Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Februar 2022

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

 

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Außerstreitiges Recht

5 Ob 29/21g – Zur Aktiv-/ Passivlegitimation betreffend Liegenschaften, an denen teilweise Wohnungseigentum begründet worden ist

Der Antragsteller begehrte in diesem Mietzinsüberprüfungsverfahren schon vor der Schlichtungsstelle die Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses und dessen Überschreitung von allen Miteigentümern.

An Liegenschaften an denen teilweise Wohnungseigentum begründet worden ist, stehen die Teilhaber, gleich ob ihnen ein Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist oder nicht, zueinander als Miteigentümer in einem Gemeinschaftsverhältnis, auf das subsidiär die Bestimmungen der §§ 825 ff ABGB anzuwenden sind. Da die Eigentümergemeinschaft iSv § 18 WEG schon mangels Rechtsfähigkeit in diesem Punkt als Vermieterin nicht in Betracht kommt, ist zur Klärung der Frage, wer auf Vermieterseite für den vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch passiv legitimiert ist, auf die Regeln zum schlichten Miteigentum zurückzugreifen.

Die Rechtsvorgängerin der Fünftantragsgegnerin, die den Vertrag in diesem Fall auf Vermieterseite unterschrieben hat, war aufgrund einer Benützungsvereinbarung zur Vermietung berechtigt, sodass nach den von der Rechtsprechung zur Vermietung im schlichten Miteigentum vertretenen Grundsätzen das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande gekommen ist (vgl RS0020276) und Hauptmiete gemäß § 2 Abs 1 MRG vorliegt. Der Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil der Antragsinhalt gegen alle diese Personen notwendigerweise ein- und derselbe sein muss (RS0083777). Die Durchsetzung der mietvertraglichen Rechte des Antragstellers als Hauptmieter hat daher gegenüber allen Mit- und Wohnungseigentümern zu erfolgen, die im Überprüfungszeitraum die (Mit-)Vermieterstellung inne hatten (RS0108811 [T9]).

5 Ob – 100/21y – Lagezuschlag – Anforderungen an den Hinweis auf die „überdurchschnittliche Lage“

Gemäß § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.

Dies ist eine zwingende Schutzbestimmung zu Gunsten des Mieters mit dem Zweck, den Mieter durch die verbale Umschreibung mit ausreichender Klarheit darüber zu informieren, warum die Wohnung iSd § 16 Abs 4 erster Halbsatz MRG eine überdurchschnittliche Lage aufweist, und ihm damit die Überprüfung der Berechtigung dieses Zuschlags zu ermöglichen (5 Ob 128/20i; RIS-Justiz RS0111820 [T1, T2]; RS0111201 [T1]). Werden die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände ausreichend deutlich angegeben, genügt die Berufung des Vermieters auf den Lagezuschlag im Mietzinsüberprüfungsverfahren, um ihn zu ermitteln und zu berücksichtigen (RS0114796).

An die Bekanntgabeobliegenheit ist nach § 16 Abs 4 MRG kein allzu strenger Maßstab anzulegen, sodass die schlagwortartige Umschreibung der die Lage beeinflussenden Faktoren genügt. Es reicht aus, wenn im Mietvertrag schlagwortartig entsprechende, den Wohnwert des Hauses beeinflussende Kriterien angeführt werden (5 Ob 128/20i; RS0111820 [T3], RS0111201 [T2], RS0111202).

Die Hinweise auf die „überdurchschnittliche Lage (außerhalb eines Gründerzeitviertels)“ und „die Lage, die Wohnumgebung des Hauses“ sind zwar für sich allein tatsächlich nicht ausreichend, weil damit kein für die Berechtigung eines Lagezuschlags maßgebender Umstand bekanntgegeben wird. In den jeweiligen Mietvertragsklauseln war in diesem Fall aber zusätzlich die „gute Infrastruktur“ genannt.

Der weite Begriff „Infrastruktur“ umfasst im gegebenen Zusammenhang und nach allgemeinem Verständnis nicht nur die Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr) und die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, sondern auch Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, Gesundheitsversorgung, kulturelles Angebot, Sport- und Freizeitanlagen, Parks, Grünflächen und Gewässer (vgl https://de.wikipedia.org/wiki/Infrastruktur). Mit dem – in der Praxis häufig verwendeten – Hinweis auf die gute Infrastruktur verweist der Mietvertrag auf alle diese den Wohnwert des Hauses beeinflussenden Lagefaktoren. Die Verwendung eines Sammelbegriffs dafür schadet nach der dargestellten Rechtsprechung nicht. Dem durchschnittlichen Mieter muss vielmehr mangels Einschränkung klar sein, dass der Vermieter die Berechtigung des Lagezuschlags aus all jenen Kriterien ableiten möchte, die nach allgemeinem Verständnis von diesem Überbegriff umfasst sind (so auch 5 Ob 128/20i).

5 Ob 133/21a – Zulässige Höhe der Entgeltsbestanteile im Zuge eines Mietrechtseintritts nach dem WGG

Die in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG angeordnete Anwendbarkeit des § 46 Abs 2 MRG „nach Maßgabe des § 13 Abs 6 WGG“ ist so auszulegen, dass die in § 46 Abs 2 MRG normierte „Deckelung“ im Anwendungsbereich des § 13 Abs 6 WGG nicht gilt. Die gemeinnützige Bauvereinigung ist daher berechtigt, der nach § 14 Abs 2 MRG in das Nutzungsrecht eingetretenen Person ein „Wiedervermietungsentgelt“ oder „Grundentgelt“ nach § 13 Abs 6 WGG anstelle der Entgeltbestandteile nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG zuzüglich sonstiger Entgeltbestandteile (EVB, Rücklage, Verwaltungs‑ und Betriebskosten) vorzuschreiben.

Streitiges Recht

3 Ob 170/21b – Zur Zulässigkeit der Untervermietung

Nach der Rechtsprechung wird ein nicht ausdrücklich erklärter Ausschluss des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG (auch nur teilweise Überlassung des Mietgegenstands gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) grundsätzlich nur dann angenommen, wenn der Mieter das Bestandobjekt mit Zustimmung des Vermieters ausdrücklich in der Absicht gemietet hat, aus der Untervermietung Einkünfte zu erzielen, oder es sonst zwischen den Vertragsparteien nach den Umständen klar war, dass der Vermieter gegen die Erzielung erheblicher Vorteile aus der Untervermietung des Bestandgegenstands keinen Einwand hat (RS0070479; 10 Ob 2/16s).

8 Ob 83/21w – Zustimmung zu einer Benützungsvereinbarung für einen Lift

Die Klägerin ist aufgrund eines am 5. 6. 1975 abgeschlossenen Mietvertrags Hauptmieterin einer im dritten Stock eines Altbaus gelegenen Wohnung. Der Mietvertrag wurde unter Verwendung eines Standardformulars erstellt, in dessen Punkt 6. eine Regelung über die Benützung „des Aufzugs – der Zentralheizung“ gegen Entrichtung eines Anteils an den „Kosten der Erhaltung und des Betriebs, der gegenwärtig … Prozent beträgt“ vorgedruckt war. Dieser Formularpunkt wurde von den Vertragsparteien nicht ausgefüllt, weil damals im Haus kein Lift vorhanden war.

Seit 2017 ist der Beklagte Wohnungseigentümer des Mietobjekts.

Im Jahr 2009 wurde im Zuge eines Dachbodenausbaus im Haus ein Lift aus Eigenmitteln der damaligen Hauseigentümer errichtet. Für die Benützung ist ein Schlüsselchip erforderlich. Der Klägerin wurde kein Schlüsselchip ausgefolgt. Das Motiv dafür war, dass sie sich 2005 oder 2006 einem Versuch der Hauseigentümer, die zuvor über rund 15 Jahre verabsäumten Indexerhöhungen des Mietzinses „nachzuholen“, erfolgreich widersetzt hatte. Dies hatte zur Folge, dass ihr Nettomietzins für die 96 m² große Wohnung relativ niedrig geblieben ist. Aufgrund dieser Vorgeschichte ist der beklagte Vermieter nicht einmal gegen eine angebotene Mietzinserhöhung um 100 EUR bereit, der Klägerin eine Liftbenützung einzuräumen.

Der Vermieter, der auf seine alleinigen Kosten erstmalig eine Aufzugsanlage errichtet hat, kann aufgrund seines Eigentumsrechts entscheiden, ob er einem Mieter das Recht auf Mitbenützung der Anlage einräumen will. Mangels einer Vereinbarung ist der Mieter von der Benützung ausgeschlossen. Aus dem Mietvertrag kann die Klägerin kein Benützungsrecht ableiten, weil damals kein Lift existiert hat und der im Formular enthaltene Vertragspunkt dementsprechend nicht ausgefüllt worden ist. Eine Leistung, auf die kein Rechtsanspruch besteht, kann nicht mit der Behauptung begehrt werden, dass ihre Verweigerung schikanös sei. Sittenwidrigkeit ist ebenfalls zu verneinen, zumal die Klägerin eine Wohnung ohne Lift angemietet hat.

10 Ob 24/21h – Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung      

Die Klägerin ist seit 1. 8. 2002 Hauptmieterin einer 90 m² großen Dachgeschoßwohnung, die über eine 13 m² große Terrasse verfügt. Die Klägerin und ihre Lebensgefährtin beabsichtigen, in der Mietwohnung einen Hund zu halten. Die Rasse wurde noch nicht festgelegt. Der Hund soll ausgewachsen maximal 60 cm Schulterhöhe erreichen und kein „Listenhund“ sein. Der Hund würde tagsüber nicht alleine zu Hause gelassen werden. In dem Mietvertrag war vereinbart worden: „Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden.“ Der Vermieter verweigerte sodann die Hundehaltung. In dem Haus in dem die Dachgeschoßwohnung gelegen ist, werden von anderen Mietern Hunde gehalten. In den Mietverträgen der anderen Mieter war dies unterschiedlich vereinbart worden.

Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung, ist die Haltung der üblichen Haustiere (insbesondere von Hunden und Katzen) – abgestellt auf den Zweck des Vertrags, den Ortsgebrauch und die Verkehrssitte – in der Regel erlaubt (9 Ob 102/98k mwN; 6 Ob 129/08a mwN; RS0109603; differenzierend im Einzelfall zwischen Vermietung zu Geschäftszwecken oder Wohnzwecken: 3 Ob 7/11t; Gaisbauer, Tierhaltung in der Mietwohnung, ÖJZ 1990, 669 [670]; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 16; Pletzer, Nochmals: Verbot der Katzen- und Hundehaltung im Formularmietvertrag? wobl 2013, 249 [251]; H. Böhm/Pletzer in GeKo Wohnrecht I § 8 MRG Rz 13). Ein im Mietvertrag enthaltenes ausdrückliches Verbot, Hunde zu halten, wurde in der (überwiegend älteren) Rechtsprechung (6 Ob 121/64 MietSlg 16.127; RS0020976) generell für zulässig gehalten und berechtigte den Vermieter, auf Unterlassung der Hundehaltung zu klagen, unabhängig davon, ob im Einzelfall Probleme aufgetreten waren. In der vierten mietrechtlichen Klauselentscheidung 2 Ob 73/10i beurteilte der Oberste Gerichtshof ein generelles Haustierverbot in einem Formularmietvertrag als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, soweit es auch artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (wie beispielsweise Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) erfasse. Bei anderen Tieren könne dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden (RS0126573).

Hier war ein Genehmigungsvorbehalt vereinbart worden. Der Mietvertrag stellte in diesem Fall ein Vertragsformular iSd § 879 Abs 3 ABGB dar. Es konnte nicht erwiesen werden, dass der Genehmigungsvorbehalt im Einzelnen ausgehandelt und damit individuell vereinbart wurde. Dadurch war der Anwendungsbereich des § 879 Abs 3 ABGB grundsätzlich eröffnet. Die zu beurteilende Klausel impliziert, dass auch die Haltung von Kleintieren (in artgerechter und üblicher Zahl) willkürlich, also ohne sachliche Gründe verweigert werden könnte. Sie ist daher als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren.

Aus diesem Grund muss die nichtige Vertragsbestimmung zur Gänze unberücksichtigt bleiben (2 Ob 22/12t ua). Damit ist das für die Verbraucherin (hier: die Mieterin) günstigere dispositive Recht anwendbar. Nach der Lehre und Rechtsprechung zu § 1098 ABGB kommt es für die Frage, ob der Mieter im Einzelfall berechtigt ist, Haustiere zu halten, auf den Zweck des Vertrags, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte an (RS0109603 [T1]; 3 Ob 7/11t). Danach ist das Halten der üblichen Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, regelmäßig erlaubt (RS0109603; 9 Ob 102/98k), außer die Tierhaltung würde über das gewöhnliche Maß hinausgehen.

Maßgeblich für die Verpflichtung der Vermieterin, der Hundehaltung zuzustimmen, ist das (zu erwartende) Verhalten des – bestimmten Kriterien entsprechenden – künftigen Hundes der Klägerin. Sollte der künftige Hund die Erwartungen beider Vertragsparteien nicht erfüllen, steht es der Beklagten frei, die Unterlassung der Hundehaltung zu fordern.

10 Ob 160/21x – Verschuldensunabhängige Ausgleichsansprüche des Mieters analog zu § 364 a ABGB gegenüber einem Wohnungseigentümer

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung im dritten Stock eines Hauses, das auf einer Liegenschaft errichtet ist, an der Wohnungseigentum besteht. Seine Vermieterin veräußerte den Rohdachboden des Gebäudes an die Beklagte zur Errichtung von vier Wohnungen, an denen ebenfalls Wohnungseigentum begründet wird. Die Beklagte beauftragte mit den Arbeiten Dritte. Nach der Entfernung des Daches kam es wegen Mängel an der provisorischen Abdeckung zu Wassereinbrüchen in die unter dem Dachgeschoß gelegene Wohnung des Klägers, was zu massiven Schäden auch an darin befindlichen Fahrnissen des Klägers führte.

Die Rechtsprechung bejaht in Fällen des § 364 Abs 2 ABGB einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch in analoger Anwendung des § 364a ABGB, wenn eine dieser Bestimmung vergleichbare Interessenlage gegeben ist (vgl RIS-Justiz RS0010449 [T18]; RS0037182 [T1] ua). Das wird insbesondere in Fällen angenommen, in denen wegen des mit einer behördlichen Genehmigung verbundenen Anscheins der Gefahrlosigkeit der bewilligten Maßnahmen eine Schadensabwehr praktisch erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht wird (RS0010668 [zu Baubewilligungen]). Seit der Entscheidung des verstärkten Senats zu 7 Ob 645/89 wird auch dem Bestandnehmer einer unbeweglichen Sache als bloß obligatorisch Berechtigtem das Recht eingeräumt, eine Unterlassungsklage gegen den Störer seines Bestandrechts geltend zu machen. Ihm steht daher grundsätzlich auch ein Ausgleichsanspruch nach § 364a ABGB zu (RS0010643). Bei Wassereintritten wegen einer ungenügenden Dachabdeckung im Zug des Ausbaus eines Dachbodens handelt es sich gerade um Einwirkungen, die für den Betrieb der „Anlage“ (dem behördlich genehmigten Ausbau) typisch sind (5 Ob 444/97b mwN), dh eine adäquat verursachte Folge dieser Arbeiten sind (RS0010670 [T4]).

Ersatzpflichtig und damit passivlegitimiert ist der Störer und jeder dem die Immission wegen seiner Beziehung zum emittierenden Grundstück zugerechnet wird (Winner in Rummel/Lukas, ABGB4 § 364a Rz 20 [Stand 1. 7. 2016, rdb.at]). Es genügt, dass die Schädigung in irgendeiner Weise mit der Verfügungsmacht des Grundeigentümers zusammenhängt, sei es, dass dieser die Liegenschaft in den einen Schaden hervorrufenden Zustand versetzt oder in einem solchen belässt, sei es, dass er auf seiner Liegenschaft eine schadenstiftende Tätigkeit verrichtet oder deren Verrichtung durch Dritte duldet (RS0010448). Der Störer hat daher ein schädigendes Verhalten des von ihm mit einer Bauführung beauftragten Baumeisters und dessen Leute zu vertreten (RS0010519 [T3]). Auf ein Verschulden des Störers kommt es dabei nicht an (RS0010449 [T7]).

Es entspricht der Rechtsprechung, dass § 364 Abs 2 ABGB auch im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern ein- und desselben Hauses anwendbar ist, solange ein Wohnungseigentümer im Rahmen der Ausübung seines ausschließlichen Benützungsrechts an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt Störungen verursacht (RS0010614 [T1]). Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch kann also auch zwischen Wohnungseigentümern ein- und desselben Hauses für eine von einem Wohnungseigentumsobjekt ausgehende Störung bestehen (RS0010603 [T1]).

Der Umstand, dass das emittierende und das beeinträchtigte Wohnungseigentumsobjekt Teil derselben Liegenschaft sind, steht der (analogen) Anwendung des § 364a ABGB daher nicht im Weg. Da dem Kläger als Mieter eines solchen Wohnungseigentumsobjekts wegen der ihm von der Rechtsprechung angenommenen „quasi-dinglichen“ Rechtsstellung Ansprüche nach dieser Gesetzesstelle zugebilligt werden, ergibt sich schon aus den dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen, dass er sie auch gegen den Eigentümer der Liegenschaftsanteile geltend machen kann, mit denen Wohnungseigentum an dem Objekt verbunden ist, von dem die Störung ausgeht.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Februar 2022

WMWP Rechtsanwälte GmbH