Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter April 2020

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

 

STREITIGES RECHT

1 Ob 206/19d – Der Mangel rechtlichen Interesses an der Feststellung ist auch im Rechtsmittelverfahren, von Amts wegen wahrzunehmen

Die Klägerin begehrte unter anderem gemäß § 1111 ABGB die Feststellung der Haftung der beklagten Mieterin für sämtliche derzeit noch nicht bekannte und zukünftige Schäden „aufgrund der Devastierung“ der gemieteten Liegenschaft.
Voraussetzung für das gemäß § 228 ZPO erforderliche rechtliche Interesse an der alsbaldigen Feststellung ist die Begründetheit des Feststellungsanspruchs (RIS-Justiz RS0039177). Diese „Begründetheit“ ist von dem Kläger durch Geltendmachung konkreter Umstände in erster Instanz (RS0039085) zu behaupten (RS0039239; RS0037977 [T1]). Es ist im Rahmen der Darlegung des rechtlichen Interesses aufzuzeigen, welcher Ursache oder Art die möglichen und noch nicht bezifferbaren Schäden, die eine alsbaldige gerichtliche Klärung notwendig machen, sein könnten (wobei der anspruchsbegründende Sachverhalt zumindest in groben Umrissen behauptet werden muss [RS0038949]). Fehlt es an dieser Darstellung, sind die grundsätzlichen Voraussetzungen für die Berechtigung einer Feststellungsklage nicht gegeben.

*

5 Ob 186/19t – Zur Nutzung allgemeiner Flächen durch einen Mit- und Wohnungseigentümer
Die Mehrheits-(wohnungs-)eigentümerin (Wohnungseigentumsorganisatorin) hatte bereits anlässlich des Verkaufs des Wohnungseigentumsobjekts dem beklagten Erwerber schriftlich ihr Einverständnis zur Errichtung eines Abgangs vom Wohnungseigentumsobjekt auf die im Westen und Norden vor diesem gelegene Gartenfläche gegen Zahlung der Betriebskosten und des Beitrags zum Reparaturfonds auf Basis des durch die Einbeziehung der Gartenfläche geänderten Verteilungsschlüssels erteilt. Die auch als „Bevollmächtigte der übrigen Miteigentümer“ bezeichnete Mehrheitseigentümerin erklärte auch das Einverständnis aller übrigen Miteigentümer zur Änderung der Parifizierung und des Nutzwerts. Die schriftlichen Vereinbarungen wurden den übrigen Wohnungseigentümern zwar erstmals während dieses im Jahr 2017 eingeleiteten Verfahrens übermittelt. Die Einbeziehung und Nutzung der nunmehr umstrittenen Gartenfläche einschließlich der Errichtung eines Gemüsegartens war ihnen aber spätestens seit der vor Ort stattfindenden Eigentümerversammlung im Juli 2013 bekannt. 2010 hatten auch die zweit- und drittklagenden Parteien ihr Wohnungseigentumsobjekt durch Einbeziehung eines Abstellraums verändert und in diesem Zusammenhang einen Betrag in den allgemeinen Reparaturfonds eingezahlt. Die Wohnungseigentümer haben diesen (der bestehenden Parifizierung widersprechenden) Veränderungen der Wohnungseigentumsobjekte sowohl des Beklagten als auch der zweit- und drittklagenden Parteien einschließlich der Anpassung des Verteilungsschlüssels vor Einbringung der Eigentumsfreiheitsklage im August 2017 nie widersprochen. Alle Wohnungseigentümer gingen von einer künftigen, jedoch bislang nicht erfolgten Neuparifizierung aus. 2014 errichtete der Beklagte auf der Gartenfläche ein Hochbeet sowie eine aus zwei Seitenpfosten und einer Querstange bestehende Pergola. Kein Wohnungseigentümer hat vor Einleitung des Verfahrens der – allen ersichtlichen und bekannten – Einbeziehung der Gartenfläche oder der (baulichen und gärtnerischen) Gestaltung widersprochen.
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, eigenmächtige Eingriffe auch eines anderen Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren (stRsp; RIS-Justiz RS0012137; RS0012112). Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen seines Wohnungseigentumsobjekts (hier: Einbeziehung einer Gartenfläche als allgemeiner Teil durch Errichtung eines Abgangs vom Wohnungseigentumsobjekt, Gestaltung der Gartenfläche) unter den in § 16 Abs 2 WEG dargestellten Voraussetzungen berechtigt. Schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller übrigen oder die Genehmigung des Außerstreitgerichts einzuholen. Tut er das nicht oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Wohnungseigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg mit Eigentumsfreiheitsklage (§ 523 ABGB) in Anspruch genommen werden (stRsp; RS0083156; RS0005944 [T2]). Im Streitverfahren ist nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die Eigenmacht, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen (stRsp; RS0083156 [T5, T14, T20]).
Gemessen an dem objektiven Erklärungswert haben in diesem Fall sämtliche Wohnungseigentümer der Änderung des Wohnungseigentumsobjekts durch Einbeziehung und Gestaltung der Gartenfläche in dem Ausmaß, das sich bei der Eigentümerversammlung der Gesamtheit der Miteigentümer darstellte, zugestimmt. Sie haben zwar damals nicht mit der etwa ein Jahr später erfolgten Errichtung eines Hochbeets und einer Pergola gerechnet. Eine Einschränkung ihrer Zustimmung auf den status quo (Gemüsegarten) ist daraus aber nicht zwingend abzuleiten. Ein Wohnungseigentümer, der die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Einbeziehung einer Gartenfläche erhält (die bei der geplanten Neuparifizierung berücksichtigt werden soll), darf darauf vertrauen, dass ihm damit auch eine gewisse – hier drei Jahre lang unwidersprochen gebliebene – Änderung der Gartengestaltung gestattet wird (vgl 5 Ob 30/17y zur Gestaltung eines Balkons). Die Eigentumsfreiheitsklage scheitert daher an der fehlenden Eigenmacht.

*

5 Ob 201/19y – Fristen für Investitionskostenersatz
Der klagende Verein strebt den Ersatz von Investitionen für umfangreiche Um- und Ausbauten an, die seine Rechtsvorgängerin vor ca 20 Jahren durchgeführt hatte. Er stützt sich dabei auf § 1097 ABGB.
Der Bestandnehmer, der dem Bestandgeber obliegende Instandhaltungsarbeiten vornimmt, hat nach § 1097 ABGB Anspruch auf Ersatz seiner – ex ante betrachtet – notwendigen und zweckmäßigen Aufwendungen, auch wenn sie ohne sein Verschulden fehlschlagen (RIS-Justiz RS0020526; Iro/Rassi in KBB5 § 1097 ABGB Rz 4; Pesek in Schwimann/Kodek4 § 1097 ABGB Rz 21; Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1097 ABGB Rz 24). Diese Bestimmung erfasst Aufwendungen, die der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses gemacht hat und zu deren Vornahme der Vermieter verpflichtet gewesen wäre oder für diesen einen nützlichen Aufwand (§ 1037 ABGB) darstellen (RS0020492 [T2]). Dazu entspricht es der Rechtsprechung, dass auch auf der Bestandliegenschaft neu errichtete Objekte und Anlagen mit erheblichem Investitionensvolumen im Lichte des § 1097 ABGB zu beurteilen sind (vgl 5 Ob 152/14k und die darin aufgezählten Judikaturbeispiele). Ansprüche des Bestandnehmers bzw Nutzungsberechtigten auf Ersatz des notwendigen oder nützlichen Aufwands gemäß § 1097 ABGB, müssen innerhalb der Präklusivfrist von sechs Monaten nach Zurückstellung des Bestandstücks gerichtlich gefordert werden, sonst ist die Klage verfristet. Da diese erst nach Ablauf dieser Fallfrist erhoben worden ist, war der Anspruch erloschen.
Nach ständiger Rechtsprechung schließt die spezielle Regelung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von für das Bestandobjekt gemachten Aufwendungen in § 1097 ABGB die Anwendung anderer bereicherungsrechtlicher Grundsätze aus (RS0020480). Rechtsprechung und Lehre anerkennen dessen ungeachtet einen auf § 1435 ABGB gestützten Rückforderungsanspruch wegen Wegfalls des Leistungsgrundes auch bei Dauerschuldverhältnissen. Voraussetzung ist aber, dass die Leistungen nur in der für den anderen Teil erkennbaren Erwartung einer bestimmten Dauer des Dauerschuldverhältnisses erbracht wurden, die tatsächliche Dauer aber in einem auffallenden Missverhältnis zu der erwarteten Dauer steht und den Mieter daran kein Verschulden trifft (RS0033883 [T6, T11]; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1097 Rz 11). Das Berufungsgericht verneinte in diesem Fall die für einen solchen Rückforderungsanspruch geforderten Voraussetzungen.

---

AUSSERSTREITIGES RECHT

5 Ob 137/19m – Zur Zurückzahlung zu viel entrichteten Mietzinses
Die Mieterin errichtete mit Zustimmung der Vermieterin auf eigene Kosten einen rund 40 m² großen Zubau zu ihrem Mietobjekt. Mit der diesen Zubau regelnden Ergänzung zum Mietvertrag vereinbarten die Streitteile (ua) auch eine der Nutzflächenvergrößerung entsprechende Erhöhung des Hauptmietzinses.
In dem Verfahren begehrte die Mieterin die Rückzahlung der gemäß § 27 MRG zu viel bezahlten Mietzinsbeträge und die Feststellung, um welchen Betrag die Vermieterin durch die Mietzinsvorschreibung das gesetzliche Zinsausmaß überschritten hat.
§ 27 Abs 1 Z 5 MRG verbietet Vereinbarungen, in denen der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.
Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung der Zahlung eines zusätzlichen Mietzinses für den Zubau, den die Antragstellerin mit Zustimmung der Antragsgegnerin auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten errichtet hat, steht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag und ist auch nicht sittenwidrig und daher nicht nach § 27 Abs 1 Z 5 MRG verboten (vgl etwa auch 5 Ob 213/15g [gesondertes Entgelt nach § 25 MRG für eine vom Mieter errichtete Terrasse]). Zwar hatte sich die Mieterin zu einer umfassenden Schad- und Klagloshaltung der Vermieterin verpflichtet und auf Ersatzansprüche verzichtet, deshalb war aber nicht von einer Zwangssituation des Mieters auszugehen, noch mangelte es an einer Gegenleistung der Vermieterin: sie gestattete die Inanspruchnahme ihrer Liegenschaft und deren bauliche Veränderung und trifft auch in Bezug auf den Zubau die unabdingbaren Pflichten der Erhaltung nach § 3 MRG und des Investitionsersatzes nach § 10 MRG.
Den Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 MRG wiesen die Vorinstanzen wegen Verfristung der Anfechtung ab. Nach § 16 Abs 8 MRG sind Mietzinsvereinbarungen insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Die in § 16 Abs 8 MRG normierte Präklusivfrist für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung beginnt nach ständiger Rechtsprechung mit dem Abschluss der Vereinbarung zu laufen und nicht ab der ersten Mietzinszahlung oder ab Beginn des Mietverhältnisses (RS0112326). Dies gilt auch bei der Vereinbarung eines Staffelmietzinses, bei der im Zeitpunkt der Vereinbarung der zukünftige Mietzins schon der Höhe nach bestimmt festgelegt wird (5 Ob 182/06k). Wenn der Mietzins schon in der Vereinbarung der Höhe nach bestimmt festgelegt wird und nicht erst später festzulegen ist, hindert es den Beginn des Fristenlaufs auch nicht, wenn dieser Mietzins erst zu einem späteren Zeitpunkt zu leisten ist; mag dieser Zeitpunkt auch noch nicht datumsmäßig feststehen, sondern von einer bestimmten aufschiebenden Bedingung abhängig sein.

*

5 Ob 153/19i – Wesentliche Änderungen allgemeiner Teile einer Liegenschaft/ Außenanlagen
Die im Wohnungseigentum stehende Gesamtanlage sollte derart geändert werden, dass der Außenbereich über nahezu die gesamte Südseite des Wohnhauses um ein ganzes Geschoß abgetragen, eine Grünfläche großflächig zerstört und der bisherige Hauszugang auf Erdniveau durch eine Brückenkonstruktion ersetzt werde. Besonders beeinträchtigt wäre dadurch die Wohnung der Erstantragsgegnerin, vor deren Fenstern anstelle einer Grünfläche in Zukunft ein Zugangsweg zu drei Wohnungseigentumsobjekten läge.
Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf jegliche Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Wenn für eine Änderung – wie hier – auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, verlangt § 16 Abs 2 Z 2 WEG zusätzlich, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen muss (5 Ob 186/18s). Eine Abwägung der Interessen des die Änderung beabsichtigenden Wohnungseigentümers gegen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer an der Unterlassung der Änderung ist aber nicht vorzunehmen (RIS-Justiz RS0083188). Der Umstand, dass die Antragsteller wegen der Inanspruchnahme allgemeiner Teile ein eigenes wichtiges Interesse an der geplanten Änderung darzulegen haben, bedeutet daher nicht, dass gegenläufige Interessen der Antragsgegner zumindest gleiches Gewicht haben müssten. Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer allein steht vielmehr nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG der geplanten Änderung entgegen (RS0083240).
In diesem Fall beeinträchtige der geplante Umbau die schutzwürdigen Interessen aller anderen Wohnungseigentümer wesentlich, weshalb das Projekt in dieser Form schon mangels der Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG nicht genehmigungsfähig war.

*

5 Ob 173/19f – Die Verlegung einer Elektroleitung samt Errichtung einer Wallbox in einer technisch einer Steckdose vergleichbaren Ausführung sind als privilegierte Verlegung einer Stromleitung samt ähnlicher Einrichtung iSd § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG 2002 anzusehen, wobei keine Aufspaltung in eine Änderung der Stromleitung einerseits und des Stromauslasses andererseits stattzufinden hat
Der Antrag stellende Mit- und Wohnungseigentümer ist Eigentümer eines Elektroautos und beabsichtigte die Installation einer Wandladestation („Wallbox“) im Bereich seiner Abstellplätze, um sein Fahrzeug dort über Nacht laden zu können. Dafür ist es erforderlich, von der Allgemeinfläche im Bereich der Tiefgaragenabstellplätze des Antragstellers bis zum „Hauptverteilerzählwerkkasten“ und dem dort anzubringenden Zähler eine Versorgungsleitung zu legen. Die Ladeeinrichtung ist über einen eigenen Endstromkreis mit eigenem Zähler zu versorgen. Die vom Antragsteller gewählte Wallbox ist zur Installation in brandgefährdeten, feuchten und nassen Räumen – wie einer offenen Tiefgarage – geeignet. Der durch eine technisch auf 3,7 kW begrenzte Ladestation eröffnete Stromkreis führt nicht zu einer Überlastung der bestehenden Stromversorgung. Im Fall der Begrenzung der Ladekapazität auf 3,7 kW hat die bestehende elektrische Infrastruktur Reserven für insgesamt etwa 20 derartige Ladestationen.
Der Antragsteller begehrte zusammen gefasst primär, dass die Miteigentümer folgendes zu dulden hätten:
a) die Verlegung eines einphasigen Stromkabels vom Stromzähler der Wohnung Top 11 Haus 2 vom Hauptverteilerraum aus über die vorhandene Kabeltrasse in der Tiefgarage bis zu seinen KFZ-Abstellplätzen laut vorgelegter Planurkunde,
b) die Montage einer Wandladestation für Elektrofahrzeuge zwischen seinen KFZ-Abstellplätzen und
c) die Duldung der beiden vorangeführten baulichen Maßnahmen mit dem Zeitpunkt enden zu lassen, in dem in der Tiefgarage der Wohnungseigentumsanlage insgesamt mehr als 20 gleichartige Wandladestationen für Elektrofahrzeuge installiert sind; sollte es diesfalls zu keiner technischen Lösung (intelligentes Energiemanagement aller Wandladestationen ausgehend von einem eigens dafür vorgesehenen Zähler) kommen, habe der Antragsteller seine Wandladestation wieder zu deinstallieren.
Für den Fall der Abweisung dieses Hauptbegehrens hätten die Antragsgegner als Miteigentümer der Liegenschaft hingegen zu dulden (Eventualbegehren):
a) die Verlegung eines dreiphasigen Stromkabels vom Stromzähler der Wohnung im Hauptverteilerraum aus über die vorhandene Kabeltrasse in der Tiefgarage bis zu seinen KFZ-Abstellplätzen laut Planurkunde und
b) die Montage einer Wandladestation für Elektrofahrzeuge zwischen den seinen KFZ-Abstellplätzen.
Gemäß § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderung darf nach Z 1 weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Gemäß Z 2 muss die Änderung – werden hierfür auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen – überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.
Maßnahmen wie die Verlegung einer Elektroleitung samt Errichtung einer Wallbox in einer technisch einer Steckdose vergleichbaren Ausführung (hier: zur Ermöglichung einphasigen Ladens mit maximal 3,7 kW) sind als privilegierte Verlegung einer Stromleitung samt ähnlicher Einrichtung iSd § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG 2002 anzusehen, wobei keine Aufspaltung in eine Änderung der Stromleitung einerseits und des Stromauslasses (hier in Form der Wallbox) andererseits stattzufinden hat. Die im Hauptbegehren verlangte Maßnahme erfordert aufgrund ihrer Privilegierung weder die Prüfung der Verkehrsüblichkeit noch des wichtigen Interesses des Antragstellers iSd § 16 Abs 2 Z 2 erster Satz WEG.
Weiters ist das Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 zu prüfen. Entscheidend ist dabei nur die Frage, ob die Änderung schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Abzustellen ist dabei auf den Einzelfall und die Benützungssituation der Gesamtliegenschaft, die Änderung ist in ihrer Gesamtheit zu beurteilen (RS0109643). Eine Abwägung der Interessen des die Änderung beabsichtigenden Wohnungseigentümers gegen die Interessen der übrigen an der Unterlassung der Änderung ist nicht vorzunehmen. Vielmehr steht schon allein die Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen anderer Miteigentümer nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG der geplanten Änderung entgegen (RS0083240 [T4, T6]). Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen von Umständen, die schon nach den in Z 1 beispielhaft aufgezählten allgemeinen Voraussetzungen einer Änderung entgegenstehen, trifft den widersprechenden Mit- und Wohnungseigentümer (RS0082993). Abgewehrt werden kann eine Änderung nur dann, wenn sie mit wesentlichen Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer kollidiert (vgl RS0083309; RS0083378). Abzustellen ist darauf, ob bei einer objektiven Betrachtung der Schutzwürdigkeit der Interessenlage der Miteigentümer eine als gewichtig anzusehende Beeinträchtigung vorliegt (RS0083378 [T1]). Da sich der Antragsteller dazu verpflichtet hatte sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Herstellung und dem laufenden Betrieb, der Wartung und Erhaltung der Wallbox selbst zu tragen, sodass die Mit- und Wohnungseigentümer mit keinen unkalkulierbaren Kosten konfrontiert würden, war eine wesentliche Beeinträchtigung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer durch in Zukunft erwachsende unkalkulierbare Erhaltungskosten für die Anlage nicht erkennbar. Auch in technischer Hinsicht (keine Brandgefährdung, keine Überlastung der Stromversorgung) konnte keine wesentliche Beeinträchtigung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer festgestellt werden. Dass die Stromversorgung der Liegenschaft im Fall eines zukünftigen Wunsches von mehr als 20 Mit- und Wohnungseigentümern nach Installation von Ladestationen eine andere technische Lösung erforderte, lässt eine aktuelle wesentliche Beeinträchtigung der Interessen der übrigen aufgrund der nun zur Beurteilung anstehenden Maßnahme nicht erkennen. Auf die Bereitschaft des Antragstellers, sich in seinem Hauptbegehren mit einer auflösend bedingten Duldung zu begnügen, kommt es daher nicht an.
Das Hauptbegehren des Antragstellers zielte auf eine auflösend bedingte Rechtsgestaltung ab, wobei die Bedingung dann erfüllt sein soll, wenn in der Tiefgarage der Wohnungseigentumsanlage insgesamt mehr als 20 gleichartige Wandladestationen für Elektrofahrzeuge installiert sind und es diesfalls zu keiner technischen Lösung (intelligentes Energiemanagement aller Wandladestationen ausgehend von einem eigens dafür vorgesehenen Zähler) kommen sollte. Abgesehen davon, dass diese – in Wahrheit zwei – Bedingungen nicht ausreichend bestimmt sind, weil sowohl der Begriff „gleichartige Wandladestationen“ als auch „andere technische Lösung“ weiten Interpretationsspielraum lässt, sodass der konkrete Umfang der – für den Fall des Eintritts der Bedingungen offenbar vorgesehenen – neuerlichen Rechtsgestaltung im Ungewissen bleibt, wurde die Beisetzung dieser auflösenden Bedingung in Zusammenhang mit einem Antrag nach § 16 WEG für grundsätzlich rechtlich unzulässig befunden, sodass eine Stattgebung des Hauptbegehrens in dieser Form rechtlich nicht in Betracht gekommen ist. Da das Gericht die Parteien in seiner Entscheidung jedoch nicht mit einer Rechtsauffassung überraschen darf, die sie nicht beachtet haben und auf die sie das Gericht nicht aufmerksam gemacht hat (RS0037300), dieser Grundsatz auch im Verfahren außer Streitsachen (RS0037300 [T53, T55]) und auch für den Obersten Gerichtshof (RS0037300 [T9]) gilt, war den Parteien Gelegenheit zur Äußerung zu diesem neuen Aspekt zu geben und das Verfahren entsprechend zu ergänzen.
Anderes gilt für das Eventualbegehren (dreiphasiges Laden mit bis zu 22 kW): Nach den Feststellungen handelt es sich dabei nicht mehr um eine technisch einfache Ausführung, vielmehr müsste für Ladestationen mit einer Leistung von mehr als 3,7 kW ein Drehstromanschluss neu errichtet werden. Eine Privilegierung dafür ist jedenfalls nach derzeitiger Gesetzeslage zu verneinen. Insoweit müsste der Antragsteller die Verkehrsüblichkeit einer solchen Maßnahme oder aber sein wichtiges Interesse daran nachweisen. Dass die Bauordnungen einzelner Bundesländer bei der Neuerrichtung von Gebäuden zumindest zwei derartige Ladestationen vorschreiben, sagt nichts darüber aus, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds als üblich anzusehen ist (RS0126244 [T2]). Auf die Genehmigungsfähigkeit nach baurechtlichen Bestimmungen ist dabei nicht abzustellen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 16 WEG Rz 46; vgl auch 5 Ob 248/00g). Welches wichtige Interesse der Antragsteller daran haben sollte, ungeachtet dieser technischen Möglichkeit, die das Bedürfnis nach Aufladen seines Fahrzeugs während der Nachtstunden ausreichend deckt, eine Ladestation mit einer Leistung von 22 kW zu errichten, hat er im Verfahren nicht dargetan. Vorbringen hierzu fehlt und aus der Aktenlage sind keine Gründe ableitbar, die selbst unter Berücksichtigung offenkundiger ökologischer Erwägungen ein wichtiges Interesse des Antragstellers an einer leistungsstärkeren Wallbox rechtfertigen könnte. Die Gegenstand des Eventualbegehrens bildende Maßnahme ist daher nicht privilegiert iSd § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG, (jedenfalls derzeit) auch nicht verkehrsüblich und dient aufgrund der konkreten technischen Möglichkeiten des Antragstellers, die Gegenstand des Hauptbegehrens sind, auch nicht seinem wichtigen Interesse.

*

5 Ob 177/19v – Zur Erhaltungspflicht im Sinn des § 14 Abs 1 WEG betreffend Stapelparkanlagen
Bei Stapelparkanlagen iSd § 2 Abs 2 WEG bildet die technische Vorrichtung zum Erreichen der Stellflächen einen allgemeinen Teil der Liegenschaft, weil der von der Stellfläche zu trennende Wippmechanismus – also alle von den reinen Stellflächen zu unterscheidenden Teile der Anlage – mehr als einem Wohnungseigentumsobjekt dient und keine ausschließliche Benützung zulässt. Die Stellflächen der Parkwippen fallen daher grundsätzlich (sofern nicht die Voraussetzungen nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG vorliegen) in die Erhaltungspflicht des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers, während der Wippmechanismus als allgemeiner Teil von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten ist (5 Ob 109/10f; 5 Ob 182/08p; RIS-Justiz RS0117164 [T1, T2]). Von den im § 32 Abs 1 WEG genannten Aufwendungen für die Liegenschaft sind daher grundsätzlich nur jene für den Wippmechanismus (samt den dafür in Anspruch genommenen Räumlichkeiten) umfasst, nicht jedoch jene für die Stellflächen selbst (5 Ob 109/10f; RS0112445 [T6]).
Ausgehend von dieser Differenzierung fällt ein Schaden, der – wie hier die festgestellte Anrostung der Fahrbleche – in räumlicher und funktionaler Hinsicht nur die Stellfläche betrifft, nicht in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft; dies auch dann nicht, wenn die Behebung des Schadens den Austausch und damit einen besonderen Aufwand erfordert.
Die Erhaltungspflicht auch für die Stellflächen der Parkwippen träfe nur dann nicht den jeweiligen Wohnungseigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft, wenn die Behebung ernster Schäden iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG anstünde. Im Hinblick auf den ausdrücklichen Verweis auf § 3 MRG ist der Begriff des ernsten Schadens des Hauses im Sinn der Rechtsprechung zu § 3 Abs 2 Z 2 MRG auszulegen. Die Rostschäden an den Fahrblechen der Stapelparkanlagen begründeten jedoch keine ernsten Schäden an der Substanz oder allgemeinen Teilen des Hauses iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG.

*

5 Ob 182/19d – Der Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG bei Interessenskollision bezieht sich auf den betroffenen Beschlussgegenstand
Die Hausverwalterin ließ einen Beschluss über die Regelung eines 70%igen Kostenersatzes der von einzelnen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten vorgenommenen Erneuerung von Fenstern durch die Eigentümergemeinschaft fassen. Auch Wohnungseigentümer, die selbst Fenster auf eigene Kosten getauscht und daher Ersatz zu erwarten hatten, nahmen an der Abstimmung teil. Die Antragstellerin focht diesen Beschluss an.
Zur Parteistellung der Verwalterin in dem Verfahren: Hier ist die Anfechtung eines Beschlusses (unter anderem) wegen formeller Mängel, die auf einem behaupteten Fehlverhalten der Verwalterin beruhen sollen, Gegenstand des Verfahrens. An der Parteistellung der Verwalterin ist daher ungeachtet des Umstands, dass sie tatsächlich keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft ausüben kann, nicht zu zweifeln. Ihre Rechtsmittellegitimation als Partei ist zu bejahen. Da die Verwalterin ausdrücklich die Abweisung des Beschlussanfechtungsantrags begehrt und die behaupteten formellen Mängel bestritten hat, ist sie formell und materiell auch beschwert (vgl RS0041868; RS0043917 [T5]).
Zum Stimmrechtsausschluss: Gemäß § 24 Abs 3 WEG 2002 steht den Wohnungseigentümern kein Stimmrecht zu, wenn Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer Person ist, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist daher die Vermeidung von Interessenskollisionen.
In diesem Fall ist eine Gefährdung der Gemeinschaftsinteressen schon deshalb plausibel, weil die vorgesehene pauschale Abgeltung von 70 % der Kosten des Fensteraustauschs ohne zeitliche Begrenzung und ohne weitere Voraussetzungen unabhängig davon erfolgen sollte, ob überhaupt und in welcher Höhe den betroffenen Mit- und Wohnungseigentümern tatsächlich ein Verwendungsanspruch zugestanden wäre. Damit liegt ein Fall einer formellen Interessenskollision vor. Unabhängig davon, ob man für den Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG die formelle Interessenskollision genügen lässt oder aber im Fall eines den Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung bildenden Rechtsgeschäfts, Rechtsverhältnisses oder Rechtsstreits mit einem einzelnen Wohnungseigentümer zusätzlich noch fordert, dass dies zu einer Gefährdung der Gemeinschaftsinteressen führt, ist ein Stimmrechtsausschluss derjenigen, wenn auch nicht namentlich im Beschluss genannten Mit- und Wohnungseigentümer zu bejahen, die durch die Beschlussfassung pauschal einen bestimmten Prozentsatz der von ihnen bereits aufgewendeten Kosten für einen Fensteraustausch unabhängig davon zuerkannt erhalten, ob der Austausch der Fenster tatsächlich eine der Eigentümergemeinschaft obliegende Erhaltungsmaßnahme war und wann diese Maßnahme vorgenommen wurde.
Allerdings ist noch zu beachten, dass sich der Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG an sich nur auf den von der Interessenskollision betroffenen Beschlussgegenstand bezieht, somit jedenfalls auf die Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf den eigenen Fenstertausch. Der Einzelne könnte daher grundsätzlich insoweit stimmberechtigt bleiben, als die Beschlussfassung den Investitionskostenersatz anderer Wohnungseigentümer beträfe, zumal es sich dabei um Punkte handelt, über die grundsätzlich auch getrennt abgestimmt werden könnte, tatsächlich nach dem unstrittigen Inhalt des Beschlusses aber einheitlich abgestimmt wurde.
Eine Möglichkeit, in Bezug auf die – abstrakt durchaus unterscheidbaren – Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer differenziert abzustimmen, bot der Abstimmungsvorgang nach dem unstrittigen Sachverhalt hier jedoch nicht. Damit ist hier aufgrund seiner Formulierung von einem einheitlichen Beschlussgegenstand auszugehen, bei dem sich auch ein – allenfalls nur partieller – Stimmrechtsausschluss einzelner betroffener Mit- und Wohnungseigentümer auf den gesamten Beschlussinhalt auswirkte. Die Beschlussfassung über den einheitlichen Beschlussgegenstand ist daher – auch mangels namentlicher Nennung und Bestimmbarkeit gesonderter Abstimmungsergebnisse – formell mangelhaft (vgl auch Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 24 WEG Rz 57; 5 Ob 51/15h Pkt 5).

*

5 Ob 216/19d – Wesentliche Änderungen allgemeiner Teile einer Liegenschaft/ Klimageräte
Die Antragstellerin plante den Austausch alter Außenklimageräte durch modernere, alle Büroräumlichkeiten kühlende Geräte.
Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts ermöglichen soll (5 Ob 169/18s mwN; RIS-Justiz RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen und eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T2, T4]; RS0083345 [T1]; RS0110977). Das konkrete Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsanteile und deren Verhältnismäßigkeit zur Wichtigkeit des Interesses des änderungswilligen Wohnungseigentümers ist nach der Rechtsprechung ein weiteres Beurteilungskriterium (5 Ob 169/18s mwN).
Hier wird die Innenhoffassade durch den Austausch der alten Außenklimageräte durch modernere, alle Büroräumlichkeiten kühlende Geräte nicht derart in Anspruch genommen, dass es das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Schaffung akzeptabler Arbeitsbedingungen für seine ArbeitnehmerInnen und/oder der Einhaltung von ArbeitnehmerInnenschutzvorschriften völlig in den Hintergrund treten lässt. Die geplanten Änderung war insbesondere unter dem Aspekt des ArbeitnehmerInnenschutzes iSd § 28 Abs 1 Z 1 Arbeitsstättenverordnung, BGBl II 1998/368, zu genehmigen.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, April 2020

WMWP Rechtsanwälte GmbH