Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Juni 2017

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Dr. Iris Mutz

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

5 Ob 194/16i – Ab dem Zeitpunkt der Auflösung eines Verwaltungsvertrages für eine Liegenschaft durch die Wohnungseigentümer und Bestellung einer neuen Verwalterin sind Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer an den neuen Verwalter zu leisten, um schuldbefreiende Wirkung zu haben

Der wirksame Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrages ist sofort vollziehbar und bewirkt die zumindest vorläufige Rechtwirksamkeit der Kündigung. Dieser Beschluss ist nur dahingehend auflösend bedingt, dass er rechtswirksam bekämpft werden kann. Scheitert die Bekämpfung oder erfolgt diese nicht fristgerecht, behält er seine Bestandskraft.

Während eines Verfahrens auf Anfechtung des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des bisherigen Verwalters und Bestellung eines neuen Verwalters, muss nach der WRN 2006 (Wohnrechtsnovelle 2006) im Fall des Bestehens eines Eigenkontos der Eigentümergemeinschaft auf dieses geleistet werden. Eigentümer dieses Kontos ist die Eigentümergemeinschaft. Übernimmt der neu bestellte Verwalter in der Praxis nicht das Konto, sondern wird für die Eigentümergemeinschaft ein neues Konto eröffnet, ist auf dieses als führendes Konto schuldbefreiend zu leisten. Leistungen auf das Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft für welches von der bisherigen Verwaltung die Vorschreibung erfolgte, dürfte aber ebenfalls schuldbefreiende Wirkung haben, da der bisherige Verwalter im Falle der rechtswirksamen Absetzung das Guthaben an den neuen Verwalter ausfolgen muss. Davon zu unterscheiden ist, wenn für die Eigentümergemeinschaft ein Anderkonto (Treuhandkonto) eröffnet wurde. Besonderheit des Anderkontos ist, dass eine Rechtsbeziehung lediglich zwischen dem Treuhänder (idF Verwalter) und der kontoführenden Bank besteht. Bei einem von dem Verwalter eingerichteten Anderkonto wird die Leistung daher – anders als beim Eigenkonto – formell nicht an die Eigentümergemeinschaft, sondern an den Verwalter geleistet. Diese Leistung befreit den Wohnungseigentümer nur dann von seiner Verbindlichkeit gegenüber der Eigentümergemeinschaft, wenn dieser tatsächlich als der „zum Empfang geeignete“ Machthaber iSd §1424 ABGB (= der Vertreter: zur Vertretung berufene Organe juristischer Personen oder eine ermächtigte Empfangsperson des Gläubigers),  zu qualifizieren ist. Mit der Beendigung des Verwaltungsvertrages endet auch seine Vertretungsbefugnis. Der frühere Verwalter ist dann nicht mehr Machthaber iSd §1424 ABGB der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt auch für den Zeitraum eines Verfahrens auf Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des bisherigen Verwalters und Bestellung des neuen Verwalters, da die Beschlüsse sofort vollziehbar sind. Zahlung an den bisherigen Verwalter wirken dann nicht mehr schuldbefreiend. Anderes wird nur dann gelten, wenn die Eigentümergemeinschaft durch ihr Verhalten die Täuschung über die Eigenschaft als Machthaber ermöglicht hat, einem Wohnungseigentümer die Abbestellung des Verwalters ohne Verschulden unbekannt geblieben ist oder die Eigentümergemeinschaft die Empfangnahme-Ermächtigung durch nachträgliche Genehmigung saniert.

3 Ob 51/17x – Um einen Rückforderungsanspruch aufgrund eines Mietzinsminderungsrechts bei vollständiger Bezahlung des Bestandzinses nicht zu verwirken, muss bei der Zahlung des Mietzinses ein Vorbehalt gemacht werden

Ein Mietzinsminderungsrecht tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandsobjekts bis zu deren Behebung (RIS-Justiz RS0107866). Nur für den Fall des Irrtums (auch des Rechtsirrtums) bei der Zahlung können Bestandzinsüberzahlungen zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Bestandzinsforderungen aufgerechnet werden (vgl RIS-Justiz RS0021337 [T1, T2]). Ein Mieter der Zweifel über den Bestand seiner Mietzinsschuld hatte und dennoch leistet, kann die Leistung jedoch nicht zurückfordern. Wenn in einem solchen Fall der Verlust des Rückforderungsanspruchs vermieden werden soll, muss bei der Zahlung ein Vorbehalt gemacht werden, andernfalls eine Rückforderung unter Berufung auf § 1431 ABGB ausgeschlossen (RIS-Justiz RS0033612).

Weiters steht ein Ersatzanspruch des Mieters gemäß §1097 ABGB für in Eigenleistung erbrachte Sanierungsarbeiten nur dann zu, wenn Sie berufs – oder gewerbsmäßig ausgeführt worden sind (RIS-Justiz RS0019782; RS0112727; RS0019809 [T2]), weil es sich dabei um einen tatsächlich gemachten Aufwand auf die Sache handelt (RIS-Justiz RS0019809 [T3]). Ein den Helfern nur theoretisch zustehendes Entgelt begründet noch keinen Ersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter.

5 Ob 144/16m – Die Abwehr von Eingriffen auf in Miteigentum stehende allgemeine Teile der Liegenschaft ist nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen

In diesem Fall begehrte die Eigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer die Entfernung von drei großen Steinen von einem Weg, der einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt. Dies ist keine Maßnahme der Liegenschaftsverwaltung, sondern beruht auf dem (Mit-)Eigentumsrecht der Mit- und Wohnungseigentümer. Die aktive Klagslegitimation kommt daher nicht der Eigentümergemeinschaft zu.

1 Ob 50/17k – Selbst bei der Zusage einer „ruhigen Lage“ eines Mietobjektes muss mit einer bestimmten Geräuschentwicklung gerechnet werden

In diesem Fall behaupteten die Mieter unter anderem ein Mietzinsminderungsrecht aufgrund der Lärmbelastung durch eine circa zwei Kilometer entfernt verlaufende Bahnlinie. Der OGH bestärkt die Ansicht des Berufungsgerichts, wonach eine Eisenbahnlinie „geradezu ein offenkundiges Merkmal“ ist, sodass selbst für den Fall, das eine „ruhige Lage“ des Mietobjekts zugesagt worden ist, keinesfalls umfasst sein kann, dass von dieser kein Lärm ausgeht. Dass den Mietern die Bahnlinie bei Vertragsabschluss nicht bekannt gewesen sei, wurde von den Mietern in dem Verfahren nicht behauptet.

8 Ob 102/16g – Die Kündigung eines Bestandverhältnisses, das dem Mietrechtsgesetzes unterliegt, durch einen Mieter bedarf der Schriftform im Sinne der Unterschriftlichkeit

Gemäß §31 Abs 1 MRG kann der Mietvertrag von Mieter gerichtlich oder schriftlich gekündigt werden. Die gerichtliche Aufkündigung kann nach der Rechtsprechung zurückgenommen werden, wenn Einwendungen erhoben werden (RIS-Justiz RS003961 [T1]). Die außergerichtliche Aufkündigung hingegen ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die keiner Annahme durch den Vermieter bedarf (6 Ob 686/81; 3 Ob 174/10z; RIS-Justiz RS0028555 [T3]). Schon durch den Zugang an den Vermieter wird diese wirksam (Würth in Rummel, ABGB³ §1116 Rz 2 mwN; RIS-Justiz RS0028555). Das Gebot der Schriftlichkeit bedeutet in der Regel die „Unterschriftlichkeit“, außer das Gesetz sieht ausdrückliche eine Ausnahme vor. Eine mit einer elektronischen Signatur versehene E-Mail  entspricht nicht diesem Schriftformerfordernis (RIS-Justiz RS0068994 [T10]   = 5 Ob 133/10k; ua Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ MRG §33 Rz13 mwN). Aus Gründen der Rechtssicherheit und dem vom Gesetz intendierten Schutz des Mieters, ist für die wirksame Kündigung eines Bestandverhältnisses durch den Mieter gem §33 Abs1 MRG die strenge Form der Schriftform – die Unterschriftlichkeit – erforderlich. Das bloße Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten Signatur iSd §4 Abs 1 SigG versehenen E-Mail bietet keinen gleichwertigen Übereilungsschutz wie die eigenhändige Unterfertigung eines Schriftstücks, da es an einem Akt fehlt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht (RIS-Justiz RS0068994 [T10]).

3 Ob 17/17x – Auflösung des Mietverhältnisses durch Zustellung einer Mietzins- und Räumungsklage

Durch die Zustellung einer Mietzins- und Räumungsklage erfolgt die Erklärung der Vertragsauflösung und die Einmahnung des aushaftenden Mietzinses, sofern dieser ausreichend konkretisiert ist (RIS-Justiz, RS0021229 [T6, T7]). Der Bestandzins umfasst die rückständigen Hauptmietzinse und Betriebskosten. Haften die geltend gemachten Mietzinse bei Zustellung der Klage (und auch noch bei Fällung des Teilurteils über das Räumungsbegehren) unberichtigt aus, liegt ein hinreichender Auflösungsgrund für das Mietverhältnis vor.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 54/17b – Alle Mieter eines Hauses, die von der Durchsetzung zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem Vermieter in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG betroffen sind, sind von diesem Verfahren zu verständigen, um ihre Interessen wahrnehmen zu können

Einige Mieter eines Hauses brachten einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten ein. Nach Lehre und Rechtsprechung wird in Verfahren (gem §37 Abs 1 Z 2 MRG), die die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten betreffen, stets von einer Teilnahmeberechtigung aller Hauptmieter des Hauses ausgegangen, da der Vermieter die zur ordnungsgemäßen Erhaltung oder nützlichen Verbesserung des Hauses aufgewendeten Beträge als Ausgaben in die Hauptmietzinsabrechnung einstellen darf und sich zur Rechtfertigung dieses Vorgehens auch den übrigen Hauptmietern gegenüber auf die ihm im Verfahren erteilten Aufträge berufen kann (Würth/ Zingher/ Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²² §37 MRG Rz 68; SZ 36/22; RIS-Justiz RS0070366 [T9, T10]). In einem Verfahren, das von einem oder mehreren Hauptmietern des Hauses gegen den Vermieter eingeleitet wird, sind somit auch die anderen Hauptmieter der Liegenschaft zu verständigen, wenn deren Interessen durch die Stattgebung des Antrages unmittelbar berührt werden könnten. Den Mietern ist Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben, wozu auch gehört, dass ihnen eine anfechtbare Entscheidung mit einer entsprechenden Rechtsmittelbelehrung zugestellt wird. Die Zustellung kann durch Hausanschlag erfolgen.

5 Ob 172/16d – Ab dem Zeitpunkt der Verbücherung des Wohnungseigentums kommt § 16 Abs 2 WEG betreffend die Berechtigung des einzelnen Wohnungseigentümers, Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vornehmen zu können, zur Anwendung

Für die Anwendbarkeit des §16 Abs 2 WEG (betreffend die Berechtigung des Wohnungseigentümers Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten vorzunehmen) ist im Falle der Verbücherung unerheblich, ob die Räumlichkeiten bereits tatsächlich errichtet worden sind. Bei der Abänderung einzelner Objekte noch in der Errichtungsphase besteht die gleiche Interessenlage der Miteigentümer wie zu der Zeit nach der Errichtung (5 Ob 25/90 = MietSlg 42.434/31 = wobl 1991/53 [Call]; zustimmend Vonkilch in Hausmann/ Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht WEG³ §16  Rz 3). Für die Anwendbarkeit des §16 Abs 2 WEG ist – abgesehen von der Regelung des §37 Abs 5 WEG – das Vorliegen der durch das Wohnungseigentum begründeten dinglichen Rechtsgemeinschaft entscheidend (RIS-Justiz RS0082996).

5 Ob 207/16a – Die Nutzwertfestsetzung vollzieht immer nur die materielle Rechtslage und schafft keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung

Die Verletzung zwingender Grundsätze der Parifizierungs- bzw Nutzwertberechnung bilden einen an keine Frist für die Geltendmachung gebundenen Grund für die gerichtliche Neufestsetzung der Nutzwerte. Dies gilt auch dann, wenn das Abweichen von diesen Grundsätzen durch eine nachträgliche Änderung der Verhältnisse herbeigeführt worden ist, oder die der Nutzwertfestsetzung widersprechende Rechtslage erst nachträglich hervorgekommen ist (RIS-Justiz RS0117709, RS0083169). Die Grundlage für die Nutzwertfestsetzung ist immer die der jeweiligen materiellen Rechtslage entsprechende konkrete Widmung (RIS-Justiz RS0083252 [T9], RS0082872). Die rechtswirksame Widmung ist maßgeblich dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört und von einem Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt werden darf (RIS-Justiz RS0118149). Die Nutzwertfestsetzung vollzieht immer nur die materielle Rechtslage (RIS-JustizRS0083252 [T7], RS0083169 [T5]); sie schafft keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung (RIS-Justiz RS0083022 [T2], RS0118149 [T2]). Dies gilt nicht nur für die erstmalige Nutzwertfestsetzung, sondern auch für die Neufestsetzung des Nutzwertes (RIS-Justiz RS0083252 [T1]). Für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist die privatrechtliche Einigung der Mieteigentümer maßgeblich (RIS-Justiz RS0083252 [T24]). In diesem Fall hatten Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen an ihren Wohnungseigentumsobjekten und allgemeinen Teilen der Liegenschaft vorgenommen, die der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde liegende Parifizierung bzw Nutzwertberechung nicht mehr den für sie geltenden zwingenden Grundsätzen entsprach. Diese Veränderungen waren ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer und ohne gerichtliche Genehmigung (§16 Abs 2 WEG) erfolgt. Da eigenmächtige Veränderungen des Bauzustandes auf keiner privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer basieren, konnten diese die für die Nutzwertfestsetzung allein maßgebliche Widmung nicht ändern. Die der materiellen Rechtslage widersprechende, bloß faktischen Veränderungen an Wohnungseigentumsanteilen und allgemeinen Teilen einer Liegenschaft rechtfertigen die Neufestsetzung der Nutzwerte nicht.

5 Ob 136/16k – §16 MRG begrenzt Hauptmietzinsvereinbarungen dahingehend, dass nur der gesetzlich höchstzulässige Mietzins gefordert werden kann. § 16 MRG bewirkt aber im Umkehrschluss nicht, dass der gesetzlich höchstzulässige Hauptmietzins jedenfalls gefordert werden kann

Der Tatbestand des §37 Abs 1 Z 8 MRG befasst sich mit der Prüfung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht (RIS-Justiz RS0069523 [T7, T11]). Antragslegitimation für ein solches Überprüfungsverfahren kommt nicht nur dem Hauptmieter, sondern auch dem Vermieter zu (5 Ob 16/84, 5 Ob 20/85, 5 Ob 161/86, 5 Ob 393/97y; vgl RIS-Justiz RS0070574), wenn diesem ein Feststellungsinteresse zukommt. Die Höhe des Hauptmietzinses richtet sich grundsätzlich gemäß §16 MRG nach der Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Das Mietrechtsgesetz (MRG) kontrolliert und beschränkt diese Zinsbildung lediglich nach oben. Das MRG kennt – außer in bestimmten Ausnahmefällen – keinen „gesetzlichen“ (Haupt-)Mietzins, den der Vermieter auch ohne eine Vereinbarung fordern könnte (Würth/ Zingher/ Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ MRG §15 Rz 3, 4; T. Hausmann in Hausmann/ Vonkilch³ §16 MRG Rz 6; 7 Ob 588/84 = RIS-Justiz RS0070191). Der bloße Umstand, dass der vereinbarte Hauptmietzins den zulässigen Höchstbetrag unterschreitet, führt nicht zur (Teil-)Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung, die bewirkt, dass der Vermieter in diesem Fall berechtigt wäre, den gesetzlich höchstzulässigen Hauptmietzins zu fordern. Mietzinsvereinbarung sind nach §16 Abs 8 MRG nur insoweit unwirksam, als dass der vereinbarte Hauptmietzins den nach dessen Abs 1-7 zulässigen Hauptmietzins überschreitet.

5 Ob 163/16f – Rechnungslegungspflicht des Hausverwalters und Pflicht den Miteigentümern Einsicht in die Belege zu gewähren

Der Hausverwalter hat gemäß § 34 WEG den Wohnungseigentümern eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (§20 Abs 3 WEG). Diese Abrechnung muss jeweils alle die Liegenschaft betreffenden Geldflüsse bezeichnen, alle Einnahmen und Ausgaben detailliert und aufgeschlüsselt angeben (RIS-Justiz RS0019408 [T15]; RS0070610 [T10]; RS0083417 [T1]; 5 Ob 114/14x mwN). Die Rechnungslegungspflicht umfasst auch die Verpflichtung, Einsicht in Belege zu gewähren (RIS-Justiz RS0070610 [T12]; RS0019408 [T19]). Muss eine neue, formell und materiell richtige Jahresabrechnung gelegt werden, müssen auch die zugehörigen Belege neu aufgelegt werden (Würth/ Zingher/ Kovanyi II²³ §34 WEG Rz 8). Gemäß §20 Abs 6 WEG ist der einzelne Wohnungseigentümer – beschränkt durch das Schikaneverbot – berechtigt, auch mehrfach Einsicht in die Belege des Kontos der Eigentümergemeinschaft zu verlangen (5 Ob 11/08s; 5 Ob 169/15m; RIS-Justiz RS0123167). Die (bloße) Bereitschaft der Hausverwalterin zur Einsichtgewährung kann den Anspruch der Wohnungseigentümer auf tatsächliche Einsicht in Kontounterlagen einschließlich jener Belege, die Aufschluss über angeblich nicht nachvollziehbare Buchungen bieten, nicht erfüllen.

5 Ob 237/16p – In einem Verfahren gemäß § 37 Abs 1 Z2 MRG (betreffend die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß §§ 3, 4 und 6 MRG) ist ausschließlich entscheidend, ob der zu behebende Schaden einen ernsten Schaden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung oder die Übergabe eines Bestandsobjekts in brauchbarem Zustand betrifft. Davon zu differenzieren ist die Haftung für diesen Schaden

Das klagegegenständliche Mietverhältnis unterlag dem Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetzes). Die Wohnung wurde bereits 1945 von den Eltern des Mieters angemietet. In dem Mietvertrag wurde vereinbart, dass sich der Mieter dazu verpflichtet, das Mietobjekt in gutem Zustand zu erhalten und eventuelle Schäden unverzüglich zu beheben. Auf das Recht die Instandhaltung im Inneren des Mietobjektes vom Vermieter zu fordern wurde verzichtet. Die Wohnung verfügte im Zeitpunkt der Anmietung weder über eine Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung, noch eine Warmwasseraufbereitung (Kategorie C war Vertragsbestandteil). Im Laufe der Zeit wurde die Wohnung umgerüstet und mit Gas beheizt und auch die Kocheinrichtung mit Gas betrieben. Die Gaszufuhr musste aber dann von dem zuständigen Gasversorger nach Jahrzenten gesperrt werden, weil die in dem Bestandsobjekt verlaufende Gaszufuhr undicht war und Explosionsgefahr bestand. Die Erhaltungspflicht des Vermieters wird durch die Sperrung der Gaszufuhr nicht erfüllt, auch wenn dadurch unmittelbare Explosionsgefahr hintangehalten wird. Die zwingende Verpflichtung des Vermieters dem Mietgegenstand selbst zu erhalten (§3 Abs 2 Z 2 MRG) erfasst nur die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder die Übergabe eines zu vermietenden Mietgegenstandes in brauchbarem Zustand (RIS-Justiz RS0112725 [T5]; RS 0069928; RS0020841 [T8]). Ernste Schäden des Hauses werden dann angenommen, wenn der Weiterbetrieb von fehlerhaften Elektro –, Gas – oder Wasserleitungen im Inneren des Bestandsobjekts die Gefahr von Feuer –, Explosion – und Wasserschäden in sich birgt (RIS-Justiz RS0069985 [T2]; 5 Ob 42/02s = RIS-Justiz RS0069985 [T6] = RS0067704 [T1, T2]; T. Hausmann/O. Riss in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ §3 MRG Rz 16; Beer/Vospernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht² §3 MRG Rz 18). Dabei muss es sich um eine aktuelle Gefährdung handeln (5 Ob 42/02s; RIS-Justiz RS0069985 [T6]; RS0067704 [T2] zu Brand – oder Explosionsgefahr als Folge mangelhafter Elektroinstallationen im Mietgegenstand; T. Hausmann/O. Riss aaO RZ 17). Eine Differenzierung der Erhaltungspflicht danach, ob die Gasleistungen vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt worden sind, bedarf es nicht. Eine Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß §3 Abs 2 Z 2 MRG besteht gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts. Ein Interessenausgleich lässt sich nur über das Schadenersatzrecht herstellen (RIS-Justiz RS0069992 [T2]). In einem Verfahren gemäß § 37 Abs 1 Z 2 iVm §6 MRG (Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters) ist die Frage der Verursachung und des Verschuldens am Entstehen eines ernsten, die Erhaltungspflicht des Vermieters auslösenden Schadens, grundsätzlich nicht zu prüfen (RIS-Justiz RS0069992 [T2]).

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Juni 2017

WMWP Rechtsanwälte GmbH