auf eine Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG nach der Rechtslage bei Mietvertragsabschluss als Verweis auf den Richtwert verstehen kann, bleibt der weitere Hinweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung“ unverständlich. Zutreffend verwiesen beide Vorinstanzen nämlich darauf, dass § 16 Abs 4 MRG seit Inkrafttreten des Richtwertsystems im Jahr 1994 keine Determinierung einer Wertsicherung (sondern den – hier nicht relevanten – Lagezuschlag) enthält. Dass die Formulierung – wie die Antragsgegnerin meint – auf die in § 5 RichtWG vorgesehene Valorisierung der Richtwerte Bezug nehmen und „jeweils höchstzulässig“ sich darauf beziehen hätte sollen, wäre – allenfalls – für einen im Mietrecht erfahrenen Juristen, nicht aber für den durchschnittlichen Mieter einer Wohnung nachzuvollziehen. Die Mietzinsvereinbarung mag daher allenfalls dahin auszulegen sein, dass damit ein objektiv bestimmbarer künftiger Mietzins vereinbart hätte werden sollen. Die Kriterien dafür lassen sich aber nicht ausreichend klar und verständlich daraus ableiten, weshalb es der Vereinbarung an der ausreichenden Transparenz iSd § 6 Abs 3 KSchG mangelt.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Oktober 2023

WMWP Rechtsanwälte GmbH