Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Juni 2020

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

STREITIGES RECHT

5 Ob 161/19s – Solange kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt, ist es Sache des Verwalters, die Höhe der einzuhebenden Beiträge betreffend die Rücklage festzusetzen

Die Wohnungseigentümer haben nach § 31 Abs 1 WEG eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32 WEG) zu bilden. Durch – im Sinn eines Zwangs-Ansparsystems (vgl 5 Ob 185/07b; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 31 WEG Rz 16) in der Regel laufende – Einhebung von Beiträgen soll ein Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve mit ausreichenden Mitteln geschaffen werden, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern größere (unvorhergesehene oder vorhersehbare) Investitionen finanzieren zu können (5 Ob 144/15k; 5 Ob 206/15b ua; Würth/Zingher/Kovanyi23 § 31 WEG Rz 2; vgl auch Spruzina in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 31 WEG Rz 11). Die Verwendung der Rücklage ist für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen gedeckt (RIS-Justiz RS0108664).
Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut (§ 31 Abs 1 Satz 1 WEG) die Vorsorge für künftige Aufwendungen ist, liegt eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands (zB Einmalzahlung/ Sondervorschreibung zur Finanzierung der von der Mehrheit beschlossenen Sanierungsmaßnahmen) vor (5 Ob 367/97z; 5 Ob 56/15v; 5 Ob 144/15k; 5 Ob 175/16w ua).
Die Bildung einer angemessenen Rücklage zählt zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 2 WEG; RS0083184). Solange kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt, ist es daher Sache des Verwalters, die Höhe der einzuhebenden Beiträge festzusetzen (RS0103218 [T2; T4]; RS0083550; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 31 WEG 2002 Rz 5; E. M. Hausmann aaO § 31 WEG Rz 23). Die Kompetenz des Verwalters zur Festsetzung der Höhe einer Einmalzahlung in die Rücklage besteht solange, als ihm nicht durch Beschluss eine gegenteilige Weisung erteilt wird (5 Ob 175/16w; 5 Ob 126/19v je mwN). Auch die Modalitäten der Einhebung gehören zum Aufgabenbereich des Verwalters (RS0083581 [T7]; 5 Ob 367/97z). In einem solchen Fall kann der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer zwar den Außerstreitrichter anrufen, doch bleibt der Mehrheitsbeschluss über die Sonderzahlung in die Rücklage bis zu einer ihn abändernden oder aufhebenden Entscheidung des Gerichts wirksam (5 Ob 367/97z) und ist ungeachtet der Anfechtung sofort vollziehbar (5 Ob 29/15y).

*

5 Ob 162/19p – Auch die Einmalzahlung zur Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands kann Beitrag zur Rücklage sein

Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen (§ 32 Abs 1 WEG 2002).
Der Beitragspflicht der Wohnungseigentümer steht ein entsprechender Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegenüber. Die Festsetzung der Höhe der Rücklage sowie die Modalitäten der Einhebung gehören dabei zum Aufgabenbereich des Verwalters (5 Ob 175/16w). Solange die Mehrheit der Miteigentümer dem Verwalter keine (abweichende) bindende Weisung erteilt, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge für die Mit- und Wohnungseigentümer bindend (5 Ob 126/19v; 5 Ob 175/16w; RIS-Justiz RS0083581; vgl zur Beschränkung des Einwands vertragswidriger Vorschreibung RS0109647 [T4], zum schlüssigen Aufrechnungsverzicht RS0109647; RS0119211; RS0083521; RS0112884). Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut (§ 31 Abs 1 Satz 1 WEG) in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, nimmt die Rechtsprechung eine Leistung in die Rücklage auch bei Einmalzahlung zur Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands an (5 Ob 126/19v; 5 Ob 175/16w [„Sonderumlage“]).
Hier hatte die Verwalterin nur dem Beklagten eine Einmalzahlung vorgeschrieben. Darin ist keine unsachliche Differenzierung gelegen, wenn dies dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel entsprach (5 Ob 175/16w).

*

5 Ob 198/19g – Bei Realteilung hat jeder Miteigentümer einen Teil von annähernd gleicher Beschaffenheit und gleichem Wert zu erhalten

Die Parteien sind Miteigentümer einer wohnungseigentumstauglichen Liegenschaft. Von der Klägerin wurde unter anderem die Naturalteilung durch Wohnungseigentumsbegründung entsprechend ihrem Teilungsvorschlag begehrt.
Teilungsvorschläge der Parteien sind weder für das Gericht verbindlich noch mit einem Sachantrag zu vergleichen (RIS-Justiz RS0004282; RS0004270 [T6]). Soweit das Gericht die vorgeschlagene Teilung – hier im Sinn des ersten Eventualbegehrens – für nicht sachgerecht hält, hat es die angemessene Teilung zu verfügen (RS0004270; 5 Ob 151/08d; 5 Ob 110/18i).
Die – auch auf die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum anwendbare (RS0118839) – Anordnung in § 841 zweiter Satz ABGB, dass die Teilung „zur Zufriedenheit eines jeden Sachgenossen“ vorgenommen werden müsse, ordnet nur an, dass jeder Teilhaber Anspruch auf objektiv gleichmäßige Behandlung hat. Wollte man für die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum nämlich ein Einvernehmen der Teilhaber über die Gestaltung möglicher Wohnungseigentumsobjekte verlangen, würde dies eine solche Art der Teilung im Verfahren über eine Teilungsklage weitestgehend ausschließen (5 Ob 133/14s mwN). Dass sich unter den bei Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung entstehenden Objekten solche befinden, an denen keiner der Miteigentümer Interesse zeigt, steht der Zulässigkeit dieser Art der Naturalteilung nicht entgegen, zumal sie nach Gesetz und ständiger Rechtsprechung (§ 843 ABGB; RS0013236) Vorrang vor der Zivilteilung gemeinschaftlicher Sachen genießt.
Die Entscheidung über die konkrete Teilung hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen (RS0004282). Bei Realteilung hat jeder Miteigentümer einen Teil von annähernd gleicher Beschaffenheit und gleichem Wert zu erhalten hat (RS0013851). Die gemeinsame Sache ist nicht nur in annähernd gleichwertige, sondern auch in gleichartige Teile zu zerlegen (RS0013851 [T1]). Dies gilt auch im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum (RS0013851 [T3]). Bei der Beurteilung der Gleichwertigkeit und gleichartigen Beschaffenheit der Anteile ist nicht nur von der Quadratmetergröße der zur Verfügung stehenden Fläche auszugehen, auch die Art der Räumlichkeiten, deren Nutzungsmöglichkeiten und Widmung kann beachtlich sein (5 Ob 36/09v = immolex 2010/9 [krit Limberg]).
Dem mietrechtsberechtigten Miteigentümer sind grundsätzlich jene Wohnungseigentumsobjekte zuzuweisen sind, die er bisher benützt hat (3 Ob 11/04w; 5 Ob 93/10b). Nur in Fällen, in denen einzelne Miteigentümer bereits Mieter von künftigen Wohnungseigentumsobjekten sind und nicht den ortsüblichen Mietzins zahlen, wären nicht die Verkehrswerte, sondern Aufteilungswerte maßgeblich für die Teilung (RS0119358).

*

6 Ob 26/20x – Zur Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft

Die klagende Wohnbaugesellschaft mbH als Werkbestellerin schloss mit der Beklagten als Werkunternehmerin einen Werkvertrag über die Herstellung, Lieferung und Montage einer Aluportalfassade und Fensterelementen für das Bauvorhaben. Erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens wurde an dieser Liegenschaft Wohnungseigentum begründet und die Mehrheit der Anteile abverkauft; die Wohnbaugesellschaft, die auch Liegenschaftsverwalterin ist, blieb jedoch Miteigentümerin.
Die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft begehrt als Klägerin die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz; hilfsweise wurden Bereicherung, Geschäftsführung ohne Auftrag und jeder erdenkliche Rechts- und Tatsachengrund geltend gemacht.
Gemäß § 18 Abs 2 WEG 2002 können die Wohnungseigentümer sich aus ihrem Miteigentum ergebende Unterlassungsansprüche sowie „die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ abtreten. Die Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erfassen (RS0131110 [T1]). „Die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ sind regelmäßig jene Ansprüche, die aus dem vom Wohnungseigentümer (als dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts) mit dem Bauträger und Wohnungseigentumsorganisator abgeschlossenen Vertrag herrühren (Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG 2002 Rz 63 [Stand 15. 10. 2018, rdb.at]; vgl auch 5 Ob 181/03h; ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 21).
Sowohl vertragliche Ansprüche als auch deliktische (zB Amtshaftungsansprüche) können abgetreten werden (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 21; vgl auch 1 Ob 163/03g). Es kann aber nicht davon ausgegangen werden, dass § 18 Abs 2 WEG 2002 die Abtretung eines jeden beliebigen Anspruchs zulässt.
Bei Gewährleistungsansprüchen von Wohnungseigentümern ist ganz grundsätzlich zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird – wer also Vertragspartner jenes Vertrags ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist (RS0013431 [T18]). Der aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch steht den Wohnungseigentümern zu; die Eigentümergemeinschaft ist insofern nicht anspruchsberechtigt (RS0119208; RS0108157 [T1]). Allerdings können solche Individualrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der Baulichkeit der Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft abgetreten werden. Es erscheint durchaus sachgerecht, diese Möglichkeit nicht nur auf Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses und ernste Schäden in den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zu beschränken, sondern die Abtretungsmöglichkeit auf alle Ansprüche auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der gesamten Baulichkeit auszudehnen (RS0119208).
Die Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu; vielmehr ist darüber ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich (RS0082907 [T23]).
Da die Forderung nach Verbesserungskapital für Mängelbeseitigung beziehungsweise auf Begehren eines Vorschusses für Verbesserungskapital als Geldforderung teilbar, dem Schadenersatz wegen Nichterfüllung gleichzuhalten und damit ihrer Natur nach teilbar (RS0013213 [T12]) ist, kann die Eigentümergemeinschaft, wenn ihr nicht alle Wohnungseigentümer ihre jeweiligen Ansprüche abtreten, nicht den gesamten Geldbetrag, sondern nur den ihr abgetretenen aliquoten Teilbetrag geltend machen (Painsi aaO Rz 66).
In dem vorliegenden Fall ging es jedoch nicht um Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Bauträger, sondern um Ansprüche des Bauträgers gegen einen externen Werkunternehmer wegen behaupteter Schlechterfüllung des Werkvertrags. Die Wohnungseigentümer hätten dadurch wiederum ihre Ansprüche gegen ihren Vertragspartner, also den Bauträger (die Wohnbaugesellschaft) zu betreiben, wobei die Möglichkeit bestünde, die Ansprüche zur gemeinsamen Geltendmachung an die Eigentümergemeinschaft abzutreten. In weiterer Folge könnte sich der Bauträger/Wohnbaugesellschaft bei der Beklagten regressieren. Die Ansprüche des Bauträgers gegen den Werkunternehmer sind aber keine „die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ eines „Wohnungseigentümers“ im Sinn des § 18 Abs 2 WEG 2002. Hier war bloß Zufall, dass der Bauträger noch Wohnungseigentümer ist, weil offenbar noch nicht alle Wohnungen verkauft worden waren.

Durch die Abtretung ohne erkennbare sachliche Rechtfertigung würde das Prozesskostenrisiko auf die Eigentümergemeinschaft verschoben. Diese Vorgehensweise des Bauträgers, der hier zugleich auch die Liegenschaft verwaltet, könnte als Versuch verstanden werden, sich seiner Gewährleistungspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern zu entledigen und diese auf eine Klageführung auf eigenes Risiko gegen den dritten Werkunternehmer zu verweisen (vgl auch 5 Ob 130/05m).
Die Wohnbaugesellschaft kann der Eigentümergemeinschaft auch nicht (bloß) den auf ihren Anteil entfallenden Teil der aus den Mängeln resultierenden Forderungen abtreten, weil es sich dabei letztlich um ihren eigenen Anspruch als Wohnungseigentümerin gegen sich selbst als Bauträger handelte.

*

---

AUSSERSTREITIGES RECHT

5 Ob 190/19f – Zession mietrechtlicher Ansprüche

Die Abtretung des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses einschließlich des Rückforderungsanspruchs durch den Mieter begründet nicht die Aktivlegitimation des Zessionars im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG. Der Zessionar kann den Rückzahlungsanspruch (nur) im streitigen Verfahren geltend machen.

*

5 Ob 196/19p – Angemessener Hauptmietzins

Die Rechtsvorgängerin der Hauptmieterin hatte das Objekt der Kategorie D zu dem Zweck angemietet, es auf eigene Kosten auszubauen und dadurch brauchbar zu machen, um es anschließen unterzuvermieten. Der Untermieter begehrte einige Jahre später die Überprüfung des Hauptmietzinses.
Der neue Mieter kann im Rahmen des Weitergaberechts ohne Einwilligung des Vermieters zum Übergang der Mietrechte anstelle des bisherigen Mieters in den Vertrag eintreten. Der Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Bestandvertrag wird mit der Mitteilung an den Bestandgeber vollzogen (RS0032747).
Das der ursprünglich mit den Hauptmietern eines Rohdachbodens vereinbarte Hauptmietzins bis zuletzt unverändert blieb, ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass das Hauptmietverhältnis aufgrund der lückenlosen Ausübung des Weitergaberechts weiterhin besteht.
Die von dem Hauptmieter zur Schaffung eines – in einem Dachgeschoß gelegenen – Bestandobjekts getätigten Investitionen sind bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gemäß § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands angemessen zu berücksichtigen, sofern sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind (5 Ob 85/14g (= immolex 2015/2 [Pfiel])).
Als „andere Leistungen“ nach § 26 Abs 1 MRG sind vom Hauptmieter durchgeführte oder dem Vormieter abgelöste Investitionen zu berücksichtigen; soweit sie dem Untermieter objektiv zugutekommen, können sie eine Erhöhung des Untermietzinses rechtfertigen (RS0067674). Dem liegt zugrunde, dass der Untermieter von diesen Leistungen in Form der für ihn – in objektiver Sicht (RS0117899) – noch nutzbaren Investitionen auch profitieren kann (RS0067674 [T2]). Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn der Untermieter daraus Nutzen zieht, dass er bei Abschluss des Untermietvertrags nicht nur einen Rohdachboden, sondern eine auf Kosten der Rechtsvorgänger der Untervermieterin ausgebaute und für Wohnzwecke adaptierte Dachgeschoßwohnung erhält. Noch vorhandene und für den Untermieter objektiv nutzbare Investitionen sind wertmäßig bei der Ermittlung des angemessenen Untermietzinses nach § 26 Abs 1 MRG zu veranschlagen.
Entscheidend für den Nutzungswert des Untermieters ist nicht die Höhe des eingesetzten Kapitals oder der dafür vom Untervermieter bezahlte Zins, sondern immer nur die konkreten baulichen Veränderungen (Verbesserungen) und die konkreten Einrichtungsgegenstände in dem Zustand und in der Gestalt wie sie zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags vorhanden und für den Untermieter noch nutzbar sind (RS0067648; 5 Ob 311/00x mwN). Ausschlaggebend ist bei baulichen Veränderungen daher der gemeine Preis iSd § 305 ABGB, den Investitionen im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags noch aufweisen (6 Ob 577/85; vgl auch zu § 30 Abs 2 Z 4 MRG RS0070668 – Gebrauchswert im Zeitpunkt der Untervermietung). Bei der Ermittlung des angemessenen Entgelts ist vom Nutzungswert bei Abschluss des Untermietvertrags auszugehen, die Amortisationsdauer festzustellen, die Amortisationsquote zu ermitteln und ein angemessenen Gewinn zu berücksichtigen (5 Ob 121/08t; RS0115308).

*

5 Ob 4/20d – Zur Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG

Die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG läuft auch im Fall des Aneinanderreihens zulässig befristeter Mietverträge so lange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen wird (RS0119647). Erst nach endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag steht der Mieter nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung seines Bestandverhältnisses zu gefährden (5 Ob 71/15z mwN; 5 Ob 102/04t; ErlRV 555 BlgNR 20. GP 18). Der vom Gesetzgeber intendierte Mieterschutz kommt auch dann zum Tragen, wenn – wie hier – befristete Mietverträge mit Personen geschlossen werden, die schon Mitmieter eines wirksam befristeten Mietvertrags waren (vgl Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 111 mwN). Ein mit mehr als einem Hauptmieter geschlossener Mietvertrag begründet ein einheitliches Mietverhältnis mit allen Mitmietern (RS0101118). Die Rechtsprechung lässt die Feststellung des zulässigen Mietzinses deshalb nur gegenüber allen Mitmietern zu (RS0013161 [T1]; RS0110736; RS0101118 [T2, T9]). § 16 Abs 8 MRG gilt dem Schutz jedes Mieters und damit jedes einzelnen Mitmieters. Die Drucksituation des in der Wohnung verbleibenden Mitmieters wird nicht dadurch beseitigt, dass der andere das befristete Mietverhältnis nicht fortsetzt. Die Beurteilung des Rekursgerichts zur Verlängerung der Präklusivfrist auch in einem Fall, in dem nur ein Mitmieter Vertragspartner des zweiten befristeten Mietvertrags wird, hält sich im Rahmen der höchstgerichtlichen Rechtsprechung zu Sinn und Zweck der Bestimmung des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG.

*

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Juni 2020

WMWP Rechtsanwälte GmbH