Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter März & April 2017

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Dr. Iris Mutz

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

5 Ob 218/16v – Verpflichtung von Wohnungseigentumsorganisatoren Wohnungseigentumswerber an Teilen des Hauses, dass älter als 20 Jahre ist über den Erhaltungszustand der allgemeinen Teile des Hauses zu informieren

Kurz nach dem Erwerb von mit einer Wohnung verbundenen Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft von einer Wohnungseigentumsorganisatorin mussten die Statik des Hauses gefährdende Schäden im Keller des Hauses repariert werden. Der Käufer begehrt die Kosten der Reparatur und die Feststellung der Haftung des Verkäufers für weitere zukünftige Kosten, die sich aufgrund von notwendigen größeren Erhaltungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft im Zeitraum von 10 Jahren ergeben.

Vor oder mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, haben die Wohnungseigentumsorganisatoren dem Wohnungseigentumswerber ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als 1 Jahr sein und ist in den Kaufvertrag einzubeziehen. Wird in den Kaufvertrag kein solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Diese Regelung kann zufolge § 37 Abs 6 WEG 2002 nicht vertraglich abbedungen werden. § 37 Abs 4 WEG 2002 ist bei sukzessivem Abverkauf von Wohnungen durch den Wohnungseigentumsorganisator auch dann anzuwenden, wenn die erstmalige Begründung des Wohnungseigentums ohne Einsatz eines Gründungshelfers im Sinn des § 49 Abs 2 WEG 2002 erfolgte oder kein vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers begründet wurde. Der Verkäufer als frühere Alleineigentümerin und Wohnungseigentumsorganisatorin (die am 10.8.2015 noch als Mehrheitseigentümerin im Grundbuch eingetragen war) traf im Verhältnis zum Käufer die Verpflichtung des § 37 Abs 4 WEG 2002. Diesem Ergebnis steht die Tatsache nicht entgegen, dass der Käufer nach den Feststellungen der Vorinstanzen seit 2004 Mieter des Wohnungseigentumsobjekts gewesen war. Dass ein solcher Mieter den Erhaltungszustand des Hauses vielleicht besser beurteilen kann als ein Erwerber nach einer oder mehreren Besichtigungen, rechtfertigt nicht den Entfall der zwingenden Pflichten des § 37 Abs 4 WEG 2002.

 

3 Ob 245/16z Bindungswirkung der Vereinbarung der Einheitlichkeit eines Bestandvertrages auch gegenüber den Rechtsnachfolgern

Wurde ein einheitlicher Bestand Vertrag über ein in der Vergangenheit bereits gemietetes und ein zugemietetes Objekt geschlossen, besteht ungeachtet der Ausfertigung zweier Mietvertragsurkunden rechtlich nur ein mit Mietvertrag über die als Einheit anzusehenden zwei Objekte. An diese Vereinbarung ist der einzelne Rechtsnachfolger des Vermieters gebunden (1 Ob 167/97h; 10 Ob 310/00m).

 

7 Ob 219/16f Wirksamkeit einer Befristungsvereinbarung in Verträgen über Wohn- und Geschäftsräumen ist nach Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung zu beurteilen

Für die Wirksamkeit einer Vereinbarung über die Befristung in Verträgen über Wohn – und Geschäftsräumen ist auf die im Zeitpunkt der Befristungsvereinbarung geltende Rechtslage abzustellen (2 Ob 196/11d; vgl RIS-Justiz RS0106017; RS0111549).

 

5 Ob 2/17f Änderung der Parteibezeichnung in einem Verfahren der Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer wegen einer aushaftenden Forderung in jeder Lage des Verfahrens zulässig

Die als Hausverwalter tätige und einschreitende GmbH hatte in ihrem Namen eine Forderung der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht. Gemäß § 235 Abs 5 ZPO ist es weder eine Änderung der Klage noch eine Änderung der Partei, wenn die Parteibezeichnung auf diejenige Person richtig gestellt wird, von der oder gegen die nach dem Inhalt der Klage in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise das Klagebegehren erhoben worden ist. Eine solche Berichtigung ist in jeder Lage des Verfahrens vorzunehmen, also sogar noch nach Rechtskraft der Sachentscheidung. Hier: gleichzeitig mit der Fällung eines nicht mehr bekämpfbaren Urteils. Auch wenn keine Parteiänderung im eigentlichen Sinne eintreten darf, wird doch in bestimmten Fällen eine Berichtigung der Parteibezeichnung auch auf ein anderes Rechtssubjekt zugelassen, wenn sich der Kläger in der Parteibezeichnung geirrt hat, die tatsächlich gemeinte Partei aber aus dem übrigen Klage -Inhalt in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise zu erkennen ist (vgl etwa RIS-Justiz RS0039808 [T11]; RS0039378). Hier hatte die Klägerin zu erkennen gegeben in ihrer Funktion als Hausverwalterin aufzutreten, die den Eigentümern zustehende Geltendmachung des Vorzugspfandrechtes begehrt und den damit verbundenen Antrag auf Anmerkung der Klage im Grundbuch gestellt.

 

5 Ob 219/16s Bauliche Veränderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt (§16 Abs 2 WEG) bedürfen der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter – Rechtsfolgen für den Rechtsnachfolger

Erhält der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer zu den baulichen Veränderungen führt dies materiell-rechtlich die beabsichtigte Rechtsänderung direkt herbei. Bei einem nachträglichen Wechsel der Wohnungseigentümer wirkt die Zustimmung des Rechtsvorgängers fort, wenn die Änderung bereits durchgeführt worden ist. Ist sie nach dem Eigentümerwechsel noch nicht durchgeführt, bindet diese den Rechtsnachfolger aber wohl nicht – die Zustimmung wird „nicht erworben“, außer es erfolgte ein vertragliche Überbindung an den Rechtsnachfolger. Ein Verzicht des änderungswilligen Eigentümers auf das von den anderen Wohnungseigentümern erteilte Recht das Wohnungseigentumsobjekt ändern zu dürfen, führt jedoch zum Untergang dieses Rechts.

 

5 Ob 162/16 h Die Zuordnung eines Zubehörobjektes zum Hauptobjekt muss aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden eindeutig hervor gehen

Seit dem Inkrafttreten der WEG 2002 kann an KFZ-Stellplätzen nur noch selbständiges Wohnungseigentum begründet werden. Nach vorhergehender Rechtslage war die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem KFZ-Stellplatz möglich. Diese blieb aufgrund der Übergangsbestimmungen auch nach dem WEG 2002 aufrecht. Die Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf die diesem Objekt zugeordneten Zubehörobjekte setzt aber voraus, dass sich dieses aus den der Eintragung zu Grunde liegenden Urkunden eindeutig ergibt. Dazu muss aus der Urkundenlage die Eigenschaft als Zubehör–Wohnungseigentum, dessen dingliche Zuordnung zum jeweiligen Wohnungseigentumsobjekt und allenfalls dessen vorgesehene Verwendung hervorgehen. Dies kann durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Eigentumsbegründung (sonstige konkrete Beschreibung) oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder –festsetzung  (planliche Darstellung) erfolgen. Ist eine eindeutige Zuordnung nicht möglich, eine Zuordnung zweifelhaft oder aber aufgrund von Urkunden widersprüchlich, so erstreckt sich die Wohnungseigentumsobjektbegründung am Hauptobjekt nicht auch auf die als Zubehör intendierten Nebenflächen oder – Räumlichkeiten. In diesem Fall entsteht kein Zubehör-Wohnungseigentum. Die fraglichen Flächen und Räume bleiben allgemeine Teile der Liegenschaft.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 234/16x In einem Antrag gemäß §29 WEG ist zur Fristwahrung auch das einschlägige Sachvorbringen zu erstatten

Gemäß §29 Abs 1 WEG entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Jeder der Überstimmten kann aber mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Diese Antragsfrist beträgt drei Monate und beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß § 24 Abs. 5. Bei dieser dreimonatigen Frist handelt es sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist. Bei dem Antrag reicht es inhaltlich nicht aus sich auf §29 WEG 2002 zu beziehen. Um den Fristablauf zu vermeiden muss in dem fristgerecht eingebrachten Antrag auch das einschlägige Sachvorbringen erstattet werden.

 

5 Ob 5/17x Erneuerung einer Liftanlage als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung

Gemäß §28 Abs. 1 Z 1 WEG gehört die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des §3 MRG, einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, zur ordentlichen Verwaltung. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören nach der Rechtsprechung noch zur Erhaltung, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorherigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind. Voraussetzung ist eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeeignetheit oder Funktionseinschränkung (RIS-Justiz RS0114109 [T5]; 5 Ob 23/15s mwN). In diesem Fall war dies für eine historische, nicht mehr dem Stand der Technik entsprechende, behördlich zu sperrende Aufzugsanlage, zutreffend.

 

5 Ob 126/116i Die Vorschreibung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags bei Mietzinsbildung nach §13 Sanierungsverordnung 2008 iVm §63 Abs 1, 3 und 4 WWFSG setzt eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Verfahrensparteien voraus; keine gesetzliche Vorschreibung

Der Vermieter ist ein Miteigentümer eines Hauses, welches bei einer Totalsanierung mit 50% Neubauanteil gemäß §13 Abs. 2 Z 2 Sanierungsverordnung 2008 mit einem Darlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren gefördert worden ist. Für die Dauer der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln wurde mit dem Mieter einer in dem Haus gelegenen Wohnung der nach den Förderungsrichtlinien höchstzulässige Hauptmietzins vereinbart. Demnach würde statt dem gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 MRG angemessene Hauptmietzins nur der Betrag gemäß § 13 Abs. 2 der Sanierungsverordnung 2008 in Verbindung mit den §§ 63 Abs. 1, 3 und 4 WWFSG 1989 eingehoben. In weiterer Folge erfolgte eine Mietzinsvorschreibung mit Einhebung eines Erhaltungsbeitrages. Dagegen wehrte sich der Mieter erfolgreich: die Mietzinsbildungsvorschrift des § 13 Abs. 2 letzter Satz der Sanierungsverordnung 2008 schafft eine besondere Regelung für die Hauptmietzinskomponente, an die die Kosten der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen geknüpft ist. Die Möglichkeit als weitere Hauptmietzinskomponente einen Betrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs– und Verbesserungsarbeiten einzuheben, richtet sich nach der für Förderungen nach dem zweiten Hauptstück allgemein geltenden Regelung des §64 Abs. 2 WWFSG 1989. Diese verlangt für die Einhebung eines Betrages zur Finanzierung künftiger Erhaltungs– und Verbesserungsarbeiten eine entsprechend abgeschlossene Vereinbarung. Da in diesem Fall keine solche Vereinbarung getroffen worden war, erfolgte die Einhebung rechtswidrig.

 

5 Ob 150/16v Widmungsänderung nach dem WEG bei keiner Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Miteigentümer zulässig. Duldung von Änderungen allgemeiner Teile des Hauses bei wichtigem Interesse des Wohnungseigentümers

Auf einer Liegenschaft befinden sich zwei Wohnungseigentumsobjekte. In dem einen Objekt befand sich ursprünglich eine Bankfiliale. Dies war in dem Nutzwertgutachten auch so ausgewiesen. Nach Adaptierungsarbeiten sollte darin ein Chinarestaurant betrieben werden. In dem anderen auf der Liegenschaft befindlichen Objekt wurde zunächst ein Hotel- und Beherbergungsbetrieb und Restaurant, dann eine Flüchtlingsunterkunft betrieben. In dem Wohnungseigentumsvertrag waren die beiden Objekte jeweils als „Geschäft“ umschrieben. Von dem Antragsteller wurde die Zustimmung zum Betrieb eines Chniarestaurants sowie die Dudlung des Einbaus einer erforderlichen Lüftungsanlage (Widmungsänderung) begehrt. Die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von einer Änderung an dem Wohnungseigentumsobjekt iSd §16 Abs 2 WEG hängt im Einzelfall von dem Ausmaß der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer ab. Dies ist nach der Rechtsprechung dann der Fall, wenn bisher in dem Wohnungseigentumshaus kein Gaststättenbetrieb situiert war (5 Ob 114/85; 5 Ob 81/08k). Auch kann die Verdoppelung durch einen zweiten Gaststättenbetrieb nicht zumutbar sein (RS0083290 [T2]). In diesem Fall konnte davon ausgegangen werden, dass durch die Aufnahme eines weiteren (2.) Gastbetriebes schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht derart beeinträchtigt werden würden, wie wenn auf dem Objekt auch eine Widmung zu Wohnzwecken bestehen würde. Eine Konkurrenzsituation, die schutzwürdige Interessen des anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigen könnte, konnte nicht nachgewiesen werden. Hinsichtlich eines wichtigen Interesses des Antragstellers an der Änderung an allgemeinen Teilen an der Liegenschaft durch Herstellung von Mauerdurchbrüchen für eine Lüftungsanlage, war davon auszugehen, dass sie mangels unzumutbarer Lärm- und Geruchsbelastungen zu dulden sind.

 

5 Ob 233/16z Keine Abweichung von dem Verteilungsschlüssel des §17 Abs 1 MRG (Betriebskosten) bei bloß geringerer Nutzung oder niedrigeren Aufwendungen eines Teils des Objekts. Ausnahme nur wenn sich auf einer Liegenschaft mehrere selbständige Objekte befinden

Es erfolgte eine gesonderte Abrechnung von Versicherungsleistungen als Betriebskostenposition für das auf einer Liegenschaft befindliche Objekt betreffend den von einer kirchlichen Organisation und ihr nahe stehenden Organisationen genutzten Teil und dem anderen, fremd genutzten (weltlichen )Teil der Mietobjekte einer Liegenschaft. Dadurch erfolgte eine Abweichung von dem Verteilungsschlüssel des §17 Abs 1 MRG und wurden dem weltlichen Mieter höhere Betriebskosten als nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel vorgeschrieben, da für den kirchlich genutzten Teil des Hauses geringere Prämien angefallen sind. §17 Abs 1 MRG bestimmt die gleichförmige Verteilung der Gesamtkosten eines Hauses nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Dabei ist auf die Liegenschaft als Ganzes, den Grundbuchskörper abzustellen. Eine Trennung der Verrechnungskreise ist nur dort denkbar, wo sich mehrere selbständige Objekte auf einer Liegenschaft befinden. Eine geringere Nutzung oder aus einer unterschiedlichen Nutzungen bedingte niedrigere Aufwendungen vermögen dies nicht zu ändern und können keine Abweichung von dem Verteilungsschlüssel bewirken.

 

5 Ob 81/16x Anhebung des Nutzungsentgelts aufgrund Anhebung des Bauzinses entspricht §14 WGG iVm dem Kostendeckungsprinzip des WGG

Die Nutzungsberechtigte eines Reihenhauses einer gemeinnützigen Bauvereinigung nach dem WGG (GenmbH) hatte als Mitglied dieser einen Nutzungsvertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag waren die einzelnen Nutzungsentgeltkomponenten aufgeschlüsselt worden, darunter auch der Bauzins unter Verweis auf §14 WGG und der Vereinbarung wonach „ein Nutzungsentgelt, welches den Bestimmungen des WGG nach dem Kostendeckungsprinzip entspricht“ verrechnet wird. Grundlage war ein Baurechtsvertrag der GenmbH mit einem Dritten. Nach Zeitablauf des Baurechts erfolgte der Abschluss eines neuen Baurechtsvertrages zwischen GenmbH und Dritten. Dies führte zu einer Anpassung des Nutzungsentgelts, da sich dadurch der Baurechtszins erhöht hatte. Dies wurde von der Nutzungsberechtigten mit der Begründung bekämpft, dass der bloße Verweis auf §14 WGG und das Kostendeckungsprinzip des WGG gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoße und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG sei. Dem wurde nicht gefolgt. Maßstab für die Transparenz sei ein „Durchschnittskunde“. §14 WGG weise als Nutzungsentgeltkomponente den jeweils zu entrichtenden „Baurechtszins“ aus. Das damit bei Änderung des Bauzinses eine Entgeltsadaptierung im Zusammenhang mit dem Kostendeckungsprinzip gemeint sei, liege auf der Hand und entspreche dem Transparenzerfordernis.

 

5 Ob 239/16g – keine Verpflichtung nach dem WEG zur Bestellung eines zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter berechtigten Gewerbetreibenden als Hausverwalter

Ob ausreichende Gründe vorliegen, den Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit– und Wohnungseigentümers aufzulösen, lässt sich immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen (RIS-Justiz RS0111893). Dies wird dann der Fall sein, „wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue und Interessenwahrungspflicht bestehen“, was einer „gravierenden, die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzung“ bedarf (RIS-Justiz RS0083249).

Das bloße Fehlen einer Gewerbeberechtigung und einer Berufshaftpflichtversicherung des Hausverwalters vermag dies nicht zu begründen. Nach §19 Satz 1 WEG kann die Eigentümergemeinschaft eine natürliche oder eine juristische Person zum Verwalter bestellen. Bestellungsfähig ist ein gewerblich konzessionierter Immobilienverwalter, Privatpersonen, einschließlich eines zu diesem Zweck gegründeten Vereins, sofern diese nicht gewerbsmäßig im Sinne der GewO, in Gewinnabsicht tätig werden. Auch ein Wohnungseigentümer kann zum Fremdverwalter bestellt werden. Die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung besteht gemäß §117 Abs 7 Satz 5 GewO 1994 nur für die zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter berechtigten Gewerbetreibenden.

 

5 Ob 181/16b Die Wiederherstellung eines durch den Mieter angebrachten Loggiaverbaus durch den Vermieter nach Sanierungsarbeiten ist Teil der von dem Vermieter zu erbringenden Nacharbeiten der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeit, zu der der Vermieter verpflichtet ist

Vermieter ist eine gemeinnützige Bauvereinigung im Sinne des §1 WGG, welche an einer Liegenschaft baurechtsberechtigt ist, auf welcher sie in den achtziger Jahren eine Wohnhausanlage errichtet hat. 2008 wurde eine der Wohnungen des Hauses vermietet. Zu dieser Wohnung gehört eine Loggia. 2010 stimmte der Vermieter der Verglasung der Loggia durch den Mieter unter der Voraussetzung zu, dass der Mieter diese auf eigene Kosten in ordnungsgemäßen Zustand erhält, im Fall von Erhaltungs– und/oder Verbesserungsarbeiten am Gebäude kurzfristig auf eigene Kosten entfernt und vor Rückstellung der Wohnung den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Weiters wurde der Mieter dazu verpflichtet die bestehende Wärmedämmung unversehrt zu lassen und ausreichend Platz für künftige Dämmungen zu schaffen. Im Herbst 2013 bis Oktober 2014 wurden von dem Vermieter umfangreiche Erhaltungsarbeiten, welche auch die Sanierung der Fassaden samt Fenstertausch, der undicht gewordenen Bodenaufbauten im Bereich der Loggien und die Anbringung einer Dämmung an den Zwischenwänden zwischen den Loggien betrafen, durchgeführt. Dazu war es erforderlich, dass die von dem Mieter angebrachte Loggia Verglasung entfernt wurde. Nach der Fertigstellung der Sanierungsarbeiten wurde die Verglasung an der Loggia des Mieters nicht wiederhergestellt, da durch die andersartige Konstruktion der Bodenaufgebaute und der Dämmung die Zwischenwände, die Fläche der Loggia derart verändert wurde, dass die Verglasung nicht mehr hineinpasste. Die Herstellung eines vergleichbaren neuen Loggia Verbaus ist technisch möglich. Der Mieter begehrte daraufhin die Wiederherstellung ihres Loggia Verbaus durch den Vermieter. Diesem Begehren wurde gefolgt, da nach ständiger Rechtsprechung und herrschende Lehre zu den vom Vermieter durchzuführenden Erhaltungsarbeiten auch die Vor– und Nacharbeiten (5 Ob 143/14m, 5 Ob 83/06a, jeweils mwN) gehören. Der Umfang von Vor- und Nacharbeiten im Sinne der §§3f MRG steht im Zusammenhang mit dem Verständnis der Duldungspflicht des Mieters nach §8 Abs. 2 MRG (im Anwendungsbereich des WGG iVm §20 Abs. 1 Z1 lit b WGG). Diese müssten adäquat, also notwendig oder zumindest zweckmäßig sein. Vorbereitende, begleitende oder nachfolgende Tätigkeiten im Zusammenhang mit Erhaltungsarbeiten ist gemeinsam, dass sie als notwendige Folge der eigentlichen Erhaltungsarbeiten in direkten Zusammenhang mit dieser stehen, selbst aber nicht ein Teil der eigentlichen Erhaltungsmaßnahmen sind (5 Ob 143/14m). Dass die Wiederherstellung der Loggia Verglasung ungeachtet eines damit möglicherweise verbundenen höheren Aufwandes auch dann noch als adäquate Nacharbeit anzusehen ist, reiht sich in die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshof zur Wiederherstellung von Tapeten, Malerei oder Verfliesung (RS0114553 [T1], RS0083228 [T3] RS0083089 [T8]) welche ebenso als adäquate Folgearbeiten qualifiziert worden sind, wie das Entfernen und wieder Einbringen von Fahrnissen aus dem Objekt (5 Ob 113/10v = RS0126512)oder das Entfernen oder wieder Anbringen eines Wandverbaus (5 Ob 83/06a). Ob ein zulässiger nachträglicher Verzicht des Mieters auf die Instandhaltungspflicht des Vermieters durch Abgabe der Verpflichtungserklärung durch den Mieter im Zusammenhang mit der Zustimmung zur Verglasung vorgelegen hat, war in dem außerstreitigen Verfahren nicht zu entscheiden, da diese Beurteilung dem streitigen Verfahren vorbehalten ist.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Mai 2017

WMWP Rechtsanwälte GmbH