Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Oktober 2019

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

Streitiges Recht

5 Ob 37/19f – Ohne besondere Vertragsbeziehung haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Mitgliedern und deren Mietern nur deliktisch für die Verletzung der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegsicherungspflichten

Die Klägerin, die damals Mit- und Wohnungseigentümerin der Liegenschaft war, stürzte 2015 auf dem (Allgemeinflächen der Liegenschaft zugehörigen) Parkplatz der Wohnanlage und verletzte sich. Am Tag zuvor hatte es geschneit.  Da die vom Schnee geräumte Parkplatzoberfläche glitzerte ging die Klägerin zwar äußerst vorsichtig, dennoch rutschte sie aus und kam zu Sturz. Da nach der Räumung weder auftauende noch abstumpfende Streumittel wie Salz oder Splitt aufgebracht worden waren, war zum Unfallszeitpunkt die erforderliche Rutschfestigkeit für ein sicheres Begehen der Asphaltoberfläche nicht gegeben. Seit 1991 war einer der Mit- und Wohnungseigentümer als Hausmeister tätig. Der von ihm erstellte Aufgabenkatalog seines Dienstvertrags enthält auch „Schneeräumen im Hof, Salzstreuen oder Splitt“. In der Praxis teilte er seine Arbeitszeit eigenverantwortlich ein und erhielt zur Art der Ausübung seiner Aufgaben keine Weisungen. Materialien beschaffte er Großteils selbst und legte Rechnung. Nur größere Anschaffungen wickelte er über die Hausverwaltung ab. Aufgrund seines fortgeschrittenen Alters teilte er vor der Wintersaison 2010 dem damals zuständigen Mitarbeiter der Verwalterin mit, die Schneeräumtätigkeit auf dem Parkplatz nicht mehr ausüben zu können und zu wollen. Über Ersuchen dieses Mitarbeiters benannte er einen Dritten, der dies übernehmen werde. Nach Schneefall hatte dieser aufgrund der Vereinbarung mit dem Hausmeister jeweils frühmorgens die großflächige Schneeräumung am Parkplatz mit seinem Schneepflug durchzuführen, die allenfalls danach noch notwendige kleinflächige Schneeräumung und Streutätigkeit oblag weiterhin dem Hausmeister. Reklamationen betreffend den Winterdienst gab es nicht. Bis zum Unfall der Klägerin war niemand aufgrund mangelhafter Winterdiensttätigkeit gestürzt.

Die Klägerin begehrte zuletzt Schmerzensgeld, Haushaltshilfekosten und Pflegekosten, sowie die Feststellung der Haftung für künftige Schäden aus diesem Unfall. Ihr Sturz sei auf die mangelhafte Salz- oder Splitt-Streuung zurückzuführen, für den die Beklagte als Trägerin sämtlicher Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung nach § 1313a ABGB einzustehen habe. Der Hausmeister sei aufgrund seiner eigenverantwortlichen Tätigkeit auch Repräsentant der Beklagten. Die Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens. Sie hafte ohne besondere Vertragsbeziehung ihren Mitgliedern nur deliktisch für die Verletzung der im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegesicherungspflichten. Der Hausmeister sei weder untüchtig noch gefährlich im Sinn des § 1315 ABGB gewesen. Aufgrund des Dienstverhältnisses sei er nicht Repräsentant. Der Unfall sei nur auf die Ungeschicklichkeit der Klägerin selbst zurückzuführen.

Die Besorgung bzw. die Veranlassung des Winterdienstes gehört zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft (RIS-Justiz RS0124735 [T2]; 5 Ob 283/99z). Verwaltungshandlungen sind ebenso wie deren Unterlassung grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen, die für Schäden aus (deliktischen) Handlungen und Unterlassungen ihrer Repräsentanten (in der Regel des Verwalters) haftet (Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 18 WEG Rz 78; 5 Ob 261/08f mwN). Nach langjähriger, gesicherter Rechtsprechung (RS0114886) haftet die Eigentümergemeinschaft ohne besondere Vertragsbeziehung ihren Mitgliedern und deren Mietern für die Verletzung der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegsicherungspflichten nur deliktisch. § 16 Abs 3 WEG ist eine ganz spezielle Norm und kann nicht als Grundlage einer allgemeinen Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur umfassenden Verwaltung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern herangezogen werden. Die Anerkennung einer gesetzlichen Verwaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft im Innenverhältnis hätte eine nahezu uferlose Ausweitung der schadenersatzrechtlichen Haftung der Gemeinschaft für Verwaltungshandlungen nach vertraglichen Grundsätzen – somit auch im Bereich bloßer Vermögensschäden – zur Folge, obwohl ein entsprechender durchsetzbarer Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf die konkrete Verwaltungshandlung nicht besteht. Die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (Räum- und Streupflicht) ist aber nicht Ausdruck einer spezifischen wohnungseigentumsrechtlichen Sonderbeziehung, sondern der allgemeinen Anordnung, grundsätzlich jedermann vor Gefahren auf einem Weg zu sichern, den man eröffnet. Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Streuung der – nach den Feststellungen auch für Besucher oder fremde Personen benutzbaren – Fläche zwischen Hauseingang und Parkplatz besteht nicht nur gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern gegenüber jedermann. Eine unterschiedliche Ausgestaltung der Streupflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern einerseits und Hausfremden andererseits ist aus dem Gesetz nicht begründbar. Die Eigentümergemeinschaft haftet ihren Mitgliedern gegenüber daher grundsätzlich nur deliktisch. Eine spezielle Verpflichtung zur Durchführung des Winterdienstes aus einer gesetzlichen Sonderverbindung mit den einzelnen Wohnungseigentümern besteht nicht. Damit scheidet die Zurechnung des Gehilfenverhaltens an die Beklagte nach § 1313a ABGB aus.

Zur Haftung der Beklagten für den Hausmeister als ihren Repräsentanten: Nach ständiger Rechtsprechung haften juristische Personen deliktisch nicht nur für ihre verfassungsmäßigen Organe, sondern auch für alle Personen, die in verantwortlicher, leitender oder überwachender Funktion Tätigkeiten für eine juristische Person ausüben (1 Ob 625/78 [leitende Mitarbeiter einer Gemeinde]; 2 Ob 107/98v [bauleitender Ingenieur einer Straßenbaustelle]; 2 Ob 291/03p [Bereichsleiter Winterdienstunternehmen]; 6 Ob 108/07m [mit der Organisation der Auslieferung betraute Personen]; RS0009113). Wesentlich dabei ist, dass nur für das Verhalten jener Personen als Repräsentanten einzustehen ist, die mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind (RS0009113; 4 Ob 75/09x). Der Wirkungskreis muss nicht dem eines Organs entsprechen (2 Ob 107/98v; 4 Ob 75/09x). Wer allerdings bloß untergeordnete Tätigkeiten ausübt, ist grundsätzlich nicht Repräsentant; für dessen deliktisches Verhalten hat die juristische Person nur nach § 1315 ABGB einzustehen (4 Ob 179/99y). Mit der Repräsentanten-Stellung eines Hausbesorgers setzte sich der Fachsenat bereits zu 5 Ob 76/12f auseinander: Danach steht ein Anstellungsverhältnis der Repräsentanten-Stellung des Hausbesorgers für die Eigentümergemeinschaft nicht zwingend entgegen, wenn er in Ansehung des Winterdienstes mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet war. Dieser Fall liegt aber nur dann vor, wenn abweichend vom üblichen Inhalt eines Hausbesorger-Dienstvertrags vereinbart wurde, dass der Hausbesorger seine Tätigkeit selbständig und eigenverantwortlich zu verrichten hat. Aus dem Umstand allein, dass die Eigentümergemeinschaft bzw. der für sie handelnde Verwalter von ihrem aufgrund des Dienstverhältnisses bestehenden Weisungs- und Kontrollrecht tatsächlich nicht Gebrauch macht, ist noch nicht auf eine Repräsentanten-Stellung zu schließen, weil dann das Tatbestandsmerkmal der eigenverantwortlichen Entscheidungsbefugnis fehlt. Da diesbezügliche Feststellungen fehlten, wurde die Rechtssache an das Erstgericht zur Verfahrensergänzung zurückverwiesen. 

5 Ob 55/19b – Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen vertraglichen Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG

Die Klägerin erwarb ihre Miteigentumsanteile mit Kaufvertrag im Jahr 1995 von der damaligen Alleineigentümerin, wobei zum damaligen Zeitpunkt Wohnungseigentum noch nicht begründet worden war. In dem Kaufvertrag wurde damals unter anderem festgehalten, dass die übrigen Wohnungen und auch gemeinsame Flächen, sofern sie nicht der Nutzung der kaufgegenständlichen Wohnung dienten, in der Verfügungsgewalt der Verkäuferin verbleiben, der nach dem Vertrag auch das Recht zukam, diese zu veräußern, ohne dass der Erwerberin ein Ausgleichsanspruch zustehen sollte. Darüber hinaus wurde festgehalten, dass die Verkäuferin berechtigt ist, im Einzelnen genannte Um- und Ausbauarbeiten vorzunehmen, und die Käuferin bereits vorweg erklärt, diesen und einer sich daraus ergebenen Anpassung des Nutzwerts ihrer Wohnung unentgeltlich zuzustimmen. Auch enthielt die Vertragsurkunde die Verpflichtung der Vertragsparteien zum Abschluss eines Wohnungseigentumsübereinkommens zwischen ihnen und den übrigen gegenwärtigen oder künftigen Miteigentümern der Liegenschaft.Mit Bescheid aus dem Jahr 1996 bewilligte die Baubehörde aufgrund eines Einreichplans umfangreiche Um- und Ausbauarbeiten auf der Liegenschaft. Dieser Einreichplan beinhaltete auch Arbeiten in der späteren Wohnung des Beklagten. Unter anderem war in einem Raum der Wohnung die Schaffung eines Fensters in den Lichthof vorgesehen.

Nach dem Wohnungseigentum an den einzelnen Objekten der Liegenschaft begründet worden war, erstreckte die Baubehörde die Gültigkeit der ursprünglichen Baubewilligung bis zum 31. 10. 2003. Bis zum Ablauf der verlängerten Fertigstellungsfrist war das Fenster in der Wohnung der Beklagten in den Lichthof zwischen den Wohnungen der Streitteile jedoch nicht errichtet worden. Erst nach dem der Beklagte die mit seiner Wohnung verbundenen Miteigentumsanteile im Jahr 2015 erworben hatte, ließ er in der Wohnung umfangreiche Bauarbeiten durchführen. Das letztlich mit den urspünglichen Plan-Maßen in die Wand zum Lichthof eingebaute Fenster liegt entgegen der Plandarstellung nun nicht in der Mitte der Wand, sondern ist (aus der Wohnung des Beklagten gesehen) etwa 17 bis 27 cm nach links versetzt.

Bereits vor dem Kauf der Wohnung durch den Beklagten und auch danach hat sich die Klägerin gegen die Schaffung eines Fensters aus der Wohnung des Beklagten in den Lichthof ausgesprochen, weil sie eine Beeinträchtigung ihrer Wohnqualität, insbesondere der Privatsphäre im Badezimmer, dessen Fenster sich auf der anderen Seite des nur etwa vier Meter breiten Lichthofs befindet, befürchtete und begehrte, den Beklagten schuldig zu erkennen, die bauliche Veränderung in der Mauer zum Innenhof rückzubauen und bauliche Maßnahmen zum Einbau eines Fensters oder einer Öffnung ab sofort zu unterlassen. Die ursprünglich mit Bescheid bewilligten Umbauarbeiten seien bis zum Ablauf der verlängerten Frist nicht abgeschlossen worden. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine etwaige Zustimmung vor 20 Jahren noch immer Gültigkeit besitze. Das Fenster sei zudem nicht wie in den ursprünglichen Plänen vorgesehen mittig, sondern horizontal versetzt eingebaut worden. Ein wichtiges Interesse des Beklagten am Einbau dieses Fensters liege nicht vor, weil er den dadurch belichteten Raum als Schrankraum nutze.

Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme eine genehmigungspflichtige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG bewirkt, ist auf den bestehenden Zustand des betreffenden Objekts abzustellen. Prüfmaßstab ist der aktuelle rechtmäßige Bestand. Im Fall einer baulichen Umgestaltung des ursprünglichen Objekts ist ein Rückgriff auf die der Maßnahme zugrundeliegende vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich (5 Ob 9/16h; zur Widmungsänderung: RS0101800 [T1]). Maßgebliches Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob eine genehmigungsbedürftige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG vorliegt, ist damit der vertragliche Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer. Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG. Hingegen ist die baubehördliche Bewilligung einer (eigenmächtigen) Änderung an Wohnungseigentumsobjekten für die Beurteilung des zivilrechtlichen Untersagungsrechts ohne Bedeutung (RS0083330). Eigenmächtige Änderungen können, wenn sie schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzen, auch dann untersagt werden, wenn sie baubehördlich genehmigt sind.

Da in diesem Fall feststeht, dass das Wohnungseigentum auf einer schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer (Wohnungseigentumsübereinkommen) beruht, ist der mit Bescheid aus dem Jahr 1996 bewilligte Bauplan, der unter anderem ein Fenster von der nunmehrigen Wohnung des Beklagten in den Lichthof vorsieht, letztlich in die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Einräumung von Wohnungseigentum eingeflossen. Baumaßnahmen, die der Herstellung des durch den Plan dokumentierten Zustands dienen, begründen daher auch keine Veränderung des rechtmäßigen Bestands und damit keine genehmigungspflichtige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG. Weder der Umstand, dass die Baubewilligung mit im Jahr 2003 abgelaufen ist, noch der bloße Verlauf der Zeit rechtfertigen die Annahme eines Verzichts auf das Recht zur Herstellung eines der vertraglichen Einigung aller Mit- und Wohnungseigentümer entsprechenden Zustands. Nach der Rechtsprechung bedarf lediglich eine gravierende Änderung von Baumaßnahmen, denen die übrigen Wohnungseigentümer ursprünglich zugestimmt haben, einer neuerlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer (vgl dazu RS0127250 = 5 Ob 143/11g). Hingegen kann eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass geringfügige Änderungen, insbesondere solche, die ihre Ursache in einer notwendigen Anpassung an tatsächliche bauliche Gegebenheiten hatten – so wie in diesem Fall – von der ursprünglichen Zustimmung gedeckt sind (vgl 4 Ob 109/11z).

5 Ob 69/19m – Zur Verjährung von Ansprüchen des Verwalters gegenüber der Eigentümergemeinschaft

Zunächst verwaltete ein Einzelunternehmer die Liegenschaft. Nach dessen Tod führte seine Erbin das Einzelunternehmen fort und verwaltete die Liegenschaft weiter. Mit Gesellschaftsvertrag gründete die Erbin gemeinsam mit der Klägerin eine Immobilienverwaltung GmbH & Co OG, in die sie das Einzelunternehmen einbrachte. Später trat die Erbin aus der GmbH & Co OG aus, womit diese erlosch und das Gesellschaftsvermögen auf die Klägerin als verbleibende Gesellschafterin überging. Eine formelle Verständigung der Eigentümergemeinschaft vom Unternehmensübergang erfolgte zunächst nicht. Die Mehrheitseigentümer widersprachen später ausdrücklich der Übernahme des ursprünglichen Vertragsverhältnisses mit dem Einzelunternehmer durch die Klägerin. Die Klägerin begehrte für die Verwaltung der Liegenschaft aus den Abrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012 eine Nachforderung. Sie habe die Liegenschaft bis Ende 2013 verwaltet und dazu im April 2012 ein Anderkonto eröffnet, über das sie die Aufwendungen für die Liegenschaft abgerechnet habe, die die Einnahmen überstiegen hätten. Das von der ursprünglich als Einzelunternehmen geführten Hausverwaltung eingerichtete Sammelkonto habe für die gegenständliche Liegenschaft einen Rückstand aufgewiesen. Diesen Rückstand habe sie im August 2012 durch Überweisung von dem von ihr zur Verwaltung neu eröffneten Konto ausgeglichen. Der Betrag ergebe sich aus den Abrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012. Bei der Schließung habe der Negativsaldo am Sammelkonto noch etwas mehr betragen, den sie als Inhaberin des Anderkontos ausgleichen habe müssen. Unabhängig vom Vorliegen eines Verwaltungsvertrags habe sie die Verwaltung der Liegenschaft in der Zeit von 2012 bis 2014 faktisch geführt; sie stütze ihr Begehren daher nicht nur auf (schlüssigen) Vertrag, sondern auch auf Geschäftsführung ohne Auftrag und Bereicherung. Ihre Tätigkeit sei notwendig, zweckmäßig und nützlich gewesen.
Die beklagte Eigentümergemeinschaft wendete Verjährung ein. Gemäß § 837 ABGB iVm § 1014 ABGB verjähre der Anspruch auf Aufwandersatz binnen drei Jahren.
Soweit das Wohnungseigentumsrecht keine speziellen Regelungen trifft, richtet sich das Verhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft nach allgemeinem Zivilrecht, wobei der Verwaltungsvertrag als Bevollmächtigungsvertrag im Sinn der §§ 1002 ff ABGB anzusehen ist (RS0110934; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 19 WEG Rz 24; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 19 WEG Rz 5). Als Machthaber der Eigentümergemeinschaft (§ 837 ABGB) hat der Verwalter gemäß § 1014 Satz 1 ABGB Anspruch darauf, dass ihm der Gewaltgeber den zur Besorgung des Geschäfts notwendig oder nützlich gemachten Aufwand ersetzt. Nur soweit feststeht, ob der Verwalter überhaupt einen Aufwand im Sinn des § 1014 ABGB für die Eigentümergemeinschaft getätigt hat, kann er sie von dieser als seiner Geschäftsherrin ersetzt verlangen (vgl 5 Ob 265/98a). Ansprüche des Verwalters auf Auslagenersatz für wiederkehrende Leistungen unterliegen nach ständiger Rechtsprechung und überwiegender Lehre der Verjährungsregel des § 1486 Z 1 ABGB und verjähren in drei Jahren (RS0034238; Strasser in Rummel, ABGB³ § 1014 Rz 7; Würth in Rummel, ABGB3 § 20 WEG Rz 2; Tanczos/Eliskases in Rummel/Lukas, ABGB⁴ § 837 Rz 17; Schatzl/Spruzina in GeKo, Wohnrecht II § 20 WEG 2002 Rz 97 ua). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums, sodass der Verwalter den Beginn der Verjährungsfrist nicht durch verspätete Rechnungslegung hinausschieben kann (RS0019520; Tanczos/Eliskases aaO). Zu den wiederkehrenden Leistungen, die der Verjährungsregel des § 1486 Z 1 ABGB unterliegen, gehören insbesondere vom Verwalter bevorschusste Betriebskosten aber auch Aufwendungen für kleinere Reparaturen. Liegt daher ein Übergang des Rechtsverhältnisses zum ursprünglich verwaltenden Einzelunternehmen gemäß §§ 38, 142 UGB auf die Klägerin vor, kann letztere lediglich Ansprüche gemäß § 1014 ABGB gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Die der Klage zugrunde liegende Forderung, soweit sie sich auf Aufwendungen des Verwalters für die Abrechnungsperiode 2009 bis 2011 bezieht, unterliegt danach der kurzen Verjährungsfrist.
Dies gilt auch für den Fall, dass kein Rechtsübergang gemäß § 38 UGB eingetreten ist, das Vertragsverhältnis zum verwaltenden Einzelunternehmer daher aufrecht blieb:  Nach einheitlicher und gesicherter Rechtsprechung unterliegt auch der Ersatzanspruch nach § 1042 ABGB keiner längeren Verjährung als die ihm zugrunde liegende Forderung (RS0119861; Koziol/Spitzer in KBB⁵ Rz 6 zu § 1042; Apathy in Schwimann/Kodek⁴ Rz 8 zu § 1042). Die Verjährung folgt in einem solchen Fall aus Gründen des Schuldnerschutzes der des getilgten Anspruchs, sodass der Zeitpunkt der Zahlung auf das Sammelkonto ohne Bedeutung ist.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 5/19z – Die Rückwirkung eines Gesetzes bezieht sich nur auf jene Tatbestände, für die die Rückwirkung ausdrücklich ausgesprochen wird 

Die Errichterin war im Jahr 1921 als gemeinwirtschaftliche Siedlungs- und Baustoffanstalt gegründet worden und war auch im Zeitpunkt der Errichtung der aus 70 Einfamilienhäusern bestehenden Siedlung in den Jahren 1930 bis 1932 (noch) in der Rechtsform einer gemeinschaftlichen Anstalt im Sinn des Gesetzes vom 29. Juli 1919, StGBl Nr 389/1919 tätig. Nach Inkrafttreten des WGG 1940 wurde die Errichterin auf dessen Basis als gemeinnützige Bauvereinigung anerkannt. Die Siedlung ging im Jahr 1938 in das Eigentum der Stadt Wien über.
Die Antrag stellende Vermieterin beantragte die Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses gemäß §§ 18, 18a, 18b und 19 MRG. Die Kosten der an dem Mietobjekt durchzuführenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten würden in den zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen der nächsten Jahre keine Deckung finden und es würden auch sämtliche sonstigen Voraussetzungen für die Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß §§ 18 f MRG vorliegen. Die Antragsgegnerin wendete ein, dass auf das Mietverhältnis nicht das MRG, sondern das WGG anzuwenden sei.
Bis zum Inkrafttreten des § 1 Abs 3 MRG und des § 20 WGG idF 2. WÄG (BGBl Nr 68/1991) am 1. 3. 1991 galten die mietrechtlichen Bestimmungen des WGG nur für solche Baulichkeiten, die (a) von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind und (b) im Eigentum einer gemeinnützigen Bau- oder Verwaltungsvereinigung stehen (Arthold, wobl 2019, 49 [50]; Sommer, wobl 2018, 319 [321]). § 1 Abs 3 MRG idF vor dem 2. WÄG beschränkte die Anwendbarkeit des WGG demnach auf von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtete und in deren Eigentum stehende Objekte (Prader, Der begünstigte Dritte im WGG unter Beachtung allfälliger Umgehungskonstruktionen, Zak 2019, 187 [189 f]). Die mietrechtlichen Bestimmungen des WGG kamen also nur dann zur Anwendung, wenn eine Baulichkeit von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet wurde und in deren Eigentum stand. Es mussten beide Tatbestandsmerkmale vorliegen, damit das WGG anzuwenden war. Dies hatte zur Folge, dass jede Veräußerung einer von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichteten Baulichkeit an einen nicht gemeinnützigen Bauträger dazu führte, dass die Bestimmungen des MRG und nicht mehr jene des WGG anzuwenden waren (Arthold, wobl 2019, 49 [50] unter Hinweis auf Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 1 MRG Rz 44). Mit dem 2. WÄG erfolgte eine Art Paradigmenwechsel: Entgegen dem bisherigen Recht sieht § 20 Abs 1 Z 3 WGG seither (ua) auch für den Fall, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die von ihr im eigenen Namen errichtete und vermietete Baulichkeit später an nicht gemeinnützige Dritte veräußert, ausdrücklich eine Weitergeltung der zivilrechtlichen Bestimmungen des WGG vor (Sommer, wobl 2018, 319 [321]; Prader, Zak 2019, 187 [189 f]). Gemäß dessen Art V traten das 2. WÄG und damit die Änderungen des § 1 Abs 3 MRG und des § 20 WGG mit 1. 3. 1991 in Kraft. Eine spezielle Übergangsbestimmung für die seit dem 2. WÄG in § 20 WGG angeordnete Weitergeltung der zivilrechtlichen Bestimmungen des WGG für den Fall, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die von ihr im eigenen Namen errichtete und vermietete Baulichkeit später an nicht gemeinnützige Dritte veräußert, existiert nicht.
Zufolge Art V Abs 2 des 2. WÄG gelten die Rechtsänderungen zwar auch für Miet- und sonstige Nutzungsverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes abgeschlossen worden sind. Dies drückt aber – wie § 43 Abs 1 MRG und ähnliche Bestimmungen in MRG-Novellen – nichts anderes als den allgemeinen Grundsatz aus, dass bei Dauerrechtsverhältnissen im Fall einer Gesetzesänderung mangels abweichender Übergangsregelung der in den zeitlichen Geltungsbereich reichende Teil des Dauertatbestands nach dem neuen Gesetz zu beurteilen ist; eine Rückwirkung auf Sachverhalte, die sich – wie hier die Übertragung des Eigentums – abschließend vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung verwirklicht haben, ist im Zweifel nicht anzunehmen (vgl 5 Ob 78/00g, 5 Ob 40/99i, 5 Ob 67/93; RS0008695; RS0008694). Die Anwendbarkeit der wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG war daher in diesem Fall zu verneinen. 

5 Ob 61/19k – Zum Anfechtungsrecht nach § 29 Abs 1 WEG

Das Anfechtungsrecht nach § 29 Abs 1 WEG 2002 setzt das Vorliegen einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme voraus, somit eine Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 WEG genannten Angelegenheiten hinausgeht, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Gemäß § 29 Abs 2 WEG 2002 hat das Gericht den Mehrheitsbeschluss über eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigt oder die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Die Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus dem Grund des § 29 Abs 2 Z 2 WEG hat gemäß § 29 Abs 3 WEG nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht.
Der Antragsteller stützte seine Anfechtung ausschließlich auf die Gründe nach § 29 Abs 2 Z 1 und 2 WEG. Das Gericht hatte sich daher – im Rahmen des im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren (eingeschränkt) geltenden Untersuchungsgrundsatzes (vgl RS0070415) – mit der Qualifikation der beschlossenen Maßnahme als solche der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zu befassen, denn: Bei einer ordentlichen Verwaltungsmaßname nach § 28 WEG besteht ein Anfechtungsrecht nach § 29 Abs 2 Z 1 und 2 WEG materiell-rechtlich gar nicht. 

5 Ob 79/19g – Erhaltungspflicht des Inventars und angemessener Mietzins

Die Revisionswerberin vertrat den Standpunkt, es bedürfe eines, allenfalls nach billigem Ermessen vorzunehmenden Abschlags von dem für das Inventar errechneten angemessenen Mietzins, weil den Vermieter insoweit keine gesetzliche Erhaltungspflicht treffe und eine solche im Mietvertrag auch nicht vereinbart worden sei.

Der Bestandnehmer ist gemäß § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Bestandstücks von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn dieses schon bei der Übergabe so mangelhaft war oder während der Bestandzeit ohne Verschulden des Bestandnehmers derart mangelhaft wurde, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt. Diese Zinsbefreiung (Zinsminderung) tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandgegenstands bis zu deren Behebung (RS0107866, RS0021326, RS0021457 [T4, T7]). Bestandzinsüberzahlungen können nach § 1431 ABGB, also im Falle des Irrtums (auch Rechtsirrtums) bei der Zahlung, zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Bestandzinsforderungen aufgerechnet werden (RS0021337 [T2]).
Das Recht zur Zinsminderung greift auch dann ein, wenn die Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB abbedungen wurde (Iro/Rassi in KBB⁵ § 1096 ABGB Rz 9 mwN) oder im Vollanwendungsbereich des MRG durch die abschließende Regelung des § 3 MRG verdrängt wird (RS0021326 [T7]; T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 3 MRG Rz 6j; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB⁴ § 1096 Rz 102 [für den „Graubereich“] je mwN). Die Äquivalenz zwischen dem ermittelten angemessenen Mietzins für das mitgemietete Inventar und dessen zum vereinbarten Gebrauch erforderlichen Zustand (anderes wird bei der Übergabe auch nicht geschuldet) bleibt daher losgelöst von der Frage nach der Erhaltungspflicht gewahrt. 

5 Ob 100/19w – Die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen

Für die Fristwahrung reicht ein formloses Anhebungsbegehren aus (5 Ob 171/98b; 5 Ob 109/00s = RS0113457 [T3]; 5 Ob 59/01i; vgl auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 12a MRG Rz 85).
Hier hatte die Antragstellerin selbst mit Anzeige der Unternehmensveräußerung unter Hinweis auf § 12a MRG um Vorschreibung an sie ab 1. 10. 2016 ersucht. Dazu kam das Vorbringen in der Mahnklage der Antragsgegner vom 11. 10. 2016, wo sie unter Berufung auf den Unternehmenskaufvertrag, die Übernahme der Mietrechte durch die Antragstellerin ab 1. 10. 2016 und die Bestimmung des § 12a MRG den erhöhten Mietzins laut Erhöhungsschreiben für Oktober 2016 einklagten und letztlich die Stellungnahme der Antragsgegner im Schlichtungsstellenverfahren betreffend die Mietzinsüberprüfung vom 22. 12. 2016, die auf die Vorschreibung der erhöhten Mietzinse ab 1. 10. 2016 nach § 12a MRG Bezug nahm.
Die Auffassung der Vorinstanzen, auch Prozessvorbringen in einem streitigen Verfahren könne grundsätzlich als Anhebungsbegehren im Sinn des § 12a Abs 2 MRG gewertet werden, hält sich in diesem von der Rechtsprechung bereits vorgegebenen Rahmen: Auch die rechtsgestaltende Aufhebung eines Bestandverhältnisses kann nach § 1118 ABGB durch die in der Klage nach dieser Gesetzesstelle enthaltene Aufhebungserklärung erfolgen.

5 Ob 106/19b – Eine für die Abrechnung nach § 32 Abs 1 WEG 2002 relevante Änderung der Nutzwerte kann erst mit der Verbücherung einer Änderung samt Korrektur der Mindestanteile eintreten 

Die Verwalterin hatte sich bei ihrer Abrechnung – mangels eines festgestellten abweichenden Verteilungsschlüssels – gemäß § 32 Abs 1 WEG 2002 am Verhältnis der Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu orientieren. Ob die der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde liegende Parifizierung allenfalls – wie von der Revisionsrekurs-Werberin behauptet – unrichtig war, ist für die Frage der vollständigen und richtigen Abrechnung irrelevant. Einerseits bleibt die Nutzwertfestsetzung bindend, bis sie durch eine neue, nur in einem Verfahren nach §§ 9 Abs 3, 52 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu erwirkenden Entscheidung des Außerstreitrichters ersetzt wird (vgl RS0083016 [T2]). Selbst eine Neufestsetzung des Nutzwerts kann aber nicht automatisch zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 19 Abs 1 WEG 1975 bzw. § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 führen; auch in diesem Fall bleiben die aus dem Grundbuch ersichtlichen Anteilverhältnisse maßgeblich (RS0106058 [T1]; grundlegend 5 Ob 2298/96v; 5 Ob 110/08z; jüngst 5 Ob 88/16a). Eine für die Abrechnung nach § 32 Abs 1 WEG 2002 relevante Änderung der Nutzwerte könnte daher erst mit der Verbücherung einer Änderung samt Korrektur der Mindestanteile eintreten (vgl RS0106059 [T2]).

5 Ob 107/19z – Mehrere einzelne Pflichtverletzungen des Verwalters, die für sich allein betrachtet noch keine grobe Vernachlässigung der Verwalterpflichten sind, können bei einer Gesamtschau seine Abberufung rechtfertigen

Dabei ist jedoch zu beachten, dass für die sofortige Abberufung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Antrag (nur) eines Miteigentümers gravierende, die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzungen zu fordern sind (RS0083249 [T4]). Durch eine derartige Abberufung der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer wird der Minderheit – die dem Verwalter weiterhin das Vertrauen schenkt – ein Verwalterwechsel aufgezwungen (5 Ob 293/07k; 5 Ob 126/18t).

Nach den Feststellungen des Erstgerichts waren dem Verwalter Fehlleistungen anzulasten; dass eine dieser Pflichtverletzungen für sich genommen als eine derart grobe Vernachlässigung der Verwalterpflichten zu beurteilen ist, dass sie die Auflösung des Vertrags begründen könnte, wurde jedoch nicht als erwiesen angesehen. Die der Verwalterin angelasteten formellen Mängel in den Abrechnungen bedeuten nicht, dass diese auch inhaltlich unrichtig sind.
Soweit nicht anders vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen, hat der Verwalter Eigentümerversammlungen alle zwei Jahre einzuberufen (§ 25 Abs 1 WEG). Diese Pflicht des Verwalters ist dispositiv, weil die Wohnungseigentümer anderes vereinbaren können (Painsi in GeKo Wohnrecht II § 25 WEG 2002 Rz 4 f). Fest steht, dass die Miteigentümer in diesem Fall in dem Wohnungseigentumsvertrag die Verpflichtung des Verwalters, alle zwei Jahre eine Versammlung einzuberufen, abbedungen hatten. Ob eine solche Vereinbarung relativ nichtig gemäß § 38 WEG ist, ist nicht relevant, da diese für den Verwalter grundsätzlich bindend ist (vgl dazu H. Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴ § 25 WEG Rz 11.

5 Ob 224/18d – Zur Verzinsung der Eigenmittel nach § 14 Abs 1 Z 3 WGG

Gemäß Art IX Z 3 der WRN 1999 und mangels Sonderbestimmung ist die Änderung des § 14 Abs 1 Z 3 WGG mit 1. 9. 1999 in Kraft getreten sind. Eine spezielle Übergangsbestimmung dazu existiert nicht. Im Art IX Z 11 findet sich zwar die Bestimmung, dass die Bestimmungen der WRN 1999 ab dem jeweiligen Zeitpunkt ihres Inkrafttretens auch auf Verträge anzuwenden sind, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen worden sind. Dies drückt aber nichts anderes als den allgemeinen Grundsatz aus, dass bei Dauerrechtsverhältnissen im Fall einer Gesetzesänderung mangels abweichender Übergangsregelung der in den zeitlichen Geltungsbereich reichende Teil des Dauertatbestandes nach dem neuen Gesetz zu beurteilen ist; eine Rückwirkung auf Sachverhalte, die sich – wie hier die Verzinsung der Eigenmittel – abschließend vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung verwirklicht haben, ist im Zweifel nicht anzunehmen (vgl 5 Ob 78/00g, 5 Ob 40/99i, 5 Ob 67/93; RS0008695; RS0008694). Ungeachtet dessen, dass § 14 Abs 1 Z 3 WGG idF vor der WRN 1999 lediglich eine Höchstgrenze („nicht übersteigen dürfen“) normiert, ist auch bei voller Ausschöpfung dieser Möglichkeit eine angemessene Verzinsung von Gesetzes wegen gegeben. Die Festlegung einer im Wohnrecht keineswegs unüblichen Höchstgrenze kann so zu betrachten sein, dass die Vertragsparteien sie (im Verhältnis zueinander) zulässigerweise ausschöpfen dürfen, aber nicht müssen.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Oktober 2019

WMWP Rechtsanwälte GmbH