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AKTUELLES

7 Feb
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 3 Ob 177/23k – Umdeutung der Kündigung auf den nächst möglichen Kündigungstermin Wird bei einer gerichtlichen Aufkündigung eines Mietverhältnisses die – mit Rücksicht auf Kündigungsfrist und Kündigungstermin rechtzeitig angebrachte – Kündigung verspätet zugestellt, und macht der Kündigungsgegner – wie hier – die verspätete Zustellung geltend, so hat das Gericht – wenn es die Kündigung als Ergebnis des Verfahrens aufrechterhält – im Urteil als Datum der Wirksamkeit der Aufkündigung jenen Termin zu benennen, der zum Zeitpunkt der Zustellung an den Kündigungsgegner unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Kündigungsfrist noch offen war (6 Ob 167/16a wobl 2018/10 [Koller]). Zusätzlich zur beschriebenen Umdeutung der Aufkündigung zum nächstmöglichen Kündigungstermin ist keine nochmalige Kündigungserklärung des Aufkündigenden unter Angabe des abgeänderten Kündigungstermins erforderlich. Außerstreitiges Recht 5 Ob 2/23i – Antrag auf nachträgliche Zustimmung zu Umbauarbeiten und Umwidmung Der Antragsteller ließ die in seinem Wohnungseigentum stehende Werkstätte und die zwei diesem Objekt zugewiesenen Kellerabteile von August 2014 bis September 2015 zu einer Wohnung umbauen. Wenn der Wohnungseigentümer nicht allein die Genehmigung der Widmungsänderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht in die Kategorien der Z 1 und Z 2 des § 16 Abs 2 WEG einzuordnen und gesondert alleine nach den jeweils für die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen zu beurteilen. Greifen die baulichen Maßnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein, ist daher nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers erforderlich (5 Ob 38/19b; vgl auch 5 Ob 15/21y; RIS-Justiz RS0083309 [T2]). Auch wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung der Zulässigkeit der Widmungsänderung einzubeziehen (5 Ob 15/21y; 5 Ob 38/19b = RS0083040 [T1]). Sein wichtiges Interesse an den Änderungen begründete der Antragsteller darin, seinem schwer kranken Sohn ein Ausweichquartier im Wohnhaus der Eltern und in nahezu ebenerdiger Lage zu verschaffen. Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist darauf abzustellen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T4]; RS0083345 [T7]; vgl auch RS0110977). Ein weiteres Beurteilungskriterium ist das konkrete Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile und deren Verhältnismäßigkeit zur Wichtigkeit des Interesses des änderungswilligen Wohnungseigentümers (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T9]). Der Wunsch des Wohnungseigentümers nach der konkreten Veränderung muss vielmehr, um schützenswert zu sein, fast an eine Notwendigkeit der Durchführung der Veränderung reichen, um dem Wohnungseigentümer das weitere Bewohnen seiner Wohnung nach heute üblichem Standard zu ermöglichen (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T11]). Nach der Rechtsansicht des Rekursgerichts begründet die erst Jahre nach Durchführung des Umbaus der Werkstätte und der Aufnahme ihrer Verwendung als Wohnung bedeutsam gewordene Möglichkeit, dem Sohn ein aus medizinischen Gründen gebotenes Ausweichquartier mit den besonderen Vorzügen der Nähe zu den Eltern und einem fast barrierefreien Zugang zu bieten, schon angesichts der bestehenden Alternativen zur Deckung dieses Bedarfs kein diesem Bestreben gleichzuhaltendes Interesse des Antragstellers an der Aufrechterhaltung der Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG. 5 Ob 158/23f – Zustimmung durch das Gericht zur Errichtung einer Wallbox Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer einer Wohnung sowie eines Kfz-Abstellplatzes in der Garage. Sie beabsichtigen, auf ihre Kosten eine Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs (Wallbox) errichten zu lassen, deren Ladekapazität mit 3,7 kW begrenzt ist. Bei fachgerechter Installation einer solchen Wallbox ist nicht mit einer Schädigung des Hauses und auch nicht mit einer Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Sachen zu rechnen. Der Anschlusswert einer solchen Vorrichtung ist mit dem eines herkömmlichen Elektrobackofens vergleichbar. Zuletzt kam es im Rahmen einer Hausversammlung zu einer Abstimmung, in der sich eine Mehrheit von 56,406 % für die Herstellung einer E-Ladeinstallation für sämtliche Plätze im Haus (Gemeinschaftsanlage) aussprach. Die von den Antragstellern geplante Einzelladestation fällt in den Anwendungsbereich der Privilegierung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG idF der WEG-Novelle 2022, BGBl I Nr 222/2021. Der Wortlaut der Gegenausnahme einer (zumutbaren) Anschlussmöglichkeit an eine „bestehende Einrichtung“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG letzter Satz ist eindeutig und unzweifelhaft: Eine bisher nur von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung einer Gemeinschaftsanlage ist keine „bestehende Einrichtung“, an die ein Anschluss erfolgen könnte. Ein solcher Beschluss kann daher – wie die Vorinstanzen zutreffend erkannten – der Privilegierung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG nicht entgegenstehen. Die Zustimmung der Antragsgegner zur geplanten Errichtung der Wallbox war somit durch das Gericht zu ersetzen. 10 Ob 25/23h – Zur Nichtigkeit eines unbefristeten Vorkaufsrechts Die Klägerin erwarb von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in Innsbruck. Im Kauf- und Bauträgervertrag räumte sie der beklagten Stadtgemeinde ein – in der Folge im Grundbuch eingetragenes – Vorkaufsrecht ein, das binnen 60 Tagen ausgeübt werden kann und unbefristet für alle Arten der Veräußerung gilt. Ausgenommen davon ist nur die Veräußerung zwischen Ehegatten sowie Eltern und Kindern. In diesem Fall erlischt das Vorkaufsrecht aber nicht, sondern ist vom neuen Eigentümer zu übernehmen. Als Vorkaufspreis ist der Kaufpreis gemäß der (zu diesem Zeitpunkt) geltenden Wohnbauförderungsrichtlinie vorgesehen. Zudem kommt der Beklagten das Recht zu, anstatt der eigenen Einlösung einen anderen Vorkaufsberechtigten namhaft zu machen, auf den dann die für sie geltende Regelung des Vorkaufsrechts analog anzuwenden ist. Hintergrund der Einräumung des Vorkaufsrechts war, dass die Beklagte dem Bauträger zur Umsetzung des Wohnbauprojekts Grundstücke zu einem erheblich unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis verkauft und sich überdies verpflichtet hatte, zusätzliche Leistungen (zB Verlegung und Erhaltung des Kanals etc) zu erbringen. Im Gegenzug hatte sich der Bauträger verpflichtet, einen Teil des Projekts als geförderten Wohnbau nach den Richtlinien der Tiroler Wohnbauförderung auszuführen und die (deshalb billigeren) geförderten Wohnungen nur mit Zustimmung der Beklagten zu verkaufen. Diese Zustimmung machte die Beklagte (unter anderem) von der Einräumung des Vorkaufsrechts abhängig. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, festzustellen, dass das verbücherte Vorkaufsrecht nichtig ist, und die Beklagte zur Zustimmung zur Einverleibung seiner Löschung zu verpflichten. Gemäß § 38 Abs 1 Z 3 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam, insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte. Unzulässig sind daher nicht alle, sondern nur solche Vereinbarungen, durch die Rechte unbillig beschränkt werden (4 Ob 235/22w Rz 21; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht4, § 38 WEG Rz 7 und 12). Das ist der Fall, wenn eine Aufhebung oder Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten bewirkt wird, die einer vernünftigen Interessenabwägung widerspricht (RIS-Justiz RS0075734; RS0083359 [T2]). Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen dagegen nicht unter § 38 Abs 1 WEG (RS0083371; 5 Ob 160/22y Rz 32; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 38 WEG Rz 5 und 9). Zu den von § 38 Abs 1 WEG erfassten Rechten zählt auch das Recht des Wohnungseigentümers, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen (vgl RS0083493). Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt dieses Recht schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liegt (vgl 5 Ob 215/21k [Rz 15]), weil es erst mit deren Untergang erlischt (vgl RS0020289), bedeutet dies bei politischen Gemeinden de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange Einschränkung. Diese wird noch verstärkt, indem das Vorkaufsrecht als erweitertes (§ 1078 ABGB) ausgestaltet ist und nur einzelne Fälle keinen Vorkaufsfall bilden (Erwerb durch Ehegatten oder Kinder), das Vorkaufsrecht in diesem Fall aber ausdrücklich weiter bestehen soll (vgl RS0014294). Dazu kommt, dass die Beklagte – entgegen der zwingenden Anordnung des § 1074 ABGB (RS0020438 [T2]; 1 Ob 259/01x) – einen anderen Vorkaufsberechtigten benennen können soll, der das Recht an ihrer Stelle ausübt. Der (unstrittig) unter dem Marktpreis liegende Kaufpreis rechtfertigt es aber nicht, die Rechte der Klägerin auf Dauer einzuschränken. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Februar 2024 WMWP Rechtsanwälte...
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15 Jan
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 2 Ob 180/23v – Zum Vorliegen einer gröblich benachteiligenden Mietvertragsklausel Die Rechtsvorgängerinnen der Streitteile schlossen 2012 einen auf 16 Jahre befristeten Mietvertrag ab. Da die Mieterin erst nach Ablauf von fünf Jahren den vollen Mietzins zu entrichten hatte und erhebliche Investitionen in das als Edelrohbau übergebene Mietobjekt tätigte, war beiden Vertragsparteien ein erhöhter Bestandschutz wichtig: in dem Mietvertrag wurde vorgesehen, dass der Mieter das Mietverhältnis (nur dann) vorzeitig aufzulösen berechtigt ist, „wenn der Mietgegenstand ohne Verschulden auf Seiten des Mieters […] länger als drei Monate zum bedungenen Gebrauch untauglich wird“, und schlossen eine Teilkündigung oder Teilauflösung des Vertrags aus. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) bzw Vertragsformblätter iSd § 879 Abs 3 ABGB liegen nach der Rechtsprechung dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurden (RS0123499 [T2]). Von einer individuellen Vereinbarung kann in Abgrenzung von einem Formularvertrag nur gesprochen werden, wenn der Geschäftspartner auch hinsichtlich des Vertragsinhalts eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener berechtigter Interessen hat; wenn und soweit es ihm also möglich war, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Sein Vertragspartner muss daher zu einer Abänderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein (2 Ob 76/22v Rz 4 mwN). Bei einer individuellen Aushandlung des Vertragstextes liegt die von § 879 Abs 3 ABGB vorausgesetzte Ungleichgewichtslage („verdünnte Willensfreiheit“), wie sie der Verwendung bei AGB typischerweise zu eigen ist, gerade nicht vor (4 Ob 103/22h Rz 8 mwN). Da dem gegenständlichen Vertragsabschluss monatelange Verhandlungen, der anwaltlich vertretenen Vertragsparteien, in mehreren Runden voraus gegangen waren, in deren Rahmen der von der Vermieterin erstellte Erstentwurf des Mietvertrags intensiv überarbeitet wurde, wobei es auch zu Änderungen einzelner Punkte auf Wunsch der Mieterin kam, die jedoch hinsichtlich der strittigen, näher besprochenen Klausel keine Änderungswünsche hatte, lag hier kein Fall des § 879 Abs 3 ABGB (gröblich benachteiligende Vertragsbestimmung) vor. 5 Ob 99/23fd – Gemäß § 37 Abs 4 dritter Satz WEG gilt eine Eigenschaft (Beschaffenheit des Objekts) als zugesichert, die keine größeren Erhaltungsarbeiten innerhalb von zehn Jahren erfordert. Die Verjährungsfrist des § 933 ABGB wird für jede davon erfasste (größere) Erhaltungsarbeit mit deren objektiver Erkennbarkeit innerhalb von zehn Jahren gesondert in Gang gesetzt Gemäß § 37 Abs 4 WEG haben die Wohnungseigentumsorganisatoren vor oder mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit (ungefähr zehn Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist in den Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum erworben werden soll, einzubeziehen. Mit dieser Einbeziehung gilt der im Vertrag beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB; damit haftet der Wohnungseigentumsorganisator bzw Verkäufer für den beschriebenen Bauzustand. Erfolgt keine Einbeziehung eines solchen Gutachtens in den Kaufvertrag, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Die Regelung des § 37 Abs 4 WEG ist vertraglich nicht abdingbar (§ 37 Abs 6 WEG). 37 Abs 4 WEG 2002 ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten unter Umständen erst mit einer deutlichen Verzögerung hervorkommt. Diese Ratio des Gesetzes erfordert, dass die dreijährige Gewährleistungsfrist erst zu dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem – innerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei erkennbar wird (6 Ob 56/16b; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 37 WEG Rz 46a mwN). Der Gegenansicht, wonach auf den Zeitpunkt der Übergabe abzustellen sei, hat der Oberste Gerichtshof ausdrücklich abgelehnt (6 Ob 56/16b; vgl 5 Ob 207/18d). Wurde – wie im vorliegenden Fall – kein Gutachten in den Kaufvertrag einbezogen, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Zugesicherte Sacheigenschaft ist damit ein Zustand, der keine größeren Erhaltungsarbeiten innerhalb der Zeitspanne von zehn Jahren erforderlich macht. Insoweit ersetzt das Gesetz die vertragliche Vereinbarung über die Zusicherung eines nicht sofort feststellbaren Zustands des Gebäudes. Die dreijährige Gewährleistungsfrist beginnt erst zu dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem sich – innerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert (6 Ob 56/16b). Dazu ist auf eine objektive Betrachtungsweise abzustellen (Kulka aaO 377).  Der Begriff „größere“ Erhaltungsarbeit in § 37 Abs 4 WEG erfasst – dem Wesen der Gewährleistung entsprechend – nur solche Erhaltungsarbeiten, die bereits im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs notwendig waren. Durch die Verwendung des Adjektivs „größere“ wollte der Gesetzgeber eine gewisse Begrenzung der gesetzlich vertypten Einstandspflichten im Sinn einer „Bagatellgrenze“ schaffen: Demnach muss es sich um Erhaltungsarbeiten handeln, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen (6 Ob 101/18y). Dem Zweck dieser Regelung entspricht es, dass die Verjährungsfrist des § 933 ABGB für jede davon erfasste (größere) Erhaltungsarbeit mit deren objektiver Erkennbarkeit innerhalb von zehn Jahren gesondert in Gang gesetzt wird, und nicht schon die Manifestation einer bestimmten solchen Erhaltungsarbeit den Fristenlauf auch für zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht erkennbare Mängel auslöst. 5 Ob 117/23 a – Weder das WGG noch das MRG oder der einzelne mit einer GBV abgeschlossene Mietvertrag gewähren dem einzelnen Mieter das subjektive Recht, von der GBV die Unterlassung einer Verwaltungsmaßnahme, wie etwa von Erhaltungsarbeiten oder aber die Einleitung eines nach den Bestimmungen des WGG, nur von der GBV als antragsberechtigt einzuleitenden Verfahrens zur Überprüfung dieser Erhaltungsmaßnahmen, auf ihre Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu verlangen Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (5 Ob 237/17i; 5 Ob 18/18k; 5 Ob 184/20z) beruht die Einhebung von EVB gemäß § 14d WGG auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters; sie liegt im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten. Die primäre Beurteilung dieser objektiv gegebenen Voraussetzungen soll zunächst dem Vermieter überlassen sein; dieser hat jedoch die Folgen einer (bewussten oder unbewussten) Fehleinschätzung des Erhaltungszustands des Gebäudes insofern gegen sich gelten zu lassen, als er in diesem Fall verpflichtet ist, die eingehobenen EVB zuzüglich einer angemessenen Verzinsung dem Mieter zurückzuerstatten (vgl RS0070577 [T2]; 5 Ob 184/20z). Diese Rückerstattung regelt § 14d Abs 4 WGG: verwendet die GBV die von den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten entrichteten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nicht innerhalb einer Frist von 20 Kalenderjahren zur Finanzierung einer Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit, so hat die Bauvereinigung unverzüglich die von den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten entrichteten EVB zuzüglich der gesetzlichen Verzinsung (§ 1000 ABGB) zurückzuerstatten. Zur Rückforderung des nicht verbrauchten EVBs (samt Verzinsung) ist der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte berechtigt, der im Zeitpunkt der Fälligkeit dieses Anspruchs Mieter oder Nutzungsberechtigter der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstands ist. Die Rechtswidrigkeit der Vorschreibung eines EVB kann sich nur aus der Überschreitung der gesetzlich zulässigen Obergrenze ergeben (5 Ob 237/17i; 5 Ob 10/20m). Eine Angemessenheitsprüfung hat nicht stattzufinden. Eine gerichtliche Kontrolle der Notwendigkeit der Einhebung und Zweckmäßigkeit ihrer Verwendung hat erst aus Anlass der Prüfung eines allfälligen Rückforderungsanspruchs zu erfolgen (vgl auch Prader/Pittl WGG2 § 14d Rz 5; Kulhanek in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht4 § 22 WGG Rz 34). Es besteht daher keine Verpflichtung der GBV zur (technischen und kaufmännischen) Offenlegung der Notwendigkeit und/oder Preisangemessenheit beabsichtigter Arbeiten aus den EVB. Das Gericht kann in einem Verfahren auch nicht prüfen, ob beabsichtigte Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten notwendig oder nützlich sind und ob deren voraussichtliche Kosten die Einhebung eines EVB in der vorgeschriebenen Höhe rechtfertigen (5 Ob 237/17i). 14 Abs 2 WGG sieht – vergleichbar dem Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse nach §§ 18 ff MRG – ein Verfahren zur Erhöhung der EVB vor. Reichen die nicht verbrauchten EVB und die künftigen im gesetzlichen Höchstausmaß einzuhebenden EVB auch unter Einrechnung der nicht verbrauchten EVB zuzuführenden sonstigen Einnahmen und Mehrerträge sowie unter Einrechnung der Einnahmen aus der Vermietung und Überlassung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Baulichkeit oder von Baulichkeiten, sofern diese hinsichtlich der Berechnung des Entgelts eine wirtschaftliche Einheit bilden, nicht aus, so kann die Bauvereinigung bei Gericht (bei der Gemeinde, § 39 MRG) zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Betrags nach § 14 Abs 1 Z 5 WGG begehren. […] Das Gericht (die Gemeinde, § 39 MRG) hat darüber zu entscheiden, von wann an und in welchem Umfang dieser Betrag erhöht wird und, unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Lage der Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten, auf welche Zeit der erhöhte Betrag zu entrichten ist; der Zeitraum beträgt grundsätzlich 20 Jahre, ausgenommen die beantragten Arbeiten weisen in einer Gesamtschau eine erheblich kürzere oder längere Bestanddauer auf. Nach § 14 Abs 2 letzter Satz WGG sind schriftliche Vereinbarungen mit allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten über die Erhöhung des Betrags nach Abs 1 Z 5 zulässig. Gemäß § 14 Abs 2b WGG sind alle Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten an schriftliche Vereinbarungen über eine angemessene Erhöhung des Betrags nach Abs 1 Z 5 zur anteiligen Deckung der öffentlich geförderten Kosten 1. von Gemeinschaftseinrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie, 2. von Gemeinschaftseinrichtungen für Ladepunkte für Elektrofahrzeuge, 3. thermisch/energetischen Sanierungsmaßnahmen oder 4. behinderten-, kinder- oder altengerechten Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Baulichkeit dann gebunden, wenn – nach Vorlage einer Stellungnahme eines Sachverständigen, etwa der Förderstelle über die Angemessenheit der Kosten der Maßnahmen – mindestens drei Viertel der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, berechnet nach der Zahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände, zustimmen. Eine Erhöhung gemäß § 14 Abs 2b WGG darf gemäß § 14 Abs 2c WGG unter Berücksichtigung der nicht verbrauchten EVB und der diesen gewidmeten Beträge das zur Deckung der Kosten notwendige Ausmaß nicht übersteigen. Auf Antrag eines Mieters hat das Gericht (die Gemeinde, § 39 MRG) zu entscheiden, ob die Erhöhung den Voraussetzungen gemäß Abs 2b entspricht. Ein Antrag auf Erhöhung des EVB nach § 14 Abs 2 WGG steht nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut aber nur der GBV selbst zu. Weder das MRG noch das WGG sieht einen Individualanspruch des einzelnen Mieters oder Nutzungsberechtigten vor, der auf das Setzen und/oder Unterlassen einer konkreten Verwaltungsmaßnahme durch die Vermieterin gerichtet wäre. Dem einzelnen Mieter steht kein subjektives Recht gegenüber seiner Vermieterin zu, von dieser die Unterlassung bestimmter Erhaltungsmaßnahmen und/oder die Einleitung eines bestimmten gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung dieser Erhaltungsmaßnahmen auf ihre Notwendigkeit, Zweckmäßigkeit und Finanzierbarkeit zu verlangen. Auch aus dem allgemein dem WGG zugrundeliegenden Vermögensbindungsprinzip besteht kein subjektiver Anspruch des Klägers auf Einflussnahme auf die Verwaltung der GBV in Bezug auf die Unterlassung von Erhaltungsarbeiten oder aber Einleitung von gerichtlichen Verfahren. Außerstreitiges Recht 5 Ob 50/23y – § 15 c WEG ist nicht (auch nicht analog) auf Ein- und Abstellplätze anzuwenden In dem Verfahren ging es um die Frage, ob die Bestimmung des § 15c WGG sich nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut neben Wohnungen und Geschäftsräume und allenfalls auf mit ihnen mitvermietete Nebenräume, auch auf Stellplätze bezieht, sodass auch ein Anspruch auf nachträgliche Übertragung von Stellplätzen ins Wohnungseigentum besteht. Der Gesetzgeber hat bereits bei Beratung über das WEG 2002 die Notwendigkeit einer Novellierung des WGG in Hinblick auf diese Neuregelung erkannt. Indem er den Anwendungsbereich des § 15c WGG dennoch nicht auf Ein- und Abstellplätze erweiterte, hat er eine Rechtsfolge (einen Anspruch der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf Übertragung ins Eigentum) bewusst nicht angeordnet. Für eine analoge Anwendung des § 15c WGG auf nicht mit der Wohnung oder einem Geschäftsraum mitvermietete Ein- und Abstellplätze verbleibt kein Raum. 5 Ob 58/23z – Verpflichtung des Vermieters zur Behebung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung Mit der Wohnrechtsnovelle 2006 BGBl I 2006/124 (WRN 2006) wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung des Mieters ausgeweitet. Der Generalklausel des § 3 Abs 1 MRG wurde hinzugefügt, dass der Vermieter auch dafür zu sorgen hat, dass „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt“ werden. In § 3 Abs 2 Z 2 MRG findet sich nunmehr ein zweiter selbständiger Tatbestand für die Verpflichtung des Vermieters, Erhaltungsarbeiten auch im Mietgegenstand selbst vorzunehmen, nämlich neben der Verpflichtung zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses nunmehr auch die Verpflichtung zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung (5 Ob 173/10t; RIS-Justiz RS0116302 [T1]). Damit nunmehr ein gesundheitsgefährlicher Mangel in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt, muss es sich um eine „erhebliche“ Gefahr für die Gesundheit der Bewohner handeln. Diese „Erheblichkeitsschwelle“ ist sowohl in der für die Erhaltung der allgemeinen Teile maßgeblichen Generalklausel des § 3 Abs 1 MRG als auch im Tatbestand des § 3 Abs 2 Z 2 MRG genannt und bringt zum Ausdruck, dass nicht jede Bagatellbeeinträchtigung die Erhaltungspflicht des Vermieters auslöst (5 Ob 180/18h; 5 Ob 264/15g; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 MRG § 3 Rz 8; vgl RV 1183 BlgNR 22. GP 35). Ob ein bestimmter Mangel die Erheblichkeitsschwelle überschreitet und damit die Pflichten des Vermieters zur Gefahrenabwehr begründet, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen (5 Ob 264/15g). In diesem Fall wurde der Austausch einer, eine bestimmte Brandschutzklasse aufweisenden, jedoch sonst gleichwertigen Tür und die Durchführung der damit verbundenen vorbereitenden, begleitenden und nachfolgenden Arbeiten als eine von § 3 Abs 1 MRG erfassten Erhaltungspflicht gewertet. 5 Ob 152/23y – Zustimmung zur Verlegung einer Starkstromleitung und Anbringung einer Wallbox Dem Antragsteller wurde die Zustimmung zur Verlegung einer Starkstromleitung (dreiphasiges Kabel mit 16 Ampere Stromtragefähigkeit) mittels einer – im Detail bezeichneten – Leitungsführung bis zum 2. Stock zur Zählernische neben der Wohnung Top 2 der Antragstellerin und zur Anbringung einer Wallbox an der Wand samt deren Verbindung mit dieser Starkstromleitung und deren Installation und Betrieb, erteilt. Bei der Wallbox handelte sich um eine einphasige Wallbox mit einer Leistung von 3,680 kW, die dem „Langsamladen“ dient (5 Ob 173/19f) dient und der Privilegierung in § 16 Abs 2 Z 2 WEG idF WEG-Novelle 2022 entspricht. Die Verlegung der Starkstromleitung hingegen war weder im Sinn dieser Entscheidung noch gemäß § 16 Abs 2 Z 2 WEG in seiner ab 1. Jänner 2022 geänderten Fassung privilegiert. Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf eine Änderung (die im Fall einer bloß bagatellhaften Umgestaltung eben nicht vorläge) weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Für das Vorliegen von Umständen, die schon nach diesen beispielhaft aufgezählten allgemeinen Voraussetzungen einer Änderung entgegenstehen, ist der widersprechende Mit- und Wohnungseigentümer darlegungs- und beweispflichtig (RS0082993). Nach der Rechtsprechung des Fachsenats (RS0083236) steht einer Änderung nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat. Abzustellen ist darauf, ob bei objektiver Betrachtung der Schutzwürdigkeit der Interessen anderer Miteigentümer eine als gewichtig anzusehende unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt (RS0083378 [T1]; RS0083240 [T5]). In diesem Fall wurde keine relevante Beeinträchtigung angenommen: Selbst deutlich sichtbare Leitungen im Kellergeschoss und einige wenige durchbohrte Kellerwände zwecks Leitungsverlegung konnten eine unzumutbare Beeinträchtigung nicht begründen. Diese stellen keinen „erheblichen Eingriff in die Bausubstanz“ dar. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Jänner 2024 WMWP Rechtsanwälte...
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7 Dez
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 2 Ob 159/23f – Haftung des Mieters für Schäden aus Umbau- und Sanierungsarbeiten Ein Mieter, der – etwa im Zug von Umbau- oder Sanierungsarbeiten (vgl RS0125678) – einen, die Erhaltungspflicht auslösenden Mangel der Bestandsache verschuldet, haftet dem Vermieter nach nach § 1111 ABGB für den dadurch verursachten Schaden (4 Ob 199/13p Punkt 1. mwN). Dabei hat der Mieter im Rahmen des § 1111 ABGB nach § 1313a ABGB für das Verschulden von ihm beauftragter Bauunternehmen einzustehen (RS0111907). Den Bestandnehmer trifft gemäß § 1298 ABGB die Beweislast dafür, dass die Bauschäden ohne sein eigenes Verschulden oder das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen eingetreten sind, weil auch bei sorgfältiger Vorgangsweise eine Beschädigung nicht hätte verhindert werden können (RS0125678; vgl auch RS0020652). Bei der Vertragsübernahme setzt die neue Partei, die in das Vertragsverhältnis zur Gänze eintritt, die Person der alten Partei fort und hat daher auch für deren schuldhafte Verletzung der sich aus dem Vertrag ergebenden Pflichten einzustehen (RS0117578). Daher haftet der eintretende Bestandnehmer auch für die bereits vor dem Eintritt erfolgte Beschädigung des Bestandgegenstands nach § 1111 ABGB (1 Ob 74/09b Punkt 2. mwN). Außerstreitiges Recht 5 Ob 4/23h – Zum Anspruch auf Rechnungslegung gegenüber dem Verwalter 34 Abs 1 WEG trifft als ausführendes Spezialrecht zu §§ 1012, 830, 837 ABGB (vgl RS0019408) eine sowohl hinsichtlich der Verjährungsfrist als auch der Fälligkeit von den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts abweichende Regelung (5 Ob 200/18x). Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Gegenstand des Anspruchs auf Rechnungslegung ist eine ordentliche und richtige Abrechnung, wobei die Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit das Vorliegen einer Abrechnung denknotwendig voraussetzt. Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt, so ist der Verwalter daher in einem ersten Schritt zunächst dazu zu verhalten (§ 34 Abs 3 WEG). Durch den entsprechenden Antrag eines Wohnungseigentümers wird die Verjährungsfrist für den Rechnungslegungsanspruch gemäß § 1497 ABGB unterbrochen; diese Bestimmung gilt auch für die Geltendmachung eines Anspruchs im dafür vorgesehenen Außerstreitverfahren (3 Ob 23/10v; 7 Ob 156/10g = RS0126318; vgl auch RS0108773). Die Unterbrechungswirkung der Einleitung eines Außerstreitverfahrens nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG iVm §§ 20 Abs 3, 34 WEG erfasst dabei den gesamten Rechnungslegungsanspruch, also auch den Anspruch auf Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. (Nur) Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rechtsprechung zur Klage auf Rechnungslegung, wonach diese auch die Verjährung hinsichtlich der aufgrund der Angaben begehrten Leistungen unterbricht; und zwar selbst dann, wenn dieses Rechnungslegungsbegehren nicht in einer Stufenklage (gemäß Art XLII EGZPO) mit einem (unbestimmten) Leistungsbegehren verbunden, sondern gesondert eingebracht wird (RS0034809). Die Verjährung beginnt erst mit der objektiven Möglichkeit der Rechtsausübung (RS0034382 [T1]; RS0034343 [T3]; 5 Ob 200/18z [§ 34 Abs 1 WEG]). Der seinen Rechnungslegungsanspruch ausübende Wohnungseigentümer kann aber (und muss) erst bei Vorliegen einer Abrechnung die inhaltlichen Mängel der Abrechnung konkret nennen (vgl RS0083560 [T1]). 5 Ob 48/23d – Zum Inhalt Rechnungslegungsplicht des Verwalters Der Verwalter hat gemäß § 20 Abs 3 WEG den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen. Die vollständige und richtige Abrechnung verlangt in den Fällen, in denen das buchhalterische Buchungsdatum nicht mit dem Datum des tatsächlichen Zahlungsflusses übereinstimmt, die Aufnahme (auch) dieses Zahlungsdatums. Nur damit wird den Wohnungseigentümern ermöglicht, die tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode konkret zu prüfen. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern in der jährlichen Abrechnung auch Informationen darüber zu liefern, wie es um die Beitragsleistungen der Gemeinschaftsmitglieder steht. Dies erfordert nach dieser Entscheidung eine Gegenüberstellung der Soll-Einnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen Zahlungseingängen zumindest in der Form, dass bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung einer Unterdeckung, ist es nach dieser Entscheidung nicht getan. Die Angabe aller Zahlungsdaten betreffend Rücklagenbeiträge auch bei den Objekten und/oder Wohnungseigentümern, die ohnedies zum Ende der Abrechnungsperiode keinen Rückstand aufweisen, würde die Abrechnung insbesondere bei großen Wohnungseigentumsanalgen, aber weitaus unübersichtlicher machen, ohne dadurch ein gerechtfertigtes Informationsbedürfnis der übrigen Wohnungseigentümer zu befriedigen. In Ergänzung der Erwägungen zu 5 Ob 108/93 und 5 Ob 114/14x muss es daher in einem solchen Fall ausreichen, in der Abrechnung auszuweisen, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Einer Auflistung sämtlicher innerhalb der Abrechnungsperiode geleisteter Vorschreibungen und tatsächlicher Zahlungen bedarf es diesfalls hingegen nicht. Der Ausweis, ob das Konto eines Mitglieds der Gemeinschaft oder eines Wohnungseigentumsobjekts ausgeglichen ist, kann somit auch darin bestehen, dass aus der Abrechnung in ihrer Gesamtheit unmissverständlich hervorgeht, dass – abgesehen von den konkret angeführten Debitsalden einzelner Objekte und/oder Wohnungseigentümer – kein anderes Objekt und/oder kein anderer Wohnungseigentümer einen Rückstand aufweist. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um eine sehr große Wohnungseigentumsanlage mit einer Vielzahl von Objekten und/oder Wohnungseigentümern handelt. 5 Ob 65/23d – der Lauf der Präklusivfrist des § 16 Abs 8 bzw § 26 Abs 4 MRG wird auch in Gang gesetzt, wenn ein zwar per se wirksam auf drei Jahre befristeter Vertrag abgeschlossen wurde, er jedoch bereits vor Ablauf der Mindestbefristung des davor abgeschlossenen Vertrags beginnt Gemäß dem Untermietvertrag war das Bestandverhältnis von 1. 11. 2013 bis 31. 10. 2016 befristet. Am 3. 8. 2016 schlossen sie einen weiteren schriftlichen Untermietvertrag ab, mit dem der Antragsteller die Wohnung von 1. 10. 2016 bis zum 31 (!). 9. 2019 in (Unter-)Bestand nahm. Nach Ablauf der zweiten Befristung wohnte er noch bis zum 31. 7. 2020 in der Wohnung und bezahlte den zuletzt vereinbarten Untermietzins weiter. Dazu wurde von den Parteien weder schriftlich noch mündlich eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen.  Am 30. 9. 2020 beantragte der Antragsteller bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung des ihm vorgeschriebenen Untermietzinses. Die (teilweise) Unwirksamkeit einer Vereinbarung über den Untermietzins ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre (§ 26 Abs 4 Satz 3 MRG).  Dies soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, auch erst nach endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag, einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend zu machen. Erst ab diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung dieses Anspruchs eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu gefährden. § 26 Abs 4 3. Satz MRG entspricht der Bestimmung des § 16 Abs 8 MRG und normiert daher ebenfalls eine von Amts wegen wahrzunehmende Präklusivfrist, die nur durch einen materiell begründeten rechtzeitigen Antrag gewahrt wird (5 Ob 73/08h; RS0123975; Die Befristungsvereinbarung in einem Untermietvertrag muss den allgemeinen Gültigkeitserfordernissen gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG entsprechen. Sie muss schriftlich errichtet worden und der Endtermin von vornherein durch Datum oder Fristablauf bestimmt sein. Bei Wohnungen darf die ursprünglich vereinbarte oder verlängerte Vertragsdauer drei Jahre nicht unterschreiten. Befristungsvereinbarungen können schriftlich beliebig oft erneuert werden, müssen bei Wohnungen aber jeweils eine Mindestdauer von drei Jahren aufweisen (§ 29 Abs 4 MRG). Die zwischen den Parteien in diesem Fall geschlossenen beiden aufeinanderfolgenden Untermietverträge haben für sich genommen jeweils eine zulässige und damit gesetzlich durchsetzbare Befristung auf drei Jahre enthalten. Nach dem insoweit eindeutigen Parteiwillen sollte das nachfolgende Vertragsverhältnis mit 1. 10. 2016 und damit vor Ablauf der Befristung des ersten Untermietvertrags beginnen und bis zum 30. 9. 2019 dauern. Damit lag aber ein (stillschweigender) Konsens darüber vor, dass das zunächst mit 31. 10. 2016 befristete Untermietverhältnis vorzeitig (mit 30. 9. 2016) aufgelöst wird. Da Anhaltspunkte dafür fehlen, dass sich der Antragsteller in einer Drucksituation befunden hätte, stehen die Regeln über die Befristung der Annahme einer solchen einvernehmlichen Auflösung des zunächst abgeschlossenen Untermietverhältnisses auch nicht entgegen. Eine Umgehung der Bestimmungen über die Mindestbefristung ist damit nicht verbunden. Die Mindestfrist des § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wurde im Vertrag vom 3. 8. 2016 entgegen der Ansicht des Rekursgerichts daher auch nicht unterschritten. Der am 3. 8. 2016 abgeschlossene Untermietvertrag hat eine zulässige und gerichtlich durchsetzbare Befristung enthalten. Nach Ablauf des 30. 9. 2019 wurde der Untermietvertrag weder vertraglich verlängert noch aufgelöst. Nach § 29 Abs 3 lit b MRG wurde der Vertrag damit einmalig auf weitere drei Jahre verlängert. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte im Sachverhalt wurde er nicht vor dem 31. 7. 2020 aufgelöst. Der Antrag auf Überprüfung des vorgeschriebenen Untermietzinses erfolgte somit fristgerecht. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Dezember 2023 WMWP Rechtsanwälte...
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