Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Oktober 2021

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

---

Außerstreitiges Recht

5 Ob 12/21g – Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt dürfen nicht die schutzwürdigen Interessen der anderen Miteigentümer beeinträchtigen

Der Antragsteller plante sein Wohnungseigentumsobjekt, eine 180 m2 große, eingeschossige Dachgeschosswohnung, zweigeschossig auszubauen und in vier selbständige Wohnungen (Maisonetten) zu teilen. Dabei soll der Dachfirst um 2,5 m erhöht und die Gesamtwohnnutzfläche auf etwa 280 m2 vergrößert werden.

Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf jegliche Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen, zur Folge haben. Wenn für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, verlangt § 16 Abs 2 Z 2 WEG zusätzlich, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen muss. Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer allein steht nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG der geplanten Änderung entgegen (RS0083240; RS0083378). Dabei steht dem nur eine wesentliche Beeinträchtigung entgegen, die bei einer objektiven Betrachtung die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat (RS0083236). Abgewehrt werden kann eine Änderung also nur dann, wenn sie bei einer objektiven Betrachtung mit wesentlichen Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer kollidiert (vgl RS0083309 [T8]; RS0083378 [T1]).

Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist eine Änderung zwar nicht schon allein deshalb ein empfindlicher Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer und damit eine Beeinträchtigung ihrer schutzwürdigen Interessen iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG, weil sie eine Veränderung der Nutzwerte nach sich zieht (5 Ob 275/05k; RS0109643 [T1]; RS0083271 [T1]). Das mit dem Änderungsrecht geschützte Interesse eines Wohnungseigentümers bezieht sich grundsätzlich aber nur auf eine Änderung des Wohnungseigentumsobjekts und nicht auf dessen gänzliche Um- und/oder Neugestaltung mit schwerwiegenden Eingriffen in das Allgemeingut. Ein derart empfindlicher Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer macht das Änderungsbegehren unzulässig (5 Ob 275/05k [Erweiterungsbau mit Verdoppelung der Nutzfläche eines Geschäftslokals]; 5 Ob 60/09y [Verdreifachung der Nutzfläche durch Umbau eines Dachbodenraums in Wohnräume]; 5 Ob 153/19i [Umbau einer ehemaligen Tankstelle in drei Wohnungseigentumsobjekte]).

5 Ob 17/21t – Frist zur Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft

Die Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft fochten zwei von der Eigentümergemeinschaft gefasste Umlaufbeschlüsse an.

Die Fristen für die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nach § 24 Abs 6 WEG und § 29 Abs 1 Satz 1 WEG sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen (5 Ob 161/17p; RIS-Justiz RS0106946). Solche Fristen des materiellen Rechts sind Zeiträume, an deren Beachtung das Gesetz bestimmte materielle Rechtsfolgen knüpft (RIS-Justiz RS0038465 [T2]); sie begrenzen von vornherein die Lebensdauer eines Rechts und bringen das Recht daher nach Ablauf der Frist vollständig zum Erlöschen (3 Ob 251/15f). Bei Versäumung einer solchen materiell-rechtlichen Frist – speziell bei der Versäumung von Anfechtungsfristen – ist schon nach dem klaren Wortlaut des § 1450 ABGB jede Wiedereinsetzung ausgeschlossen (RS0007134; Bydlinski in KBB6 § 1450 ABGB Rz 1, Holly in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.06 § 1450 Rz 3). Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist das Anfechtungsrecht präkludiert (vgl 5 Ob 207/19f; RS0122084).

Maßgeblich für den Beginn des Fristenlaufs ist nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats der Tag des Hausanschlags (5 Ob 20/16a). Diese im WEG 2002 zwingend vorgesehene schriftliche Verständigung der Wohnungseigentümer durch den Hausanschlag ist das allein Anfechtungsfristen auslösende Moment (vgl RS0130029). Der Grund dafür liegt darin, die Einheitlichkeit des Fristenlaufs, die Rechtssicherheit, und damit letztlich die Verwaltbarkeit sicherzustellen (AB 1050 BlgNR XXI. GP 7 f). Auf die subjektive Kenntnis des Anfechtungsgrundes kommt es für den Fristbeginn daher nicht an. 

5 Ob 59/21v – Zustimmung des Vermieters zur Installation eines Klimageräts

Die von den Antragstellern angemietete Wohnung befindet sich im 4. Stock des Hauses, unmittelbar unterhalb eines Flachdachs. Zur Beschattung steht ein Sonnensegel am Balkon sowie Außenjalousien an den Fenstern zur Verfügung. Trotz dieser Vorrichtungen und Querdurchlüftungsmaßnahmen kommt es während der Sommermonate zwei bis drei Mal pro Woche vor, dass die Raumtemperatur in der Nacht nicht unter 29° C sinkt. In solchen Nächten finden die berufstätigen Antragsteller keinen erholsamen Schlaf. In der Umgebung sind an manchen Häusern Klimaanlagen zu sehen, die zum Teil aber der Kühlung von Geschäftsräumlichkeiten dienen. Die Mieter begehrten die Feststellung, dass die Installation eines Klimageräts in der von ihnen gemieteten Wohnung eine Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands gemäß § 9 MRG sei, und die Zustimmung der Vermieterin zu einer solchen Maßnahme zu ersetzen.

Nach § 9 Abs 1 MRG erfordert die Genehmigung einer vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung des Mietgegenstands unter anderem, dass diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG). Im Unterschied zu § 16 WEG, wo diese Voraussetzungen nur alternativ gefordert sind, hat im Geltungsbereich des § 9 MRG der Mieter nachzuweisen, dass beide Voraussetzungen kumulativ vorhanden sind (RIS-Justiz RS0069551 [T2]; 5 Ob 245/18t mwN). 

Unter die Bestimmung des § 9 MRG fallen grundsätzlich auch Maßnahmen, die eine (vorläufige oder dauerhafte) Inanspruchnahme von nicht zum Mietgegenstand selbst gehörenden Teilen des Hauses erfordern. Im Gegenzug ist allerdings ein strenger Maßstab bei der Prüfung anzulegen, ob die Voraussetzungen für eine Duldung durch den Vermieter, insbesondere jener nach § 9 Abs 1 Z 2 MRG, vorliegen (5 Ob 167/10k; vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ Rz 13 zu § 9 MRG).

Die Errichtung einer Außenklimaanlage gehört unstrittig nicht zu den gemäß § 9 Abs 2 Z 1 bis Z 5 MRG privilegierten Veränderungen. Die von den Mietern geplante Maßnahme sieht die Installation des Außengeräts der Klimaanlage auf dem Flachdach des Hauses und damit die Inanspruchnahme von nicht zum Mietgegenstand gehörenden (allgemeinen) Teilen des Hauses vor. In einem solchen Fall ist bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 MRG ein strenger Maßstab anzulegen. Vor diesem Hintergrund kann aus der allgemeinen Lebenserfahrung keineswegs auf die Verkehrsüblichkeit der von den Antragstellern beabsichtigten Maßnahme geschlossen werden. Die vom Rekursgericht aus der als notorisch angesehenen allgemeinen Klimaentwicklung („Erderwärmung“) abgeleitete Schlussfolgerung, dass Wohnungen in Gebäuden, die noch bis in jüngster Zeit ohne technische Ausstattungen zur Klimatisierung errichtet worden seien, nachgerüstet werden müssten, um zu Wohnzwecken geeignet zu sein, ist keineswegs zwingend und kann den für eine Bejahung der Verkehrsüblichkeit erforderlichen Tatsachenbeweis daher nicht ersetzen. 

Nach den Feststellungen verfügt die Wohnung über Außenjalousien an den Fenstern und die Möglichkeit zur Beschattung des Balkons. Aufgrund ihrer Ausstattung entspricht sie damit den normativen Vorgaben für die Vermeidung sommerlicher Überwärmung. Objektive Umstände, aus denen sich ableiten ließe, dass ungeachtet dessen die Installation einer Außenklimaanlage der Übung des Verkehrs entspricht, können dem Sachverhalt demgegenüber nicht entnommen werden. Die im Gebäude selbst installierte Klimaanlage und die im weiteren Umfeld von dessen Standort vorhandenen Klimageräte reichen nicht aus auf eine Verkehrsüblichkeit schließen zulassen, weil ihre Anzahl zu gering ist. Die zur Kühlung von Geschäftsräumen installierten Klimaanlagen müssen bei der Beurteilung der Wohnraum-Kühlung außer Betracht bleiben. Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit kommt es auf die subjektiven Interessen der Mieter und damit auch auf die von den Antragstellern ins Treffen geführten persönlichen Bedürfnisse (fehlender erholsamer Schlaf wegen zu hoher nächtlicher Temperaturen) nicht an. 

5 Ob 68/21t – Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten

Der Antragsteller begehrte, die Zustimmung der Antragsgegner zur Errichtung einer etwa 1 m über dem Bodenniveau geplanten Terrasse zu seiner im Hochparterre des Hauses gelegenen Wohnung und den Umbau der Wohnung, bei dem unter anderem vorhandene Fenster zu Türen als Ausgang auf die Terrasse erweitert werden sollen, zu ersetzen.

Gemäß § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderung darf nach Z 1 weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Gemäß Z 2 muss die Änderung – werden hierfür auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen – überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist (RIS-Justiz RS0126244 [T3]). Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist insbesondere darauf abzustellen, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T2; T4]; RS0083345 [T1]).

In diesem Fall war der Umbau des in einer Schutzzone iSd § 7 der Wiener Bauordnung befindlichen und als Mehrparteienhaus errichteten Gründerzeitgebäudes, nicht als verkehrsüblich anzusehen. Sein wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG begründete der Antragsteller mit Zweckmäßigkeitserwägungen: die Errichtung einer Terrasse sowie des damit verbundenen Abgangs ermögliche einen direkten Zugang zum Garten, womit eine Steigerung des Wohnwerts verbunden sei. Nach den Feststellungen verfügt der Antragsteller aber ohnedies über einen Zugang zu seinem Gartenanteil. Dass er sich bei Durchführung der geplanten Umbaumaßnahmen den Umweg über seinen straßenseitig gelegenen Gartenteil ersparen und direkt von der neu geschaffenen Wohnküche über die Terrasse in den auf der Rückseite des Hauses gelegenen Gartenanteil gelangen könnte, mag zweckmäßig und praktisch sein. Die Berufung auf bloße Zweckmäßigkeitserwägungen begründet aber eben so wenig ein wichtiges Interesse, wie der Wunsch des Wohnungseigentümers nach einer luxuriöseren Ausstattung (RS0083341 [T4; T7]). Da auch Anhaltspunkte dafür fehlen, dass eine dem heutigen Standard entsprechende Nutzung des Objekts ohne die beabsichtige Errichtung der Terrasse dem Antragsteller, der nach dem Akteninhalt auch nicht beabsichtigt, dort zu wohnen, nicht möglich wäre, wurde ein wichtiges Interesse verneint. 

5 Ob 104/21m – Die Lärmbelastung eines Hauses bildet ein Lagekriterium, davon getrennt zu betrachten ist die Lärmbelastung der konkret zu beurteilenden Wohnung, die einen Lageab- oder -zuschlag rechtfertigen kann

Der Antragsteller ist Hauptmieter einer im 8. Wiener Gemeindebezirk gelegenen Wohnung mit einer Nutzfläche von 81,34 m2. Zur Begründung eines Lagezuschlags verwies der Mietvertrag unter anderem auf die überdurchschnittliche Lage (außerhalb eines Gründerzeitviertels) sowie die gute Verkehrsanbindung, gute Infrastruktur, optimale Nahversorgung und zentrumsnahe Lage. Der Antragsteller begehrte die Überprüfung der Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses wobei zuletzt strittig war, ob bei der Ermittlung des höchstzulässigen Richtwertmietzinses ein Lagezuschlag (§ 16 Abs 2 Z 3 MRG) zulässig ist.

Für die Berechnung des Richtwertmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen (§ 16 Abs 2 MRG). Einer der in § 16 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG taxativ aufgezählten Umstände, die zu Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert führen können, ist die Lage (Wohnumgebung) des Hauses (Z 3). Ein Lagezuschlag iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG) und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind (§ 16 Abs 4 MRG).

Die Lage in Wohnvierteln, deren überwiegender Gebäudebestand aus der Zeit 1870 bis 1917 stammt und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat (Gründerzeitviertel), wird als höchstens durchschnittlich eingestuft. Aus dieser auf die Gründerzeitviertel hinweisenden Bestimmung der Wiener Verhältnisse ist aber nach der Judikatur (5 Ob 188/14d; 5 Ob 146/20m) noch nicht der Schluss zu ziehen, jegliche Lage außerhalb eines solchen Viertels sei bereits überdurchschnittlich. Dies kann nur dann angenommen werden, wenn nach den Feststellungen Umstände gegeben sind, die in ihrer Gesamtheit eine überdurchschnittliche Lage ergeben. Eines der relevanten Lagekriterien für die Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit der Lage ist auch, ob die zu beurteilende Liegenschaft – gemessen an vergleichbaren innerstädtischen Lagen – eine besondere (Grün-)Ruhelage aufweist oder im Gegenteil über das im innerstädtischen Gebiet zu erwartende Ausmaß von Verkehr, Abgasen und Lärm belastet wird.

Bei der Beurteilung der Zu- und Abschläge nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG ist die Wohnung selbst maßgeblich, während es bei dem in § 16 Abs 2 Z 3, Abs 4 MRG genannten Begriff der Lage (Wohnumgebung) nicht um die konkrete Wohnung, sondern das Wohnhaus, in dem die Wohnung gelegen ist, und dessen unmittelbare Umgebung geht (idS auch MietSlg 59.268). Die Lärmbelastung einer konkreten Wohnung kann je nach Lage in einem Haus sehr unterschiedlich sein, je nachdem ob die wesentlichen Räume der Wohnung in Richtung eines (begrünten) Innenhofs liegen oder direkt an der vorbeiführenden verkehrsreichen Straße. Lärm im Wohnumfeld muss sich daher nicht zwingend auch als Lärm in der Wohnung selbst auswirken (idS auch Limberg/Plank, immolex 2021/4, die allerdings die doppelte Berücksichtigung von Lärm kritisieren). Unterschiedliche Belastungen einzelner Wohnungen können über einen Abschlag für Lärm oder einen Zuschlag für Ruhelage ausgeglichen werden. Bei einer Wohnung in einem Haus, das aufgrund seiner Wohnumgebung wegen Verkehrsreichtums und Lärm nur eine durchschnittliche Lage aufweist, sodass kein Lagezuschlag zusteht, könnte daher ein Zuschlag gerechtfertigt sein, wenn die Wohnung über eine (hofseitige) Ruhelage verfügt. Umgekehrt würde sich (auch) der individuelle Wert einer in diesem Haus gelegenen Wohnung dann mindern, wenn sie konkret in wesentlichen Teilen regelmäßig einer überdurchschnittlichen Lärmbelastung ausgesetzt ist. 

Das verfahrensgegenständliche Objekt befindet sich in dicht verbautem Wohn- und Geschäftsgebiet am gürtelnahen Rand des 8. Wiener Gemeindebezirks. Dass die U-Bahnhaltestelle „Josefstädterstraße“ der Linie U6 hier 160 Meter entfernt und drei Straßenbahnlinien nur 60 Meter entfernt liegen und zwei Einkaufsstraßen, Kindergärten, Schulen, sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, Aus- und Weiterbildungseinrichtungen und auch Gesundheitseinrichtungen in unmittelbarer Nähe und fußläufig erreichbar sind, mag zwar selbst für innerstädtische Lagen überdurchschnittlich (weil in diesem Umfang selbst im dicht verbauten Stadtgebiet nicht zu erwarten) sein. Demgegenüber steht aber die massive Lärmbelastung der Wohnumgebung des Hauses nicht nur durch Individual-, sondern auch Schienenverkehr, der in diesem Bereich (und nicht nur für die konkrete Wohnung) über 75 dB liegt. Dies ist eine selbst für innerstädtische Lagen überdurchschnittliche Belastung durch Verkehr, Abgase und Lärm. Dazu kommt die unmittelbare Nähe zum Gürtel und die genannte U-Bahnstation, die aufgrund dort vorherrschender Kleinkriminalität (Drogenhandel und Rotlicht) und der diesbezüglichen medialen Berichterstattung ein negatives Image aufweist. Seit mehreren Jahren kommt es aus diesem Grund in der Wohnumgebung des Hauses zu regelmäßigen Polizeieinsätzen. Auch dies kann nach der Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens bei der Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit der Lage des Hauses nicht unberücksichtigt bleiben; derartige Aspekte lassen die Lage im Vergleich zu anderen innerstädtischen Lagen nicht als überdurchschnittlich erscheinen. Bei der gebotenen Gesamtschau und der erforderlichen Gewichtung dieser Lagecharakteristika stehen der positiv zu bewertenden Anbindung an den öffentlichen und Individualverkehr und die fußläufige Erreichbarkeit nahezu jeder Infrastruktur die Lage in einer gürtelnahen, verkehrsreichen und lärmenden Wohnumgebung einerseits und die unmittelbare Nähe zu einer als Drogen- und Kriminalitätshotspot allgemein bekannten U-Bahnstation mit regelmäßigen Polizeieinsätzen andererseits gegenüber. Eine Abwägung dieser Faktoren im Einzelfall ergibt, dass die Lage des konkreten Hauses insgesamt jedenfalls nicht als überdurchschnittlich zu beurteilen ist. Ein Lagezuschlag steht daher in diesem Fall nicht zu.

Streitiges Recht

3 Ob 25 /21s – Grobes Verschulden des Mieters an einem Mietzinsrückstand der zu einer Räumung berechtigt

Die Beklagten mieteten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin ein Geschäftslokal, in der sie einen Gastronomiebetrieb führen. Die Klägerin erwarb das Objekt. Die Beklagten erfuhren davon im Februar 2019. Anfang 2019 erklärte der Sohn der Klägerin dem Zweitbeklagten, er solle „mit der Mietzinszahlung abwarten“, weil eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich sei. Es folgten Gespräche über das Mietverhältnis der Streitteile, die insbesondere zur Frage einer Investitionsablöse und über einen neuen Vertrag mit höherem Mietzins keine Einigung erbrachten. Bis zur Einbringung einer Mietzins- und Räumungsklage im August/September 2019 erhielten die Beklagten von der Klägerin keine Mietzinsvorschreibungen und auch keine Kontonummer; den in dieser Klage genannten Rückstand zahlten die Beklagten umgehend an den ausgewiesenen Klagevertreter ein. Die Mietzinse für Oktober und November 2019, die die Klägerin von den Beklagten am 14. November 2019 per E-Mail unter erstmaliger Bekanntgabe einer Kontoverbindung einforderte, zahlten die Beklagten am 4. Dezember 2019, einen Tag nach Zugang der nunmehr gegenständlichen gerichtlichen Aufkündigung.

Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, ist seine Willensrichtung entscheidend, die zur Zahlungssäumnis führte (RS0069316 [T2]). Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt (RS0069304).

Dies war hier nicht der Fall: die Mieter traf an dem Mietzinsrückstand kein Verschulden, weil insbesondere die Rückabwicklung des Kaufvertrags im Raum gestanden und den Mietern erst sehr spät eine Bankverbindung bekanntgegeben worden ist. 

4 Ob 106/21y – Klausel-Entscheidung

Gemäß § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Das Transparenzgebot soll es dem Kunden ermöglichen, sich aus den AGB oder Vertragsbestandteilen zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren (RS0115217 [T41]). Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind (RS0122169 [T2]). Damit sollen auch Klauseln beseitigt werden, die den Verbraucher – durch ein unzutreffendes oder auch nur unklares Bild über seine vertragliche Position – von der Durchsetzung seiner Rechte abhalten oder ihm in unberechtigter Weise Pflichten auferlegen sollen (RS0115217 [T8]; RS0121951 [T4]). Aus dem Transparenzgebot kann eine Pflicht zur Vollständigkeit folgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden andernfalls unklar bleiben (RS0115219). Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind demnach das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot und das Gebot der Vollständigkeit (RS0115217 [T12]; RS0115219 [T12]). Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen Durchschnittskunden (RS0126158).

Können Verbraucher wegen der weiten und wenig konkreten Formulierung in einer Klausel nicht abschätzen, welche „Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Verwaltungskosten“ mit der Liegenschaft anfallen und welche Belastung daraus resultiere, da die Positionen nicht taxativ genannt würden, sind diese als Verstoß gegen das Transparenzgebot zu beurteilen.

Auch die Verwendung unterschiedlicher Terminologie im Zusammenhang mit Betriebskosten kann eine mangelnde Transparenz bewirken.

Der fehlende Hinweis in einer Vereinbarung, dass mit der in der Klausel erwähnten Zustimmung eine mögliche Kostenerhöhung verbunden ist, sodass der Mieter über die Tragweite seiner Einwilligung im Unklaren gelassen wird, ist ebenfalls als nicht ausreichend Transparent zu beurteilen.

Vertragsbestimmungen, nach denen ein bestimmtes Verhalten des Verbrauchers als Abgabe oder Nichtabgabe einer Erklärung gilt, es sei denn, der Verbraucher wird bei Beginn der hierfür vorgesehenen Frist auf die Bedeutung seines Verhaltens besonders hingewiesen und hat zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eine angemessene Frist, werden als nicht zulässig erachtet.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, September 2021

WMWP Rechtsanwälte GmbH