Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter November 2017

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

1 Ob 122/17y – Der Rechtsgrund, der Voraussetzung und Grundlage für den Urteilsspruch ist, muss in dem Urteilsspruch nicht angeführt werden

Die dogmatische (nach juristischer Definition) Einordnung einer synallagmatischen Vereinbarung (eines gegenseitigen Vertrages) der Prozessparteien (idF, eines Tauschvertrages) ist für das darauf beruhende Urteil, wonach eine Pflicht zur Einwilligung in die Einverleibung (Aufsandungserklärung) des Liegenschaftseigentümers besteht, ohne Bedeutung. Bei einem Urteil reicht es aus, dass es den Liegenschaftseigentümer zur Einwilligung in die Einverleibung verpflichtet und dadurch den daraus Berechtigten den Anspruch auf Einräumung eines bücherlichen Rechts vermittelt. Der Rechtsgrund, der Voraussetzung und Grundlage für die Einverleibung ist, muss in dem Urteilsspruch nicht angeführt werden (vgl RIS-Justiz RS0004558).

5 Ob 136/17m – Kündigung eines Mietverhältnisses wegen unleidlichem Verhalten setzt kein subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus (zB auch bei Geisteskrankheit), muss aber ein für die anderen Mitbewohner unerträgliches Ausmaß erreichen

Die beklagte Partei leidet unter Schizophrenie. Diese wurde von der beklagten Partei nicht mit Medikamenten behandelt, sondern trank diese „stattdessen“ Alkohol. Über Jahre spielte die beklagte Partei vor allem nachts laute Musik, schrie und pumperte. Fallweise war auch lautes Knallen zu vernehmen. Dies passierte jede zweite bis dritte Nacht jeweils gegen 22:00 Uhr für eine Dauer von einer halben bis zu einer ganzen Stunde und wiederholte sich dann nach einiger Zeit wieder. Mitbewohnerinnen wurden regelmäßig grob und ordinär von der beklagten Partei beschimpft. Trotz häufiger Polizeieinsätze hatte die beklagte Partei ihr Verhalten nicht geändert.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG setzt erhebliche Störungen des friedlichen Zusammenlebens voraus (RIS-Justiz RS0070437). Die Störungen müssen durch längere Zeit fortgesetzt werden oder sich in häufigen Wiederholungen äußern und darüber hinaus nach ihrer Art das bei den besonderen Umständen des Einzelfalls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigen. Einmalige Vorfälle können den Kündigungsgrund dann bilden, wenn sie schwerwiegend sind. Es können aber auch mehrere an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand bilden (RIS-Justiz RS0070303, RS0067678). Demnach kann der Vermieter kündigen, wenn zwar nicht jeder einzelne Vorfall für sich betrachtet für eine Kündigung ausreicht, aber durch die Häufung das dem Vermieter zumutbare Ausmaß überschritten wird (RIS-Justiz RS0070394). Dabei setzt der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG nicht voraus, dass das Verhalten dem Störer subjektiv vorwerfbar ist (RIS-Justiz RS0070243). Es kommt also nicht darauf an, ob dem Mieter ein Verschulden trifft, sondern darauf, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, dass das Zusammenwohnen verleidet, zu bewerten ist, auch wenn es auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist (RIS-Justiz RS0067733). Bei gewissen Verhaltensweisen muss aber der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit in dem Ausmaß berücksichtigt werden, als dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person (RIS-Justiz RS0020957, RS0067733 [T4, T6]). Es muss wiederum aber nicht jedes Verhalten einer geistig behinderten Person in Kauf genommen werden, sondern hat in solchen Fällen eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strengerer Maßstab anzulegen ist (RIS-Justiz RS00677933 [T4], RS 0020957 [T2]). Die Interessenabwägung bei krankheitsbedingten Verhalten ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen (RIS-Justiz RS0067733 [T5], RS0020957 [T4]). In diesem Fall wurde der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG als verwirklicht gesehen.

5 Ob 44/17g – Die Änderungen allgemeiner Teile einer Liegenschaft durch einen Wohnungseigentümer setzt für dessen Zulässigkeit die Zustimmung der anderen Miteigentümer voraus

Die Parteien sind Mit– und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Entlang der östlichen Hausmauer verlief im Abstand von 1,5 m entfernt eine Böschung. Diese Böschung zählte zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Am unteren Böschungsfuß errichtete der ehemalige Ehegatte der beklagten Partei über die Jahre eine Steinschlichtung aus Granitsteinen. In weiterer Folge beschwerten sich die Kläger bei der Hausverwaltung, welche daraufhin einen Umlaufbeschluss im Jahr 2009 initiierte. Gemäß dieses Umlaufbeschlusses erklärten sich 73,860 % der Eigentümer damit einverstanden, dass keine Rückstellung in den Urzustand (Granitsteinentfernung) gefordert wird und der jetzige Zustand belassen werden kann. Die Kläger begehrten (dennoch) die Entfernung der Steinschlichtung und die Unterlassung künftiger derartiger Eingriffe in allgemeine Teile der Liegenschaft und warf der beklagten Partei vor die Steinschlichtung eigenmächtig und ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer errichtet zu haben. Die Abstimmung über das Belassen der Steinschlichtung sei mangels dem Erreichen einer Einstimmigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht relevant.

Gemäß § 828 ABGB darf keiner der Miteigentümer gegen den Willen der übrigen an der gemeinschaftlichen Sache Veränderung vornehmen, durch die über den Anteil der anderen verfügt wird (RIS-Justiz RS0013205 [T10]). Substantielle tatsächliche und rechtliche Veränderungen ohne das Vorliegen der Einstimmigkeit der Eigentümer sind demnach unzulässig. Die fehlende Zustimmung eines Teilhabers kann – im schlichten Miteigentum – nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden (RIS-Justiz RS0117159). Die klagegegenständliche Steinschlichtung stellt nach den Feststellungen eine bleibende tatsächliche Substanzveränderung im Sinne des § 828 ABGB dar. Mangels Einstimmigkeit der Miteigentümer ist diese Maßnahme unzulässig und greift in das Eigentumsrecht der Miteigentümer ein. Auch im Bereich des Wohnungseigentums verpflichtet schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer durch die eigennützige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft den änderungswilligen Wohnungseigentümer dazu, die Zustimmung aller anderen Mit– und Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen (§16 Abs 2 WEG). Die Errichtung der Steinschlichtung kann weiters nicht als Maßnahme der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zugerechnet werden. Ist ein Verwalter iSd §§ 18 Abs 3 und 19 WEG bestellt, wird die Eigentümergemeinschaft – von den in diesem Fall nicht relevanten Ausnahmen vom Verwaltungsmonopol des Verwalters abgesehen – (nur) durch diesen vertreten. Eine Parallelverwaltung durch die (Mehrheit der) Wohnungseigentümer ist ausgeschlossen (3 Ob 165/14g, 5 Ob 40/08f; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet– und Wohnrecht II²³ § 18 WEG Rz 41, H. Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht WEG³ § 19 WEG Rz 65). Die Abwehr von Nutzungs– oder Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft beruht auf dem Anteilsrecht, also der dinglichen Rechtsposition der Mit– und Wohnungseigentümer, diese ist daher – als dem Eigentumsrecht entspringend – nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen (5 Ob 144/16m mwN; RIS-Justiz RS0117352). Eine Zustimmung im Sinne des §§ 828 ABGB und/oder §16 Abs 2 WEG kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden (5 Ob 207/01 d, 5 Ob 213/04s, 5 Ob 250/05h = RIS-Justiz RS0083156 [T11, T12], RS0083412 [T1, T2]). Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft können und dürfen nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben (5 Ob 216/15y; RIS-Justiz RS0130070 [T1]). Eine Zustimmung im Sinne der §§ 828 ABGB und/oder 16 Abs 2 WEG betreffend die Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen allgemeiner Teile der Liegenschaft fällt, da beruhend auf dem Anteilsrecht, nicht in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, sondern fällt als Verfügung über die gemeinschaftliche Sache in die unmittelbare Kompetenz der Teilhaber (5 Ob 250/05h). Ein ihre Kompetenz überschreitender Beschluss ist aufgrund der Kompetenzüberschreitung unbefristet bekämpfbar (RIS-Justiz RS0083156 [T17], RS 0108763 [T2, T3], RS 0109840 [T3, T4]) und kann zur Klarstellung der Rechtslage beseitigt werden (5 Ob 216/15y). Aus diesem Grund hatte der Umlaufbeschlusses der Eigentümergemeinschaft aus dem Jahre 2009 für die Frage der Eigenmacht der beklagten Partei und der Berechtigung des Klagebegehrens keine Relevanz. Die beklagte Partei war daher dazu zu verpflichten die Steinschlichtung zu entfernen und künftige derartige Eingriffe zu unterlassen.

5 Ob 137/17h – Entscheidend für das rechtswirksame Bestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und das Ausmaß der einzelnen Miteigentumsanteile ist der Grundbuchstand

Die klagende Partei begehrte von der beklagten Mit- und Wohnungseigentümerin rückständige Wohnbeiträge und Betriebskostenakonti. Die beklagte Partei behauptete, dass das Wohnungseigentum nicht wirksam begründet worden wäre und das Nutzwertgutachten unrichtig sei, sodass der Grundbuchstand keine Gültigkeit habe.

Die Eigentümergemeinschaft entsteht bereits durch die grundrechtliche Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG und die Einverleibung von Miteigentum zu Gunsten eines Wohnungseigentumswerbers (RIS-Justiz RS0118026; Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 18 WEG Rz 16; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 18 WEG Rz 4; Schauer in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht² § 18 WEG Rz 13). Mit der rechtswirksamen Existenz der Eigentümergemeinschaft kommt ihr die Berechtigung zu, die Beiträge zur Rücklage (§ 31 WEG) und zu den Aufwendungen (§ 32 Abs 1 WEG einzuheben (vgl 5 Ob 32/03x). Aufwendungen betreffend die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Solange nach dem Grundbuchsstand Wohnungseigentum ausgewiesen ist, besteht kein Anlass, die Existenz der Eigentümergemeinschaft und deren Kompetenzen in Bezug auf die Verwaltung der Liegenschaft anders zu beurteilen, als in einem Vorgründungsstadium, in dem an einer Liegenschaft zu Gunsten der Teilhaber bereits Miteigentum einverleibt ist, auch wenn der Wohnungseigentumsvertrag möglicherweise rechtsunwirksam und die Einverleibung im Grund nichtig (vernichtbar) ist. Die Rechtssicherheit erfordere, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand hat, solange der Grundbuchstand Wohnungseigentum ausweist (vgl dazu auch Schauer, Die Eigentümergemeinschaft und das Gesellschaftsrecht – Grundlagen und Entwicklungsperspektiven, in Gutknecht/Amann, Zukunftsperspektiven zum Wohnrecht [2003], 25 [38 ff]). Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss als Verwaltungseinheit mit eigener Rechtspersönlichkeit selbst dann noch Bestand haben, wenn die der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegende Nutzwertberechnung (zB weil nicht zum Wohnungseigentum taugliche Objekte mit einbezogen worden sind) unrichtig und die darauf basierende Wohnungseigentumsbegründung nichtig ist. Auch wenn das Nutzwertgutachten  tatsächlich unrichtig ist und nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht, hat der darauf basierende Grundbuchstand über die Miteigentumsanteile für die Verteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft ausschließliche Bedeutung (§ 32 Abs 1 WEG; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 32 WEG Rz 4 mwN). Die Wohnungseigentümergemeinschaft war daher berechtigt die aushaftenden Wohnbeiträge und Betriebskostenakonti gegenüber der beklagten Partei geltend zu machen.

5 Ob 29/17a – Begründung von Zubehörs-Wohnungseigentum und Berücksichtigung bei der Ermittlung des Jahresmietwertes durch einen Zuschlag zum Hauptobjekt

An einer Gartenfläche wurde rechtswirksam Zubehörs–Wohnungseigentum begründet (vgl 5 Ob 54/95; RIS-Justiz RS0082677) und als solches im Grundbuch vermerkt. Bei der Ermittlung des Jahresmietwertes für das Hauptobjekt ist die Gartenfläche als Gegenstand des Zubehörs- Wohnungseigentums für das Hauptobjekt durch einen Zuschlag zu berücksichtigen § 2 WEG 1948, vgl 5 Ob 83/95 = RIS-Justiz RS0082820). Die Festsetzung eines eigenen Jahresmietwertes und Zuzählung zu dem Hauptobjekt verstößt gegen die Grundsätze der Ermittlung der Jahresmietwerte nach dem WEG 1948. Dies rechtfertigt aber lediglich die Neufestsetzung der Jahresmietwerte (vgl 5 Ob 225/14w mwN; 5 Ob 83/95 = RIS-Justiz RS0082820) und nicht die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung. Gemäß § 5 Abs 3 WEG 2002 (idF der WRN 2015 [BGBl I Nummer 100/2014]), ist für die sachenrechtlich wirksame Begründung und Existenz von Zubehör-Wohnungseigentum eine eigene Eintragungen der Zubehörobjekt in das Grundbuch nicht erforderlich. Auch die Übertragung von Zubehöreigentum bedarf keiner gesonderten Eintragung im Grundbuch (5 Ob 162/16h). Dies gilt auch für Eintragungen, die vor dem in Krafttreten der WRN 2015 (1.1.2015) vorgenommen wurden (§ 58c Abs 1 WEG 2002). Voraussetzung für die Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf die diesem Objekt zugeordneten Zubehörobjekte, ist dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung (5 Ob 162/16h mwN). Die Eintragung des Wohnungseigentums am Wohnungseigentumsobjekt erstreckt sich dadurch auch schon vor der Eintragung im Grundbuch auf das Zubehörsobjekt.

5 Ob 70/17f – Kündigung wegen mangelndem dringenden Wohnbedürfnis setzt voraus, dass die Wohnung nur als „Absteigquartier“ oder zu einzelnen Verrichtungen genutzt wird und von dem Mieter kein anderes schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages nachgewiesen werden kann

Die Mieterin der Wohnung benutzt diese nicht mehr regelmäßig. Sie wohnte und nutzte stattdessen das in ihrem Eigentum stehende Einfamilienhaus. Die klagegegenständliche Wohnung wurde von ihr nur mehr unregelmäßig, wenn aber auch für über mehrere Tage währende Aufenthalte samt Nächtigungen genutzt, um Post abzuholen, Besuche zu absolvieren, Wäsche zu waschen und diverse Einkäufe zu erledigen. Der Vermieter begehrte gestützt auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG die Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung der Wohnung zu Wohnzwecken und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder einer eintrittsberechtigten Person voraus (RIS-Justiz RS0070217 [T2]). Eine regelmäßige Verwendung der Wohnung wird dann angenommen, wenn die Wohnung während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw. einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt der Lebensführung (RIS-Justiz RS0079241 [T1], vgl auch RS0068874) benutzt wird. Auch die Benutzung mehrerer Wohnungen erfüllt noch nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil in der aufgekündigt Wohnung liegt (RIS-Justiz RS0079252). Die bloße Benützung der Wohnung als „Absteigquartier“ (RIS-Justiz RS0103931 [T2], RS0068874 [T5, T 10]) und/oder für einzelne Verrichtungen (RIS-Justiz RS0079241 [T3]) reicht für eine regelmäßige Verwendung nicht aus. Das Interesse des Mieters muss über das der bloßen Bequemlichkeit hinausgehen (RIS-Justiz RS0103931 [T1], RS0079252 [T1]). Kann der Mieter ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages nachweisen, berechtigt dies den Vermieter dann dennoch nicht zu Kündigung. Diese Voraussetzung ist aber nur dann erfüllt, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen wird. Auf ungewisse, in der Zukunft liegenden Möglichkeiten ist dabei nicht Bedacht zu nehmen (RIS-Justiz RS0079210, vgl auch RS0068687). Das Vorhandensein eines eigenen Hauses schließt das Wohnbedürfnis für eine zusätzliche Wohnung regelmäßig aus (RIS-Justiz RS0079210 [T6]). Die von der Mieterin diesem Fall behauptete Umstand möglicherweise zum Verkauf der Liegenschaft gezwungen sein, stellt aber nur eine abstrakte Möglichkeit eines zukünftigen Bedarfs dar und reicht zur Abwehr des Kündigungsgrundes nicht aus (RIS-Justiz RS0079243 [T1], RS0079210 [T 20]).

Außerstreitiges Recht

5 Ob 123/17z – Der Bestandvertrag ist ein Konsensualvertrag, der durch die Willenseinigung über den Bestandgegenstand und den Bestandzins zustande kommt. Eine Befristung ist dann wirksam wenn, der Endtermin aus der schriftlichen Vereinbarung eindeutig bestimmt werden kann

Es ist nicht grundsätzlich unzulässig anlässlich der Unterfertig des schriftlichen Mietvertrages festzuhalten, dass das Mietverhältnis bereits begonnen hat. Ein derartiges Verbot ist weder dem ABGB noch dem MRG zu entnehmen. Eine Mietvertragsbefristung ist dann durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist (RIS-Justiz RS0090569). Jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht (wonach sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann), entspricht dem Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 MRG. Dies ist dann der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben ist oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts eindeutig festgelegt werden kann (RIS-Justiz RS0070201). Der Bestandvertrag ist ein Konsensualvertrag, der durch die Willenseinigung über den Bestandgegenstand und den Bestandzins zustande kommt (RIS-Justiz RS 0020394). Für das Zustandekommen des Bestandsverhältnisses ist nicht der Einzug des Mieters oder die Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrages entscheidend.

5 Ob 121/17f – Schadenersatzansprüche die nach § 8 Abs 3 MRG im außerstreitigen Rechtsweg geltend zu machen sind, setzen eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietrechts voraus. Andere Ansprüche sind auf den streitigen Rechtsweg zu verweisen

Die Mieterin begehrte in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle (Außerstreitverfahren) die Sanierung oder Schadenersatz einer mitvermieteten Markise, die von der Vermieterin im Zuge von Sanierungen an der Aussenfassade des Hauses durch herab tropfende Farbe optisch durch einen Streifen verunreinigten worden war.

Die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens ist für wohnrechtliche Angelegenheiten gegeben, wenn das Gesetz die betreffende Angelegenheit ausdrücklich (§ 1 Abs 2 AußStrG iVm § 37 Abs 1 MRG, § 52 Abs 2 WEG 2002 oder § 22 Abs 1 WGG) oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verweist (RIS-Justiz RS0005948; RS0012214 [T1]). Da sich die Mieterin in dem Verfahren vor der Schlichtungsstelle auf die Durchführung von Erhaltungsarbeiten durch den Vermieter gemäß § 14 Abs 2 Z 2a und 2b WGG idF WGG-Novelle 2016 stützte und ihr Eventualbegehren damit begründete, Kosten aufwenden zu müssen, wenn die Vermieterin die Wiederherstellungsarbeiten nicht leiste, begehrte diese nach Ansicht des OGH tatsächlich die Vorauszahlung von Kosten der von ihr beabsichtigten Sanierung der bei Umbauarbeiten am Haus herbeigeführten Schäden an der Markise. Diese fallen aber nicht unter den Entschädigungsanspruch im Sinne des § 8 Abs 3 MRG (der gemäß § 20 Abs 1 lit b WGG auch auf das Nutzungsrecht an Genossenschaftswohnungen anzuwenden ist) da dieser eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietrechts voraussetzt (vgl hierzu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ §8 MRG Rz 43). Der lediglich von der Loggia der Mieterin aus nur beim „Nach-Oben-Schauen“ überhaupt erkennbare Farbstreifen auf der Oberseite der Markisenbespannung reichte dafür nicht aus. Der Antrag der Mieterin war daher wegen Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs zurückzuweisen.

5 Ob 47/17y – Auch einer in einem außerstreitigen Verfahren ergangenen Entscheidung kommt die Rechtskraftwirkung der entschiedenen Sache zu

In einem außerstreitigen Vorverfahren war ein abweisender Sachbeschluss ergangen. Diesen versuchte die Antragstellerin durch ein konkreteres Vorbringen in einem neuen Sachantrag zu bekämpfen.

Die materiell rechtskräftige Entscheidung in einem Verfahren außer Streitsachen kommt (ebenso wie in einem streitigen Verfahren auch) Einmaligkeitswirkung zu (§ 43 AußStrG; RIS-Justiz RS0007171 [T13]). Dies hat zur Folge, dass zwischen den gleichen Parteien die neuerliche Anhängigmachung eines gleichen Begehrens, das auf den gleichen rechtserzeugenden Sachverhalt gestützt ist, ausgeschlossen ist. Die neuerliche Sachverhandlung und Entscheidung über dieses identische Rechtsschutzbegehren ist verwehrt (RIS-Justiz RS0041115 [T4], RS0007477 [T3]). Die Identität des Anspruchs wird dann angenommen, wenn sowohl der Entscheidungsantrag (Sachantrag) als auch die zur Begründung vorgebrachten Tatsachen ident sind (RIS-Justiz RS0039347, vgl auch RS0041340). Nur dann, wenn nachträgliche Änderungen des rechtserzeugenden Sachverhalts vorliegen, hält die materielle Rechtskraft eines in einem Vorverfahren ergangenen Sachbeschlusses nicht stand (RIS-Justiz RS0007140 [T 1], [T 10], RS0007148 [T6], RS0007201 [T4])). In diesem Fall waren die rechtserzeugenden Tatsachen aber bereits in dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt entstanden, wodurch eine Rechtskraftdurchbrechung ausscheidet (5 Ob 17/10 a = RIS-Justiz RS0007140 [T11], RS0007201 [T5]). Im Außerstreitverfahren ist der für die Entscheidung maßgebliche Zeitpunkt, jener der Beschlussfassung durch das Gericht. Dem Sachantrag stand aufgrund des in dem Vorverfahren ergangenen Sachbeschlusses somit das Prozesshindernis der entschiedenen Sache entgegen.

5 Ob 152/17i – Die sechsmonatige Frist des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG zur Geltendmachung eines Rückforderungsanspruchs wegen Mietzinsüberschreitung endet bei einem befristeten Mietverhältnis sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses

Zwischen der Mieterin und dem Vermieter bestand ein bis 30.11.2013 befristetes Mietverhältnis. In einem Räumungsvergleich verpflichtete sich die Mieterin das Mietobjekt bis 31.3.2014 geräumt zu übergeben. In dem Vergleich wurde festgehalten, dass dieser Räumungsaufschub keine Verlängerung des Mietverhältnisses darstellt. Das Objekt wurde wie vereinbart am 31.3.2014 geräumt an die Vermieterin zurückgestellt. Mit Antrag vom 30.9.2014 begehrte die Mieterin vor der Schlichtungsstelle die Mietzinsüberprüfung (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) zwecks Geltendmachung eines Rückforderungsanspruches wegen Mietzinsüberschreitung (§ 37 Abs 4 MRG).

Gemäß § 16 Abs 8 Satz 2 MRG muss die Unwirksamkeit eine Hauptmietzinsvereinbarung binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Ist ein befristetes Hauptmietverhältnis betroffen (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG) endet diese Präklusivfrist Frist gemäß § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses. Zweck der Verlängerung der Präklusivfrist bei einem befristeten Mietverhältnis ist, dem Mieter den Druck zu nehmen, bei der Geltendmachung seines Rückforderungsanspruches wegen Mietzinsüberschreitung, eine Verlängerung des Bestandsverhältnisses nicht zu gefährden (5 Ob 102/04t; 5 0b 71/15z mwN, sa T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 16 MRG Rz 80). In diesem Fall wurde der Antrag als verfristet angesehen, da das Mietverhältnis mit dem Beendigungstermin zum 30. November 2013 geendet hatte und nicht verlängert worden war. Der Räumungsaufschub bis 31.3.2014 änderte nichts an der Befristung des Mietverhältnisses und daran, dass es zum Endtermin nicht fortgesetzt werden sollte. Bereits ab 30.11.2013 – also auch während der vereinbarten Räumungsfrist/ dem Räumungsaufschub – war die Mieterin daher in diesem Fall nicht mehr auf das Wohlwollen des Vermieters bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses angewiesen.

5 Ob 141/17x – Durch die anlässlich von Vertragsverlängerungen eines befristeten Mietverhältnisses abgegebene Erklärungen zur Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen aus Mietzinsüberschreitungen können nach Beendigung des letzten Vertrages geltend gemacht werden

Zwischen der Mieterin und dem Vermieter sowie einem in der Zwischenzeit rechtsnachfolgenden Vermieter wurde ein Hauptmietvertrag auf drei Jahre befristet abgeschlossen und in der Folge mehrfach um weitere drei Jahre verlängert. In der Vereinbarung über die Verlängerung des Mietverhältnisses war eine Erklärung der Mieterin enthalten, worin sie betreffend der vorangegangenen Mietperioden angab „keinerlei wie immer geartete Forderungen […] an die Hausinhabung bzw Hausverwaltung zu haben oder zu stellen“. Nach Ablauf des Mietverhältnisses begehrte die Mieterin fristgerecht die Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) und die entsprechende Rückzahlung (§ 37 Abs 4 MRG) von den jeweiligen Vermietern.

Um den Mieter in einer rechtlich noch nicht gesicherten Position zu schützen, in der er in seiner Willensbildung beschränkt ist, wird ihm mit § 16 Abs 8 MRG die Möglichkeit eingeräumt in einer Frist von sechs Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses einen Antrag auf Mietzinsüberprüfung einbringen zu können. In der anlässlich der jeweiligen Vertragsverlängerung abgegebenen Erklärung des Mieters wurde kein wirksamer Verzicht auf diesen Rückforderungsanspruch erkannt. Gerade dadurch, dass bei der jeweiligen Verlängerung des Mietverhältnisses der Mieter auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen war, zeigte sich die vom Gesetzgeber verpönte Drucksituation (vgl T. Hausmann aaO § 16 MRG Rz 80).

5 Ob 115/17y – Weisungen an den Verwalter durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen eines entsprechenden Willensbildungsverfahrens

Die Antrag stellenden Wohnungseigentümer begehrten von der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage es zu unterlassen die von ihr beabsichtigten Fenster-Reparaturen durchzuführen. Die Holzfenster der Wohnhausanlage waren teilweise derart mangelhaft, dass eine Sanierung als unwirtschaftlich angenommen wurde. Die Eigentümer beschlossen in einer Versammlung zu 71,3% die gänzliche Erneuerung bzw den Austausch der Fenster. Mit einer nur teilweisen Erneuerung der Fenster wurde sich nicht einverstanden erklärt. Eine Umsetzung dieses Beschlusses von der Hausverwaltung erfolgte nicht, da diese darin eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung sah. Als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung wollte sie Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern vornehmen.

20 Abs 1 Satz 1 WEG verpflichtet den Verwalter, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren (RIS-Justiz RS0117890). In Fällen der ordentlichen Verwaltung sind generell die Vorgaben und Weisungen der Mehrheit Folge zu leisten, sofern es sich nicht um gesetzwidrige Mehrheitsbeschlüsse handelt (RIS-Justiz RS0083550). Die Antragsteller behaupteten eine Verletzung der in § 20 Abs 1 Satz 1 WEG normierten Pflichten des Verwalters. Der von den Antragstellern geltend gemachte Anspruch stand ihnen aber nicht zu. Nur Verstöße des Verwalters gegen § 20 Abs 2 bis 7 WEG können aufgrund der Beschränkungen des § 30 Abs 1 Z 5 WEG iVm § 52 Abs 1 Z 3 WEG als Individualrecht von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Ansprüche nach § 20 Abs 1 WEG erfordern hingegen ein Willensbildungsverfahren der Wohnungseigentümer, den Verwalter von der Mehrheit rechtmäßig Weisungen erteilen zu lassen, die dieser zu beachten hat (5 Ob 270/07 d; RIS-Justiz RS0123164; RS0083438 [T1, T5, T7]). Das verfahrensgegenständliche Unterlassungsbegehren unterlag nicht dem Pflichtenkreis des Verwalters nach § 20 Abs 2 bis 7 WEG und machten die Antragsteller daher einen Anspruch geltend, der nicht unter ihr Minderheitsrecht nach § 30 Abs 1 Z 5 WEG fällt. Aus der Beschlussfassung anlässlich der Eigentümerversammlung sei keine Weisung der Eigentümergemeinschaft an die Verwalterin abzuleiten, wonach diese keine weiteren Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern mehr vornehmen dürfe. Eine rechtswirksame Weisung an den Verwalter hätte somit einer förmlichen Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft bedurft.

5 Ob 153/17m – Ein vor der Schlichtungsstelle vorgebrachter anspruchsbegründender Sachverhalt kann vor Gericht nicht erweitert werden

Die Antrag stellenden Mieter begehrten in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle die Instandsetzung einer Aufzugsanlage im Haus als Maßnahme der ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses. Im darauf folgenden gerichtlichen Verfahren begehrten die Mieter die alte Liftanlage aufgrund Unwirtschaftlichkeit der Sanierung abzubauen und eine neue Aufzugsanlage zu errichten.

In den in § 37 Abs 1 MRG genannten außerstreitigen Verfahren ist die Vorschaltung der Schlichtungsstelle eine zwingende Verfahrensvoraussetzung für die Befassung der Gerichte. Wurde die Schlichtungsstelle mit einer „Sache“ nicht befasst, liegt eine Unzulässigkeit des (außerstreitigen) Rechtswegs vor (RIS-Justiz RS0006307; RS0070782), die von Amts wegen wahrzunehmen ist (5 Ob 73/11p; 5 Ob 57/14i ua). Ein vor der Schlichtungsstelle vorgebrachter anspruchsbegründender Sachverhalt kann vor Gericht nicht erweitert werden (RIS-Justiz RS0109931), der vor Gericht geltend gemachte Anspruch muss mit jenem vor der Schlichtungsstelle ident sein, wobei auf den Sachantrag abzustellen ist (siehe dazu RIS-Justiz RS0070055 [T4, T5]; RS0109931 [T1]; vgl auch T. Klicka in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 39 MRG Rz 9; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht ²³ § 39 MRG Rz 2). An die Bestimmtheit eines Begehrens in einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 MRG werden keine allzu strengen Anforderungen gestellt (vgl dazu RIS-Justiz RS0070562). Dies ist damit zu begründen, dass bei einem auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 3 Abs 2 MRG) gerichteten Antrag eines Mieters oft nur oberflächliche Schäden bemerkt und mangels genauer Kenntnis ihres Umfangs und ihrer Ursachen nur vermutet werden können (vgl 5 Ob 220/01i). Auch eine den wirtschaftlichen und technischen die Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses stellt noch eine Erhaltungsarbeit im Sinne des § 3 Abs 2 MRG dar (RIS-Justiz RS0070000 [T3; T4]; siehe auch T. Hausmann/O. Riss in Hausmann/Vonkilch aaO § 3 MRG RZ 9 mwN). Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bereits bestehenden Anlagen gehören damit auch noch zur Erhaltung, selbst wenn dadurch eine vollständige Erneuerung erfolgt oder sogar Veränderungen vorgenommen werden müssen (RIS-Justiz RS0114109). Da Gegenstand des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle die Durchführung von Erhaltungsarbeiten iSd § 3 Abs 2 Z3 MRG an der Liftanlage mit dem Zweck die Aufzugsanlage in einen funktionsfähigen, den zeitgemäßen technischen Anforderungen entsprechenden Zustand zu versetzen war, erfolgte im gerichtlichen Verfahren keine Modifikation des Antrages, welcher keine Änderung des Verfahrensgegenstandes bewirken konnte.

5 Ob 127/17 p – Anspruch des Vermieters auf Mietzinsanhebung bei Machtwechsel in der Mietergesellschaft

Die Mieterin war eine Personengesellschaft. Im Zuge des Todes des bisherigen Mehrheitsgesellschafters übernahmen die drei verbleibenden Gesellschafter dessen Anteil verhältnismäßig. Der Vermieter begehrte aufgrund wirtschaftlicher Änderung in der Personengesellschaft eine Mietzinsanhebung gemäß § 12a Abs 3 MRG.

Ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert zwar den Machtwechsel, die konkreten Auswirkungen sind aber jeweils im Einzelfall zu prüfen. Ergibt sich, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende des Vorgangs letztlich unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt (RIS-Justiz RS0125715; RS011167 [T 14, T 17]; 5 Ob 228/15p = immolex 2016/60 [Cerha]; 10 Ob 79/15p = wobl 2016/77 [zust Vonkilch]). Es ist daher eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten der Mietergesellschaft erforderlich. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen (1 Ob 180/07p mwN = ecolex 2008/313). Da in diesem Fall der Mehrheitsgesellschafter zwar durch den Tod aus der Gesellschaft ausgeschieden war, die übrigen Gesellschafter aber unverändert allein geschäftsführungs- und vertretungsbefugt blieben, wurde kein „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ angenommen. Ungeachtet der Übernahme der Anteile des Verstorbenen war nach wie vor keiner der übrigen  Gesellschafter Mehrheitsgesellschafter bzw. war konkret in der Lage aufgrund seiner Gesellschafterstellung die Geschicke der Mieterin so zu bestimmen, als hätte er das Unternehmen selbst erworben (vgl die Übersicht bei Vonkilch in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht², §12a MRG Rz 50; 10 Ob 79/15p). Die bloße Stärkung der Einflussmöglichkeiten der verbleibenden Minderheitsgesellschafter, die im Zusammenwirken  Beschlüsse fassen können, reichte für eine wesentliche Änderung der wirtschaftlichen Machtverhältnisse nicht aus.

5 Ob 4/17z – Voraussetzung für die Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums auf das Zubehörobjekt ist dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt

In diesem Verfahren ging es um Anträge auf Nutzwert-(Neu-)Festsetzung für Tiefgaragenstellplätze. Zweck war die Verselbständigung des Zubehörwohnungseigentums.

Voraussetzung für die Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums auf das Zubehörobjekt ist dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung (unter Hinweis auf Wieger in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht² § 5 WEG Rz 20; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet-und Wohnrecht²³ § 5 WEG Rz 13, Prader WEG^4.03 § 5 Anm 8; Stabentheiner, Wohnrechtsnovelle 2015, wobl 2015, 2 [4]; derselbe Jahrbuch Wohnrecht 2015, 7 [21], derselbe, Tausche Kellerteil gegen Heiztherme – die Wohnrechtsnovelle 2015, ÖJZ 2015/7 [58]; Prader/Walzel von Wiesentreu, verfassungsrechtliche Implikationen der Sanierung des Zubehörwohnungseigentums, immolex 2015, 6; Kothbauer Zbl 2015/8 Anm zu 5 Ob 108/14i). Pauschale Hinweise (auf die Art des Zubehörs) sind ohne weitere Individualisierung nicht ausreichend. Die Objekte müssen gemäß dem sachenrechtlichen Spezialitätsgrundsatz entsprechend eindeutig umschrieben werden. Für Stellplätze wird eine planliche oder sonstige Form der Spezifizierung gefordert (Stabentheiner, wie wobl 2015, 2 [4]). Aus der Zuweisung eines Zubehörobjekts zum Hauptobjekt ergibt sich nicht automatisch, dass dieses dem Hauptobjekt untergeordnet ist. § 5 Abs 3 WEG verlangt die eindeutige Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung jeweils im Zusammenhang mit der Nutzwertermittlung oder –festsetzung. Gerade bei Tiefgaragenstellplätzen kann eine Zuordnung zum Hauptobjekt aus der räumlichen Lage nicht zwingend geschlossen werden (anders zB Terrassen oder Balkone). Da eine eindeutige Zuordnung in diesem Fall scheiterte, war eine Neufestsetzung der Nutzwerte (§ 5 Abs 3 WEG) nicht möglich.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, November 2017

WMWP Rechtsanwälte GmbH