Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter November 2021

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

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Außerstreitiges Recht

5 Ob 57/21z – Zu duldende Verringerung der Wohnfläche

Die Mieterin hatte die Wohnung im Ausmaß von 58,40 m² in einem sanierungsbedürftigen, desolaten Zustand übernommen. Anlässlich der Besichtigung erklärte der Hausverwalter, dass die Mieterin die Wohnung zu einem günstigen Mietzins mieten könne, wenn sie die Sanierung der Wohnung auf eigene Kosten vornimmt. Im Zuge der Sanierungsarbeiten erfolgte auch eine neue Raumaufteilung.

Die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin errichtete viele Jahre später in dem Haus eine Liftanlage und begehrte nach § 8 MRG, die Mieterin zur Duldung der für den Lifteinbau notwendigen Rückversetzung ihrer Wohnungseingangstür um ca zwei Meter bis zur Lifttürkante, der Verlegung der Zählerplätze für Strom und Gas sowie der Abmauerung und Versetzung der WC-Tür zu verpflichten. In diesem Bereich sei die für den Lift notwendige Ein- und Ausstiegsstelle im vierten Stock behördlich bestimmt worden. Eine Ein- und Ausstiegsstelle sei für jedes Geschoss zwingend vorgeschrieben. Es gäbe technisch keine andere Möglichkeit, die Ein- und Ausstiegsstelle im vierten Stock zu platzieren.

Die Mieterin berief sich darauf, dass die geplanten und beantragten Umbaumaßnahmen die Struktur der Wohnung vollständig verändern würden. Eine tiefgreifende Umgestaltung der Wohnung und den damit verbundenen Verlust eines selbständigen Raumes müsse ein Mieter nicht dulden.

Nach § 8 Abs 1 Z 1 MRG hat der Mieter die vorübergehende Benutzung und die auch dauernde (RS0069346) Veränderung seines Mietgegenstands zuzulassen, wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses notwendig oder zweckmäßig ist. In der Rechtsprechung wurde bereits mehrfach bejaht, dass es sich bei einem geplanten Lifteinbau um eine Verbesserungsarbeit im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG handelt (5 Ob 73/12i, 5 Ob 32/18v je mwN). Im Gegensatz zu § 8 Abs 2 Z 2 MRG sieht § 8 Abs 2 Z 1 MRG keine Interessensabwägung vor (RS0069319; RS0101796 [T8]). Es gilt zwar auch das Schonungsprinzip des § 8 Abs 3 MRG, eine weitergehende Interessen- oder Zumutbarkeitsabwägung findet nicht statt (RS0069474 [T4]).

Nach der Rechtsprechung überschreitet nicht jede Verkleinerung des Mietgegenstands den Inhalt des in § 8 Abs 2 MRG verwendeten Begriffs der „Veränderung des Mietgegenstandes“. Ob eine solche Überschreitung vorliegt, ist nach dem Regelungsinhalt und Regelungszweck des MRG zu beurteilen (RS0038223). Dabei ist zu überprüfen, ob die vorgesehene Verkleinerung der Wohnung und die damit verbundene Grundrissumgestaltung noch eine von den Mietern nach § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu duldende Veränderung bewirkt, oder aber ob sie mit der damit verbundenen tiefgreifenden Umgestaltung den Begriff der „Veränderung des Mietgegenstandes“ überschreitet. Dabei kommt es nicht entscheidend und allein auf eine allfällige Nutzflächenverringerung an, sondern darauf, ob durch die Veränderung der Mietgegenstand in einem wesentlichen Punkt nicht mehr seiner bisherigen Funktion entspricht (5 Ob 73/12i; RS0128123). Der dem Gericht eingeräumte Wertungsspielraum hat sich dabei ausschließlich darauf zu beziehen, ob nach der Veränderung noch vom „selben“ Mietgegenstand auszugehen ist. Darauf, wie die betroffenen Mieter den Raum bisher nutzten und ob die vorhandene Ausstattung, insbesondere Möbel sinnvoll umgestellt werden können, kommt es nach der maßgeblichen objektiven Betrachtungsweise nicht an. Diese Frage wäre allenfalls bei der Beurteilung, welche Entschädigung den betroffenen Mietern für die wesentlichen Beeinträchtigungen zu leisten sind, von Relevanz (5 Ob 73/12i).

Im vorliegenden Fall war die Errichtung eines Lifts für den Ausbau des Dachgeschosses notwendig. Die Ein- und Ausstiegsstelle im vierten Stock kann nur im schmalen Eingangsbereich der Wohnung der Antragsgegnerin eingerichtet werden. Eine andere Variante ist nicht möglich. Der Eingangsbereich von etwa 2,87 m 2  könnte nicht mehr als Vorraum genutzt werden. Die Wohnung verliert zwar das teilweise vom Rest der Wohnung abgetrennte kleine Vorzimmer im Ausmaß von 2,87 m² und damit ein Merkmal der Ausstattungskategorie A. Die Wohnung wurde aber nicht als Wohnung der Kategorie A vermietet. Die Zulässigkeit des Hauptmietzinses war nach dem Ausstattungszustand zu beurteilen, wie er zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vor der baulichen Umgestaltung durch die Antragsgegnerin bestand (§ 15a Abs 2 Satz 1 MRG; RS0069863 [T5]). Erst durch die Mieterin auf ihre Kosten geschaffene Ausstattungseinrichtungen sind für den Ausstattungszustand ohne Bedeutung (5 Ob 183/08k = RS0069638 [T8] = RS0069863 [T11] = RS0070204 [T12]).

Bei Heranziehung des gebotenen objektiven Prüfmaßstabs hat die Rückversetzung der Eingangstür zur Wohnung, die Verlegung der WC-Tür und der Verlust des Vorraums in einer Gesamtbetrachtung nicht zur Folge, dass der Mietgegenstand seiner bisherigen Funktion nicht mehr entspricht. Ob eine Anpassung der Möblierung, an die mit den notwendigen Verbesserungsarbeiten verbundenen Änderungen der Wohnungskonfiguration für den Mieter zumutbar sind, ist nicht relevant. Das in § 8 Abs 3 MRG normierte Schonungsprinzip setzt voraus, dass eine für den Mieter schonendere Alternative besteht. Das ist nach den Feststellungen nicht der Fall. Aus diesen Erwägungen war die Duldungspflicht der Mieterin zu bejahen.

 5 Ob 101/21w – Der Mieter einer Eigentumswohnung ist nicht Wärmeabnehmer iSd
Heizkostengesetzes

Gemäß § 2 Z 4 HeizKG ist Wärmeabnehmer derjenige, der ein mit Wärme versorgtes Nutzungsobjekt entweder als Eigentümer oder Fruchtnießer des Gebäudes selbst, aufgrund eines unmittelbar vom Eigentümer oder Fruchtnießer des Gebäudes abgeleiteten Benützungsrechts oder als Wohnungseigentümer nutzt. Der Mieter einer Eigentumswohnung (oder eines sonstigen im Wohnungseigentum stehenden Nutzungsobjekts) ist davon ausgeklammert. Ungeachtet des Mietvertrags ist der Wohnungseigentümer Wärmeabnehmer (vgl auch Horvath-Shah in GeKo Wohnrecht II § 2 HeizKG Rz 25). Dem Mieter eines Wohnungseigentümers kommt nach der Rechtslage somit nicht die Stellung eines Wärmeabnehmers zu (RIS-Justiz RS0117385).

Streitiges Recht

2 Ob 97 /21k – Zum Schicksal von Unterpachtverträgen über einen Kleingarten nach
dem Tod des Unterpächters

Das Bestandrecht ist grundsätzlich ein vererbliches Vermögensrecht (§ 14 Abs 1 MRG; § 1116a ABGB). Davon abweichend bestimmt allerdings § 15 Abs 1 KlGG, dass der Unterpachtvertrag über einen Kleingarten durch den Tod des Unterpächters aufgelöst wird, es sei denn, dass binnen zwei Monaten der Ehegatte, Verwandte in gerader Linie oder Wahlkinder des Verstorbenen oder eine andere Person, die an der Bewirtschaftung des Kleingartens in den letzten fünf Jahren maßgeblich mitgewirkt hat, schriftlich die Bereitschaft erklären, den Unterpachtvertrag fortzusetzen.  Das KlGG ermöglicht eine Sonderrechtsnachfolge aufgrund gesetzlicher Anordnung, die im Grundsätzlichen jener des § 14 Abs 2 und 3 MRG entspricht (so bereits 6 Ob 2/14h; 5 Ob 162/20i). Sonderrechtsnachfolge schließt die allgemeine Erbfolge aus. Die Bestandrechte sind demnach nicht dem Verlassenschaftsvermögen zugehörig (6 Ob 2/14h mwN; vgl RS0069664). Die Bestandrechte zählen dann auch nicht zu den frei vererblichen Rechten iSd § 784 ABGB aF, die der Bemessung des Pflichtteils als Aktivum zugrunde zu legen sind (7 Ob 273/98t SZ 71/189). Zwar ist es zulässig, in den Grenzen des § 14 KlGG über die Rechte aus dem Unterpachtvertrag zu verfügen (vgl 7 Ob 698/80 JBl 1982, 44 [Schenkung auf den Todesfall]). Der Berücksichtigung einer Übertragung der Rechte nach dieser Bestimmung als Schenkung iSd § 785 ABGB aF steht jedoch entgegen, dass aus oben genannten Gründen eine Verminderung des Verlassenschaftsvermögens nicht eintreten kann (zu diesem Kriterium RS0127009, zuletzt auch 2 Ob 110/20w).

2 Ob 109/21z – Zur Sittenwidrigkeit und gröblichen Benachteiligung von
nachträglichen Mietvertragsergänzungen

Die Mieterin errichtete mit Zustimmung der Vermieterin auf eigene Kosten einen rund 40 m² großen Zubau zu ihrem Mietobjekt. Mit der diesen Zubau regelnden nachträglichen Ergänzung zum Mietvertrag vereinbarten die Streitteile (unter anderem) eine der Nutzflächenvergrößerung entsprechende Erhöhung des Hauptmietzinses. Die Mieterin begehrt nunmehr die Rückzahlung des unter Vorbehalt geleisteten erhöhten Mietzinses und die Feststellung, dass die Klausel über die Verpflichtung zur Zahlung des erhöhten Hauptmietzinses von unwirksam sei. Sie stützt sich dabei auf das Vorliegen von Sittenwidrigkeit iSd § 879 Abs 1 ABGB und von gröblicher Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB.

Auch wenn sich die Mieterin zu einer umfassenden Schad- und Klagloshaltung der Vermieterin verpflichtet und auf Ersatzansprüche verzichtet hatte, war von keiner Zwangssituation der Mieterin auszugehen. Es fehlte auch nicht an einer Gegenleistung der Vermieterin, weil diese nicht nur die Inanspruchnahme ihrer Liegenschaft und deren bauliche Veränderung gestattet hatte, sondern sie auch in Bezug auf den Zubau die unabdingbaren Pflichten der Erhaltung nach § 3 MRG und des Investitionsersatzes nach § 10 MRG treffen (5 Ob 137/19m). Es war auch vereinbart worden, dass der Mietzins sich erst nach der tatsächlichen Bewohnung des Zubaus erhöht. Eine sittenwidrige Vereinbarung lag in diesem Fall daher nicht vor.

Auch von einer gröblichen Benachteiligung war nicht auszugehen: Der Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB sollen nur Leistungsbeschreibungen, die Art, Umfang und Güte der geschuldeten Leistung festlegen, entzogen sein, nicht jedoch Klauseln, die das eigentliche Leistungsversprechen einschränken, verändern oder aushöhlen (RS0016908 [T5, T8]). Ausgehend davon ist die die Hauptleistungspflicht der Klägerin als Mieterin regelnde Klausel der Prüfung nach § 879 Abs 3 ABGB entzogen. Zu beurteilen ist nämlich nicht eine Änderung oder Einschränkung des Leistungsversprechens, sondern der Abschluss eines zusätzlichen Mietvertrags, der neue Hauptleistungspflichten festlegt.

5Ob22/21b – Ansprüche aufgrund unzulässiger Immissionen gegenüber einem bloßen
Mitbewohner

Die Kläger sind Wohnungseigentümer eines Doppelhauses, die Beklagten des zweiten auf der Liegenschaft befindlichen Doppelhauses. Drittbeklagt ist die Ehegattin des Erstbeklagten und Mutter des Zweitbeklagten. Sie wohnte und wohnt gemeinsam mit diesen in deren Wohnungseigentumsobjekt. Die Kläger begehrten, die Beklagten schuldig zu erkennen, die Zuleitung von Feuchtigkeit, insbesondere Fäkalwasser von ihrem Wohnungseigentumsobjekt in das Wohnungseigentumsobjekt der Kläger zu unterlassen und das im Dezember 2016 ausgetretene Fäkalwasser fachgerecht zu beseitigen. Zu diesem Hauptbegehren stellten die Kläger mehrere Eventualbegehren, begehrten Schadenersatz und die Feststellung der Haftung für zukünftige Schäden aufgrund des Fäkalwasseraustritts.

In dem Verfahren ging es nur mehr um die Ansprüche gegen die Drittbeklagte.

Die Abwehr unzulässiger Immissionen als nachbarrechtlicher Anspruch gemäß § 364 ABGB kann nach ständiger Rechtsprechung nicht nur gegen den Eigentümer des Grundstücks, von dem die Immissionen ausgehen, geltend gemacht werden, sondern gegen jeden, der durch Vorkehrungen auf dem Nachbargrundstück unzulässige Störungen hervorruft, sofern er diesen Grund für eigene Zwecke benutzt. Gefordert wird dabei eine Beziehung zum emittierenden Grundstück bzw ein gewisser Zusammenhang zwischen Sachherrschaft und Störung (RS0010516 [T3]; RS0010654 [T13]). Aufgrund fehlender Kausalität – es konnte nicht festgestellt werden, dass die Drittbeklagte den Wassereintritt in das Objekt der Kläger (mit-)verursacht hat – war die Drittbeklagte weder als unmittelbare noch als mittelbare Störerin zu qualifizieren und wurde deshalb deren Passivlegitimation verneint.

Der Drittbeklagten konnte die von der Haushälfte des Erst- und Zweitbeklagten ausgehende Zuleitung von Wasser bzw Feuchtigkeit aber auch nicht allein aufgrund ihrer Eigenschaft als Mitbewohnerin zugerechnet werden. Die nicht von ihr selbst verursachte Störung könnte ihr nach § 364 Abs 2 ABGB und/oder § 523 ABGB nur zugerechnet werden, wenn für sie die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit bestünde, die störenden Handlungen Dritter zu steuern und gegebenenfalls zu verhindern. Hier lag offenbar bloß ein familienrechtliches Wohnverhältnis vor, dass der Drittbeklagten keinerlei Befugnis verschaffte, den Wohnungseigentümern ein bestimmtes Verhalten aufzuerlegen oder selbst Verwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Wohnungseigentumsobjekt zu setzten.

Auch die von den Klägern herangezogenen §§ 1318, 1319 ABGB waren nicht geeignet, eine Haftung der Drittbeklagten zu begründen. Die Haftung nach § 1318 ABGB besteht zwar auch für gefährlich „verwahrtes“ Wasser (RS0111412; RS0029703). Das bedeutet aber nicht, dass grundsätzlich für jeden Wassereintritt eine Haftung gegeben wäre. Die Haftung setzt vielmehr bestimmte Umstände voraus, die auf die mögliche Gefahr eines Wasseraustritts hinwiesen (RS0029837 [T4]). Kann – wie hier – nicht festgestellt werden, weshalb Wasser von der Haushälfte des Erst- und Zweitbeklagten in die Haushälfte der Kläger gelangt, ist eine Haftung nach § 1318 ABGB schon deshalb zu verneinen, weil eine gefährliche „Verwahrung“ von Wasser gerade nicht nachgewiesen wurde.

6 Ob 45/21t – Zur unzulässigen Weitergabe eines Mietgegenstands

Der Mieterin war bewusst, dass ihr ohne Genehmigung des Vermieters nur die vorübergehende Aufnahme von Gästen in der vermieteten Wohnung gestattet war, nicht jedoch generell die Untervermietung. Da sie bezweifelte, dass ihr die Untervermietung an mehrere Personen (gleichzeitig) gestattet würde, fragte sie „vorsichtshalber“ gar nicht um Erlaubnis. Der Vermieter begehrte sodann die Auflösung des Mietverhältnisses gestützt auf den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG (unzulässige Weitergabe).

Nach ständiger Rechtsprechung liegt ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags nur vor, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen wird (RS0079210 [T16]). Auf ungewisse, in der Zukunft liegende Möglichkeiten ist nicht Bedacht zu nehmen (RS0079210). Der Mieter muss konkrete Behauptungen aufstellen, aus welchen Gründen sein schutzwürdiges Interesse besteht. Um die Voraussetzungen für das Vorliegen eines schutzwürdigen Interesses auch nur annähernd prüfen zu können, ist jedoch in der Regel die Angabe eines Zeitrahmens zu fordern, innerhalb dessen der Mieter in das aufgekündigte Objekt zurückkehren kann und will. Die Verwendung allgemeiner Floskeln wie „in absehbarer Zeit“ reicht dafür nicht aus. Sie ermöglicht keinerlei Einschätzung, ob die Rückkehr nur eine völlig ungewisse Möglichkeit darstellt (5 Ob 77/15g).

Die Beklagte wohnte allein in ihrer Eigentumswohnung, die die gleiche Größe wie die gekündigte Wohnung hat. Sie und ihr seit acht Jahren aus dieser Eigentumswohnung ausgezogener Ehemann wollen sich scheiden lassen, können sich aber nicht einigen, weil der Ehemann die von ihm finanzierte Eigentumswohnung haben möchte. Es gibt deswegen noch kein gerichtliches Verfahren. Von der Mieterin war damit nicht ausreichend dargelegt worden, dass sie die gekündigte Wohnung in naher Zukunft dringend benötige.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, November 2021

WMWP Rechtsanwälte GmbH