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Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Mai 2022

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht


Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 


Außerstreitiges Recht

5 Ob 27/21 x – Betriebskostenüberprüfung

Grundsätzliches: Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist die Amtswegigkeit eingeschränkt (RIS-Justiz RS0083783RS0070480RS0070415RS0069653RS0029344): Die Verpflichtung zur amtswegigen Prüfung des Sachverhalts endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien nicht vorliegt und Anhaltspunkte für eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit fehlen (RS0083783 [T2]; RS0070415 [T2]; RS0069653 [T6]). Die Parteien trifft zwar keine förmliche Beweislast, aber doch eine qualifizierte Behauptungspflicht (RS0083783 [T5]; RS0070480 [T8]). Es bedarf daher eines konkreten Vorbringens, aus welchen Gründen die Verrechnung welcher Position, in welchem Ausmaß, zu Unrecht erfolgt sein soll. Fehlt es im Verfahren zur Prüfung der Jahresabrechnung der Bewirtschaftungskosten nach § 37 Abs 3 Z 12 MRG an einem ausreichenden Vorbringen in erster Instanz, steht diesem im Rechtsmittelverfahren das im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltende Neuerungsverbot entgegen (§ 37 Abs 3 Z 14 MRG; RS0070461RS0070471RS0070485).

Streitigkeiten über die Verteilung der den Hauptmietern verrechenbaren Gesamtkosten des Hauses – das sind die Bewirtschaftungskosten, also die in § 21 MRG taxativ aufgezählten Betriebskosten, die laufenden öffentlichen Abgaben und die besonderen Aufwendungen gemäß § 24 MRG – sowie über die Anteile der einzelnen Mietgegenstände an diesen, verweist § 37 Abs 1 Z 9 MRG in das außerstreitige Verfahren. Die Vorschreibung einzelner Betriebskostenpositionen ist im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG zu überprüfen; und zwar auch dann, wenn sich die Unrichtigkeit der Vorschreibung aus einem unrichtigen Verteilungsschlüssel ergeben soll. Die Richtigkeit des Aufteilungsschlüssels ist diesfalls (nur) als Vorfrage zu beurteilen (vgl 5 Ob 172/04m).

Die im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 11 MRG geltend zu machenden Mängel einer Betriebskostenabrechnung haben nicht zur Folge, dass der Vermieter eo ipso den Anspruch auf Abgeltung seines tatsächlichen Betriebskostenaufwands durch die Mieter verliert (5 Ob 189/12y mwN). § 37 Abs 1 Z 12 MRG eröffnet den außerstreitigen Rechtsweg (nur) zur Feststellung, dass durch die Vorschreibung bestimmter Positionen als Betriebskosten das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wurde (5 Ob 189/12y = RS0070060 [T2]).

  • 21 MRG stellt einen Katalog der auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters dar, die als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3 bis 5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist nach ständiger Rechtsprechung taxativ (RS0069690RS0067249); eine zu Lasten der Mieter gehende extensive Gesetzesauslegung ist ausgeschlossen (RS0069690[T1]). Ganz allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt (5 Ob 169/17i mwN).

Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für „die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung“ zu den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten.

Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören auch die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für „Schädlingsbekämpfung“ zu den Betriebskosten. Schädlinge sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht (RS0115191); dazu zählen etwa jedenfalls im Stadtgebiet auch Tauben (RS0115191 [T1, T2]). Von Wespen geht unzweifelhaft eine potentielle Gesundheitsgefahr aus, sodass die Kosten für deren Bekämpfung bei entsprechenden Gegebenheiten gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG ebenfalls als Betriebskosten verrechnet werden dürfen.

5 Ob 211/21x – Zustimmung zur Errichtung einer Sichtschutzwand aus Glas

Die Parteien des Verfahrens sind Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an je einer Doppelhaushälfte. Die Gärten der Objekte grenzen aneinander. Das Haus der Antragsgegnerin liegt aufgrund der Hanglage höher als das der Antragsteller. Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist deren Antrag, die Zustimmung der Antragsgegnerin zur Anbringung eines Sichtschutzes aus Glas, auf einer bestehenden Stützmauer, gemäß einer näher definierten Planungsunterlage, zu ersetzen. Geplant war eine Höhe von 1,2 Meter über eine Länge von 2,5 Meter. Über die weitere Distanz von 6,5 Meter sollte der Sichtschutz nur mehr 0,6 Meter hoch sein, sodass dieser abgestufte Sichtschutz den Rundumblick nur teilweise und in Sitzposition auf der Terrasse mit Blickrichtung Süden einschränkt.

Nach der Rechtsprechung (RS0083236) steht einer Änderung nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat. Eine Änderung hat demnach zu unterbleiben, wenn sie wegen einer wesentlichen Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer diesen nicht zumutbar ist (RS0083240 [T5]). Abzustellen ist darauf, ob bei einer objektiven Betrachtung der Schutzwürdigkeit der Interessen anderer Miteigentümer, eine als gewichtig anzusehende Beeinträchtigung vorliegt (RS0083378 [T1]). Für das Vorliegen derartiger Umstände ist der widersprechende Mit- und Wohnungseigentümer darlegungs- und beweispflichtig (RS0082993).

Aus den Feststellungen des Erstgerichts ergibt sich nicht, dass die geplanten Änderungen – nach objektivem Maßstab – wie behauptet – geeignet sein könnten, klaustrophobische Gefühle hervorzurufen. Ähnliches gilt hinsichtlich eines Interesses der Antragsgegnerin an einer Aussicht aus erhöhter Position und der Freiheit von Barrieren, somit dem Fehlen von Wänden und anderen Sichtbehinderungen. Der aus Milchglas zu errichtende Sichtschutz schränkt die Aussicht vom Objekt der Antragsgegnerin zwar ein, es wird aber nur die Sicht auf das Schwimmbecken auf dem Grundstück der Antragsteller sowie einen Teil der Hausmauer eines anderen Nachbarhauses versperrt, während der darüberhinausgehende Blick auf weitere Häuser, Grünflächen und die entfernten Berge bestehen bleibt. Die Sichteinschränkung betrifft auch nur eine Seite des Gartens, während der Antragsgegnerin der Fernblick in alle anderen Richtungen erhalten bleibt. Die Errichtung des Sichtschutzes (nur diese ist Gegenstand des Änderungsbegehrens) für sich ist nicht geeignet eine Ausstattung zur Befriedigung von Luxusbedürfnissen darzustellen. Eine Sichtschutzwand zwischen zwei Hausgärten ist unabhängig von der Ausstattung des Gartens (Swimmingpool und Pavillon) nicht als Luxusbedarf zu werten.

Die Verkehrsüblichkeit wurde hier angenommen, da es bereits (auch) dem Sichtschutz dienende, nachträglich errichtete Betonmauern und Holzzäune zwischen Objekten in der Umgebung gibt.

Streitiges Recht

3 Ob 195/21d – Wirksamkeit der Überwälzung der Kosten für die Erhaltungspflicht für die mitvermietete Heizungsanlage auf den Mieter eines Geschäftslokals

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015, BGBl I 2014/100), wurde für den Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG geregelt, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät in der Wohnung, nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden kann (Art 4 § 1 WRN 2015). Die Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in Mietobjekten wurde damit – übereinstimmend mit der gleichzeitigen Neuregelung des § 3 Abs 2 Z 2a MRG für den Vollanwendungsbereich des MRG – auch für den Teilanwendungsbereich zugunsten des Mieters zwingend gestellt. Dies allerdings ausdrücklich nur für Wohnungsmietverträge und nicht für Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten (Art 4 § 1 WRN 2015; ErlRV 351 BlgNR 25. GP 9).

Eine gröblich benachteiligende vertragliche Regelung iSd § 879 Abs 3 ABGB wurde darin nicht gesehen, da sich die auf den Geschäftsraummieter überwälzte Instandhaltungspflicht ausschließlich auf die für das Bestandobjekt bestimmten Einrichtungen und Geräte („im Inneren“) bezog und alle Beschädigungen und Funktionsstörungen, die als „ernste Schäden des Hauses“ zu qualifizieren sind, davon ausdrücklich ausgenommen worden waren. Eine generelle Überwälzung sämtlicher Erhaltungsarbeiten, war daher hier von den Vertragsparteien gerade nicht vorgesehen worden. Es kann keine Rede davon sein, dass „bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise (…) keinerlei Erhaltungspflicht“ für die Vermieterin mehr bestünde. Daraus, dass die Vermieterin „jahrzehntelang“ den vereinbarten Mietzins erhielt, lässt sich ein die Sittenwidrigkeit begründender „Summierungs- und Verstärkereffekt“ der für den Mieter „nachteiligen Klausel“ nicht ableiten, da für die Beurteilung einer Vertragsbestimmung als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist (vgl RS0016913RS0017936).

3 Ob 227/21k – Befristungsende eines Mietvertrages

Der Mietvertrag enthielt in Pkt 3.2 folgende Befristungsregelung: „Der Mietvertrag beginnt am 1. 8. 2015 und wird auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. Der Mietvertrag endet somit am 31. 7. 2020, ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf. Sollte nach Ablauf des Vertrags Interesse des Mieters an der weiteren Anmietung bestehen, muss längstens sechs Monate vor Ablauf der Befristung ein entsprechender schriftlicher Antrag an den Vermieter gestellt werden, worüber der Vermieter (nach Vorliegen eines Gemeinderatsbeschlusses) schriftlich entscheidet.“

Eine Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen (vgl RS0090569 [T8]). Dies ist dann der Fall, wenn sich der Mieter darauf einstellen kann, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten, das heißt von vornherein objektiv feststellbaren Zeitpunkt endet (vgl RS0070201).

Eine „Verlängerungsoption“ steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags dann nicht entgegen, wenn das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer (noch dazu auslegungsbedürftigen) Bedingung, wie etwa einer vorherigen Auflösungserklärung oder dem Unterbleiben einer vorherigen Verlängerungserklärung des Vermieters abhängig gemacht wird. Dementsprechend wird eine Verlängerungsoption dann als zulässig erachtet, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses in unmissverständlicher Weise etwa von einer (Verlängerungs-)Erklärung vor allem des Mieters abhängig gemacht wird und bei Untätigkeit das Mietverhältnis zum vorgesehenen Termin endet, sodass der Zeitpunkt der Beendigung für den Mieter nicht ungewiss bleibt (vgl 4 Ob 133/18i9 Ob 11/21i).

Die Beurteilung, dass die Befristungsregelung im Mietvertrag hier – auch im Hinblick auf die Vertragsbeendigung – nicht zweideutig und der Endtermin an keine weiteren Bedingungen geknüpft sei, steht mit diesen Rechtsprechungsgrundsätzen im Einklang. Die Möglichkeit der Verlängerung des Mietverhältnisses wird in unmissverständlicher Weise von einer Erklärung der Mieterin abhängig gemacht, ohne dass für sie Zweifel an der Vertragsdauer entstehen können. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Wendung „längstens sechs Monate vor Ablauf der Befristung“ im Hinblick auf die Antragstellung bei der Klägerin eindeutig. Ebenso klar ist, dass die Klägerin vor Ablauf der Befristung entscheiden muss und – bei positiver Entscheidung – der Vertrag entweder in dem anlässlich der Verlängerung vereinbarten Ausmaß oder sonst auf weitere fünf Jahre erneuert wird.

4 Ob 204/21k – Bekämpfung einer Vereinbarung über die Betriebskosten

Mit Mietvertrag aus dem Jahr 1968 wurde vereinbart, dass bestimmte Betriebskosten (Steuern, Verwaltungskosten und Hausbesorgerentgelt) für das Geschäftslokal vom Vermieter zu tragen sind. 1993 wurde eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass in Hinkunft sämtliche Betriebskosten nach dem MRG von den Mietern zu tragen seien, was zu einer drastischen Erhöhung der Betriebskosten – der bisherige Betrag erhöhte sich um bis zu 600 % – führte. Die Betriebskostenabrechnung wurde jeweils jährlich an die Mieter übermittelt und von diesen anstandslos bis in das Jahr 2013 bezahlt.

Das mieterseitige Verhalten wurde als schlüssige Genehmigung der Vereinbarung angesehen: die Betriebskosten wurden über viele Jahre unbeanstandet bezahlt und die Vereinbarung nicht bei späteren Mietzinsverhandlungen und Vereinbarungen thematisiert. Nach der Judikatur kann die Rechtswirksamkeit einer selbst wegen Formmangels ursprünglich ungültigen Verbindlichkeit nach Erfüllung derselben nicht mehr bestritten werden (RS0023759).

5 Ob 235/21a – Haftung des Verkäufers für Schäden aus einer fehlenden baurechtlichen Genehmigung und mangelnder Zustimmung der Miet- und Wohnungseigentümer für einen errichteten Wintergarten und eine Gartenüberdachung

Die Kläger begehrten die Feststellung der Haftung des Verkäufers für alle Schäden daraus, dass der Wintergarten und die südseitige Gartenüberdachung der den Klägern verkauften Wohnung, keine baurechtliche Genehmigung hat und die Mit- und Wohnungseigentümer der Anlage ihre Zustimmung zur Errichtung dieses Wintergartens nicht erteilt haben.

Die ständige Rechtsprechung (RS00390184 Ob 111/05k [zu vertraglichem Schadenersatz aufgrund mangelhafter Verlegung von Leitungen]) bejaht ein Feststellungsinteresse iSd § 228 ZPO dann, wenn die Möglichkeit offen bleibt, dass das schädigende Ereignis einen künftigen Schaden verursacht. Es genügt ein Vorfall, aufgrund dessen ein konkreter Schaden hätte eintreten können und in Zukunft ein Schaden ohne weiteres Zutun des Schädigers eintreten kann, weil die Feststellungsklage nicht nur dem Ausschluss der Verjährung, sondern auch der Vermeidung späterer Beweisschwierigkeiten und der Klarstellung der Haftungsfrage dem Grunde nach dient (RS00389764 Ob 111/05k). Für das rechtliche Interesse ist es nicht erforderlich, dass der Schaden bis zum Schluss der Verhandlung bereits eingetreten ist, sofern sich das schädigende Ereignis, das einen konkreten Schaden hätte auslösen können, bereits ereignet hat und der Schaden auch ohne weiteres Zutun des Schädigers in der Zukunft eintreten kann (RS00389091 Ob 162/15b [zu vertraglichem Schadenersatz aufgrund Nichteinhaltung einer Vereinbarung über die Gestaltung einer Wegkreuzung]). Das Feststellungsbegehren ist aber dann unbegründet, wenn mit Bestimmtheit weitere Schäden aus dem schädigenden Ereignis nicht zu erwarten oder Spätfolgen mit absoluter Sicherheit auszuschließen sind (RS0039018).

Die Feststellungsklage wäre mangels rechtlichen Interesses dann unzulässig, wenn die Kläger ihren Anspruch zur Gänze bereits mit Leistungsklage geltend machen könnten (RS0038817). Dies gilt aber nur dann, wenn durch den Leistungsanspruch auch der Feststellungsanspruch ausgeschöpft wird, wenn also weitere als die durch das Leistungsbegehren gezogenen Rechtsfolgen aus der Feststellung des fraglichen Rechtsverhältnisses dieses Anspruchs nicht in Betracht kommen (RS0039021).

Wenn noch nicht feststeht, welche einklagbare Rechtswirkung (Wandlung, Preisminderung oder Verbesserung bzw Schadenersatz wegen Verzugs des Gewährleistungspflichtigen mit der Verbesserung in Form des Ersatzes der Mängelbehebungskosten) der Leistungsstörung entspringt, ist nach der Judikatur (RS0018668) dem Gewährleistungsberechtigten das Feststellungsinteresse jedenfalls zuzuerkennen.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Mai 2022

WMWP Rechtsanwälte GmbH