Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Juni 2023

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

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Streitiges Recht

4 Ob 2/23g – Kündigung wegen nachteiligem Gebrauch, da nicht ausreichend gelüftet worden wäre und es dadurch zu einem Schimmelbefall gekommen ist

Die Vermieterin kündigte die Wohnung nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG auf, weil die Mieterin von dem Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch mache und ihn durch ihr unsachgemäßes Nutzungsverhalten vernachlässige. Die Beklagte habe, obwohl sie wiederholt auf die Einhaltung des notwendigen Lüftungsverhaltens hingewiesen worden sei, über längere Zeit hinweg gravierendes unsachgemäßes/ unrichtiges/ unübliches Heizungs- und Lüftungsverhalten bzw Nutzungsfehlverhalten an den Tag gelegt, sodass es in der Wohnung zu warm und zu feucht geworden sei. Unterlassung des gebotenen Lüftens und zu starkes Heizen hätten zu Schimmelbildung geführt, ein Baumangel habe im gesamten Zeitraum ausgeschlossen werden können.

Nach der Rechtsprechung liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG dann vor, wenn eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht (RS0067832, RS0068076, RS0102020, RS0067939, RS0021031, RS0020981); der Auflösungsgrund liegt daher dann nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht (vgl RS0021043). Ein Verschulden des Mieters ist dagegen nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist (RS0020867, RS0070433; 2 Ob 165/11w mwN).

Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden darf und nutzbar ist. Bei der üblicherweise anzunehmenden, durchschnittlichen Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts wird der Mieter daher auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann (vgl 8 Ob 34/17h und 1 Ob 55/21a [beide zu § 1096 ABGB]). Dass Feuchtigkeitsbildung auf interne Feuchtequellen (wie etwa Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen) zurückzuführen ist, ist bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar und sagt nichts über ein Fehlverhalten des Mieters aus; wenn etwa zur Abfuhr von Feuchteeinträgen aufgrund der konkreten Verhältnisse ein Querlüften siebenmal täglich erforderlich ist, bedeutet das nicht, dass ein derartiges Lüftungsverhalten ohne eine konkrete Vereinbarung von einem Wohnungsmieter auch gefordert werden kann (vgl 8 Ob 34/17h mit zustimmendem Hinweis auf LGZ Wien 40 R 104/08b = RWZ0000137).

Atmen, von Stoßlüften nicht unterbrochenes nächtliches mehrstündiges Durchschlafen, Duschen und Baden, Kochen, Waschen, Trocknen der Wäsche der Wohnungsbewohner, das Verwenden von Vorhängen, das Aufstellen von Sitzgelegenheiten, Sofas oder Sitzgarnituren, Einbaumöbeln oder sonstigen Möbeln an dem Mieter genehmen Stellen, einschließlich Außenwänden: All dies gehört grundsätzlich zur bedungenen Nutzung einer Wohnung, die eben zu Wohnzwecken (und nicht zu Zwecken der Trockenlegung fremder Bausubstanz [so anschaulich und zutreffend schon LGZ Wien 40 R 65/07s = RWZ0000120]) vermietet ist. Auch eine tägliche Präsenz des Mieters zwecks Stoßlüftens ist schon wegen – im Rahmen des § 30 Abs 2 Z 6 MRG – zulässiger Abwesenheit nicht geboten, sodass auch das fallweise gänzliche Unterbleiben des Lüftens (hier „tageweise“ und nicht, wie die Revisionsbeantwortung feststellungsfremd unterstellt, „teilweise über Tage hinweg“) den Kündigungsgrund grundsätzlich nicht verwirklicht.

4 Ob 28/23f – § 27 MRG Abs 3 letzter Satz MRG normiert eine Fortlaufshemmung

In einem Mietzinsüberprüfungsverfahren gemäß § 16 MRG wurde zunächst eine Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes von 2.358,00 EUR (brutto) festgestellt. Die Vermieterin korrigierte die Vorschreibung mit August 2019; die gesamte Mietzinsüberzahlung erstattete sie dem Kläger am 23. 10. 2019 zurück. Zinsen aus dem rückerstatteten Betrag zahlte die Vermieterin aber nicht.

Der Kläger begehrte mit Mahnklage Zinsen, da ihm gemäß § 27 Abs 3 MRG Zinsen im gesetzlichen Ausmaß von 4 % p.a. zustünden. Da der gesamte Rückforderungsanspruch – inklusive Zinsen – während eines Verfahrens über die Höhe des Hauptmietzinses gemäß § 27 Abs 3 letzter Satz MRG gehemmt sei, sei die Rückforderung nicht verjährt.

Die Hemmungswirkung der Verjährung von Ansprüchen auf Rückforderung unzulässig eingehobener Mietzinse soll es dem Mieter ermöglichen, den Ausgang eines für den Rückforderungsanspruch präjudiziellen Verfahrens abzuwarten. In einem „Verfahren über die Höhe des Mietzinses“ kann nämlich der zulässige Mietzins für den Einhebungszeitraum und darüber hinaus festgestellt werden (RS0112330). Sinn und Zweck der Bestimmung des § 27 Abs 3 letzter Satz MRG ist es, Mietern im Wege des Mietzinsüberprüfungsverfahrens kostengünstig und effizient die Feststellung der zulässigen Mietzinshöhe zu ermöglichen, ohne der Gefahr einer zeitnahen Verjährung (beinahe) aller bezahlter und zum Teil rückforderbarer Mietzinse ausgesetzt zu sein. Gegenständlich spricht daher der Schutzzweck der Norm für eine nach eindeutigen mathematischen Regeln mögliche Berechnung der Verjährungshemmung der einzelnen monatlichen Teilzahlungen und damit für eine Fortlaufshemmung (die den Beginn oder Weiterlauf der Frist hindert, wobei nach Wegfall des Hindernisses die ganze Frist oder ihr verbliebener Rest ablaufen muss). Das hat im Sinne dieses Schutzzwecks auch für gesetzliche Zinsen zu gelten. Sinn und Zweck der Hemmungsanordnung in § 27 Abs 3 letzter Satz MRG ist die Entscheidung über eine Vorfrage und nicht die Führung von Vergleichsgesprächen.

5 Ob 6/23b – Die Rücklage stellt Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft dar

Im Zug des von der Erstbeklagten durchgeführten Dachbodenausbaus kam es zu Wassereintritten und Schäden am Gebäude. Die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, beauftragte Arbeiten zur Reparatur des Dachs und der Beseitigung der Schäden an den allgemeinen Teilen. Dafür wendete sie € 30.322,84 aus der Rücklage auf. In einem von ihr wegen dieser Schäden eingeleiteten Beweissicherungsverfahren fielen weitere € 8.854,30 an Gerichts- und Sachverständigengebühren an, die sie ebenfalls aus der Rücklage beglich.

Der klagende Miteigentümer begehrt von den Beklagten die Zahlung von € 12.732,72 sA. Unter Außerachtlassung des Anteils der Erstbeklagten entspreche dieser Betrag seinem Anteil an dem von der Eigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit der Beseitigung der Schäden aufgewendeten Betrag aus der Rücklage. Durch die Belastung der Instandhaltungsrücklage mit Kosten, die durch das schuldhafte Verhalten der Erstbeklagten entstanden seien, sei die Rücklage in der Höhe des von der Eigentümergemeinschaft aufgewendeten Betrags reduziert worden, sodass ihm ein Schaden in Höhe seines Anteils aus deren Verminderung entstanden sei.

Der Kläger machte somit nicht Ansprüche geltend, die aus einer unmittelbaren Schädigung durch die Erstbeklagte herrühren und damit allenfalls in seinem Vermögen eingetreten sind. Er sah seinen Schaden vielmehr darin, dass die Rücklage (§ 31 WEG) vermindert wurde, weil die Eigentümergemeinschaft die Aufwendungen zur Beseitigung der Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft getragen hat.

Die Rücklage ist Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft und nicht quotenmäßiges Miteigentum der Liegenschaftseigentümer (RS0110524). Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer fließen, sobald sie in die Verfügungsgewalt der Eigentümergemeinschaft getreten sind, ex lege und widmungsunabhängig der Eigentümergemeinschaft zu (vgl 2 Ob 188/14g). Der einzelne Wohnungseigentümer kann daher auch keine Rückzahlungen aus (dem angesparten Teil) der Rücklage verlangen (5 Ob 171/09x). Sie dient nach § 31 Abs 2 WEG der Deckung von Aufwendungen. Da keine Zweckwidmung besteht, ist ihre Verwendung für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen, die den Rahmen der alltäglichen Finanzgebarung übersteigen, gedeckt (RS0108664).

Indem der Kläger den Anteil aus der Verminderung der Rücklage fordert, der unter Außerachtlassung der Miteigentumsquote der Erstbeklagten dem Verhältnis seines Mindestanteils entspricht, macht er keinen Nachteil geltend, der in seinem Vermögen eingetreten wäre. Dieser Nachteil betrifft ausschließlich das der Eigentümergemeinschaft zugeordnete Sondervermögen.

Soweit sich der Kläger zur Begründung seines Anspruchs darauf beruft, dass die durch die Wohnungseigentümer gespeiste Rücklage reduziert wurde, was zur Verringerung des Haftungsfonds führe, und bedinge, dass notwendige Aufwendungen aus der Rücklage in Höhe deren Verminderung nicht erbracht werden können, sodass sie von den einzelnen Wohnungseigentümern durch zusätzliche Einzahlungen getragen werden müssten, behauptet er aber bloß theoretisch mögliche Nachteile in seinem Vermögen, nicht aber eine konkrete Verbindlichkeit, die bereits entstanden wäre und damit sein Vermögen reduzieren könnte.

Mit seinen Ausführungen spricht der Kläger daher insgesamt keinen Schaden im Sinn des § 1293 ABGB, der in seinem Vermögen eingetreten wäre, und damit auch keine Frage von der Bedeutung gemäß § 502 Abs 1 ZPO an. Eine Schädigung, weil der Wert seines Miteigentumsanteils gemindert worden sei, hat er im Verfahren erster Instanz nicht geltend gemacht.

6 Ob 239/22y – Zum Mietzinsminderungsanspruch aufgrund behördlicher Vorschriften zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie

Bei diesem Mietzinsminderungsanspruch kommt es auf die den Maßnahmen zurückgehende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit des Mietobjekts (3 Ob 209/21p [ErwGr 7.3.3.]; 7 Ob 207/21y [ErwGr 3.3.2.]; 9 Ob 84/21z [ErwGr 3.]; 10 Ob 46/22w [ErwGr 7.3.2.]; 4 Ob 221/22m [ErwGr 2.]) hinsichtlich des vertraglichen Geschäftszwecks (7 Ob 207/21y [ErwGr 3.1.]; 4 Ob 221/22m [ErwGr 2.2.]) an.  Unter davon umfassten behördlichen Maßnahmen, sind nicht nur Betretungsverbote zu verstehen sind, sondern auch mit weniger gravierenden Folgen verbundene (aber ebenfalls durch die Pandemie verursachte) behördliche Eingriffe, wie etwa Zutrittsbeschränkungen durch die Begrenzung der zulässigen Kundenzahl und die Anordnung von einzuhaltenden Mindestabständen (vgl 4 Ob 221/22m [ErwGr 2.1. f; anders dagegen zur Maskenpflicht in einem Bekleidungsgeschäft ErwGr 2.3.]).

Die Mietzinsminderung erfolgt im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung nach der relativen Berechnungsmethode (zuletzt 9 Ob 31/22g [ErwGr 2.2.]). Als Parameter dafür können auch Umsatzeinbußen, soweit sie auf anlässlich der COVID-19-Pandemie verfügte behördliche Maßnahmen zurückgehen, heranzuziehen sein (9 Ob 84/21z [ErwGr 7.3.2.]; 10 Ob 46/22w [ErwGr 3.2.]).

Der Fixkostenzuschuss ist keine Zuwendung, die dazu gedacht ist, den gesetzlichen Mietzinsentfall der Geschäftsraumvermieter wettzumachen (3 Ob 184/21m [ErwGr 4.1. ff]; 5 Ob 192/21b [ErwGr 4.1. ff]).

Außerstreitiges Recht

5 Ob 227/22a – Beendigung eines Pachtvertrages über einen landwirtschaftlichen Betrieb

Die Antragsgegnerin, als Eigentümerin mehrerer Liegenschaften, schloss mit dem nunmehrigen Antragsteller einen zunächst auf drei Jahre befristeten Pachtvertrag über einen landwirtschaftlichen Betrieb zur Tierhaltung und Milchwirtschaft. Diesen Vertrag ergänzten die Parteien um weitere Grundstücke und verlängerten ihn in der Folge. Nach dem Vertragsinhalt war der Antragsteller zur Tierhaltung verpflichtet. Eine schriftliche Kündigung ohne Angabe von Gründen sollte je zum 4. Februar eines jeden Jahres möglich sein. Die Antragsgegnerin wurde mehrfach von dritter Seite auf Missstände bei der Tierhaltung im Betrieb hingewiesen und fürchtete daher um ihren Ruf. Gegen den Antragsteller wurde in der Folge ein verwaltungsbehördliches Tierhalteverbot ausgesprochen und er wurde strafgerichtlich wegen des Vergehens der Tierquälerei rechtskräftig verurteilt.

Mit Schreiben vom 23. Jänner 2019 kündigte die Antragsgegnerin den Landpachtvertrag zum 4. Februar 2020 außergerichtlich auf. Da der Antragsteller das Pachtobjekt nicht räumte, brachte die Antragsgegnerin eine Räumungsklage ein; das Verfahren darüber ist seit dem Antrag auf Verlängerung des Pachtvertrags unterbrochen.

Der Anspruch auf Verlängerung eines Landpachtvertrags setzt grundsätzlich voraus, dass die in § 6 Abs 1 LPG zwingend angeordnete Interessenabwägung ein Überwiegen der Interessen des Pächters an der Fortsetzung des Pachtvertrags ergibt. Schon die Gleichwertigkeit der Interessen schließt eine Verlängerung aus. Ob die Interessen des Pächters an einer Vertragsverlängerung jene der Verpächterin an seiner Beendigung überwiegen, hängt von den jeweiligen Umständen des zu beurteilenden Falls ab (RIS-Justiz RS0114811). Bei dieser Interessenabwägung ist gemäß § 6 Abs 2 LPG insbesondere auf die wirtschaftliche Lage der beiden Vertragsteile Bedacht zu nehmen (vgl dazu etwa RS0066224). Es sind auch jene Umstände zu berücksichtigen, die bei einem im Gesetz nicht ausdrücklich geregelten Dauerschuldverhältnis zur außerordentlichen Kündigung berechtigen; dazu gehören auch solche, die ausschließlich in der Person und der Verlässlichkeit des Pächters liegen (vgl RS0066167). Die Interessen des Pächters an der Verlängerung des Pachtverhältnisses überwiegen gemäß § 6 Abs 2 LPG insbesondere dann nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Verpächter zur Aufhebung des Vertrags nach § 1118 ABGB berechtigt (Z 1).

Nach ständiger Rechtsprechung liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Bestandgegenstand im Sinn des § 1118 erster Fall ABGB vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen durch den Bestandnehmer die Substanz des Bestandgegenstands erheblich verletzt wurde oder dies auch nur droht oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige, auch ideelle Interessen des Bestandgebers verletzt werden (vgl etwa RS0070348; RS0020940 [T1]; RS0102020 [T6, T10a]; RS0021031 [T5]). Die wichtigen Gründe in der Person des Bestandnehmers müssen die Interessen des Bestandgebers soweit nachteilig berühren, dass sie bei objektiver Betrachtung einen verständigen Bestandgeber zur Vertragsauflösung veranlassen würden und diese als gerechte, dem Sachverhalt adäquate Maßnahme erscheinen lassen (RS0020981 [T17]).

In diesem Fall lag ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Pachtgegenstands im Sinn des § 1118 ABGB iVm § 6 Abs 2 Z 1 LPG vor, weil der Antragsteller als vertraglich zur Tierhaltung verpflichteter Pächter des Betriebs wegen Tierquälerei rechtskräftig verurteilt wurde. Dazu bedarf es keines Eingriffs in die Substanz des Bestandgegenstands, um den Tatbestand des § 1118 ABGB zu erfüllen. Das Verfahren über die beantragte Verlängerung des Landpachtvertrags setzt keine vorangehende außerordentliche Kündigung durch den Verpächter voraus; Anlass dafür kann ebenso – wie hier – eine ordentliche Kündigung des Landpachtvertrags durch den Verpächter sein.

5 Ob 230/22t – Möglichkeit der Herabsetzung des Pachtzinses nach dem LPG auf den angemessenen Betrag

Ist der vom Pächter zu entrichtende Pachtzins so hoch, dass er den bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstands erzielbaren Ertrag übersteigt, oder weicht er vom angemessenen Pachtzins nach § 4 LPG um mehr als die Hälfte ab, so hat das Gericht auf Antrag den vom Pächter zu entrichtenden Pachtzins ab dem auf die Antragstellung folgenden Zinstermin auf den angemessenen Betrag zu mindern oder zu erhöhen (§ 11 Abs 1 LPG). Nach § 4 LPG gilt der Pachtzins als angemessen, der von dem bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstands erzielbaren Ertrag beiden Vertragsteilen den Anteil sichert, der dem Wert der zur Erzielung dieses Ertrags notwendigen beiderseitigen Leistungen entspricht; dabei sind insbesondere die Vertragsdauer, der Wert des Pachtgegenstands nach Art, Beschaffenheit und örtlicher Nachfrage, der Wert der beiderseits beigestellten Anlagen und Betriebsmittel sowie die sonst notwendigen beiderseitigen Leistungen, Aufwendungen und Kosten zu berücksichtigen.

Die Grundlagen für die rechtliche Beurteilung im Sinn dieser gesetzlichen Vorgaben sind regelmäßig durch Sachverständige zu erheben (vgl Die Grundlagen für die rechtliche Beurteilung im Sinn dieser gesetzlichen Vorgaben sind regelmäßig durch Sachverständige zu erheben vergleiche Mildner in H. Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht I § 4 LPG , GeKo Wohnrecht römisch eins Paragraph 4, LPGRz 7).

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Juni 2023

WMWP Rechtsanwälte GmbH