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Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter November 2020

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht


Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 


STREITIGES RECHT

1 Ob 122/20b – Bei der Beurteilung der Frage, ob im Vergleich zum Hauptmietzins gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vermietet wurde, sind bei Leistung und Gegenleistung sämtliche vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen

In dem Verfahren wurde sich auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG   gestützt, da die Mieterin ein ihr von der Klägerin vermietetes Geschäftslokal durch Überlassung an einen Untermieter gegen eine im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vermietet habe. Dabei wurde auch argumentiert, dass auch Investitionen des Untermieters in das Mietobjekt zu berücksichtigen seien.

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG anzunehmen ist, sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe des Hauptmietzinses sowie sämtliche vom Hauptmieter dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen (RIS-Justiz RS0068242). Maßgebend ist der Zeitpunkt der Aufkündigung (RS0070593RS0106984). Ob der Mieter den Mietgegenstand (oder Teile davon) einem Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung überlassen hat, ist jeweils aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen (RS0106983). Dass § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG nur die eigenen Leistungen des Mieters an den Dritten (Untermieter) ausdrücklich erwähnt, schließt die Einbeziehung von Aufwendungen des Untermieters auf den Bestandgegenstand bei der vom Gesetz angeordneten Verhältnismäßigkeitsprüfung nach dem Zweck dieser Bestimmung zwar nicht grundsätzlich aus, doch ist die Interessenlage bei Leistungen des Untermieters in der Regel anders, weil seine Aufwendungen dem Mieter vorläufig nicht zugutekommen und vor Vertragsbeendigung auch nicht gesagt werden kann, wie weit sie dann noch für den Mieter von Nutzen sein werden. Zudem steht dem Untermieter gegen den Mieter selbst ohne Vereinbarung ein Anspruch auf Ersatz des notwendigen und nützlichen Aufwands nach § 1097 ABGB zu; häufig können daher bei der Prüfung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG die Aufwendungen des Untermieters auf das Bestandobjekt unberücksichtigt bleiben (RS0070541).

In diesem Fall handelte es sich bei den von der Klägerin behaupteten Investitionen des Untermieters um solche, die dieser in das Untermietobjekt getätigt hat, um dieses in der Folge entsprechend seinen Vorstellungen bzw dem vereinbarten Geschäftszweck entsprechend nutzen zu können. Sie sind daher zunächst – während der Dauer des Untermietverhältnisses – ausschließlich dem Untermieter zugutegekommen. Da der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist, stand nicht fest, ob und inwieweit die Investitionen bei dessen Beendigung für die Mieterin noch von Nutzen sein würden. Sie waren daher bei der Ermittlung der Höhe der vom Untermieter erbrachten Leistungen nicht zu berücksichtigen.

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3 Ob 36/20w – Aus dem Exekutionstitel muss eindeutig hervorgehen, welche Teile einer Liegenschaft zu überlassen oder zu räumen sind

Die Klägerin begehrte die geräumte Übergabe des Bestandobjekts, das in dem zum Bestandteil „des Bestandvertrags“ (offensichtlich gemeint: des Urteilsbegehrens) erhobenen Übersichtsplan (Beilage ./B) rot umrandet sei (Glashaus mit Vorterrasse). Aufgrund der außergerichtlichen Aufkündigung des Bestandvertrags benütze die Mieterin das Objekt nunmehr titellos.

Damit ein Räumungstitel exekutierbar ist, muss aus ihm eindeutig hervorgehen, welche Teile einer Liegenschaft zu überlassen oder zu räumen sind, weil nur so das Vollstreckungsorgan in der Lage ist, die zu erzwingende Leistung dem Bewilligungsbeschluss zu entnehmen, ohne dass es weiterer Erhebungen oder Nachweise bedürfte. Wenn erst durch Vorlage von Urkunden und Plänen dargetan werden muss, welcher Teil einer Liegenschaft, der in der Aufkündigung nicht näher bezeichnet war, zu räumen ist, fehlt es an der für die Bewilligung der Exekution erforderlichen Bestimmtheit des Titels (RS0000769). Die Frage der Bestimmtheit des Räumungsbegehrens ist von der Erkennbarkeit der vom Räumungsbegehren betroffenen Bestandgegenstände für die Beklagte zu trennen (3 Ob 75/17a).

Die von der Vermieterin zum Bestandteil ihres Räumungsbegehrens gemachte Urkunde Beilage ./B war keine planliche Darstellung der Örtlichkeit, sondern ein offenbar aus dem Internet heruntergeladenes (Übersichts-)Foto, auf dem eine lediglich 1,1 x 0,9 cm große rote Umrandung angebracht wurde. Mit Sicherheit lässt sich dieser Urkunde nur entnehmen, dass die rote Umrandung etwas größer ist als das Glashaus; ob und inwieweit die laut Bestandvertrag mitvermietete „Vorterrasse“ davon umfasst ist, konnte wegen der insbesondere aus der geringen Größe resultierenden Ungenauigkeit der Einzeichnung nicht gesagt werden. Der Mieterin war deshalb dahin zuzustimmen, dass der genaue Umfang des zu räumenden Objekts für das Vollstreckungsorgan aus dem Räumungsurteil nicht ersichtlich ist.

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4 Ob 83/20i – Das Ausmaß einer Zinsminderung richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts

Die Mieter bezahlen seit Jahren wegen einer Geruchsbelästigung und wegen überhöhtem (gesundheitsschädigendem) Bleigehalt im Trinkwasser für das Bestandobjekt keinen Mietzins. Die Klägerin begehrte die auf § 1118 ABGB gestützte Räumung des Bestandobjekts.

Wegen des hohen Bleigehalts des Trinkwassers und der (nur) zeitweise und (nur) in Teilen der Wohnung aufgetretenen Geruchsbelästigungen lag keine gänzliche Unbrauchbarkeit, sondern nur eine (wenngleich massive) Gebrauchsbeeinträchtigung vor. Ein Recht auf eine 100%ige Mietzinsminderung wurde daher verneint. Das hält sich im Rahmen der Rechtsprechung (vgl zB 9 Ob 34/04x: Reduktion um 25 % bei gesundheitsschädlicher Bleikonzentration im Trinkwasser).

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5 Ob 82/20z – Zum Vorzugspfandrecht der Eigentümergemeinschaft an Miteigentumsanteilen gem. § 27 Abs 1 Z 1 WEG 2002

Die von der beklagten Wohnungseigentümerin vorgenommenen Um- und Ausbaumaßnahmen (Dachgeschoss) waren mangelhaft, weshalb die Eigentümergemeinschaft die Schäden im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht nach § 28 WEG 2002 beheben musste. Der Aufwand war aus der Rücklage gedeckt worden.

Gemäß § 27 Abs 1 Z 1 WEG 2002 besteht an jedem Miteigentumsanteil ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils.

Dieses Vorzugspfandrecht beschränkt sich nicht auf (primär gemeinte) Forderungen der Eigentümergemeinschaft auf Beitragszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer. Es umfasst auch die aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis resultierenden Forderungen wie (insbesondere) Bereicherungs- oder Verwendungsansprüche, wenn diese aus der Verwaltung der Liegenschaft herrühren (5 Ob 95/04p = RIS-Justiz RS0114276 [T2] = immolex 2005/111, 277 [zust Vonkilch] = wobl 2005/5, 21 [zust CallPainsi in GeKo Wohnrecht II § 27 WEG 2002 Rz 9; Illedits in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht5 § 27 WEG 2002 Rz 5). Die Erhaltungspflicht betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt zählt nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu den Angelegenheiten der (ordentlichen) Verwaltung. Das Vorzugspfandrecht gilt nach der überwiegenden Lehre auch für bereicherungsrechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft für von ihr im Rahmen der Erhaltungspflicht getragene Schäden, die ein Wohnungseigentümer im Rahmen einer Verfügungshandlung über sein Wohnungseigentumsobjekt (iSd § 16 Abs 2 WEG 2002) verursacht (Prader, Glosse zu 5 Ob 141/07g, immolex 2008, 21 f; Vonkilch, Glosse zu 5 Ob 95/04p, immolex 2005, 277 ff; krit H. Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 27 WEG 2002 Rz 9).

Für die nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006 der Eigentümergemeinschaft abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche, die einzelnen Wohnungseigentümern gegen dritte Vertragspartner zustehen, gilt das Vorzugspfandrecht jedoch nicht (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 26; Painsi in GeKo II § 27 WEG Rz 11).

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5 Ob 119/20s – Schikane liegt auch dann vor, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen ein ganz krasses Missverhältnis besteht 

Der Antrag stellende Wohnungseigentümer beantragte, den Antragsgegner dazu zu verpflichten, im Bauverfahren über die beantragte nachträgliche Baubewilligung bereits erfolgter Um- bzw Zubauten zuzustimmen sowie die Fertigstellungsmeldung für die bereits errichtete Veranda laut vorliegender Baubewilligung zu unterfertigen.

Ein Wohnungseigentümer hat nach § 16 Abs 2 WEG grundsätzlich das Recht, sein Objekt durch bauliche Maßnahmen zu verändern; dies mangels Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer nur unter bestimmten – abgestuften – Voraussetzungen. Stimmen die übrigen Wohnungseigentümer den Änderungen nicht zu, muss der änderungswillige Wohnungseigentümer die Entscheidung des Außerstreitgerichts in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG einholen.  Erhält der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung der anderen, wirken deren rechtsgestaltende Parteienerklärungen materiell-rechtlich und führen die beabsichtigte Rechtsänderung direkt herbei (5 Ob 219/16s mwN). Im außerstreitigen Verfahren ist auch die nach den Bauvorschriften notwendige Zustimmung oder die Unterfertigung von Bauansuchen zu erwirken (RIS-Justiz RS0083093).

Der Antragsteller hatte sämtliche Baumaßnahmen noch vor deren Durchführung sowohl mit dem damaligen zweiten Mit- und Wohnungseigentümer, dem Einzelrechtsvorgänger des Antragsgegners als auch mit dem Antragsgegner selbst besprochen und jeweils die Zustimmung eingeholt. Die einzelnen Baumaßnahmen wurden über mehrere Jahre durchgeführt und blieben jahrelang unbeanstandet.

Der in den Zustimmungsprozess eingebundene Antragsgegner hatte sowohl Kenntnis von der Zustimmung des damaligen Mit- und Wohnungseigentümers als auch von Art und Ausmaß der tatsächlich durchgeführten Baumaßnahmen. Er selbst hatte ausdrücklich Jahre vor dem Eintritt der Rechtsnachfolge die Zustimmung erteilt. Abgesehen davon würde ihn auch die Zustimmung seines Einzelrechtsvorgängers binden. Die Weigerung, an die zuständige Baubehörde gestellte Anträge zu unterfertigen, war als rechtsmissbräuchlich zu beurteilen.

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10 Ob 6/20k Räumungsgrund: Heizkostenrückstände

Die Vorschriften über die Verteilung der Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen – soweit davon Wärmekosten betroffen sind (§ 24 Abs 1 MRG) – werden durch die Regelungen des HeizKG verdrängt (§ 4 Abs 1 HeizKG).

Das betroffene Mietverhältnis unterliegt unstrittig dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und dessen Entgeltbestimmungen. Zu beurteilen war, ob die dem Mieter angerechneten Heizkosten rückständige Betriebskosten darstellen, die die Auflösung des Nutzungsverhältnisses nach § 1118 ABGB rechtfertigen (RS0021034).

Das HeizKG regelt nur die Aufteilung der Gesamtsumme der mit der Versorgung der wirtschaftlichen Einheit verbundenen Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Nutzungsobjekte, nicht aber die Kostentragungspflicht der einzelnen Nutzer (5 Ob 99/17wRS0131809). Grundlage für die Verpflichtung zur Kostentragung ist § 14 Abs 1 Z 7 WGG. Die Verteilungsgrundsätze regelt § 16 Abs 6 WGG, der durch das HeizKG, sollte es hier anzuwenden sein, verdrängt wird.

Ob eine Abrechnung nach dem konkreten Verbrauch unabhängig und unbeeinflussbar vom Verbrauch anderer Nutzungsobjekte vorgenommen wurde (in welchem Fall eine Umstellung auf der Abrechnung auf das HeizKG unzulässig gewesen wäre), oder doch eine pauschale Aufteilung eines gebäudebezogenen Gesamtbetrags erfolgte, konnte nicht festgestellt werden.

Im fortzusetzenden Verfahren sind daher vorerst noch ergänzende Feststellungen zu treffen, um die Anwendbarkeit des HeizKG abschließend beurteilen zu können. Sollte die Anwendbarkeit des HeizKG bejaht werden, werden anhand dessen Regelungen im Sinn des Aufhebungsbeschlusses des Berufungsgerichts ergänzende Feststellungen zur Höhe der an den Beklagten als Betriebskosten überwälzbaren anteiligen Wärmekosten zu treffen sein (zur Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten siehe § 2 Z 8 und § 3 Abs 2 Z 1 HeizKG sowie § 10 Abs 2 HeizKG). Sollte das fortgesetzte Verfahren hingegen erbringen, dass das HeizKG nicht anwendbar ist, werden ergänzende Feststellungen zu treffen sein, ob und allenfalls in welcher Höhe der Beklagte anteilige Kosten unter Berücksichtigung der Regelungen des § 16 Abs 6 WGG zu tragen hat.

Der Kläger hatte daher kein Recht, der Beklagten die ihr mittels Vereinbarung ausschließlich zugewiesene Nutzung des begehbaren Flachdaches als persönliche Terrasse zu verbieten.

AUSSERSTREITIGES RECHT

5 Ob 14/20z – Zum Verteilungsschlüssel der Betriebs- und Verwaltungskosten eines Aufzuges

Die Antragstellerinnen begehrten, den Verteilungsschlüssel für die Betriebs- und Instandhaltungskosten des Personenaufzugs dergestalt zu ändern, dass sie davon zur Gänze befreit werden.

Im Wohnungseigentumsvertrag wurde die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen abweichend vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des WEG 1975 geregelt und vereinbart, dass die Kosten im Verhältnis der Nutzflächen zu tragen sind. Seit dem Abschluss dieses Wohnungseigentumsvertrags hatte sich die Nutzungsmöglichkeit am Lift für eines der Objekte geändert. Der ursprünglich bestehende Zugang zum Objekt im Mezzanin des Hauses wurde verschlossen, sodass das Objekt nunmehr nur noch vom Erdgeschoß aus betreten werden kann. Der Liftzugang im Mezzanin war dadurch für die Erreichbarkeit des Objekts seitdem nicht mehr von Nutzen. Darüber hinaus gab es keine Änderungen der Nutzungsmöglichkeit an der Liftanlage.

Eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach einer Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels erfordert nach § 32 Abs 5 WEG eine nachfolgende wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten (5 Ob 199/11t5 Ob 81/18z ua; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 32 WEG Rz 43; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 § 32 WEG Rz 12). In einem solchen Fall ist ein für alle Mit- und Wohnungseigentümer geltender Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen zu finden (5 Ob 301/02d5 Ob 168/18v mwN; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 32 WEG Rz 8; E. M. Hausmann aaO § 32 WEG Rz 48). Die Abänderung des Aufteilungsschlüssels für die Kosten eines Aufzugs setzt voraus, dass die objektive Nutzungsmöglichkeit für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurückbleibt (RIS-Justiz RS0083087). Für die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels kommt es allein auf die objektive Nutzungsmöglichkeit an (RS0083193RS0083101 [T4]; RS0083087 [T8]) und nicht darauf, ob die Wohnungseigentümer den Lift tatsächlich nutzen (RS0083193).

Nach der Judikatur ((5 Ob 129/14b mwN; 5 Ob 42/18i; 5 Ob 255/04t5 Ob 48/12p g ) wurde eine auf 1/5 verminderte Kostentragungspflicht der Eigentümer von Wohnungen im Erdgeschoß immer dann angenommen, wenn für sie neben der allgemeinen und jedermann offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchszwecken zu verwenden, oder der im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer erfolgenden Hausreinigung und der damit möglichen Nutzung des Lifts durch den Hausbetreuer, eine, wenn auch in einem bescheidenen Umfang, so doch irgendwie gegebene objektive Möglichkeit bestand, den Aufzug auch im eigenen Interesse zu nutzen.

Nach den Feststellungen bestehen in diesem Fall für die Mit- und Wohnungseigentümer neben der grundsätzlich jedem Besucher offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchen von Nutzern höher gelegener Stockwerke zu verwenden, objektiv keine sinnvollen Nutzungsmöglichkeiten. Ihre Eigentumsobjekte liegen im Erdgeschoß oder sind nur über dieses zu erreichen, sofern eine Zugangsmöglichkeit nicht ohnedies nur von der Straße her besteht. Der Lift führt nicht in den Keller, sodass er auch nicht zum Aufsuchen der dort gelegenen, ihren Objekten zugeordneten Räumen genutzt werden kann. Auch sonst gibt es keine Gemeinschaftsräumlichkeiten, die mit dem Lift erreicht werden könnten. Fehlt aber jede objektive Nutzungsmöglichkeit, kann allein der Umstand, dass die Reinigung des Stiegenhauses im Interesse aller Miteigentümer erfolgt und es im Zug dieser Arbeiten allenfalls auch zu einer Liftnutzung kommt, eine Verpflichtung zur Kostentragung nicht rechtfertigen, auch nicht in dem von den Vorinstanzen angenommenen Umfang von 1/5, weil der damit für sie gegebene Vorteil im Vergleich zu der mit dem Erreichen der darüber liegenden Stockwerke verbundenen Inanspruchnahme des Lifts durch Eigentümer von dort gelegenen Wohnungen, die von einer allfälligen Liftnutzung durch einen Hausbetreuer oder Reinigungsdienst mindestens ebenso profitieren, nicht ins Gewicht fällt.

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5 Ob 29/20f – Voraussetzung für die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG ist, dass die Gesundheitsgefährdung „vom Mietgegenstand selbst“ ausgeht

Die Mieterin begehrte der Vermieterin aufzutragen ein Netz über die gesamte Loggia-Breite in Höhe der Öffnung anzubringen, um den Anflug von Tauben und damit die Verunreinigung der Loggia durch Taubenkot zu vermeiden.

Voraussetzung für die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG ist, dass die Gesundheitsgefährdung „vom Mietgegenstand selbst“ ausgeht, also ihre Wurzel im Zustand des Mietgegenstands selbst hat. Von außen in den Mietgegenstand eindringende Gefahren, wie etwa Straßenlärm, lösen demnach keine Erhaltungspflicht des Vermieters aus (5 Ob 174/10i5 Ob 110/15k).

Die mit dem Anflug und dem Ansitzen von Tauben auf der Loggia der Antragstellerin allenfalls verbundene Gesundheitsgefährdung geht nach den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen zu den baulichen Gegebenheiten nicht unmittelbar vom Mietgegenstand aus. Die Mieterin erstattete im Verfahren erster Instanz auch kein substantiiertes Vorbringen dazu, dass und warum die konkrete bauliche Ausgestaltung den Tauben-Zuflug begünstigen sollte (vgl 5 Ob 110/15k).

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5 Ob 36/20k – Zur Differenzierung von Ein- und Abstellplätzen nach dem WGG bei der Vorschreibung von Verwaltungskosten

Der Antragsteller begehrt von der Erstantragsgegnerin eine dem Gesetz entsprechende richtige Betriebskosten- und Verwaltungskostenabrechnung vorzulegen. Sie habe zu Unrecht die Verwaltungskosten für den Autoabstellplatz erhöht. Sein Abstellplatz sei kein Einstellplatz (Garage) iSd § 6 Abs 1 Z 3 lit a und b ERVO. Überdies handle es sich bei den dort genannten Verwaltungskosten um Höchstbeträge, weshalb die Antragsgegnerin nur angemessenes Entgelt verrechnen dürfe. Auch wenn die pauschale Abrechnung der Verwaltungskosten vereinbart worden sein sollte, seien diese der Höhe nach überprüfbar. Weder der Abstellplatz des Antragstellers noch die Einfahrt zur Tiefgarage könnten versperrt werden.

In den Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen war vereinbart worden, dass das bisher eingehobene Entgelt für Garagen- und KFZ-Abstellplätze für Betriebskosten, Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) sowie eine Verwaltungsgebühr, anteilig nach der Zahl der Stellplätze, verrechnet wird. Jene Käufer, die Wohnungseigentum an einer Garage oder an einem KFZ-Abstellplatz erworben haben, verpflichten sich, diese Beträge als Pauschalen weiterhin für diese Garage oder den KFZ-Abstellplatz einzuzahlen, wobei sich die Verwaltungsgebühr entsprechend den Bestimmungen des WGG ändern sollte.

Nach § 6 Abs 1 Z 3 ERVO 1994 in der hier anzuwendenden Fassung darf zur Deckung der Kosten der ordentlichen Verwaltung statt einer Verrechnung gemäß § 5 ERVO ein Pauschalbetrag (§ 13 Abs 3 WGG) verlangt werden. Dieser darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen, wobei dabei nach Ein- oder Abstellplätzen differenziert wird. Ein Stellplatz für ein Kraftfahrzeug in einer nicht durch ein Tor oder einen Schranken verschlossenen Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage ist als „Einstellplatz (Garage)“ iSd § 6 Abs 1 Z 3 lit a ERVO 1994 anzusehen, weshalb die Verrechnung des als Höchstbetrag vorgesehenen Pauschalbetrags zulässig ist.

Die Bestimmungen des WGG waren in diesem Fall zwar nicht unmittelbar anwendbar, für die Pauschalierung der Verwaltungskosten haben die Parteien des Wohnungseigentumsvertrags und des Kaufvertrags betreffend den konkreten Abstellplatz deren Anwendung aber ausdrücklich vereinbart. Mit der pauschalen Verrechnung dieser Verwaltungsgebühren nach dem WGG (und damit der ERVO 1994), hat sich der Antragsteller einverstanden erklärt und die Eigentümergemeinschaft hat die Antragsgegnerin auf dieser Basis mit der Verwaltung beauftragt. Aus dem Umstand, dass die Erstantragsgegnerin nach dem Erwerb des Einstellplatzes durch den Antragsteller im Oktober 2010 zunächst nur den Pauschalbetrag nach § 6 Abs 1 Z 3 lit b ERVO 1994 vorgeschrieben hatte, konnten weder die Eigentümergemeinschaft noch einzelne Wohnungseigentümer ohne jeglichen vernünftigen Zweifel (vgl § 863 ABGB) ableiten, sie werde auch in Hinkunft auf die Verrechnung des ihr an sich zustehenden Pauschalbetrags verzichten. An die Annahme eines Verzichts (etwa auch auf eine vereinbarte Aufwertung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung) sind nach ständiger Judikatur strenge Anforderungen zu stellen, dafür müssten klare Indizien für einen Verzichtswillen des Berechtigten vorliegen (vgl RS0014188), was hier nicht der Fall war. Die Verrechnung des Verwaltungskostenbetrags für den Einstellplatz des Antragstellers nach § 6 Abs 1 Z 3 lit b ERVO 1994 ab Herbst 2016 war daher nicht zu beanstanden. Eine Angemessenheitsprüfung des dort genannten Pauschalbetrags hatte daher nicht stattzufinden.

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5 Ob 53/20k – Zur erstmaligen Festsetzung der Nutzwerte betreffend die Liegenschaft durch das Gericht gem. § 9 Abs 2 WEG 2002

Der Antrag stellende Wohnungseigentumsbewerber begehrte – gestützt auf § 9 Abs 2 WEG – die erstmalige Festsetzung der Nutzwerte betreffend die Liegenschaft durch das Gericht. Das im Auftrag der Wohnungseigentumsorganisatorinnen erstellte Nutzwertgutachten missachte Grundsätze der privatisierten Nutzwertfestsetzung und enthalte offensichtliche Fehlbewertungen.

Mit dem „Bundesgesetz, mit dem Regelungen über den Erwerb von Rechten an Gebäuden und Wohnungen von Bauträgern getroffen werden (Bauträgervertragsgesetz – BTVG) und das Wohnungseigentumsgesetz 1975 geändert wird“, BGBl I 1997/7, erfolgte (ua) durch die Novellierung (Neufassung) des § 3 WEG 1975 die sogenannte „Privatisierung“ der Nutzwertberechnung. Die Regelungen des § 3 WEG 1975 wurden mit § 9 WEG 2002 weitestgehend übernommen und damit blieb es auch bei der grundsätzlichen Trennung zwischen „privater“ und „behördlicher“ Nutzwertfestsetzung (5 Ob 193/11k). Seit dem 1. Jänner 1997 hat die (erstmalige) Ermittlung der Nutzwerte ausschließlich durch Gutachten eines privaten Sachverständigen (genauer: eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen) zu geschehen. Nur eine Nutzwertneufestsetzung hat durch das Gericht zu erfolgen (RS0120543).

Eine Nutzwertfestsetzung durch das Gericht noch vor Begründung von Wohnungseigentum ist  nicht ausgeschlossen; eine derartige Antragstellung setzt aber voraus, dass spezifische sachliche Gründe dafür vorliegen (5 Ob 193/11k). Dabei ist angesichts des Ausnahmecharakters ein restriktiver Maßstab anzulegen. Die hier zu beurteilende Konstellation rechtfertigt eine solche erstmalige Nutzwertfestsetzung durch das Gericht nicht. Anders als in dem in 5 Ob 144/03t behandelten Fall existiert hier (nur) ein Nutzwertgutachten, das der Antragsteller nicht anerkennen will. Er behauptet dabei in der Sache nicht etwa – wie in 5 Ob 144/03t – den Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung, sondern Fehlbewertungen des Sachverständigen. Er kritisiert bei den größeren Wohnungen die Gewährung eines Zuschlags von 5 % für ein zweites WC anstelle eines Abschlags für die in Relation zur Wohnungsgröße schlechtere Ausstattung der Sanitäreinrichtungen, die Fehlbewertung der Stockwerklage und der Lage innerhalb der Stockwerke sowie die Rundungsregel des § 8 Abs 2 WEG. Für die gerichtliche Überprüfung solcher Bedenken eines Wohnungseigentumsbewerbers gegen die Richtigkeit des (einzigen) vorliegenden privaten Nutzwertgutachtens steht das Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 9 Abs 2 WEG 2002 vor Einverleibung von Wohnungseigentum nicht offen.

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5 Ob 86/20p – Die bloß faktische Kenntnisnahme der Verbesserungsarbeiten vermag die Zustimmungsfiktion des § 9 Abs 1 MRG nicht auszulösen

Gemäß § 9 Abs 1 MRG hat der Hauptmieter eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.

Damit eine Anzeige diese Zustimmungsfiktion auslösen kann, muss sie alle Angaben enthalten, die es dem Vermieter ermöglichen, sich ein ausreichendes Bild über die gewünschten Maßnahmen zu machen und die ihm zustehenden Kontrollrechte auszuüben (5 Ob 199/03fBeer/Vospernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht3 § 9 MRG Rz 7; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 MRG § 9 Rz 6; Pletzer in GeKo Wohnrecht I § 9 MRG Rz 11; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht MRG3 § 9 MRG Rz 16). Die Anforderungen an den Informationsgehalt der Anzeige dürfen nicht überspannt werden (vgl 5 Ob 31/86).

Der Ersatz der kaputten Sonnenmarkise auf der Terrasse durch eine fachgerecht montierte Glasüberdachung, in die die Sonnenmarkise integriert werden kann (Errichtung einer Terrassenüberdachung, bestehend aus vier Holzstehern, einem Holzrahmen, einem Dach aus Sicherheitsglas samt Stoffbahnen und Regenrinne) wurde als der Art und dem Umfang nach ausreichend umschrieben angesehen.

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5 Ob 105/20g – Im Zweifel kann bei einer Abweichung von aktuell geltenden Sicherheitsstandards aufgrund des dynamischen Erhaltungsbegriffs von einer ordentlichen Verwaltungsmaßnahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ausgegangen werden

Der Antrag stellende Mieter hatte einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft über den Austausch aller Balkongeländer als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme mit der Begründung angefochten, die Balkongeländer seien einwandfrei und die Kosten des Austauschs nicht in der Rücklage gedeckt.

Nach den ergänzenden Feststellungen lag der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft das Schreiben der Hausverwaltung an die Wohnungseigentümer vom 18. 4. 2017 (./A) zugrunde, wonach das Sanierungskonzept die Demontage und Entsorgung der bestehenden Balkongeländer und die Herstellung und Montage einer neuen Geländer-Konstruktion inklusive Beplankung aus Alupaneelen umfasse. Angeschlossen war eine Skizze einer Schlosserei und der Stimmzettel über die Erneuerung der Balkongeländer. Weitere oder konkretere Informationen, in welcher Form die neuen Balkongeländer hergestellt würden, erhielten die Wohnungseigentümer nicht. Es war ihnen nicht bekannt oder bewusst, dass die Sanierungsmaßnahmen nicht den geltenden Bauvorschriften entsprechen.

Das Anbot selbst lag nach den Feststellungen (im Gegensatz zu dem 5 Ob 82/17d zugrunde liegenden Sachverhalt) der Beschlussfassung nicht zugrunde. Konkrete Details der Ausführung der Balkongeländer stellte das Erstgericht nämlich erst im Zusammenhang mit dem Anbot und der diesem angefügten Skizze fest. Beide wurden aber erst nach Beschlussfassung erstellt und konnten daher nicht Gegenstand der Beschlussfassung sein. Wenn die Vorinstanzen auf dieser Basis davon ausgingen, hier hätten die Wohnungseigentümer nicht konkret die Ausführung einer gesetzwidrigen Sanierung beschlossen, liegt keine auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung vor.

Zur Reparaturbedürftigkeit bzw Schadensgeneigtheit der Balkone hatte das Erstgericht ergänzende Feststellungen getroffen. Die Balkone waren teilweise wegen starker Verwitterung der Geländer bzw deren Fehlens schadhaft, teilweise erreichten die Balkonumhausungen nicht die erforderliche Fensterbrüstungshöhe von 100 cm, sondern nur 84 cm, die bei Errichtung zulässige Geländerhöhe von 90 cm wurde dabei ebenfalls unterschritten. Bei einigen Wohnungen vor Jahren erneuerte Geländer-Konstruktionen verfügten über eine nach heutigen Sicherheitsstandards unzulässige horizontale Aufstiegshilfe (für spielende Kinder bietet sich das Darüberklettern über die horizontalen Holzplanken an, was eine erhebliche Gefahrenquelle bildet). Es war daher davon auszugehen, dass die Benützung sämtlicher Balkone (und zwar auch der nicht vermorschten oder verwitterten) mit Gefahren verbunden sind, sodass von einer Schadensgeneigtheit, jedenfalls aber Funktionseinschränkung aller Balkone auszugehen war. Im Zweifel bei einer Abweichung von aktuell geltenden Sicherheitsstandards aufgrund des dynamischen Erhaltungsbegriffs von einer ordentlichen Verwaltungsmaßnahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 auszugehen, ist nicht korrekturbedürftig (vgl Kothbauer, immolex 2019, 372).

Damit ist die Auffassung, beim beschlossenen Austausch sämtlicher Balkongeländer handle es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, gedeckt und nicht korrekturbedürftig.

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5 Ob 115/20b – Fiktive Anrechnung unterlassener, aber rechtskräftig bewilligter Einhebung von Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeiträgen nach § 14 WGG

Da die GBV (Gemeinnützige Bauvereinigung) verpflichtet ist EVB (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) vorzuschreiben, hat sie sich bei der Berechnung eines allfälligen EVB-Passivums einen rechtskräftig bewilligten Erhöhungsbetrag des EVB für die Zwecke der Ermittlung eines Deckungsfehlbetrags im Verfahren nach § 14 Abs 2 WGG soweit anrechnen zu lassen, als sie diesen Erhöhungsbetrag tatsächlich zur Finanzierung von dem Erhöhungsverfahren zugrunde liegenden Erhaltungsarbeiten verwenden hätte können. Ein von der GBV erklärter Verzicht auf die Einhebung des Erhöhungsbetrags wirkt nur inter partes, hat aber aufgrund der Verpflichtung der GBV zur Einhebung dieses Betrags keine Auswirkungen auf ein Nachfolgeverfahren nach § 14 Abs 2 WGG, in dem neuerlich ein Deckungsfehlbetrag unter Berücksichtigung eines EVB-Passivums zu errechnen ist, in das Kosten von Erhaltungsarbeiten aufgenommen werden sollen, die aufgrund der rechtskräftigen Erhöhung des EVB im vorangegangenen Verfahren zumindest zum Teil finanziert hätten werden können.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, November 2020

WMWP Rechtsanwälte GmbH