Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 5 Ob 222/23t – Zum Schikaneverbot Die Streitteile sind Miteigentümer einer Liegenschaft und Wohnungseigentümer von Objekten, denen jeweils ein Gartenanteil zugeordnet ist. Die Gärten grenzen aneinander. Die Klägerin hat im Jahr 2012 zur Abgrenzung der Gärten mit Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine etwa 20 cm dicke Betonmauer errichtet. Zu einem kleinen Teil befindet sich diese Mauer auch im Bereich des der Beklagten zugeordneten Gartenteils. Die Klägerin begehrte in diesem Verfahren die Entfernung der Schrauben an der Steinmauer, Austausch der durch Bohrlöcher beschädigten Steine, für die Befestigung einer Schlauchrolle für einen Gartenschlauch, sowie die Entfernung der Steinplatten an der Sockelmauer und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands von dem Beklagten. Die verfahrensgegenständliche, zwischen den Eigengärten errichtete Mauer ist in diesem Fall allgemeiner Teil, da darin eine (Haupt-)Wasserleitung verläuft, was eine ausschließliche Nutzungsbefugnis ausschließt (vgl RS0082890; RS0117164). Eine Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG kann nach der Judikatur des Fachsenats für bagatellhafte Umgestaltungen verneint werden (RS0109247). Das Einschlagen von Nägeln und das Anbohren von Wänden innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts wurde bereits als nicht genehmigungsbedürftig beurteilt (5 Ob 50/02t [zur gleichlautenden Vorgängerbestimmung des § 13 Abs 2 WEG 1975]). Nach der Judikatur des Fachsenats (RS0013205; 5 Ob 84/18s) steht einem Miteigentümer, dem der physische Besitz eines Teils der Liegenschaft zur alleinigen Nutzung überlassen wurde, auch die alleinige rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zu, wobei das alleinige Nutzungsrecht in gewissem Umfang auch das Recht zur physischen Veränderung umfasst. § 828 ABGB (wonach kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf) steht dem nur dann entgegen, wenn durch Substanzveränderungen in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen und deren wichtige Interessen berührt werden. Weder das Bohren dreier Löcher noch der bloßen Verkleidung der dem Hausgarten der Beklagten zugewandten Mauerseite sei jedoch geeignet in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber einzugreifen und deren wichtige Interessen zu berühren. 5 Ob 225/23h – Die Geltendmachung von Unrichtigkeiten der Betriebskostenabrechnungen hat im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu erfolgen Die Geltendmachung von Unrichtigkeiten der Betriebskostenabrechnungen ist innerhalb der Frist des § 34 Abs 1 letzter Satz WEG einzuleitenden wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG vorbehalten (5 Ob 116/19y,5 Ob 201/23d). Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer nämlich die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren völlig unterlaufen. 5 Ob 3/24p – Zur Abgrenzung zwischen Unternehmenspacht und Geschäftsraummiete Nach den Feststellungen hatte die zuvor im Bestandobjekt tätige GmbH Taschen, Schuhe, Textilien und Parfums verkauft. Nach Auszug des Unternehmens aus dem Bestandobjekt Ende 2021 verblieben Regale im Geschäftslokal, Mitarbeiter übernahm der Beklagte nicht. Diese GmbH hatte im Bestandobjekt nie CBD-Produkte verkauft. Der Beklagte und die nun im Geschäftslokal tätige GmbH schlossen keinen schriftlichen Vertrag ab, Vereinbarungen vor Geschäftsbeginn konnte das Erstgericht nicht feststellen. Zur Vereinbarung einer Betriebspflicht kam es jedenfalls bei Abschluss des Vertrags zwischen dem Beklagten und der nun den CBD-Shop betreibenden GmbH nicht. Eine solche wurde (falls überhaupt) erst viele Monate nach dem Geschäftsbeginn der nun im Bestandobjekt tätigen GmbH vereinbart. Mangels Beistellung von Betriebsmitteln, Kundenstock, Warenlager oder einer Gewerbeberechtigung war hier nicht von der Übergabe eines lebenden Unternehmens des Beklagten an die nun einen CBD-Shop betreibende GmbH auszugehen; eine Betriebspflicht vor Weitergabe des Bestandobjekts an die nun den CBD-Shop betreibende GmbH war gerade nicht vereinbart worden. Die (unter anderem) auf den Kündigungsgrund der gänzlichen Untervermietung nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG gestützte Aufkündigung war daher für rechtswirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung des von ihm gemieteten Geschäftslokals. 10 Ob 20/23y – Ersitzung einer Garage durch einen Wohnungseigentümer In dem der Begründung des Wohnungseigentums zugrunde liegenden Wohnungseigentumsvertrag sind nach der Widmung der Miteigentümer 79 Wohnungseigentumsobjekte (54 Wohnungen und 25 Garagen) aber kein Wohnungseigentumszubehör vorgesehen. Es erfolgten mehrere Eigentümerwechsel der Wohnung Top 34. In den jeweiligen Kaufverträgen erklärten die Erwerber, in den Wohnungseigentumsvertrag einzutreten; das Kaufobjekt wurde jeweils als Wohnung (Top) 34 samt Garage beschrieben. Allen Erwerbern wurde im Zuge der Veräußerung der Wohnung auch die Garage (Top 72) übergeben und von ihnen auch genutzt. Ihnen wurden zudem von der Hausverwaltung die Betriebskosten und Annuitäten für die Garage vorgeschrieben, die sie auch bezahlten. Sie waren allesamt der Ansicht, bei der Garage handle es sich um Zubehörwohnungseigentum und betrachteten sich (demgemäß) unwidersprochen als Eigentümer der Garage. Obwohl Mag. A* bis heute als Eigentümer der Garage Top 72 im Grundbuch eingetragen ist, nutzte er sie seit dem Verkauf an die erste Erwerberin im Jahr 1990 nicht mehr. Voraussetzungen für die Ersitzung nach § 1477 ABGB sind neben dem Zeitablauf echter und redlicher Besitz eines Rechts, das seinem Inhalt nach dem zu erwerbenden Recht entsprochen hat, und der Besitzwille (RS0034138 insb [T2]; RS0034283). Nach § 326 (iVm § 1463) ABGB ist redlich, wer eine Sache aus wahrscheinlichen Gründen für die Seinige hält. Redlichkeit verlangt also nicht den Glauben, Eigentümer zu sein, sondern nur den Glauben an einen gültigen Titel (RS0010172). Maßgeblich ist demgemäß das Vertrauen in die Rechtmäßigkeit der Besitzausübung (7 Ob 97/21x; 2 Ob 37/20k mwN), das beim Besitzerwerb und während der ganzen Ersitzungszeit vorhanden sein muss (RS0010175). Der gute Glaube fehlt bzw geht verloren, wenn der Besitzer positiv Kenntnis erlangt, dass sein Besitz nicht rechtmäßig ist, oder zumindest solche Umstände erfährt, die Anlass geben, an der Rechtmäßigkeit der Besitzausübung zu zweifeln (RS0010184; RS0010137 [T1]), wobei bereits leichte Fahrlässigkeit die Redlichkeit ausschließt (RS0103701; RS0010189 [T6, T7]). Da die Redlichkeit nach § 328 ABGB vermutet wird (RS0034251 [T6]; RS0010185 [T5]), trifft den Gegner für die Fehlerhaftigkeit und Unredlichkeit des Besitzes die Behauptungs- und Beweislast (RS0010185; RS0010175 [T2]; RS0034251). Der Ersitzungswerber ist (ohne Verdachtsmomente) nicht verpflichtet, sich über den tatsächlichen Grundbuchstand Kenntnis zu verschaffen (8 Ob 645/93; vgl RS0045838). Dass aus dem Grundbuch zu erkennen gewesen wäre, dass die Garage ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt und bei der Wohnung kein Zubehör eingetragen ist, schließt die Redlichkeit daher nicht von vornherein aus. Grundsätzlich bedarf Zubehörwohnungseigentum einer dahingehenden Widmung durch die Wohnungseigentümer (RS0120725 [T10]; RS0118149). Nachforschungspflichten bestehen grundsätzlich erst dann, wenn ein (indizierter) Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen (vgl RS0011676 [T19]). Vor dem Hintergrund dieser Grundsätze konnte eine redliche Besitzausübung angenommen werden, weil die Garage den jeweiligen Erwerbern übergeben wurde und diese sie exklusiv genutzt (vgl RS0010101; RS0009792) und alle Kosten getragen haben, auch wenn der letzte Erwerber die Garage seit dem (ersten) Verkauf nicht mehr in Anspruch genommen hat (vgl RS0034116). Es gibt auch nicht den Ausschlag, dass im ersten Kaufvertrag (aus dem Jahr 1990) die Garage nicht erwähnt wurde, weil die Rechtmäßigkeit des Besitzes keine Voraussetzung der uneigentlichen Ersitzung ist (§ 1477 ABGB; RS0034138 [T3]; 3 Ob 46/23w Rz 17). Dafür reicht aus, dass die Garage der ersten Erwerberin im Zuge des Kaufs der Wohnung übergeben wurde und sie davon ausging, auch daran (Wohnungs-)Eigentum zu erwerben. Die uneigentliche Ersitzung hat auch gerade dann Bedeutung, wenn der Ersitzende zwar die vertragliche Einräumung von Rechten annimmt, diese aber nicht ausreichend nachweisbar ist oder ein Recht trotz ausreichenden Titels nicht verbüchert wurde (8 Ob 36/17b; 1 Ob 129/16a). Außerstreitiges Recht 5 Ob 202/23a – Zur Auflösung des Verwaltungsvertrages Gemäß § 21 Abs 3 WEG kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigem Grund von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. In diesem Fall wurden ausreichende Gründe als vorliegend angesehen, den Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers aufzulösen. Der Verwalterin war vorzuwerfen, über zwei Jahre lang laufende Hinweise der Antragstellerin betreffend Wassereintritte nicht mehr weiterverfolgt und sich nicht um eine sachverständige Ursachenforschung und/oder Behebung gekümmert zu haben. Die Pflichtverletzung lag aber nicht nur in der Vernachlässigung von Instandhaltungspflichten durch die Verwalterin an sich, sondern auch in der unzureichenden oder sogar ganz verweigerten Kommunikation mit den Wohnungseigentümern. Dieses Verhalten wurde als derart grobe Pflichtverletzung angesehen, dass von einer Zerstörung der Vertrauensbasis (RS0083249 [T4]; Schatzl/Spruzina in GeKo Wohnrecht II § 21 WEG Rz 19 mwN) ausgegangen werden kann. 5 Ob 216/23k – Zur Antragstellung nach § 15 Abs 4 MRG Im Vollanwendungsbereich des MRG kann seit der Einfügung des § 15 Abs 4 MRG durch das 3. WÄG, BGBl 1993/800, der Vermieter oder der Hauptmieter beantragen, dass anstelle eines Pauschalmietzinses ein aufgegliederter Mietzins zu entrichten ist. § 15 Abs 4 MRG bezieht sich auf den im Zeitpunkt der Antragstellung jeweils gültig vereinbarten Pauschalmietzins. Wurde im Laufe des Mietverhältnisses eine Erhöhung des Pauschalmietzinses vereinbart, können nur diese Mietzinsvereinbarung und die im Jahr dieser Vereinbarung angefallenen Betriebskosten maßgeblich sein (RIS-Justiz RS0108655). Unbestritten war in diesem Fall, dass das Mietverhältnis der Parteien dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt. Die Antragsgegner haben eine vom Antragsteller im Jahr 2021 begehrte Anhebung der bereits seit der Vereinbarung aus dem Jahr 2002 gleichen „monatlichen Pauschalmiete“ verweigert. Eine Aufschlüsselung des im Jahr 2002 (nach einem früheren Mietvertrag der Streitteile über eine andere Wohnung) vereinbarten und seither unwidersprochen als „globalen Betrag für die Miete und Betriebskosten“ gezahlten Betrags nahmen die Parteien nicht vor. Diese Vereinbarung war als Pauschalmiete qualifizierten, die dem Antragsteller keine gesonderte Einhebung von Betriebskosten ermöglichte und ihn daher zur Antragstellung nach § 15 Abs 4 MRG berechtigt.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, April 2024 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 5 Ob 66/23a – Widmungswidrige Verwendung eines Wohnungseigentumsobjekts zur kurzfristigen Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken oder sonstiger Beherbergung von Touristen Die Klägerin begehrte, die Beklagten zur ungeteilten Hand schuldig zu erkennen, es ab sofort zu unterlassen, Wohnungseigentumsobjekte ob der Liegenschaft auf andere Weise als im Wohnungseigentumsvertrag gewidmet zu nutzen oder nutzen zu lassen, so insbesondere diese auf booking.com, airbnb.at oder auf anderen ähnlichen Plattformen oder in sonstiger Weise zur kurzfristigen Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken oder sonstiger Beherbergung von Touristen anzubieten oder zu vermieten sowie jede weitere derartige oder ähnliche Störung zu unterlassen. Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG möglich (5 Ob 38/19b; RIS-Justiz RS0120725 [T5]; RS0119528 [T2]; RS0101800 [T6]). Der Wohnungseigentümer, der eine Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944). Zu prüfen ist dabei die Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmacht der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens; die Genehmigungsfähigkeit ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens (RS0083156 [T20]). Die Klage nach § 523 ABGB auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustands und gegebenenfalls auf Unterlassung richtet sich zwar grundsätzlich gegen den unmittelbaren Störer, sie kann aber auch gegen denjenigen gerichtet werden, der den unerlaubten Zustand aufrecht hält (5 Ob 147/23p; RS0012129; RS0012131 [T8]); sie richtet sich daher sowohl gegen den Wohnungseigentümer als auch gegen störende Dritte (5 Ob 216/20f; RS0012137). Die wiederholte kurzfristige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar (5 Ob 216/20f; 5 Ob 59/14h; 3 Ob 158/11y; RS0083132 [T7, T9]; RS0119528 [T5]; RS0101800 [T10]). Daraus resultiert eine entsprechende Unterlassungspflicht der Beklagten. 5 Ob 201/23d – Zur Aufrechnung mit Forderungen gegen Akonti-Vorschreibungen und Nachforderungen der WEG Die beklagte Miteigentümerin verweigerte die Zahlung der Rückstände aus Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020 unter Berufung auf Mängel der Abrechnungen. Die Beklagte wendete mehrere Gegenforderungen ein, die unter anderem daraus abgeleitet wurden, dass die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014, 2017 und 2018 unrichtig seien, weil darin zu ihren Lasten (teilweise) nicht der allgemeine Aufteilungsschlüssel gemäß § 32 Abs 1 WEG zugrunde gelegt worden sei und dadurch zu viel an Betriebskosten verrechnet worden wäre. Nach § 32 Abs 1 WEG sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Darunter sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen zu verstehen, die der Eigentümergemeinschaft bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft erwachsen (vgl RS0069987 [T22]). Der Verwalter hat für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]). Die Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen vermeiden (5 Ob 144/15k mwN). Die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge sind daher unabhängig von einer Rechnungslegung festzusetzen und fällig. Sie binden die Miteigentümer, solange keine gegenteilige Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt (für viele: 5 Ob 25/22w). Fällige Akontozahlungen können selbst dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521; RS0112884; vgl auch Kothbauer in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 32 WEG Rz 70). Um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, wird aus dem Wohnungseigentumsvertrag ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet. Auch der Kompensation eines Anspruchs auf ein Guthaben aus früheren Abrechnungsperioden steht der schlüssige Aufrechnungsverzicht entgegen (RS0109647; insoweit zustimmend E. M. Hausmann aaO § 32 WEG Rz 62). Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus der Abrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden (5 Ob 213/00k). Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage. Der Oberste Gerichtshof hat daher bereits wiederholt ausgesprochen, dass dem Wohnungseigentümer das Recht zusteht, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen (RS0109647 [T6]; 5 Ob 25/22w; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 20 WEG Rz 35 und § 32 WEG Rz 16). Gegenforderungen, für die der streitige Rechtsweg nicht zulässig ist, können im streitigen Verfahren aber nicht aufrechnungsweise eingewendet werden. Nur dann, wenn derartige Ansprüche vom Außerstreitgericht schon rechtskräftig zuerkannt wurden, könnten sie im Zivilprozess aufrechnungsweise zur Schuldtilgung herangezogen werden (RS0033861 [insb T11]).  Die Frage, ob vom Verwalter der Abrechnung der richtige Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde, betrifft deren inhaltliche Richtigkeit und ist damit der Prüfung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG vorbehalten. Vor einer Klärung dieser Frage in einem gegen den Verwalter geführten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren stellen sich daher Fragen nach einem möglichen Guthaben aus einer behaupteten unrichtigen Abrechnung erst gar nicht. Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen (vgl zur Vorschreibung: 5 Ob 116/19y). In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG kann auch kein aufrechenbarer Anspruch zuerkannt werden. Nach § 34 Abs 3 letzter Satz WEG hat sich die gerichtliche Entscheidung, wenn der Mangel der Abrechnung in einer inhaltlichen Unrichtigkeit besteht, auf die Ermittlung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken. Im Verfahren über die Richtigkeit der Abrechnung ist damit kein Leistungstitel zu schaffen, dessen Anspruch dann Gegenstand einer Aufrechnungseinrede in einem Streitverfahren sein könnte. Mit Sachbeschluss ist lediglich die konkrete Unrichtigkeit der Abrechnung sowie der sich aus der Richtigstellung ergebende Überschuss- oder Fehlbetrag verbindlich iSd § 43 Abs 1 AußStrG festzustellen (5 Ob 165/10s). Ein sich daraus ergebendes Guthaben begründet nach der gesetzlichen Regelung des § 34 Abs 4 WEG nicht unmittelbar einen Anspruch auf Rückzahlung eines Vorschusses iSd § 1435 ABGB, sondern – mangels gegenteiliger Vereinbarung oder Beschlussfassung (dazu Schatzl/Spruzina in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 34 WEG Rz 48) – Einen solchen auf Anrechnung auf die künftigen (laufenden) Vorauszahlungen (5 Ob 57/11k). Eine von § 34 Abs 4 WEG abweichende Vereinbarung oder Beschlussfassung wurde in dem Verfahren nicht behauptet. 5 Ob 213/23v – Handelt der Mieteigentümer in unerlaubter Eigenmacht, kann er im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung (gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderung) verhalten werden Gegenstand des Verfahrens war das Begehren der klagenden Wohnungseigentümer, die beklagte Wohnungseigentümerin zur Beseitigung des von dieser in dem ihr zugeordneten Gartenbereich errichteten Swimmingpools samt Terrasse, Dusche, Technikraum und Leitungen zu verpflichten, den – näher umschriebenen – früheren Zustand wiederherzustellen sowie derartige Änderungen in Zukunft zu unterlassen. Nach ständiger Rechtsprechung hat jeder Mit- und Wohnungseigentümer das Recht, von jedem anderen Miteigentümer die Beseitigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen, die Wiederherstellung des früheren Zustands und die künftige Unterlassung derartiger Eingriffe zu verlangen (RIS-Justiz RS0083156 [T10, T15]). Die mangelnde Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden (RS0083156 [T11]). Im Streitverfahren über einen solchen Wiederherstellungs- und Unterlassungsanspruch ist nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die Eigenmacht, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen (RS0083156 [T5, T14, T20]). Der Streitrichter nimmt anders als im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG keine Interessensabwägung vor, sondern prüft nur die verbotene Eigenmacht des Ändernden (RS0083156 [T6]). Die Prüfung etwa der vertragsmäßigen Widmung im Weg der Vertragsauslegung ist dem Streitrichter nicht verwehrt (RS0083156 [T1]). Die Frage, ob sich die Beklagte bemüht hat, die Zustimmung (aller) Miteigentümer zu den vorgenommenen Änderungen zu bekommen, ist irrelevant. Die Revisionswerberin selbst geht ja davon aus, dass jedenfalls die Kläger der Veränderung tatsächlich nie zugestimmt haben. Da das Recht, im Weg der Eigentumsfreiheitsklage die Wiederherstellung und Unterlassung künftiger Änderungen zu begehren, jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer zusteht, der keine Zustimmung erteilt hat, und selbst eine – hier gar nicht behauptete – gegenteilige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft daran nichts ändern könnte, kommt es auf eine Zustimmung (allenfalls auch sämtlicher übriger) Mit- und Wohnungseigentümer zu den Änderungen nicht an. Die fehlende Zustimmung anderer Miteigentümer kann auch im Nachhinein durch einen Beschluss des Außerstreitrichters selbst dann ersetzt werden, wenn die Änderung bereits durchgeführt wurde (RS0083156 [T7, T19]; jüngst 3 Ob 91/23p mwN). Sowohl die bisher nicht erlangte Zustimmung der Kläger als auch einen die Genehmigung ersetzenden Beschluss des Außerstreitrichters könnte die Beklagte daher selbst nach Rechtskraft des sie zur Wiederherstellung und Unterlassung verpflichtenden Urteils im Streitverfahren noch erwirken. Außerstreitiges Recht 5 Ob 51/23w – Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG erfasst alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage In der Wohnung des Antragstellers treten, von den Heizkörpern ausgehend, störende Geräusche auf; und zwar immer dann, wenn die bestehende Kombitherme heizt und nicht nur warmes Wasser erzeugt. Diese Klopf-, Tropf- und Schlaggeräusche sind auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen (Kontaktstellen der Heizungsrohre mit Bauteilen und untereinander) zurückzuführen. Zudem sind jedenfalls zwei Heizkörper nicht fachgerecht installiert, was ebenfalls zur Entstehung der Geräusche beitragen kann. Gemäß § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Welche Arbeiten als solche Erhaltungsarbeiten gelten, ist in § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt (5 Ob 29/20f; RS0069969). Die Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG idF WRN 2015 auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Die WRN 2015 ordnet ab ihrem Inkrafttreten an, dass sie auch auf Mietverträge anzuwenden ist, die vor dem 1. Jänner 2015 geschlossen wurden. Diese mit der WRN 2015 neu geschaffene Erhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich nach dem Wortlaut des Gesetzes auf (jeweils sofern mitvermietet) Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Sonstige Wärmebereitungsgeräte sind andere Geräte, die unmittelbar der Erwärmung von Raumluft und/oder Wasser (Bade-, Duschwasser; Brauchwasser) dienen, deren primärer Zweck also in dieser Funktion liegt (vgl etwa Riss in Hausmann/Vonkilch, MRG4 § 3 MRG Rz 21b mwN). Ausgehend von einem solchen engen Verständnis des Begriffs „Bereitung“ wären im Mietgegenstand befindliche Einrichtungen zur Weiterleitung und Abgabe der Wärme, wie Heizkörper oder Rohrleitungen, nicht unter die Begriffe „Therme“, „Boiler“ oder „Wärmebereitungsgerät“ zu subsumieren, weil diese selbst ja keine Wärme erzeugen, sondern lediglich weiterleiten und abgegeben. Nach Ansicht des OGH ist die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG aus teleologischen Gründen weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage. Nach den Feststellungen werden die störenden Geräusche hier zwar nicht unmittelbar von der (mitvermieteten) Gas-Kombitherme (also einer Heiztherme iSd § 3 Abs 2 Z 2a MRG) verursacht, sie sind vielmehr auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen und auf die nicht fachgerechte Montage zweier Heizkörper zurückzuführen. Aber auch die Heizungsleitungen und Heizkörper sind von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst. Um diese Erhaltungspflicht auszulösen, muss analog zur Rechtsprechung zu § 3 Abs 1 und Abs 2 Z 1 MRG ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw der Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen (RS0116998; RS0069944 [T8, T11]). Unter dieser Voraussetzung gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind (RS0114109). Diese Voraussetzungen haben die Vorinstanzen hier zutreffend bejaht. Die Geräusche, die die Ruhe im festgestellten Ausmaß stören, während des Heizbetriebs dauerhaft zu hören sind und auf eine nicht fachgerechte Installation oder Montage zurückgehen, bedeuten eine Einschränkung der Brauchbarkeit und Reparaturbedürftigkeit. In Hinblick auf die Art, Intensität und Dauer der Geräusche war in diesem Fall ein Mangel und die Notwendigkeit einer Erhaltungsarbeit zu bejahen. 5 Ob 68/23w – Zur Zulässigkeit der Bestellung einer deutsche Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Liegenschaft Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung des Umlaufbeschlusses der Eigentümergemeinschaft, mit dem eine nicht am Verfahren beteiligte deutsche Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin der Liegenschaft bestellt wurde. Jeder Wohnungseigentümer kann nach Maßgabe des § 24 Abs 6 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. Der Anfechtungsgrund der Gesetzwidrigkeit soll nicht im Ergebnis auf eine generelle Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinauslaufen. Der Begriff der „Gesetzwidrigkeit“ ist daher nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs einschränkend zu interpretieren. Nur ein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung und „krasse“ Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit machen einen Beschluss gesetzwidrig (5 Ob 144/05w; 5 Ob 7/18t mwN; RIS-Justiz RS0120092). Ein Verstoß gegen allgemeine Normen, insbesondere solche des Verwaltungsrechts, ist daher keine zur Anfechtung des Beschlusses berechtigende Gesetzwidrigkeit iSd § 24 Abs 6 WEG. Anderes gilt nur für den Fall, dass der Eigentümergemeinschaft durch die Missachtung solcher gesetzlicher Vorschriften schwere wirtschaftliche Nachteile drohen; darin liegt dann nämlich allenfalls ein krasser Verstoß gegen die Grundsätze der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit (5 Ob 144/05w; 5 Ob 113/08s). Nach § 19 Satz 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person zum Verwalter bestellen. Weitere Merkmale des Verwalters sind im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Der Verwalter kann daher selbst Wohnungseigentümer oder ein der Eigentümergemeinschaft nicht angehörender Dritter sein; er kann die Verwaltungstätigkeit gewerblich oder auch nur im Einzelfall ausüben. Das WEG sieht also nicht vor, dass nur eine Person zum Verwalter bestellt werden kann, die auch über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) verfügt. Das Fehlen einer solchen Gewerbeberechtigung macht die Verwalterbestellung also nicht unzulässig (Schauer in Illedits, Wohnrecht4 § 19 WEG Rz 6 f; Schatzl/ Spruzina, GeKo Wohnrecht II § 19 WEG Rz 9; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 19 WEG Rz 4; Kothbauer in Dirnbacher, Praxiskommentar WEG 2017, 314; vgl auch 5 Ob 239/16g; RV 989 BlgNR 21. GP 55). Das Fehlen einer allenfalls erforderlichen Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) ist damit kein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung iSd § 24 Abs 6 WEG. 5 Ob 180/23s – Zur teilweisen Bewilligung eines gestellten Antrags auf Duldung von Änderungen Die Antragsteller haben ihre Wohnungseigentumsobjekte im Unter- und Erdgeschoß sowie im ersten Stock im Zug des Umbaus der Ordination zusammengelegt. Gegenstand des Verfahrens ist der auf § 16 Abs 2 WEG gestützte Antrag der Antragsteller, die übrigen Wohnungseigentümer zur Duldung der mit diesem Umbau verbundenen Änderungen zu verpflichten. Diese Änderungen konkretisierten sie durch den Verweis auf ein nach Datum und Geschäftszahl spezifiziertes Bauansuchen und eine (nicht abschließende) Aufzählung und Beschreibung einzelner Maßnahmen. Eine dieser Änderungen betraf den Einbau eines internen Personenaufzugs, der vom Untergeschoß von Lokal 3 über das Erdgeschoß des Lokals 3 ins erste Obergeschoß zu den Objekten Ordination 5 und W 6 führt. Das Erstgericht genehmigte den Großteil der mit dem Umbau verbundenen Änderungen. In Bezug auf den Einbau des Personenaufzugs wies das Erstgericht den Antrag hingegen ab; da der Personenaufzug die Wohnungseigentumsobjekte unterschiedlicher Wohnungseigentümer miteinander verbinde. Die Zustimmung zu einer solchen Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten könne nicht erteilt werden, wenn dadurch ein Gesamtobjekt geschaffen werde, an dem zwei unterschiedlichen Personen ohne Begründung einer Eigentümerpartnerschaft Rechte zukämen. Dies widerspreche dem Grundsatz der Unteilbarkeit des Mindestanteils. Der Umstand, dass durch diese Verbindung die Selbstständigkeit der einzelnen Objekte verloren gehe, bewirke auch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Antragsteller machten in ihrem Rekurs geltend, dass die fehlende Eigentümeridentität der durch den Personenaufzug geschaffenen Verbindung vom Untergeschoß ins Erdgeschoß nicht im Weg stehe, weil sich der Aufzug insoweit innerhalb des Lokals 3 befinde; der Antrag sei daher zumindest in diesem Ausmaß zu bewilligen gewesen. Im Verfahren in erster Instanz hätten die Antragsteller jedoch die Bewilligung der Veränderungen anhand des durch Datum und Geschäftszahl spezifizierten Bauansuchens, sohin eines Gesamtkonzepts, beantragt. Dieses Gesamtkonzept beinhalte den Einbau eines Personenaufzugs vom Untergeschoß in das erste Obergeschoß. Dass auch ein Interesse der Antragsteller an einer bloß teilweisen Bewilligung des Aufzugs vom Untergeschoß ins Erdgeschoß bestanden hätte, hätten sie im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht. Das Vorbringen, dass der Aufzug teilweise zu genehmigen sei, widerspreche daher dem Neuerungsverbot. Mehrere bauliche Veränderungen sind grundsätzlich in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen und nicht für sich zu beurteilen (5 Ob 222/19m; 5 Ob 38/19b mwN). Die gesonderte Beurteilung einzelner Änderungen ist (nur) zulässig, wenn diese in keinem untrennbaren Zusammenhang stehen. Das trifft zu, wenn die angestrebten Maßnahmen objektiv voneinander trennbar sind und der änderungswillige Wohnungseigentümer, der die Ersetzung der Zustimmung zu den einzelnen trennbaren Änderungen begehrt, eindeutig zum Ausdruck bringt, auch an einer teilweisen Stattgebung interessiert zu sein (5 Ob 222/19m; 5 Ob 38/19b mwN; vgl auch RIS-Justiz RS0083040). Die Teilbarkeit eines Antrags und die Möglichkeit des Zuspruchs eines „Minus“ setzt in der Regel eine präzise Fassung von Eventualbegehren mit jeweils entsprechendem Tatsachenvorbringen voraus (5 Ob 222/19m mwN). Allein der Umstand, dass der Personenaufzug insofern objektiv „trennbar“ sein mag, als die technische Möglichkeit besteht, diesen auch nur im Inneren des einen Wohnungseigentumsobjekts und nur vom Kellergeschoß in das Erdgeschoß zu führen, bedeutet noch nicht, dass diese Maßnahme nicht im Hinblick auf den konkreten Antrag rechtlich in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Nach der Rechtsprechung des Fachsenats hätten die änderungswilligen Antragsteller vielmehr etwa durch Fassung eines Eventualbegehrens mit einem entsprechendem Tatsachenvorbringen eindeutig zum Ausdruck bringen müssen, auch an der Genehmigung einer bloßen Teilausführung des Personenaufzugs interessiert zu sein. Der mögliche Umstand, dass kein Hinweis auf das Gegenteil vorliegt, also kein Hinweis darauf, dass die Antragsteller an der Errichtung eines Personenaufzugs vom Kellergeschoß in das Erdgeschoß kein Interesse hätten, genügt nicht. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, März 2024 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 3 Ob 177/23k – Umdeutung der Kündigung auf den nächst möglichen Kündigungstermin Wird bei einer gerichtlichen Aufkündigung eines Mietverhältnisses die – mit Rücksicht auf Kündigungsfrist und Kündigungstermin rechtzeitig angebrachte – Kündigung verspätet zugestellt, und macht der Kündigungsgegner – wie hier – die verspätete Zustellung geltend, so hat das Gericht – wenn es die Kündigung als Ergebnis des Verfahrens aufrechterhält – im Urteil als Datum der Wirksamkeit der Aufkündigung jenen Termin zu benennen, der zum Zeitpunkt der Zustellung an den Kündigungsgegner unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Kündigungsfrist noch offen war (6 Ob 167/16a wobl 2018/10 [Koller]). Zusätzlich zur beschriebenen Umdeutung der Aufkündigung zum nächstmöglichen Kündigungstermin ist keine nochmalige Kündigungserklärung des Aufkündigenden unter Angabe des abgeänderten Kündigungstermins erforderlich. Außerstreitiges Recht 5 Ob 2/23i – Antrag auf nachträgliche Zustimmung zu Umbauarbeiten und Umwidmung Der Antragsteller ließ die in seinem Wohnungseigentum stehende Werkstätte und die zwei diesem Objekt zugewiesenen Kellerabteile von August 2014 bis September 2015 zu einer Wohnung umbauen. Wenn der Wohnungseigentümer nicht allein die Genehmigung der Widmungsänderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht in die Kategorien der Z 1 und Z 2 des § 16 Abs 2 WEG einzuordnen und gesondert alleine nach den jeweils für die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen zu beurteilen. Greifen die baulichen Maßnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein, ist daher nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers erforderlich (5 Ob 38/19b; vgl auch 5 Ob 15/21y; RIS-Justiz RS0083309 [T2]). Auch wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung der Zulässigkeit der Widmungsänderung einzubeziehen (5 Ob 15/21y; 5 Ob 38/19b = RS0083040 [T1]). Sein wichtiges Interesse an den Änderungen begründete der Antragsteller darin, seinem schwer kranken Sohn ein Ausweichquartier im Wohnhaus der Eltern und in nahezu ebenerdiger Lage zu verschaffen. Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist darauf abzustellen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T4]; RS0083345 [T7]; vgl auch RS0110977). Ein weiteres Beurteilungskriterium ist das konkrete Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile und deren Verhältnismäßigkeit zur Wichtigkeit des Interesses des änderungswilligen Wohnungseigentümers (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T9]). Der Wunsch des Wohnungseigentümers nach der konkreten Veränderung muss vielmehr, um schützenswert zu sein, fast an eine Notwendigkeit der Durchführung der Veränderung reichen, um dem Wohnungseigentümer das weitere Bewohnen seiner Wohnung nach heute üblichem Standard zu ermöglichen (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T11]). Nach der Rechtsansicht des Rekursgerichts begründet die erst Jahre nach Durchführung des Umbaus der Werkstätte und der Aufnahme ihrer Verwendung als Wohnung bedeutsam gewordene Möglichkeit, dem Sohn ein aus medizinischen Gründen gebotenes Ausweichquartier mit den besonderen Vorzügen der Nähe zu den Eltern und einem fast barrierefreien Zugang zu bieten, schon angesichts der bestehenden Alternativen zur Deckung dieses Bedarfs kein diesem Bestreben gleichzuhaltendes Interesse des Antragstellers an der Aufrechterhaltung der Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG. 5 Ob 158/23f – Zustimmung durch das Gericht zur Errichtung einer Wallbox Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer einer Wohnung sowie eines Kfz-Abstellplatzes in der Garage. Sie beabsichtigen, auf ihre Kosten eine Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs (Wallbox) errichten zu lassen, deren Ladekapazität mit 3,7 kW begrenzt ist. Bei fachgerechter Installation einer solchen Wallbox ist nicht mit einer Schädigung des Hauses und auch nicht mit einer Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Sachen zu rechnen. Der Anschlusswert einer solchen Vorrichtung ist mit dem eines herkömmlichen Elektrobackofens vergleichbar. Zuletzt kam es im Rahmen einer Hausversammlung zu einer Abstimmung, in der sich eine Mehrheit von 56,406 % für die Herstellung einer E-Ladeinstallation für sämtliche Plätze im Haus (Gemeinschaftsanlage) aussprach. Die von den Antragstellern geplante Einzelladestation fällt in den Anwendungsbereich der Privilegierung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG idF der WEG-Novelle 2022, BGBl I Nr 222/2021. Der Wortlaut der Gegenausnahme einer (zumutbaren) Anschlussmöglichkeit an eine „bestehende Einrichtung“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG letzter Satz ist eindeutig und unzweifelhaft: Eine bisher nur von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung einer Gemeinschaftsanlage ist keine „bestehende Einrichtung“, an die ein Anschluss erfolgen könnte. Ein solcher Beschluss kann daher – wie die Vorinstanzen zutreffend erkannten – der Privilegierung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG nicht entgegenstehen. Die Zustimmung der Antragsgegner zur geplanten Errichtung der Wallbox war somit durch das Gericht zu ersetzen. 10 Ob 25/23h – Zur Nichtigkeit eines unbefristeten Vorkaufsrechts Die Klägerin erwarb von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in Innsbruck. Im Kauf- und Bauträgervertrag räumte sie der beklagten Stadtgemeinde ein – in der Folge im Grundbuch eingetragenes – Vorkaufsrecht ein, das binnen 60 Tagen ausgeübt werden kann und unbefristet für alle Arten der Veräußerung gilt. Ausgenommen davon ist nur die Veräußerung zwischen Ehegatten sowie Eltern und Kindern. In diesem Fall erlischt das Vorkaufsrecht aber nicht, sondern ist vom neuen Eigentümer zu übernehmen. Als Vorkaufspreis ist der Kaufpreis gemäß der (zu diesem Zeitpunkt) geltenden Wohnbauförderungsrichtlinie vorgesehen. Zudem kommt der Beklagten das Recht zu, anstatt der eigenen Einlösung einen anderen Vorkaufsberechtigten namhaft zu machen, auf den dann die für sie geltende Regelung des Vorkaufsrechts analog anzuwenden ist. Hintergrund der Einräumung des Vorkaufsrechts war, dass die Beklagte dem Bauträger zur Umsetzung des Wohnbauprojekts Grundstücke zu einem erheblich unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis verkauft und sich überdies verpflichtet hatte, zusätzliche Leistungen (zB Verlegung und Erhaltung des Kanals etc) zu erbringen. Im Gegenzug hatte sich der Bauträger verpflichtet, einen Teil des Projekts als geförderten Wohnbau nach den Richtlinien der Tiroler Wohnbauförderung auszuführen und die (deshalb billigeren) geförderten Wohnungen nur mit Zustimmung der Beklagten zu verkaufen. Diese Zustimmung machte die Beklagte (unter anderem) von der Einräumung des Vorkaufsrechts abhängig. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, festzustellen, dass das verbücherte Vorkaufsrecht nichtig ist, und die Beklagte zur Zustimmung zur Einverleibung seiner Löschung zu verpflichten. Gemäß § 38 Abs 1 Z 3 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam, insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte. Unzulässig sind daher nicht alle, sondern nur solche Vereinbarungen, durch die Rechte unbillig beschränkt werden (4 Ob 235/22w Rz 21; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht4, § 38 WEG Rz 7 und 12). Das ist der Fall, wenn eine Aufhebung oder Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten bewirkt wird, die einer vernünftigen Interessenabwägung widerspricht (RIS-Justiz RS0075734; RS0083359 [T2]). Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen dagegen nicht unter § 38 Abs 1 WEG (RS0083371; 5 Ob 160/22y Rz 32; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 38 WEG Rz 5 und 9). Zu den von § 38 Abs 1 WEG erfassten Rechten zählt auch das Recht des Wohnungseigentümers, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen (vgl RS0083493). Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt dieses Recht schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liegt (vgl 5 Ob 215/21k [Rz 15]), weil es erst mit deren Untergang erlischt (vgl RS0020289), bedeutet dies bei politischen Gemeinden de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange Einschränkung. Diese wird noch verstärkt, indem das Vorkaufsrecht als erweitertes (§ 1078 ABGB) ausgestaltet ist und nur einzelne Fälle keinen Vorkaufsfall bilden (Erwerb durch Ehegatten oder Kinder), das Vorkaufsrecht in diesem Fall aber ausdrücklich weiter bestehen soll (vgl RS0014294). Dazu kommt, dass die Beklagte – entgegen der zwingenden Anordnung des § 1074 ABGB (RS0020438 [T2]; 1 Ob 259/01x) – einen anderen Vorkaufsberechtigten benennen können soll, der das Recht an ihrer Stelle ausübt. Der (unstrittig) unter dem Marktpreis liegende Kaufpreis rechtfertigt es aber nicht, die Rechte der Klägerin auf Dauer einzuschränken. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Februar 2024 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen