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AKTUELLES

20 Jan
Unsere jahrelange Erfahrung zeigt, das es im familiären Zusammenleben zu zahlreichen rechtlichen Problemstellungen kommen kann. In dieser Blogserie wollen wir uns dieser annehmen und Antworten auf die gängigsten Fragen rund um Unterhalt, Obsorge, Kontaktrecht, Scheidung und mehr liefern. Die heutige Problemstellung lautet: „Die Ehepartner haben sich räumlich und faktisch getrennt, aber noch keine Einigung über ihre Vermögensverhältnisse gefunden.“ Dr. Iris Mutz, Partnerin der WMWP Rechtsanwälte GmbH meint hierzu: Die Ehe ist an sich ein auf Dauer angelegtes Vertragsverhältnis, das zahlreiche rechtliche Folgen hat. Zu denken ist beispielsweise an Unterhaltsansprüche als auch an erbrechtliche Ansprüche oder Ansprüche aus Versicherungsverhältnissen. Wollen die Ehepartner nicht mehr an der Ehe festhalten, kann es sinnvoll sein, diese vermögensrechtlichen Verhältnisse so rasch wie möglich zu klären, um unliebsame Überraschungen gerade in Zeiten einer Epidemie zu vermeiden. Dr. Iris Mutz stellt durch den jahrelangen Aufbau ihrer Kernkompetenz hinsichtlich des Familienrechts (insbesondere Scheidungs-, Obsorge- und Unterhaltsangelegenheiten sowie Kontaktrecht) unsere Hauptansprechperson in diesem Bereich dar. Als Mutter von drei Kindern bringt sie die zusätzliche Sichtweise und das nötige Verständnis mit, das es in so heiklen Situationen oft bedarf. Gerne unterstützt Sie Dr. Iris Mutz mit Ihrem Team in allen familienrechtlichen Anliegen und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme unter iris.mutz@actlegal-wmwp.com oder +43 (463)...
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18 Jan
Immer mehr Personen (sog. InfluencerInnen) erarbeiten sich auf ihren Social Media Kanälen ein verstärktes Ansehen und Popularität in der von ihnen angesprochenen Zielgruppe (sog. Follower) und haben dabei wesentlichen Anteil an der Meinungsbildung der Konsumenten über Unternehmen und deren Produkte. Dieses Potenzial haben Unternehmen für sich entdeckt, und aus der Zusammenarbeit zwischen Unternehmern und InfluencerInnen entstand das Influencer Marketing. Trotz dieser neuen Werbeform, handelt es sich beim Influencer Marketing aber um keinen „rechtsfreien“ Raum, sondern kommen für die Werbetätigkeiten von InfluencerInnen medien- und wettbewerbsrechtliche Vorschriften zur Anwendung, die auch für die beworbenen Unternehmen von Bedeutung sind. Diese Blogserie enthält drei kurze Beiträge zu den folgenden Themen: (1) Grundsätze der Kennzeichnungspflicht im Influencer Marketing (2) Abgrenzung zwischen redaktionellen Postings und Werbepostings (3) Folgen von Verletzungen der Werbekennzeichnungspflichten für InfluencerInnen und die beworbenen Unternehmen   Ab wann und in welcher Form besteht eine Kennzeichnungspflicht? Bei vielen InfluencerInnenn besteht oftmals Unklarheit bzw. Unwissenheit darüber, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Form eine Kennzeichnung ihrer Postings als Werbung erfolgen muss. Grundsätzlich gilt folgende Faustregel: Bei redaktionellen Postings, in denen lediglich die eigene Meinung über die dargestellten Produkte widergegeben wird, ohne dass hierfür ein wirtschaftlichen Anreiz für InfluencerInnen besteht oder eine Gegenleistung erhalten wird, ist keine Werbekennzeichnung notwendig. Gibt es hingegen eine wirtschaftliche Gegenleistung an den/die InfluencerIn, die ursächlich für die Veröffentlichung des Postings ist, so muss dies nach dem medien- und wettbewerbsrechtlichen Transparenzgrundsatz ausdrücklich und klar gekennzeichnet werden. Ausgenommen von dieser Kennzeichnungspflicht sind jene Postings mit wirtschaftlichem Hintergrund, die aufgrund ihrer Gestaltung und äußeren Erkennbarkeit keinen Zweifel über den kommerziellen Zweck aufkommen lassen. Nur wenn dieser wirtschaftliche Hintergrund klar erkennbar ist (z.B. wenn Unternehmen auf ihren kommerziell genutzten Social Media Kanälen die eigenen Produkte bewerben), kann eine gesonderte Kennzeichnung ausnahmsweise unterbleiben (dieser besondere Ausnahmefall wird jedoch streng im Einzelfall geprüft und stellt daher keine „Hintertür“ für das Unterlassen einer eigentlich gebotenen Kennzeichnung dar). Eine Werbekennzeichnung ist auch dann zwingend vorzunehmen, wenn die dargestellten Produkte „im Tausch“ oder zu einem vergünstigten Preis gegen die Veröffentlichung eines Werbepostings zur Verfügung gestellt werden. Die beiden Leistungen haben jeweils einen wirtschaftlichen Wert, der von den Parteien als gleichwertig aufgefasst wird, weshalb sie diese jeweils für die andere erbringen bzw. zur Verfügung stellen. Damit liegt Entgeltlichkeit vor und hat eine Werbekennzeichnung der veröffentlichten Postings, in dem die zur Verfügung gestellten Produkte dargestellt werden, zu erfolgen. Art und Form der Kennzeichnung Selbst bei Kenntnis darüber, ab wann und zu welchen Inhalten eine Kennzeichnungspflicht für Postings vorliegt, besteht bei vielen InfluencerInnen der Wunsch, eine möglichst „unauffällige“ Kennzeichnung vorzunehmen, um potentielle Leser / Follower nicht zu verschrecken. Hintergrundgedanke dabei ist, dass derartige Postings von den Lesern oft als wenig authentisch betrachtet werden. Viele bekämen bei dem Wort „Werbung“ sofort den Eindruck, die mitgeteilte Meinung über die dargestellten Produkte sei von den dahinter stehenden Unternehmen ohnehin nur „gekauft“ worden und InfluencerInnen würden demnach nur vorgefertigte Sichtweisen vertreten (ähnliche Gedanken spielen beim Native Advertising eine Rolle). Bei der Werbekennzeichnung sollte jedoch stets darauf geachtet werden, dass nicht nur einwandfrei verständliche Begriffe verwendet werden (wie etwa die gesetzlichen Begriffe des § 26 MedienG „Anzeige“ oder „Werbung“), sondern dass diese auch an klar erkennbar Stelle, also am besten am Anfang des Postings, positioniert werden. Es besteht auch die Möglichkeit, Zusätze oder andere Begriffe zu verwenden, die für das angesprochene Publikum denselben Erklärungswert wie die gesetzlichen Begriffe besitzen und gleichzeitig auf die besonderen Umstände der Entgeltlichkeit des Werbepostings hinweisen. Die für den Verkehrskreis ausreichend verständliche Kennzeichnungskraft von neu entwickelten Kennzeichnungsbergriffen ist jeweils im Einzelfall zu prüfen und liegt deren Verwendung ausschließlich im Verantwortungsbereich der InfluencerInnen. Denn selbst wenn neuartige Ausdrücke prinzipiell als ausreichend erkennbare Kennzeichnung geeignet wären, ist von deren Benutzer darzulegen, dass sie dem durchschnittlich informierten, aufmerksamen und verständigen Leser ausreichend bekannt sind und demnach eine unzweifelhafte Kennzeichnung vorliegt. Um eine ausreichende Bekanntheit der neuartigen Begriffe herzustellen bzw. nachzuweisen, sollten daher insb. die eigenen Social Media Kanäle zur Veröffentlichung von Aufklärungskampagnen über deren Bedeutung genutzt werden. Welche Inhalte können kennzeichnungspflichtig sein? Aus der Vielzahl der verschiedenen Sparten und Branchen, in denen InfluencerInnen tätig werden, ergeben sich auch ganz unterschiedliche Formen von Beiträgen, bei denen eine Kennzeichnung aufgrund der werbenden Inhalte erforderlich sein kann. Dies trifft etwa auf den Text eines Postings oder auf ein veröffentlichtes Lichtbild bzw. Video zu. Doch auch schon allein das Setzen von Markierung kann uU bereits einen werblichen Inhalt darstellen, der entsprechend gekennzeichnet werden muss. Markierungen können bspw. mittels „Afflilate Links“ (Link zur Website eines Unternehmens im Beitragstext des Postings), „Tap Tags“ (Bereich in einem veröffentlichten Bild, der einen Link zur Website des Herstellers bzw. Händlers enthält) oder auch durch das Setzen von Hashtags erfolgen. Hierbei sind etwa folgende Inhaltskategorien von Markierungen, bei denen sich eine Kennzeichnungspflicht aufgrund des werblichen Inhalts ergeben kann, denkbar: Orte oder Örtlichkeiten von Unternehmen wie Cafés, Bars, Restaurants, etc. andere geschäftlich auftretende InfluencerInnen oder Personen Marken oder Unternehmen der dargestellten Produkte Gerne unterstützt und berät Sie unser Team bei der Begründung und rechtlichen Begleitung Ihrer Social Media Marketing Kooperationen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme unter vienna@actlegal-wmwp.com oder +43 (0)1 512 59...
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14 Jan
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     STREITIGES RECHT 1 Ob 67/20i – Zur Abgrenzung der Anwendung des MRG auf mehrere Gebäude in denen ein Betrieb geführt wird Auf der klagegegenständlichen Liegenschaft befinden sich zwei errichtete Gebäude. Das eine Gebäude wurde zum Betrieb einer Autospenglerei samt Lackierbox an den beklagten Mieter vermietet. Im Grundbuch war das Areal in zwei Liegenschaften (EZ) und drei Grundstücke aufgeteilt gewesen. Das erste Gebäude befand sich nahezu zur Gänze auf jener EZ, der zwei Grundstücke inne lagen; ein Teil dieses Gebäudes überragte aber die Liegenschaftsgrenze, sodass es zum Teil auch noch auf der (damals) zweiten Liegenschaft (mit nur einem Grundstück) stand. Auf diesem stand (auch) das andere (zweite und vorerst nicht vermietete) Gebäude. Die Klägerin begehrte die Räumung der an den Mieter vermieteten Räumlichkeiten und stützte sich dabei auf die Bestimmungen des ABGB; kündigte das Bestandverhältnis außergerichtlich auf. Der Mieter wandte ein, dass diese Kündigung unwirksam sei, da die Bestimmungen des MRG auf das Mietverhältnis zur Anwendung gelangen müssten. Dazu war zu klären, ob sich der Mietgegenstand bei Abschluss des Vertrags „in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ (§ 1 Abs 2 Z 5 MRG) befand. In diesem Fall käme das MRG nicht zur Anwendung. Mit „Gebäude“ ist eine zu Wohnzwecken bzw zur Ausübung von Geschäften dienende Baulichkeit gemeint. Ob ein oder mehrere in der Natur vorhandenen Baulichkeiten als ein oder mehrere (selbständige) Gebäude iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG anzusehen ist/sind, richtet sich – wie auch die Frage, wie viele selbständig vermietbare Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sich darin befinden – nach der Verkehrsauffassung (RIS-Justiz RS0079853; RS0069823 [T4]). Im Regelfall liegt „Identität“ von Haus und Liegenschaft in dem Sinn, dass sich ein Gebäude (zur Gänze) auf einer EZ befindet, vor (s RS0069823 [T8]). Aufgrund dieser zumeist gegebenen Übereinstimmung und der im MRG (wohl auch deswegen) üblichen Gleichsetzung von „Haus“ und „Liegenschaft“ werden nach der Rechtsprechung „grundsätzlich“ alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers in die Beurteilung einbezogen (s RS0079849). Dies ist aber nicht zwingend. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass auf den (im Zeitpunkt des Vertragsschlusses) beiden Liegenschaften zwei selbständige Gebäude errichtet waren. Für die Anzahl der selbständig vermietbaren Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes kommt es darauf an, wie viele getrennt zugängliche (in sich baulich abgeschlossene) Raumeinheiten es enthält, die selbständig zu den vorgenannten Zwecken (Wohnung oder Geschäftsraum) vermietbar sind. Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich nach dem tatsächlichen baulichen Zustand (RS0069338 [T7, T8]; auch RS0069412 [T5]; vgl zum Begriff der Geschäftsräumlichkeit RS0110398 [T1, T3]) im Zeitpunkt der Vermietung (vgl RS0079363 [T3]). Auch hier ist wieder die Verkehrsauffassung entscheidend (RS0079853). Bei Auslegung eines Gebäudes auf einen einzigen gewerblichen Nutzer ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise bei der Beurteilung eines Gebäudekomplexes heranzuziehen. Der Annahme einer getrennten Vermietbarkeit steht die wirtschaftliche Betrachtung entgegen, auch wenn rein bautechnisch betrachtet drei oder vier an unterschiedliche Nutzer vermietbare Raumeinheiten vorliegen (s 1 Ob 189/17a: ein Büro, eine Betriebswohnung, eine Halle mit zwei angeschlossenen Ausstellungsräumen). Zu beachten ist auch, dass typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellräume, Kellerräume oder Garagen) nicht als potentielle eigene Mietobjekte zu berücksichtigen sind, der Charakter von Räumen als „Nebenraum“ aber für eine abgetrennte Räumlichkeit aber wiederum dann „aufgehoben“ sein kann, wenn sie tatsächlich gesondert vermietet wurden (8 Ob 116/17t = RS0112564 [T16]). Werden solche (verbliebenen) „abgeschlossenen“ Nebenräume durch den Vermieter selbst genutzt, kann die Eigennutzung im Einzelfall einer Vermietung gleichzustellen sein; dies ist aber keineswegs zwingend (RS0112564 [T12]). Das (erste) Gebäude war hier entsprechend seiner (ursprünglichen) Anlage zur alleinigen Nutzung durch den Vermieter auch entsprechend baulich gestaltet. Die einzelnen Werkstätten-Bereiche waren zwar auch von außen zugänglich, aber im Inneren durch (in eine Mauer eingelassene) Schiebetüren verbunden. Diese mangelnde Trennung ebenso wie die gemeinsame Nutzung von mehreren (allgemeinen) Räumlichkeiten (wie Papierraum, Büro, Nitroraum, Büro/Lager sowie WC) und die gemeinsame Strom- und Wasserversorgung und -zählung sprach gegen eine getrennte Vermietbarkeit. Dies traf entsprechend auch auf den vom Vermieter selbst genutzten Bereich („Kfz-Lagerraum“) und des als Postabgabestelle genutzten „Büro/Lagers“ zu. Auch unter Einschluss des „Kfz-Lagerraums“ waren schon mangels ausreichender baulicher Abgeschlossenheit aller Räume im Erdgeschoss diese als nur eine (gemeinsam vermietbare) „selbständige Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG zu beurteilen. Darauf, ob die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss als selbständig vermietbare Einheit („Wohnung“) zu qualifizieren sind, kam es damit gar nicht mehr an, weil auch dann nicht mehr als zwei potentielle Mietobjekte vorhanden wären. Für Räume, die über einem nur für (Auto-)Werkstätten samt Nebentätigkeiten (Büro und Lager) verwendetem Betriebsgebäude liegen, ist nach der Verkehrsauffassung aber auszugehen, dass diese als Wohnung (an Betriebsfremde) nicht selbständig vermietbar sind. Sie sind vielmehr im Sinne eines Aufenthaltsbereichs bzw einer Nächtigungsmöglichkeit für Mitarbeiter oder Betriebsinhaber Teil eines (einheitlichen) Betriebsgebäudes und damit – wenn auch baulich abgeschlossene und von außen zugängliche – als Nebenräume zu qualifizieren. Mangels Anwendbarkeit des MRG war die außergerichtliche Aufkündigung des Mietverhältnisses rechtswirksam. * 1 Ob 167/20w – Rechtswirksamkeit einer Zustellung durch Hinterlegung Die Klage war den beklagten Parteien durch Hinterlegung (am 22. 10. 2019) mit Beginn der Abholfrist am 23. 10. 2019 zugestellt worden. Die Schriftstücke wurden von den Beklagten nicht behoben. Die Beklagten waren bis zum 23. 10. 2019 noch an der Zustelladresse wohnhaft. An diesem Tag übersiedelten sie in eine Wohnung an einem anderen Ort. Zur vorbereitenden Tagsatzung erschienen die Beklagten nicht, weshalb über Antrag der Klägerin ein klagestattgebendes Versäumungsurteil erging. Dieses wurde nach den Rückscheinen beiden Beklagten jeweils durch Hinterlegung an der Adresse der (alten) Wohnung zugestellt. Die Versäumungsurteile wurden von ihnen nicht behoben. Das Erstgericht bestätigte in der Folge die Vollstreckbarkeit des Versäumungsurteils. Die Beklagten beantragten sodann die Aufhebung der Vollstreckbarkeitsbestätigung des Versäumungsurteils gemäß § 7 Abs 3 EO wegen Rechtswidrigkeit des Zustellvorgangs. Eine Partei, die während eines Verfahrens, von dem sie Kenntnis hat, ihre bisherige Abgabestelle ändert, hat dies der Behörde unverzüglich mitzuteilen (§ 8 Abs 1 ZustG). Wird diese Mitteilung unterlassen, so ist, soweit die Verfahrensvorschriften nichts anderes vorsehen, die Zustellung durch Hinterlegung ohne vorausgehenden Zustellversuch vorzunehmen, falls eine Abgabestelle nicht ohne Schwierigkeiten festgestellt werden kann (§ 8 Abs 2 ZustG). Dem Gericht ist in diesem Fall die Feststellung der nunmehrigen Abgabestelle schon deshalb nicht „ohne Schwierigkeiten“ im Sinn des § 8 Abs 2 ZustG möglich, weil es gar keinen Grund gehabt hat, Nachforschungen anzustellen (RS0115726; 4 Ob 174/01v; 2 Ob 207/13z = EvBl 2015/12 [zustimmend Stumvoll]; zuletzt 3 Ob 77/16v, dazu Haas, Änderung der Abgabestelle: OGH bleibt streng, Zak 2016/696, 367). Für die rechtswirksame Zustellung (hier des Versäumungsurteils) durch Hinterlegung gemäß § 17 ZustG an einer – wie sich nachträglich herausstellt – nicht bestehenden Abgabestelle ist Voraussetzung, dass der Tatbestand des § 8 ZustG erfüllt ist. Die von dieser Bestimmung erfassten Personen haben dann eine Mitteilung von der Änderung ihrer Abgabestelle zu machen, wenn sie von einem bestimmten Verfahren Kenntnis haben, das heißt es muss entweder das Verfahren auf ihren Antrag hin eingeleitet oder ihnen jedenfalls der verfahrenseinleitende Schriftsatz rechtswirksam zugestellt worden sein (9 Ob 296/00w mwN; Gitschthaler in Rechberger/Klicka5 § 8 ZustG Rz 6; Stumvoll in Fasching/Konecny3 II/2 § 8 ZustG Rz 3). Für die Anwendung des § 8 ZustG darf es keinen Unterschied machen, ob der Beklagte die Klage abholt und sie aufmerksam liest, er sie abholt und ungelesen wegwirft, er sie nach Hause bringt, nicht ansieht und schließlich vergisst oder ob er die Klage nicht abholt. In all diesen Fällen ist von einer wirksamen Zustellung und auch von der Kenntnis vom Verfahren auszugehen, hat doch der Beklagte jederzeit die Möglichkeit gehabt, vom Inhalt Kenntnis zu erlangen. Wird demgegenüber nur auf die tatsächliche Kenntnis einer Partei vom Inhalt eines zugestellten Dokuments abgestellt, hätte es die Partei in der Hand, durch Nichtbeheben von behördlichen Schriftstücken die Rechtswirkungen des § 8 ZustG zu unterlaufen (Gitschthaler aaO § 8 ZustG Rz 7/1; Stumvoll aaO § 8 ZustG Rz 3/2). Zudem hätte auch das unterlassene Lesen einer Klage zur Folge, dass ein Beklagter trotz rechtswirksamer Zustellung keine Kenntnis vom Verfahren hätte, was dem Gesetzeszweck sicherlich nicht entspricht. Der Ausdruck „von dem sie Kenntnis hat“ in § 8 Abs 1 ZustG ist daher dahin zu reduzieren, dass die Verpflichtung zur Bekanntgabe der Änderung der Abgabestelle unabhängig von der Zustellart, die zur rechtswirksamen Zustellung führte (Hinterlegung, Zurücklassung, elektronische Zustellung etc), besteht. Dadurch besteht jedenfalls die Möglichkeit zur Kenntnisnahme vom Inhalt, die nach dieser Bestimmung ausreicht. Zutreffend ist daher das Rekursgericht davon ausgegangen, dass die rechtswirksame Zustellung der Klage an die Beklagten für die Anwendung des § 8 ZustG ausreicht. Ob die Zustellung durch Hinterlegung entsprechend § 17 ZustG ordnungsgemäß erfolgte, war in dem fortzusetzenden Verfahren noch gesondert zu klären. * 1 Ob 182/20a – Voraussetzungen einer Kündigung, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt voraus, dass die vermieteten Räumlichkeiten nicht in der vereinbarten Form oder zumindest in einer gleichwertigen Weise regelmäßig verwendet werden (RIS-Justiz RS0070431). In diesem Fall war unstrittig, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung an die Verlassenschaft (25. 10. 2018) in dem Bestandobjekt keine geschäftliche Tätigkeit ausgeübt wurde. Hat der Vermieter die Nichtverwendung des Bestandobjekts nachgewiesen, kann der Mieter die Kündigung aber durch den Nachweis abwehren, dass eine vertragsgemäße Verwendung in naher Zukunft mit Sicherheit zu erwarten ist (RS0070315 [T1]; RS0070300); dann hat er ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags und es fehlt für die Berechtigung der Aufkündigung des Vermieters an der weiteren Voraussetzung des Mangels eines solchen (vgl nur 3 Ob 40/00d uva). Danach war in dem vorliegenden Fall zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass basierend auf dem vertraglich vereinbarten Recht der Mieterin, das Unternehmen „im Wege einer Verpachtung bzw Untervermietung an dritte Personen zu übertragen“ ein (auf ein Jahr befristeter) Untermietvertrag abgeschlossen wurde, eine gleichwertige Geschäftstätigkeit aufgenommen wurde und die Tochter der verstorbenen Mieterin, die derzeit als Erbin die Verlassenschaft vertritt, ihre schon im Kündigungszeitpunkt vorhandene Absicht, das Geschäft ihrer Mutter weiterzuführen, nicht aufgegeben hat. Dass ein kleines Einzelunternehmen nach dem Tod des Unternehmers nicht nahtlos (von der Verlassenschaft) fortgeführt wird, sondern der potentielle Erbe erst die Einantwortung abwarten will, erscheint nicht außergewöhnlich (vgl 6 Ob 72/69 = RS0068845). Warum es für die Vermieterin, die weiterhin den Mietzins erhält, unzumutbar sein sollte, das Mietverhältnis zumindest noch einige Zeit aufrechtzuerhalten, wurde nicht erörtert. * 3 Ob 147/20v – Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßig geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus Der im Mietvertrag mit dem beklagten Freizeit- und Sportverein jener Bank, die ursprünglich Vermieterin war, vereinbarte Verwendungszweck des Mietobjekts („für Bürozwecke zur Ausübung der Tätigkeiten der Foto- und Videosektion“) so zu verstehen sei, dass dem Begriff „Bürozwecke“ keine besondere Bedeutung zukomme, sondern dieser nur zur Abgrenzung gegenüber einer Verwendung zu Wohnzwecken diene, stellt keine aufzugreifende Fehlbeurteilung dar. Dass die Nutzungsfrequenz bei Zustellung der Aufkündigung geringer gewesen wäre als vereinbart, wurde von dem Vermieter nicht behauptet. Daraus dass die – größtenteils berufstätigen – Mitglieder des Beklagten das Bestandobjekt im Wesentlichen (nur) am Wochenende und in den Abendstunden nutzen, kann nicht das Fehlen einer regelmäßigen Benützung abgeleitet werden. Auf das von der Klägerin bestrittene schutzwürdige Interesse des Beklagten an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses kommt es nur dann an, wenn das Objekt bei Zustellung der Aufkündigung nicht ohnehin regelmäßig verwendet wurde (vgl 5 Ob 98/18z mwN). * 5 Ob 125/20y – Wirksamkeit einer vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 geschlossenen Benützungsvereinbarung Auf der im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft befinden sich KFZ‑Abstellplätze im Freien, von denen insgesamt 11 überdacht sind. Die Klägerin begehrte, die Beklagten schuldig zu erkennen, die widmungswidrige und die Benutzung durch andere Wohnungseigentümer ausschließende Verwendung von im Einzelnen bezeichneten und mit einer Überdachung versehenen Stellplätzen (Carports) zu unterlassen. In dem Verfahren war Frage, ob die Beklagten aufgrund einer vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 zustande gekommenen Vereinbarung zur ausschließlichen Nutzung der von der Klägerin bezeichneten Abstellflächen berechtigt sind. Vor Inkrafttreten des WEG 2002 konnten Benützungsvereinbarungen aller Wohnungseigentümer sowohl mündlich, als auch konkludent durch jahrelange Beibehaltung einer bestimmten Nutzungsart geschlossen werden (RIS‑Justiz RS0013638). Nunmehr sieht § 17 Abs 1 WEG 2002 für die Benützungsvereinbarung über verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft die Schriftlichkeit vor. Eine konkludent vor Inkrafttreten des WEG 2002 geschlossene Benützungsvereinbarung bleibt wirksam, wenn der Rechtsnachfolger, der seine Anteile nach diesem Zeitpunkt erwarb, mit schriftlichem Vertrag in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintrat oder der von seinem Vorgänger (konkludent) übernommenen Verpflichtung schriftlich beitrat. Die schriftliche Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benützt hat, zu übernehmen, ist in der Regel als Eintritt in die bestehende Benützungsvereinbarung anzusehen (RS0013619). Erst wenn feststeht, dass der Erwerber einen formgerechten Beitritt zu einer solchen Vereinbarung ablehnt, fällt die Wirksamkeit der Vereinbarung für alle Beteiligten weg (5 Ob 205/14d; 5 Ob 246/18i ua; Vonkilch aaO § 56 WEG Rz 55 f). Eine mehrjährige Duldung der Benützung durch den Einzelrechtsnachfolger führte nach der Rechtsprechung zum WEG 1975 zu einem schlüssigen Eintritt in eine Benützungsvereinbarung (RS0013598 [T3, T4]; RS0013593 [T2]; auch RS0013600). Sowohl die Errichtung der Überdachung als auch die ausschließliche Nutzung der Carport‑Stellplätze war durch jene Wohnungseigentümer, die die Kosten der Errichtung getragen hatten, von den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern „geduldet bzw akzeptiert“ worden und waren – mit Ausnahme durch die Klägerin (lange nach dem Erwerb ihrer Miteigentumsanteile) – bis heute Einwände gegen die ausschließliche Nutzung durch die Errichter bzw deren Rechtsnachfolger von den übrigen Wohnungseigentümern nicht erhoben worden. Dies wurde als Zustandekommen einer konkludenten Benützungsvereinbarung bejaht. Die Klägerin war mit Kaufvertrag aus dem Jahr 1991 in die Rechte und Pflichten ihrer Rechtsvorgängerin eingetreten und ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass sie die überdachten Stellplätze nicht nutzen darf. Für den Zeitraum nach Inkrafttreten des WEG 2002 hat das Erstgericht keine Eigentümerwechsel festgestellt, aus deren Anlass ein Erwerber nicht schriftlich in die Rechtsstellung seines Vorgängers eingetreten oder einen formgerechten Beitritt zu einer solchen Vereinbarung abgelehnt hätte. Die Benützungsvereinbarung wurde daher weiterhin als wirksam erachtet. * 5 Ob 151/20x – Zulässigkeit von Benützungsvereinbarung betreffend notwendige allgemeine Teile einer Liegenschaft Auf der im Mit- und Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft befindet sich ein U-förmiges Haus sowie eine Hoffläche zwischen den Seitentrakten des Hauses und eine hintere Gartenfläche, welche die Beklagte verwendete, um dort Pkw abzustellen oder gegen Entgelt abstellen zu lassen. Die Kläger begehren die Räumung dieser Flächen wegen titelloser Benutzung. 1990 sei Wohnungseigentum mit den Hof- und Gartenflächen als Allgemeinflächen begründet worden. Im Wohnungseigentumsvertrag aus 1998 sei dem Vater und Rechtsvorgänger der Beklagten ein alleiniges Benützungs- und Nutzungsrecht am gesamten Hof und dem gesamten Garten eingeräumt worden. Dieses Recht sei mit dem Tod des Berechtigten erloschen. Die Hofflächen bildeten als Zugang zu verschiedenen Wohnungseigentumsobjekten und Abstell- oder Müllräumen notwendig allgemeine Teile, die einer Benützungsregelung nicht zugänglich seien. Nur verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft können Gegenstand von (hier relevant) vertraglichen Benützungsregelungen sein (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch4 § 17 WEG Rz 13; RS0117862; RS0105691; RS0013206; 5 Ob 235/99s). Notwendig allgemeine Teile im Sinn des § 2 Abs 4 WEG 2002 sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Dazu zählen insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft (5 Ob 202/11h; RS0097520 [T4]; RS0117164; RS0013189). An notwendig allgemeinen Teilen können Benutzungsregelungen nicht begründet werden. Zugangsalternativen können aber ein „Angewiesensein“ auf die Nutzung beseitigen (Kothbauer in GeKo Wohnrecht II § 17 WEG 2020 Rz 19; 5 Ob 5/95; 5 Ob 264/08x; 5 Ob 83/12k). Solche lagen hier aber nicht vor. Aus dieser unzulässigen Benützungsvereinbarung konnte die Beklagte als Einzelrechtsnachfolgerin im Mit- und Wohnungseigentum kein wirksames Benützungsrecht ableiten. Die 1998 zu Gunsten des Vaters der Beklagten getroffene Benützungsvereinbarung verschaffte der Beklagten ebenfalls keinen Titel zur Nutzung: Ein durch eine Benützungsregelung nach WEG (1975 oder 2002) einem Mit- und Wohnungseigentümer eingeräumtes Benutzungsrecht an allgemeinen Teilen kann nicht vom Miteigentum getrennt und verselbständigt werden (5 Ob 205/14d; 5 Ob 102/09z; vgl RS0125563). In einem ersten Wohnungseigentumsvertrag wurde dem Rechtsvorgänger der Beklagten als Miteigentümer und künftigem Wohnungseigentümer ein Benützungsrecht an der Hoffläche als allgemeiner Teil der Liegenschaft eingeräumt. 1995 schenkte er seine verbliebenen mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteile der Beklagten. Mit dem Übergang des Mit- und Wohnungseigentums an seine Einzelrechtsnachfolgerin verlor er seine bisherige Rechtsposition und konnte 1998 als liegenschaftsfremde Person mit den Mit- und Wohnungseigentümern keine dem WEG unterliegende Benützungsregelung schließen. Die Rechte aus dieser Vereinbarung waren aber auch nicht im Zuge einer Gesamtrechtsnachfolge auf die Beklagte übergegangen: Persönliche Servituten wie das Gebrauchsrecht (§ 504 ABGB) oder das Fruchtgenussrecht (§ 509 ABGB) erlöschen mit dem Tod des Berechtigten, wenn sie nicht ausdrücklich auf die Erben ausgedehnt wurden (§ 529 Satz 1 und 2 ABGB). Die Vereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag aus 1998 erwähnt die Rechtsnachfolger des Berechtigten nicht ausdrücklich. Der Verweis auf die unverändert aufrecht bleibenden Bestimmungen des ersten Wohnungseigentumsvertrags und die festgestellte Absicht, diese Vereinbarung unverändert zu belassen, sprechen nicht dafür, dass dieses Recht auch den Rechtsnachfolgern des Berechtigten zustehen sollte.  Das Benützungsrecht an der Hoffläche war daher durch den Tod des Berechtigten erloschen. Die beklagte Gesamtrechtsnachfolgerin benützt diese Fläche seither titellos. AUSSERSTREITIGES RECHT 5 Ob 50/20v – Stellung des Fruchtgenussberechtigten einer im Wohnungseigentum stehenden Wohnung Der Hausanschlag des Sachbeschlusses vom 11. 3. 2019 wurde am 13. 3. 2019 vollzogen. Im Kopf der Entscheidung war neben allen anderen Wohnungseigentümern der Eigentümer der Wohnung W 15 St III anstelle des Fruchtgenussberechtigten als 193. Antragsgegner angeführt. Erstreckt sich das Fruchtgenussrecht auf den gesamten, mit dem Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung verbundenen Mindestanteil, kommen dem Fruchtgenussberechtigten nach außen hin – und auch im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern – die Rechte eines Wohnungseigentümers zu (Painsi in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht § 24 WEG Rz 17). Das Fruchtgenussrecht verdrängt insoweit den Eigentümer des damit belasteten Anteils, dem damit auch keine eigenen Gebrauchs- und Verwaltungsbefugnisse zustehen. Der Fruchtgenussberechtigte tritt in den Angelegenheiten der Verwaltung an die Stelle des Wohnungseigentümers (5 Ob 154/16g; Prader, Der Wohnungseigentumsfruchtnießer, immolex 2008/10, 262 [263]; vgl auch Zach/Spath in Schwimann/Kodek, ABGB5 § 521 Rz 11). Der Fruchtgenussberechtigte muss daher damit rechnen, dass gerichtliche Entscheidungen, die auch ihm gegenüber Rechtswirksamkeit entfalten können, zulässigerweise durch Hausanschlag gemäß § 52 Abs 2 Z 4 WEG zugestellt werden können. Dass er im Kopf der Entscheidung nicht ausdrücklich als Partei angeführt wird, steht seiner Einbeziehung in das Verfahren durch den Hausanschlag und damit der Wirksamkeit einer auf diesem Weg erfolgten Zustellung nicht entgegen. Verfahrensparteien müssen nur dann namentlich im Spruch der Entscheidung angeführt werden, wenn sie mit einer Kostenersatzpflicht belegt werden (5 Ob 154/12a; 5 Ob 3/15z). Damit wurde klargestellt, dass gegenüber einem – aus welchen Gründen auch immer – in der Entscheidungsausfertigung nicht namentlich genannten Wohnungseigentümer ein derartiger Hausanschlag eine rechtswirksame Zustellung bewirkt (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 52 WEG Rz 79). Da der Fruchtgenussberechtigte in Angelegenheiten der Verwaltung an die Stelle des Eigentümers eines derart belasteten Mindestanteils tritt, war seine Einbeziehung in das Verfahren ausreichend gewährleistet, sodass dieser Umstand einer wirksamen Zustellung durch Hausanschlag auch an ihn nicht entgegensteht. Damit hatte sich sein Rekurs als verspätet erwiesen. * 5 Ob 51/20s – Zur Parteistellung und Rechtsmittellegitimation eines einstweilig zu bestellenden Verwalter Ist kein Verwalter bestellt, so kann nach § 23 WEG sowohl ein Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse an einer wirksamen Vertretung der Eigentümergemeinschaft hat, die gerichtliche Bestellung eines vorläufigen Verwalters beantragen. Die Bestellung des vorläufigen Verwalters wird mit der Rechtskraft des gerichtlichen Sachbeschlusses wirksam (E. M. Hausmann aaO § 23 Rz 21). Erst ab diesem Zeitpunkt kommen ihm die Befugnisse des § 20 WEG zu. Da kein subjektives Recht auf Bestellung zum Verwalter nach § 23 WEG besteht, ist ausgeschlossen, dass das gerichtliche Verfahren zur Bestellung eine rechtlich geschützte Stellung der als einstweiliger Verwalter in Aussicht genommenen Person berührt. Diesem kommt damit jedenfalls im Verfahren erster Instanz weder eine formelle, noch im Sinn des § 52 Abs 2 Z 1 WEG eine materielle Parteistellung zu. In einem Zwischenverfahren über die Parteistellung desjenigen, der behauptet Verwalter zu sein, werden rechtlich geschützte Interessen der mit Sachbeschluss des Erstgerichts nicht rechtskräftig zur einstweiligen Verwalterin gemäß § 23 WEG bestellten Revisionsrekurswerberin nicht berührt, sodass dieser auch keine Rechtsmittellegitimation gegen den Beschluss des Rekursgerichts zukommt, mit der dieses dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung dieser Frage aufgetragen hat. * 5 Ob 56/20a und 5 Ob 149/ 20b – Zum Ablauf der Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG im Fall des Aneinanderreihens zulässig befristeter Mietverträge mit mehreren Mietern Gegenstand des Verfahrens (5 Ob 56/20a) ist die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses und der vereinbarten Inventarmiete sowie die Überschreitung des jeweils gesetzlich zulässigen Höchstbetrags durch Vorschreibung zu bestimmten Zinsterminen. Die Antragsteller waren zunächst aufgrund einem auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag vom 1. 10. 2009 bis 30. 9. 2012 Mieter der Wohnung. Am 24. 9. 2012 schloss der Erstantragsteller einen weiteren auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag (von 1. 10. 2012 bis 30. 9. 2015). Gemäß § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, wenn den nach den Absätzen 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden (§ 16 Abs 8 Satz 2 MRG). Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend machen zu können, da er zu diesem Zeitpunkt nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung des Bestandverhältnisses zu gefährden (5 Ob 152/17i mwN), steht. Die Drucksituation des in der Wohnung verbleibenden Mitmieters wird in Fällen in denen die Wohnung von mehreren Mietern angemietet wurde, nicht dadurch beseitigt, dass der andere das befristete Mietverhältnis nicht fortsetzt ( 5 Ob 4/20d). Auch bei Vermietung an Mitmieter, von denen nur einer – allenfalls auch mit einem anderen Mitmieter – das Mietverhältnis verlängert/fortsetzt, läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG daher solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird (5 Ob 4/20d = RS0119647 [T1]). Das gilt im Verhältnis zu allen ursprünglichen Mitmietern. Ein mit mehr als einem Hauptmieter geschlossener Mietvertrag begründet ein einheitliches Mietverhältnis mit allen Mitmietern (RS0101118) und die Rechtsprechung lässt deshalb die Feststellung des zulässigen Mietzinses auch nur gegenüber allen Mitmietern zu (RS0013161 [T1]; RS0110736; RS0101118 [T9]). Nichts anderes gilt im Falle des einvernehmlichen Ausscheidens eines von mehreren Mitmietern (5 Ob 149/ 20b): Auch das einvernehmliche Ausscheiden eines Mieters führt grundsätzlich nicht zur Auflösung des gesamten einheitlichen Mietverhältnisses. Der Vertragsaustritt eines Mitmieters verändert bei fortgesetztem Vertragsverhältnis den Fristenlauf des § 16 Abs 8 MRG demgemäß nicht. Die Drucksituation des in der Wohnung verbleibenden Mitmieters wird nicht dadurch beseitigt, dass der andere das befristete Mietverhältnis nicht fortsetzt. Auch bei Vermietung an Mitmieter, von denen nur einer – allenfalls auch mit einem anderen Mitmieter – das Mietverhältnis verlängert/fortsetzt, läuft die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG daher solange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird (5 Ob 4/20d = RS0119647 [T1]). Der hier zu beurteilende Fall des vorzeitigen Austritts eines Mitmieters aus einem laufenden Vertragsverhältnis kann – im Größenschluss – nicht anders beurteilt werden. * 5 Ob 67/20v – Verletzung des rechtlichen Gehörs im Außerstreitverfahren Der unter § 66 Abs 1 Z 1 AußStrG fallende Mangel der Verletzung des rechtlichen Gehörs kann auch dann in einem Revisionsrekurs geltend gemacht werden, wenn er vom Rekursgericht verneint worden ist (RS0121265). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist im außerstreitigen Verfahren aber nur dann wahrzunehmen, wenn die Gehörverletzung Einfluss auf die Richtigkeit der Entscheidung haben konnte (RS0120213 [T20]). Von einem Rechtsmittelwerber, der die Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, muss daher dargelegt und konkretisiert werden in wie weit der Verfahrensverstoß Auswirkungen auf die Entscheidung haben konnte (RS0123872 [T1, T2]; RS0120213 [T15]). Der Rechtsmittelwerber muss also dessen Relevanz für die bekämpfte Entscheidung einigermaßen konkret aufzeigen (RS0120213 [T17, T22]). Bloß abstrakte Erwägungen reichen nicht aus (RS0120213 [T23]). * 5 Ob 128/20i – Zulässigkeit des Lagezuschlags 16 Abs 4 MRG knüpft die Zulässigkeit eines Lagezuschlags daran, dass die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG) und die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind. Dabei ist ausreichend, wenn in dem Mietvertrag schlagwortartig entsprechende, den Wohnwert des Hauses beeinflussende Kriterien angeführt werden (5 Ob 216/00a mwN). Werden die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände ausreichend deutlich angegeben, genügt die Berufung des Vermieters auf den Lagezuschlag im Mietzinsüberprüfungsverfahren, um ihn zu ermitteln und zu berücksichtigen (RS0114796). Zur Beurteilung, wann eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen), wobei in Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen ist, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden (RS0131812). Für ein im 8. Bezirk gelegenes Haus sind dies die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen mehrgeschossigen Verbauung (5 Ob 242/18a). * 5 Ob 161/20t – Möglichkeit zur Verfahrensbeteiligung aller Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten einer Baulichkeit betreffend Erhaltungsarbeiten Gemäß § 22 Abs 4 Z 1 WGG ist in einem Verfahren, das von einem oder mehreren Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten einer Baulichkeit gegen die Bauvereinigung eingeleitet wird, der verfahrenseinleitende Antrag auch jenen anderen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung darüber unmittelbar berührt werden könnten. Ihnen ist Gelegenheit zur Teilnahme an dem Verfahren zu geben, wobei ausreichend ist, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu dem dies noch zulässig ist, Sachvorbringen erstatten können. Die Bestimmung entspricht § 37 Abs 3 Z 2 MRG, sodass die dazu ergangene Rechtsprechung zur Beurteilung der Parteistellung der übrigen Hauptmieter herangezogen werden kann. Da die gemeinnützige Bauvereinigung die Kosten für Erhaltungsarbeiten im Rahmen der Abrechnung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags im Sinn des § 14d WGG zu berücksichtigen hat, dies zu einer Erhöhung der Beiträge nach § 14 Abs 2 WGG führen kann, gilt auch für den Bereich des WGG, dass die Interessen anderer Hauptmieter durch eine stattgebende Entscheidung über den Antrag auf Erhaltungsarbeiten unmittelbar berührt werden könnten. Diesen ist daher rechtliches Gehör einzuräumen (vgl RS0006036). * 5 Ob 175/20a – Zu- und Abschläge vom Richtwert und zulässiger Hauptmietzins Die Antragstellerin ist Mieterin einer 26,7 m² großen Wohnung im dritten Stock eines 4-geschossigen Gründerzeithauses, das um das Jahr 1902 errichtet worden war und nicht mit einem Lift ausgestattet ist. Der Wohnung war ein Kellerabteil nicht zugeordnet. Gegenstand des außerstreitigen Mietrechtsverfahrens war die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses und die Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses durch die Vorschreibungen der Antragsgegnerin zu bestimmten Zinsterminen. Für die Berechnung des Richtwertmietzinses nach § 16 Abs 2 MRG sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen. Dabei ist eine Gesamtschau vorzunehmen, weil auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist oder erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Faktoren kann daher nur ein Kontrollinstrument sein (RIS-Justiz RS0117881). 16 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG zählt die Umstände, die zu Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert führen können, taxativ auf (5 Ob 164/09t). Nach Z 2 leg cit gehört dazu (zuschlagsbegründend) die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs 4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind (RS0120496). Bei der mietrechtlichen Normwohnung ist Maß an einer Altbauwohnung zu nehmen, welche jedoch im Wesentlichen der Ausstattungskategorie A entsprechen muss (§ 2 Abs 1 RichtWG).  Der Richtwert (die Ausgangsbasis für Zuschläge [und Abschläge]) hat sich an den Herstellungskosten einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung zu orientieren  (§ 3 Abs 1 RichtWG) (5 Ob 296/02v). Ein Abschlag von 8 % wegen Fehlens eines Lifts im 3. Stock entspricht nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4 %), sondern wurde auch im Einzelfall als angemessen beurteilt (5 Ob 198/18f; vgl auch Karauscheck/G. Strafella, Der Mietzins [2014] 80; 5 Ob 4/20d; 5 Ob 296/02v). Nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG ist die über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung der Wohnung unter anderem mit Kellerräumen zu berücksichtigen und ein entsprechender Zuschlag oder Abstrich vom Richtwert vorzunehmen. Ein Abschlag wegen des Fehlens eines Kellerabteils ist vertretbar (5 Ob 77/17k), wobei ein Abstrich von 2,5 % Empfohlen wird. * 6 Ob 169/20a – Abberufung des verwaltenden Miteigentümers wegen grober Pflichtverletzung Die Antragsteller begehrten die Abberufung des Erstantragsgegners als Verwalter wegen grober Pflichtverletzung. Er habe in einem In-sich-Geschäft der Miteigentumsgemeinschaft einen Kredit zu exorbitant hohen Zinsen gewährt und daraus Vorteile gezogen, Kautionen von Mietern unzulässigerweise an sich und an die anderen Miteigentümer ausgeschüttet. Die mangelhaften Abrechnungen des Verwalters ließen eine Zuordnung zu den einzelnen Objekten nicht zu. Auch habe er keine Rücklagen angesammelt oder für entsprechende (Bank-)Kreditaufnahmen gesorgt. Fraglich war zunächst, ob der betroffene Miteigentümer, welcher die Verwaltung der Liegenschaft innehatte, wegen eines Interessenkonflikts von seinem Stimmrecht ausgeschlossen sein könnte. Wenn eine Beschlussfassung der Miteigentumsgemeinschaft im Kern die Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen im Zusammenhang mit der Gestaltung von Gemeinschaftsangelegenheiten betrifft, ist ein Stimmrechtsausschluss einzelner Miteigentümer jedenfalls im Regelfall nicht angebracht, auch wenn die Gefahr eines Interessenkonflikts aufgrund dem Gemeinschaftsinteresse zuwiderlaufender Partikularinteressen der Miteigentümer besteht. Dies gilt insbesondere auch bei der Abstimmung über die Bestellung eines Miteigentümers zum Verwalter und über dessen Abberufung. Der verwaltende Miteigentümer kann zwar eine (sofortige) von ihm im Rahmen der Beschlussfassung bei entsprechenden Mehrheitsverhältnissen Abberufung mit seiner eigenen Stimme verhindern; den übrigen Miteigentümern ist allerdings ein – als Streitigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung im außerstreitigen Rechtsweg geltend zu machender (§ 838a ABGB; ErläutRV 471 BlgNR 22. GP 33) – Abberufungsantrag aus wichtigem Grund zuzubilligen. Für einen (vorläufigen) Stimmrechtsausschluss besteht angesichts der solcherart eröffneten Rechtsschutzmöglichkeit der anderen Teilhaber keine sachliche Rechtfertigung. Das entspricht im Übrigen auch der herrschenden Auffassung zu § 39 Abs 5 GmbHG (RS0005526; RS0059536; Baumgartner/Mollnhuber/ U. Torggler in U. Torggler, GmbHG § 39 Rz 7 mwN). Demnach ist bei einer Mehrzahl von Pflichtverletzungen des Verwalters in einer Gesamtschau zu beurteilen, ob sie – mögen auch einzelne für sich allein genommen minder bedeutend erscheinen – insgesamt eine so gravierende Störung der Vertrauensbasis bewirkt haben, dass die Abberufung auch durch einen einzelnen Wohnungseigentümer gerechtfertigt erscheint (RS0111894). Nach dem festgestellten Sachverhalt hat der Erstantragsgegner über Jahre hinweg trotz fehlenden Ertrags aus den Zinshäusern monatliche Ausschüttungen an die Miteigentümer in erheblichem Umfang getätigt. Durch diese wirtschaftlich unvertretbare Vorgangsweise, die zwar von den Miteigentümern teils eingefordert wurde, allerdings erkennbar nur aufgrund ihrer Fehleinschätzung, dass durch die Vermietung hinreichende Gewinne lukriert würden, hat der Erstantragsgegner entscheidend zu den Liquiditätsproblemen der Miteigentumsgemeinschaft beigetragen. Schon dieser zentrale Vorwurf, der nur den Schluss zulässt, dass er sich als Verwalter entweder selbst keinen Überblick über die finanzielle Situation verschafft, oder aber bewusst in Kauf genommen hat, dass für künftig notwendig werdende größere Erhaltungsmaßnahmen die Mittel fehlen, ist in Zusammenhalt mit den übrigen von den Vorinstanzen im Rahmen ihrer Gesamtschau miteinbezogenen Pflichtverletzungen geeignet, gewichtige Bedenken dahingehend zu begründen, ob er seiner Treue- und Interessenwahrungspflicht gegenüber der Gemeinschaft gerecht zu werden vermag. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Jänner 2021 WMWP Rechtsanwälte...
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15 Mrz
Am 30. Oktober 2019 werden Dr. Thomas Block, MBA (act legal Germany) und Dr. Martin Wiedenbauer (act legal Austria) beim pma focus – Österreichs größtem Projektmanagement Kongress – als Referenten vortragen. Das diesjährige Thema des Kongresses ist „PM UNDER CONSTRUCTION – Projektmanagement im Umbruch“. Der technische Fortschritt ermöglicht es Arbeitgebern, intelligente Systeme nicht mehr nur als Ergänzung menschlicher Arbeitskraft einzusetzen, sondern diese in bestimmten Bereichen auch in der Vorgesetztenfunktion zu ersetzen. In diesem Zusammenhang wird sich der Vortrag mit den aktuellen (arbeits-)rechtlichen Rahmenbedingungen beschäftigen. Die Details zur bevorstehenden Veranstaltung finden Sie...
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Dr. Martin Wiedenbauer

Rechtsanwalt
Martin Wiedenbauer ist Wirtschaftsanwalt und berät nationale sowie internationale Klienten. Der Beratungsumfang erstreckt sich auf alle Rechtsbereiche eines Wirt­schafts­unternehmens und...
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Mag. Martin Mutz LL.M.

Rechtsanwalt
Martin Mutz ist vornehmlich in den Bereichen des Bank-, Gesellschafts, und Sanierungsrechts, sowie Liegenschaftsrecht tätig. Er berät Unternehmen und Banken...
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MMag. Dr. Robert Winkler

Rechtsanwalt
Der Tätigkeitsschwerpunkt von Robert Winkler liegt im Bereich Unternehmens- und Gesellschaftsrecht, M&A, Umgründungen / Restrukturierung, Projektfinanzierungen / Corporate Finance. Robert...
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Mag. Michael Achleitner LL.M.

Rechtsanwalt
Michael Achleitner ist schwer­punktmäßig in den Bereichen Zivil- und Unternehmens­recht, Versicherungs­recht, Handels­vertreter­recht, Immobilien­recht und der Führung von Zivil­prozessen tätig. Zu...
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Mag. Peter Urabl

Rechtsanwalt
Peter Urabl ist als Rechtsanwalt mit Schwer­punkt im Wirtschafts­recht und all­gemeinen Zivil­recht tätig und vertritt vor allem Wirtschafts­unternehmen und Rechts­träger...
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Dr. Iris Mutz

Rechtsanwältin
Iris Mutz ist hauptsächlich in dem Bereich des Zivilrechts, insbesondere dem Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht tätig. Weiters vertritt sie im Liegenschafts-...
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Dr. Roman Hager, LL.M.

Rechtsanwalt
Roman Hager hat lang­jährige Er­fahrung im Bank- und Finanz­bereich und berät nationale sowie inter­nationale Klienten. Sein fachlicher Schwer­punkt liegt im...
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Dr. Paul Koppenwallner LL.M.

Rechtsanwalt
Paul Koppenwallner ist in den Bereichen Unternehmens­- und Gesellschaftsrecht sowie Arbeits­recht tätig. Er berät in- und ausländische Klienten vorrangig bei...
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Mag. Franz Asseg

Rechtsanwalt
Franz Asseg ist in den Bereichen Zivil- und Wirtschaftsrecht, insbesondere im Gesellschaftsrecht, sowie Banken- und Kapitalmarktrecht tätig. Sein Schwerpunkt liegt...
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