Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Jänner 2022

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

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Außerstreitiges Recht

5 Ob 142/21z – Bindungswirkung einer Erhöhungsentscheidung (Vorschreibung eines erhöhten Hauptmietzinses ) nur bei identem Bestandsobjekt

Die Antragsteller sind seit 1. 11. 2017 befristet auf fünf Jahre Hauptmieter der Wohnung Top 4b mit einer Nutzfläche laut Mietvertrag von 74,39 m² (tatsächlich 69,45 m² inklusive Loggia). Die Wohnung liegt im Erdgeschoß eines Gründerzeithauses und ist der Ausstattungskategorie „A“ zuzuordnen.

Mit Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 5. 3. 2010 wurde der damaligen Eigentümerin des Gebäudes gemäß §§ 18, 18b, 18c und 19 MRG für den Zeitraum 1. 1. 2010 bis 31. 12. 2019 die Einhebung eines erhöhten monatlichen Hauptmietzinses von 4,20 EUR zuzüglich zum monatlich anrechenbaren Hauptmietzins laut Blatt 3 dieser Entscheidung bewilligt. Daraus ist ersichtlich, dass das ehemalige Bestandobjekt Top 3–5 ein Geschäftslokal mit einer Nutzfläche von 88,40 m² war.

Das Gebäude wurde im Jahr 2012 generalsaniert. Seit 2013 ist an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet. Die Antragsgegnerin ist Wohnungseigentümerin der von den Antragstellern gemieteten Wohnung. Im Mietvertrag wurde ein Hauptmietzins von 594,31 EUR sowie ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer vereinbart. Im Vertrag ist festgehalten, dass „anstelle des vereinbarten Hauptmietzinses der gemäß §§ 18 ff MRG erhöhte Hauptmietzins für die Dauer des Verteilungszeitraums (das heißt voraussichtlich bis 31. 12. 2022) von 594,31 EUR zu entrichten ist“.

Das Erstgericht stellte den gesetzlich zulässigen Hauptmietzins unter Berücksichtigung des Befristungsabschlags mit 425,37 EUR fest, sprach aus, dass die Hauptmietzinsvereinbarung von 594,31 EUR im Betrag von 168,58 EUR unwirksam und das gesetzliche Zinsausmaß für den Zeitraum November 2017 bis Dezember 2018 monatlich in dieser Höhe überschritten worden sei. Auf das Mietverhältnis sei der Richtwertmietzins anzuwenden. Der nach der Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 5. 3. 2010 erhöhte Hauptmietzins gemäß § 18 MRG komme für das vorliegende Mietverhältnis nicht zum Tragen, da im Jahr 2013 Wohnungseigentum begründet worden ist und ein Bestandobjekt „Top Nr. 4b“ nicht Gegenstand der Entscheidung gemäß § 18 MRG gewesen sei.

Der Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 5. 3. 2010 lag das Geschäftslokal Top 3–5 mit einer Nutzfläche von 88,40 m² zugrunde, für das während des Verteilungszeitraums ein erhöhter Hauptmietzins zu entrichten war. Die von den Antragstellern befristet auf fünf Jahre gemietete Wohnung Top 4b, welche aus dem Geschäftslokal Top 3-5 gebildet worden war, hat eine deutlich geringere Nutzfläche; laut Mietvertrag von 74,39 m². Wie in der Entscheidung zu 5 Ob 56/21b existiert auch im vorliegenden Fall das von der Entscheidung der Schlichtungsstelle erfasste Mietobjekt nach der Wohnungseigentumsbegründung und dem Umbau des Gebäudes nicht mehr. Aus diesem Grund war die Vorschreibung eines erhöhten monatlichen Hauptmietzinses in diesem Fall nicht (mehr) zulässig. Eine Erhöhungsentscheidung hat gegenüber einem nachfolgenden Mieter nur dann Bindungswirkung, wenn er auch tatsächlich das den Gegenstand der erhöhungsbildende Bestandsobjekt gemietet hat (siehe auch 5 Ob 141/21b).

5 Ob 143/ 21x – Zur Zulässigkeit eines Lagezuschlags

Gemäß § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG) ist, und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.

An die Bekanntgabeobliegenheit nach § 16 Abs 4 ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen, sodass die schlagwortartige Umschreibung der die Lage beeinflussenden Faktoren genügt. Es reicht aus, wenn im Mietvertrag schlagwortartig entsprechende, den Wohnwert des Hauses beeinflussende Kriterien angeführt werden (5 Ob 128/20i; RIS-Justiz RS0111820 [T3], RS0111201 [T2], RS0111202). Ausgehend davon beurteilte der Fachsenat die Hinweise „zentrale Verkehrslage einer Wohnung in Wien 1, Wollzeile“ (5 Ob 180/00g), „verkehrsgünstige Lage und den Blick ins Grüne“ (5 Ob 216/00a), „ruhige zentrumsnahe Lage in Innsbruck“ (5 Ob 241/00b), „Lage des Hauses im Cottage-Viertel, Nähe zum Prater und die günstige Verkehrsanbindung“ (5 Ob 99/15t), „gute Wohnlage, sehr gute Infrastruktur sowie Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe“ (5 Ob 71/16a), „besondere Infrastruktur, exzellente Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch und die zentrale Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel“ (5 Ob 128/20i) sowie jüngst „die gute Lage (Nähe zum 7. Bezirk/zur Innenstadt), gute Verkehrsanbindung sowie Infrastruktur“ (siehe auch 5 Ob 115/21d) als ausreichend.

Die Mietvertragsklausel enthält in diesem Fall den Hinweis „überdurchschnittliche zentrumsnahe und verkehrsgünstige Grünlage“, die zweite die Hinweise „Haus im sogenannten Cottageviertel in nächster Nähe zum Erholungsgebiet Türkenschanzpark, daher in Grünlage, trotzdem auch in zentrumsnaher Lage (zehn Minuten zu Fuß in den 1. Bezirk) mit guter Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung, mit einer guten Anbindung an das öffentliche und Individualverkehrsnetz sowie an Radwege; Bahnhof Wien Praterstern wie auch Wien Mitte in Fußweite, innerhalb von 10 bis 15 Minuten sind der Hauptbahnhof sowie der Flughafen Wien-Schwechat motorisiert erreichbar“. Diese in den Mietverträgen enthaltenen Hinweise erfüllten jeweils die Anforderungen an die Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände nach § 16 Abs 4 MRG. Ob die von der Vermieterin als zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien auch tatsächlich vorliegen und einen Lagezuschlag rechtfertigen, ist für das Formalerfordernis der Bekanntgabe nach § 16 Abs 4 MRG nicht relevant. Das ist vielmehr eine Frage der materiellen Berechtigung des Lagezuschlags und erst im weiteren Mietzinsüberprüfungsverfahren zu klären.

Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es des wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden (RS0131812). Bei der Beurteilung der Qualität einer Wohnumgebung ist eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls geboten. Vorzunehmen ist eine Gesamtschau, weil die Lagequalität nur insgesamt erfasst werden kann. Die Auflistung und Bewertung einzelner Lagefaktoren kann nur ein Kontrollinstrument sein (5 Ob 158/18y). Dabei ist dem Rechtsanwender ein gewisser Wertungs- und Ermessensspielraum eingeräumt.  Ausgehend von den innerstädtischen Gebieten mit einer mittleren und dichten mehrgeschoßigen Verbauung als Referenzgebiet wurde hier die Überdurchschnittlichkeit der hier zu beurteilenden, im 18. Wiener Gemeindebezirk in unmittelbarer Nähe zum Cottage-Viertel gelegenen Wohnung, bejaht. Dafür entscheidenden Merkmale sind die gute Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr), die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs und sonstigen Konsumgütern, das Gastronomieangebot, die medizinische Versorgung, die Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, die Nähe zu Parkanlagen und die leichte Erreichbarkeit der kulturellen Einrichtungen der innerstädtischen Bezirke.

5 Ob 151/21y – gerichtlicher Auftrag an den Vermieter zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten

Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht (die Gemeinde, § 39) auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen (§ 6 Abs 1 MRG). Der in Rechtskraft erwachsene Auftrag ist ein Exekutionstitel, der nach fruchtlosem Ablauf der zur Vornahme der Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag berechtigt, zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der Aufnahme und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für das Haus einen Verwalter zu bestellen (§ 6 Abs 2 erster Satz MRG). Nach der Rechtsprechung ist hierzu das Gericht anzurufen (RS0069286, RS0126924).

Die Zwangsverwaltung gemäß § 6 Abs 2 MRG ist eine Fortsetzung des Titelverfahrens, sodass über die Bewilligung im Titelverfahren zu entscheiden ist (RS0130151), im Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG sind auch allfällige Einstellungsgründe zu prüfen (RS0069303 [T1]). Das Gericht hat sich demnach im kontradiktorischen Verfahren mit der Notwendigkeit der Verwalterbestellung etwa im Hinblick auf bereits begonnene Erhaltungsarbeiten auseinanderzusetzen (5 Ob 74/07d). Anders als bei der Exekutionsbewilligung nach § 7 EO ist vor Bestellung des Verwalters nach § 6 Abs 2 MRG zur Vollstreckung eines Titels nach § 6 Abs 1 MRG zu prüfen, ob die Durchführung der beauftragten Arbeiten tatsächlich unterblieben ist (5 Ob 11/09t; RS0116300). All dies ändert aber nichts daran, dass das Verfahren nur der Durchsetzung des Auftrags nach § 6 Abs 1 MRG dient und der darauf abzielende Antrag daher nicht als selbständiges Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG anzusehen ist (vgl RS0069286). § 6 Abs 2 MRG ist eindeutig zu entnehmen, dass die Bestellung eines Verwalters zur Vollstreckung eines Titels nach § 6 Abs 1 MRG nur voraussetzt, dass trotz Verstreichens der gesetzten Frist die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten unterblieben ist und der Antrag im Exekutionstitel Deckung findet. Nur wenn sich herausstellt, dass mit der alsbaldigen Schaffung einer Sachlage zu rechnen ist, bei der die bewilligte Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG einzustellen sein werde, könnte der Exekutionsantrag ungeachtet der bereits abgelaufenen Leistungsfrist abgewiesen werden (RS0116301).

Der konkrete Inhalt und Umfang der durchzuführenden Erhaltungsarbeiten ist nur im Titelverfahren zu klären und im Durchsetzungsverfahren nach § 6 Abs 2 MRG nicht neuerlich zu prüfen ist. Daraus zu schließen, dass der Vermieter konkrete Einwände gegen Inhalt und Umfang der vom Mieter begehrten Erhaltungsarbeiten im Titelverfahren nach § 6 Abs 1 MRG bei der dafür zuständigen Behörde zu erheben hat, während ihm im Durchsetzungsverfahren nur der Einwand bleibt, die aufgetragenen Arbeiten schon durchgeführt oder zumindest damit bereits begonnen zu haben, sodass mit der baldigen Einstellung der bewilligten Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG zu rechnen ist, entspricht dem Gesetzeswortlaut und ist nicht zu beanstanden.

Der dem Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht nach § 3 MRG an sich zukommende Ermessensspielraum wird daher durch den eine konkrete Erhaltungsmaßnahme anordnenden Exekutionstitel iSd § 6 Abs 1 MRG eingeschränkt. Auch die Vollstreckung iSd § 6 Abs 2 MRG hat sich streng an den Wortlaut des Exekutionstitels zu halten (5 Ob 11/09t).

Streitiges Recht

3 Ob 95/21y – nachteiliger Gebrauch eines Bestandsgegenstands aufgrund mangelnder Abdichtung eines durch den Mieter eingebauten Badezimmers

Der Beklagte Mieter ließ in der Wohnung ohne Zustimmung des Klägers einen Baderaum mit einem Waschbecken, einer Badewanne und einem Elektroboiler einbauen, ohne zuvor eine Bauanzeige zu erstatten bzw eine Baubewilligung zu erwirken. Der Baderaum wurde verfliest, ohne dass die nach der Ö-Norm B2207 erforderliche Abdichtung unterhalb der Verfliesung vorgenommen wurde; insbesondere wurde in dem am höchsten gefährdeten Bereich unterhalb der Badewanne bei deren Ablauf nur ein Loch in der Fußbodenkonstruktion gelassen, wodurch Wasser im Fall einer schadhaften Randfuge direkt in die Deckenkonstruktion eintreten konnte. Die Randfugen waren im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung bereits von den Flanken abgelöst und undicht.

Von einer mangelhaften Abdichtung eines Badezimmers geht immer eine Gefahr für das Objekt aus. Bei langfristiger Durchfeuchtung ist mit Schimmel und Schädlingsbefall in der Deckenkonstruktion zu rechnen, weiters mit Vermorschungen, die zu einem statischen Versagen der Deckenkonstruktion führen können.

Der Kläger kündigte dem Beklagten das Bestandobjekt unter anderem aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 1 Z 3 erster und dritter Fall MRG auf (erheblich nachteiliger Gebrauch). Er brachte dazu vor, dass durch das vom Beklagten offensichtlich durch nicht befugte Gewerbetreibende in einem dafür nicht vorgesehenen Raum errichtete Badezimmer die Substanz des Hauses gefährdet sei. Es seien daher ernste Gefahren für das Haus zu befürchten.

Der vom Kläger insoweit geltend gemachte Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG liegt vor, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt. Nach der Rechtsprechung stellt ein Badezimmereinbau ohne entsprechende Isolierung grundsätzlich einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar, und zwar insbesondere dann, wenn er durch nicht befugte Gewerbsleute erfolgt (vgl RS0070359).

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG setzt zwar kein Verschulden des Mieters voraus, wohl aber das Bewusstsein der Vertragswidrigkeit, wie es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwartet werden kann (vgl 7 Ob 78/09k = RS0070433 [T4]). Es geht darum, ob das vertragswidrige Verhalten den Mieter vertrauensunwürdig erscheinen lässt. Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass das für das Weiterbestehen des Dauerschuldverhältnisses erforderliche Vertrauen weggefallen ist (Lovrek in GeKo Wohnrecht I § 30 MRG Rz 47 mwN).

Sofern der Mieter mit dem Badezimmereinbau einen befugten Unternehmer beauftragt hat (wofür die von ihm als Beilage ./4 vorgelegte Rechnung [„Gas und Sanitär Installationen“] spricht), kann ihm nicht angelastet werden, dass dieser den Badezimmereinbau unfachgemäß, nämlich ohne die gebotene Feuchtigkeitsisolierung, durchgeführt hat. Aber selbst im gegenteiligen Fall wäre zu beachten, dass tatsächlich kein Schaden eingetreten ist, aufgrund dessen die mangelhafte Ausführung für den Mieter (bis zur Gutachtenserstattung im Gerichtsverfahren, nach welcher er das Badezimmer entfernen ließ) erkennbar gewesen wäre; es kann ihm daher mangels irgendwelcher Risikohinweise nicht zum Vorwurf gemacht werden, bei Erkennbarkeit des Mangels nicht unverzüglich tätig geworden zu sein (vgl dazu 6 Ob 15/13v = RS0070359 [T6] und 4 Ob 107/19t = RS0070359 [T8]). Der auf die fehlende Feuchtigkeitsisolierung gestützte Kündigungsgrund lag daher nicht vor.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Jänner 2022

WMWP Rechtsanwälte GmbH