Mietzinsanhebung gemäß § 12a Abs 3 MRG bei Wechsel von Vereinsmitgliedern möglich?

In einer jüngeren Entscheidung (22.10.2015, 10 Ob 79/15p) hat sich der OGH mit folgendem Sachverhalt auseinandergesetzt:

Die beklagte Partei war ein Verein und Mieterin eines Schuldgebäudes, in dem eine Privatschule betrieben wird. Ordentliche Mitglieder des Vereins können nur jene Erziehungsberechtigten seien, die für mindestens ein in der Schule eingeschriebenes Kind die Kosten zu tragen haben. Die klagende Vermieterin begehrte eine Anhebung des Mietzinses nach § 12a Abs 3, § 46a MRG und begründete dies damit, dass seit dem Abschluss des Mietvertrages die Mehrheit der ordentlichen Vereinsmitglieder gewechselt hätte (da in der Zwischenzeit zahlreiche neue Eltern Vereinsmitglieder geworden und bisherige Mitglieder ausgeschieden sind).

Der OGH hat dazu erwogen, dass nach der von ihm zur Auslegung des § 12a Abs 3 MRG entwickelten „Machtwechseltheorie“ eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten nur dann vorliegt, wenn der Erwerber eine Rechtstellung erlangt, die es erlaubt, mit gesellschaftsrechtlichen Mitteln die Geschicke der Gesellschaft so zu bestimmen, als hätte er das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen selbst erworben. Um einen derartige Machtwechsel zu bewirken bedarf es einer rechtlichen und einer wirtschaftlichen Änderung. Eine bloße rechtliche Änderung reiche nicht aus. Zwar indiziere ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse den Machtwechsel, die konkreten Aus-wirkungen sind aber jeweils im Einzelfall zu prüfen. Ergibt eine solche Prüfung, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende eines Vorgangs unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt.

Vor diesem Hintergrund ist der OGH im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis gekommen, dass der Wechsel in der Mehrheit der Vereinsmitglieder kein Recht zur Mietzinsanhebung begründet, da der dafür notwendige Machtwechsel im Sinne des § 12a Abs 3 MRG nicht eingetreten ist: Bei einem Wechsel der Mehrzahl der Vereinsmitglieder wird niemand konkret in die Lage versetzt, die Geschicke des Vereins so zu bestimmen, als hätte er das (Vereins-)Unternehmen selbst erworben.

Autor: Dr. Paul Koppenwallner, LL.M.