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COVID-19 Epidemie – praktischer Leitfaden für den Immobiliensektor

Im Folgenden finden Sie Informationen und Empfehlungen zum Stand der epidemischen Bedrohung für die Immobilienbranche aufgrund der Verordnungen und Erlässe, die nunmehr in Kraft getreten sind.

Wir können bereits deutliche Auswirkungen auf den Immobiliensektor erkennen.

  1. „Schließung“ von Betrieben und Einschränkungen bei der Gastronomie

Der Gesundheitsminister hat auf Basis des COVID-19 Maßnahmengesetz folgende Betriebsbeschränkungen verordnet:

Das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des

  1. Handels und
  2. von Dienstleistungsunternehmen sowie

von Freizeit- und Sportbetrieben.

zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben ist untersagt.

Die Beschränkung gilt nicht für folgende Bereiche:

  1. öffentliche Apotheken
  2. Lebensmittelhandel (einschließlich Verkaufsstellen von Lebensmittelproduzenten) und bäuerlichen Direktvermarktern
  3. Drogerien und Drogeriemärkte 4. Verkauf von Medizinprodukten und Sanitärartikeln, Heilbehelfen und Hilfsmitteln
  4. Gesundheits- und Pflegedienstleistungen
  5. Dienstleistungen für Menschen mit Behinderungen die von den Ländern im Rahmen der Behindertenhilfe–, Sozialhilfe–, Teilhabe– bzw. Chancengleichheitsgesetze erbracht werden 7. veterinärmedizinische Dienstleistungen
  6. Verkauf von Tierfutter
  7. Verkauf und Wartung von Sicherheits- und Notfallprodukten
  8. Notfall-Dienstleistungen
  9. Agrarhandel einschließlich Schlachttierversteigerungen sowie der Gartenbaubetrieb und der Landesproduktenhandel mit Saatgut, Futter und Düngemittel
  10. Tankstellen
  11. Banken
  12. Post einschließlich Postpartner, soweit deren Unternehmen unter die Ausnahmen des § 2 fällt, und Telekommunikation
  13. Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Rechtspflege
  14. Lieferdienste
  15. Öffentlicher Verkehr
  16. Tabakfachgeschäfte und Zeitungskioske
  17. Hygiene und Reinigungsdienstleistungen
  18. Abfallentsorgungsbetriebe
  19. KFZ-Werkstätten.

Die Verordnung gilt vorerst bis zum 22.3.2020.

Ab Dienstag 17.3.2020 sind Gastronomiebetriebe geschlossen. Am Montag 16.3.2020 gilt die Öffnungszeit von 5:00 bis 15:00 Uhr.

Es gibt Ausnahmen für Betriebsküchen, bei Kranken- und Pflegeeinrichtungen und Kinderbetreuungseinrichtungen.

Die Verordnung gilt vorerst bis zum 22.3.2020.

Somit sind mit Ausnahme der angeführten Bereiche alle gewerblichen Unternehmen mit Kundenverkehr von der angeordneten Schließung betroffen.

  1. Mieter und Pächter von gewerblichen (und auch Büro-) Objekten können ihren Betrieb nicht führen

Rechtlich sind die behördlich angeordneten Schließungen aufgrund des Corona-Virus wohl als außerordentliche Zufälle iSd §§ 1104f ABGB zu beurteilen, was dazu führt, dass die betroffenen Bestandnehmer wohl insoweit von Zahlung des Bestandzinses (samt Nebengebühren wie Betriebskosten) befreit sind bzw. eine der Beeinträchtigung entsprechende Minderung verlangen können, auch wenn den Bestandgeber daran kein Verschulden trifft. Einschlägige Rechtsprechung zu einem genau vergleichbaren Fall liegt zwar nicht vor, § 1104 ABGB nennt aber z.B. ausdrücklich Seuchen als einen außerordentlichen Zufall; die Erfüllung dieses Tatbestandes wurde von der Rechtsprechung u.a. auch bei einem behördlich verfügtem Verbot der Produktverarbeitung im gepachteten Unternehmen angenommen. Darüber hinaus kann der Bestandnehmer den Bestandvertrag wegen der Unbrauchbarkeit unter Umständen auch aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung auflösen, wobei hier wohl eine gewisse Mindestdauer der Unbrauchbarkeit erforderlich sein dürfte. Bei nur teilweiser Unbrauchbarkeit (wenn nur ein Betriebsteil betroffen ist) besteht wohl ein Anspruch auf entsprechende Mietzinsminderung.

Die Bestimmungen über die Rechtsfolgen der Unbrauchbarkeit der Bestandsache wegen außerordentlicher Zufälle sind dispositives Recht, sodass abweichende Vereinbarungen möglich sind und der vertraglichen Vereinbarung daher besondere Bedeutung zukommt.

Eine bloße Minderung der Kundenfrequenz ohne behördliche Schließung oder ohne sonstige im Bestandgegenstand liegende Ursachen wird hingegen grundsätzlich der Sphäre des Bestandnehmers zugeordnet, sofern nicht ein bestimmter Geschäftsgang zugesichert oder dem Vertrag als Geschäftsgrundlage zugrunde gelegt wurde. Hier kommt der vertraglichen Vereinbarung wesentliche Bedeutung zu.

Neben der rein rechtlichen Beurteilung ist in der aktuellen Phase wohl auch die zukünftige Vorgangsweise zur Fortführung gewünschter Bestandverhältnisse b.z.w. Auflösung nicht gewünschter Bestandverhältnisse zur klären und sind gegebenenfalls entsprechende Vereinbarungen mit den Bestandnehmern zu treffen.

Zu empfehlen ist die Analyse der Miet- und Pachtverträge insbesondere in Bezug auf:

  • Definition der tatsächlichen Gruppe von Mietern, die unter die Beschränkungen fallen;
  • Bestimmungen im Zusammenhang mit höherer Gewalt;
  • die Art der Geschäftstätigkeit des Pächters/ Mieters (Aufrechterhaltung der erforderlichen Ressourcen für die Bevölkerung)
  • Bestimmungen bezüglich der Haftung aus der Gewährleistung, die die Rechtsmängel des Gebäudes abdeckt;
  • neue Vorgaben/ Maßnahmen der Regierung, Festlegung eines einheitlichen Ansatzes für alle Mieter, die unter die Beschränkungen fallen (einheitliche Praxis);
  • Überwachung von Mitteilungen/Briefen von Mietern;
  • Analyse der Mietverträge, insbesondere im Hinblick auf andere prozessbezogene Maßnahmen, die von den Mietern ergriffen werden könnten;
  • Überwachung der Einreichung von Anträgen auf vorläufigen Rechtsschutz bei den zuständigen Gerichten. Die Gerichtsbarkeit könnte auf der Grundlage vertraglicher Bestimmungen oder anwendbarer gesetzlicher Vorschriften bestimmt werden;
  • Überwachung von Mitteilungen/Briefen von Mietern – potenzielle Vorverfahrensankündigungen mit Forderungen in Bezug auf die Änderung vertraglicher Verpflichtungen.
  1. Auswirkungen der Beschränkung auf die in Bestandverträgen, Umzügen usw. festgelegten Termine:

Die Beschränkung der Geschäftstätigkeit, bedeutet, dass es nicht möglich ist, die Eröffnungstermine oder Übergabetermine einzuhalten. Dies hat erhebliche Auswirkungen auch auf andere Termine, z.B. den vorzeitigen Zugang oder die Übergabe zum Zweck der Durchführung der Arbeiten.

Empfohlene Maßnahmen:

  • Analyse von Verträgen im Hinblick auf höhere Gewalt, Festlegung bzw. Berechnung von Fristen, Kündigungen, Strafen bei nicht rechtzeitiger Übergabe, Strafen bei Nichtbeginn des Betriebs sowie Klauseln über den Belegungsgrad, das Vorhandensein bestimmter anderer Mieter oder Sektoren und Fußgänger-/Umsatzziele;
  • Überwachung von Mitteilungen/Briefen von Mietern/ Pächtern, die nicht von der Beschränkung betroffen sind; Überwachung ihrer Tätigkeiten;
  • Definition der tatsächlichen Gruppe von Mietern, die unter die Beschränkungen fallen;
  • Festlegung eines einheitlichen Ansatzes für alle Mieter, die unter die Beschränkungen fallen (einheitliche Praxis).
  1. Beschränkung der von den Vermietern für ihre Gebäude erbrachten Dienstleistungen aufgrund der durch höhere Gewalt bedingten Aussetzung des Betriebs der Mieter

Empfohlene Maßnahmen:

  • Analyse von Dienstleistungs-/Instandhaltungsvereinbarungen (im Hinblick auf höhere Gewalt, Vertragskündigung aufgrund „höherer Gewalt“ und vorübergehende Aussetzung der Dienstleistungen);
  • Koordinierung der oben genannten Aktivitäten mit Kreditrahmenverträgen, Bedingungen der Anleiheemission, externen Krediten und Mietverträgen/ Pachtverträgen – insbesondere im Hinblick auf die Erbringung von Dienstleistungen für die Betreiber von Gebäuden (z.B. Lebensmittelgeschäfte), Folgen von vorübergehenden Dienstleistungsunterbrechungen usw.;
  • Abstimmung der vorgenannten Tätigkeiten mit den Versicherungsbedingungen – um einen Verlust des Versicherungsschutzes aufgrund eingeschränkter Dienstleistungen zu vermeiden;
  • Berücksichtigung der Notwendigkeit eines erweiterten Leistungsumfangs für Gebäude, wenn die epidemiologische Situation dies rechtfertigt, z.B. zusätzliche Desinfektions- und Reinigungsdienste;
  • Umgang mit Mietern/ Pächtern/ Eigentümern, die verpflichtet sind, ihren Betrieb einzuschränken, und deshalb keine höheren Servicekosten bezahlen möchten, die es anderen Mietern/ Eigentümern/ Pächtern ermöglicht, ihren Betrieb fortzusetzen;
  • Analyse der Mietverträge (in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen und Obergrenzen/sonstige Beschränkungen);
  • Koordinierung der vorgenannten Aktivitäten mit den Vereinbarungen über die Kreditfazilität, den Bedingungen der Anleiheemission und den externen Darlehen – z.B. in Bezug auf den Betriebshaushalt, der den Banken, Anleihegläubigern und Kreditgebern mitgeteilt wird;
  • Koordinierung der oben genannten Aktivitäten mit den Versicherungsbedingungen – um einen Verlust der Versicherungsdeckung aufgrund begrenzter Leistungen zu vermeiden.
  1. Erwägung der Festlegung einer maximalen Anzahl von Kunden in einem Geschäft auf einmal

Es wird abzuklären sein, ob eine Regel angenommen werden soll, nach der sich nur eine bestimmte Anzahl von Personen gleichzeitig in einem Geschäft aufhalten darf. Ziel ist es, das Risiko eines Kontakts zu minimieren (falls die epidemiologische Situation dies rechtfertigt). Eine solche Beschränkung kann als Teil der internen Politik eines Mieters (z.B. eines Lebensmittelgeschäfts oder einer Apotheke) oder von den zuständigen Behörden (zu einem späteren Zeitpunkt) eingeführt werden.

Empfohlene Maßnahmen:

  • Analyse der Mietverträge im Hinblick auf die Möglichkeit, den Leistungsumfang und die Zahlungen für zusätzliche Dienstleistungen (z.B. Zugangskoordination und zusätzliche Sicherheitsdienste) zu erweitern;
  • Analyse von Mietverträgen (im Hinblick auf die Abrechnung von Nebenkosten und Obergrenzen/Sonstige Limits).

 

  1. Auswirkungen fehlender Miet-/Dienstleistungsentgeltzahlungen auf die externe Finanzierung (Kreditrahmenverträge, Bedingungen der Anleiheemission, externe Darlehen)

Unabhängig davon, wie lange die derzeitige epidemiologische Situation andauert, werden die Auswirkungen auf die externe Finanzierung ungünstig sein.

Empfohlene Maßnahmen:

Analyse der Vereinbarungen über die Kreditfazilität und der Bedingungen der Anleiheemission im Hinblick auf:

  • bestehende Verpflichtungen (Kapital und Zinsen);
  • Indikatoren (insbesondere Schuldendienst-Deckungsquote);
  • Möglichkeit, eine höhere Marge anzuwenden, zusätzliche Sicherheiten zu verlangen oder die Finanzierung zu beenden (z.B. wesentliche nachteilige Änderung oder Änderungen des Bankengesetzes);
  • Aktualisierungen der Betriebsbudgets;
  • Erwägung, die Finanzierungseinrichtungen um eine tilgungsfreie Zeit für die Rückzahlung der Zinsen/des Kapitalbetrags zu bitten oder die Verpflichtung zur Erreichung bestimmter Kennzahlen auszuschließen;
  • Erwägung der Aufforderung an die finanzierenden Stellen, Reserven zu mobilisieren (z.B. gesperrte Mittel, Mietüberschüsse, Zusatzkonten);
  • Erwägung, die Finanzierungseinheiten aufzufordern, spezielle Tranchen zu aktivieren, die es ermöglichen, dass Gebäude/Komplexe unter außergewöhnlichen Umständen wie üblich betrieben werden können;
  • Erwägung der Forderung nach einem Stillhalteabkommen für den Fall einer Krise.
  1. Auswirkungen der epidemiologischen Situation auf die ausgeführten vorläufigen Grundstücksverkaufsverträge

Angesichts der epidemiologischen Situation und der daraus resultierenden Schwierigkeiten beim Betrieb kommerzieller Einrichtungen (einschließlich des Risikos, dass neue Pachtverträge nicht zu den ursprünglichen Terminen in Kraft treten) könnte sich die Ausführung der endgültigen Vereinbarungen verzögern. Darüber hinaus könnten Käufer (und in bestimmten Fällen auch Verkäufer) in Anbetracht des oben Gesagten die Vorverträge aufheben oder vom Vertrag zurücktreten wollen.

Empfohlene Maßnahmen:

Analyse der ausgeführten Vorverträge in Bezug auf:

  • Erfüllung der Verpflichtungen in Bezug auf Umsatzhöhe, Übergabe/Übernahme oder Betriebsbeginn (angesichts der Tatsache, dass einige Pächter ihre Geschäfte nicht öffnen können);
  • Möglichkeit der Preisanpassung;
  • Möglichkeit der Änderung der Bedingungen (z.B. Verlängerung der Fristen);
  • die Möglichkeit, Vereinbarungen zu kündigen oder zu widerrufen, u.a. in Bezug auf rückzahlbare und nicht rückzahlbare Vorschüsse, die anfallenden Kosten (z.B. die Kosten der rechtlichen und technischen Due Diligence) und die Finanzierungsvereinbarungen.
  1. Auswirkungen der epidemiologischen Situation auf die ausgeführten Verkaufsverträge, die eine Anpassung des Verkaufspreises auf der Grundlage des Umsatzes oder des Gewinns nach sich ziehen.

Im Falle einer Mietsenkung/Suspension und eines erheblichen Umsatzrückgangs könnte es schwierig sein, die Preise zu bestimmen, insbesondere wenn sie auf den Einnahmen eines bestimmten Gebäudes basieren.

Empfohlene Maßnahmen:

Analyse der ausgeführten Verträge in Bezug auf:

  • Auswirkungen auf die Preisabrechnung (besonders wichtig bei Aktiengeschäften) und die Anpassung;
  • Auswirkungen der außerordentlichen Situation auf die Earn-Out- und Versöhnungsklauseln (diese Klauseln berücksichtigen nicht den verminderten Umsatz oder die verminderte Miete als Folge außerordentlicher Situationen);
  • Möglichkeit, die Bedingungen zu ändern (z.B. Verlängerung der Fristen für Ziele);
  • die Möglichkeit, Vereinbarungen zu kündigen oder zu widerrufen, einschließlich in Bezug auf rückzahlbare und nicht rückzahlbare Vorschüsse, die anfallenden Kosten (z.B. die Kosten der rechtlichen und technischen Due Diligence) und die Finanzierungsvereinbarungen.
  1. Auswirkungen der epidemiologischen Situation auf die Versicherungspolizzen

Viele Gebäude sind (aufgrund von Bankkonditionen) durch eine Mietverlustversicherung (und/oder Dienstleistungsgebühr) gedeckt. Die meisten Versicherer werden sich aufgrund der außergewöhnlichen Situation weigern, Zahlungen zu leisten. Es ist zu bedenken, dass im Falle einer Fremdfinanzierung die Versicherungsansprüche (bedingt oder unbedingt) an die finanzierenden Stellen übertragen wurden.

Empfohlene Maßnahmen:

  • Analyse der ausgeführten Versicherungsverträge (Allgemeine Geschäftsbedingungen) im Hinblick auf die Möglichkeit, eine Versicherungsentschädigung für entgangenes Einkommen zu erhalten;
  • Analyse der ausgeführten Kreditrahmenverträge im Hinblick auf die Aktivierung des Versicherungsverfahrens (ob ein Versicherungsanspruch auf die Finanzierungseinheit übertragen wurde; ob eine solche Übertragung bedingt oder unbedingt erfolgte; ob die Bedingungen erfüllt wurden; wie das entsprechende Verfahren angewandt wird usw.);
  1. Auswirkungen der epidemiologischen Situation auf die Bauverträge (Generalunternehmer, Ausstattung usw.). Generalunternehmer und andere Auftragnehmer von Gebäuden oder Ausstattungsarbeiten

Diese können aus Gründen, die sie nicht beeinflussen können, nicht in der Lage sein, die Fristen oder Budgets einzuhalten. Die für Gebäude und Pachtobjekte/ Mietverträge vorgesehenen Liefertermine könnten nicht eingehalten werden.

Empfohlene Maßnahmen:

  • Analyse der Vereinbarungen mit den Auftragnehmern im Hinblick auf höhere Gewalt und Änderungen der Fristen/Budgets;
  • Analyse der damit verbundenen Vereinbarungen (Kreditrahmenverträge, Bedingungen der Anleiheemission, Darlehensverträge) hinsichtlich der Termine und der Aktivierung zusätzlicher Tranchen.

Bei Fragen oder Zweifeln stehen wir jederzeit, auch am Wochenende und außerhalb der üblichen Geschäftszeiten, zur Verfügung (bei Bedarf ziehen wir auch Experten für Arbeitsrecht und Steuerrecht hinzu).

Nachstehend finden Sie die Kontaktdaten der wichtigsten Mitglieder des Immobilienteams:

 

Mag. Martin Mutz

martin.mutz@actlegal-wmwp.com

 

Mag. Michael Achleitner

michael.achleitner@actlegal-wmwp.com

 

Dr. Iris Mutz

iris.mutz@actlegal-wmwp.com