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AKTUELLES

14 Jun
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Außerstreitiges Recht 5 Ob 128/21s – Zulässigkeit der gerichtlichen Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels  Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft. Die ursprünglich geplanten und in die Wohnungseigentumsbegründung einbezogenen Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin wurden jedoch noch nicht errichtet. Die Antragstellerin begehrte die gerichtliche (Neu-)Festsetzung des Aufteilungsschlüssels der Liegenschaft dergestalt, dass die Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin von der Beitragspflicht für einzelne Aufwendungen zur Gänze befreit werden. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG). Sämtliche Wohnungseigentümer können allerdings einen von dieser Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel festlegen (§ 32 Abs 2 WEG). Hier hatten die Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen. Nach § 32 Abs 5 WEG kann das Gericht den Aufteilungsschlüssel bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG oder bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach billigem Ermessen neu festsetzen. Besteht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel, ist demnach eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der Vereinbarung zwingende gesetzliche Voraussetzung für eine gerichtliche (Neu-)Festsetzung (RIS-Justiz RS0082997 [T1]; RS0109170 [T11]). Bei der gerichtlichen Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG kommt es aber nicht auf die subjektive (tatsächliche) Nutzung, sondern auf die objektive Nutzungsmöglichkeit an (RS0083193; RS0083101; RS0083087) und kann dabei nicht auf vorübergehende Gegebenheiten abgestellt werden (5 Ob 107/16w; 5 Ob 12/10s; 5 Ob 220/04w). Eine gerichtliche (Neu-)Festsetzung des Verteilungsschlüssels setzt hier daher eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der Aufteilungsvereinbarung voraus, die im gegebenen Zusammenhang nur darin liegen könnte, dass die Nichterrichtung der Wohnungseigentumsobjekte mittlerweile endgültig feststeht. Nur dann, wenn definitiv feststeht, dass die Ausführung unmöglich ist oder die Errichtungsabsicht aufgegeben wurde (5 Ob 107/16w) ist die Festsetzung eines von § 32 Abs 1 WEG 2002 abweichenden Schlüssels für die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen zulässig. Unterblieb der Dachbodenausbau daher ausschließlich aus subjektiven beim Antragsteller (und seinen Rechtsvorgängern) gelegenen Gründen, obwohl objektiv eine der Nutzwertfestsetzung und Wohnungseigentumsbegründung entsprechende Herstellung und folglich Nutzung des Objekts möglich gewesen wäre, kommt die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels nicht in Frage (5 Ob 12/10s). 5 Ob 161/21v – Zur Zulässigkeit der Überwälzbarkeit von fiktiven Mietkosten für ein Hausbetreuungszentrum und die Kosten einer Internetverbindung auf die Mieter Auf Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen finden die Bestimmungen der §§ 21, 23 und 24 MRG (mit Ausnahme der Verwaltungskosten nach § 21 Abs 1 Z 7 iVm § 22 MRG und der Verteilungsgrundsätze des § 24 Abs 1 MRG) voll Anwendung (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a und b, Z 2 WGG; 5 Ob 138/17f). 21 MRG stellt einen Katalog jener vom Vermieter aufgewendeten Kosten auf, die als Betriebskosten auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist taxativ; eine extensive Gesetzesauslegung zu Lasten der Mieter ist unzulässig (5 Ob 138/17fmwN; RIS-Justiz RS0069690; RS0067039). § 24 MRG eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, auch Aufwendungen des laufenden Betriebs für Gemeinschaftsanlagen, die nicht notwendigerweise in allen Häusern vorhanden und im allgemeinen Betriebskostenkatalog daher nicht erfasst sind, auf die Mieter zu überwälzen. Auch im Bereich von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 Abs 2 MRG sind (nur) die Kosten des Betriebs selbst überwälzbar. Es können daher die Kosten der Betreuung der funktionierenden Anlagen, also die Kosten der Wartung und Aufsicht, nicht aber die Kosten der Herstellung oder Reparatur verrechnet werden (5 Ob 138/17f). Nach der Rechtsprechung (5 Ob 270/08d) können nur mit dem Entgelt des Dienstnehmers im Zusammenhang stehende Lasten des Vermieters im Sinn von Lohnnebenkosten überwälzt werden, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen, wie zum Beispiel die in § 20 Abs 1 ASchG normierte Pflicht, Arbeitsstätten entsprechend den Vorschriften dieses Bundesgesetzes sowie den dazu erlassenen Verordnungen und entsprechend den für sie geltenden behördlichen Vorschreibungen einzurichten und zu betreiben. Die durch die Einrichtung eines Hausbetreuungszentrums verursachten Miet-, Energie- und Kommunikationskosten können demnach ebenso wenig als Betriebskosten nach § 23 Abs 2 lit a MRG auf die Mieter überwälzt werden (5 Ob 72/09p), wie  die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, Büromaterial und Bürogeräten (5 Ob 138/17f) und muss dies auch für die hier verfahrensgegenständlichen fiktiven Mietkosten für das Hausbetreuungszentrum und die Kosten der Internetverbindung gelten. In diesem Fall konnte nämlich nicht nachgewiesen werden, dass die Funktion der Internetverbindung über die bloß interne Kommunikation hinausreicht und der Funktion einer für die behördlich vorgeschriebene Fernüberwachung durch den externen Brandschutzbeauftragten notwendigen Telefonverbindung gleicht und deshalb (als Kosten des Betriebs der Brandmeldeanlage) als Betriebskosten zu qualifizieren sind. 5 Ob 6/22a – Zum Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters bei Durchführung von Erhaltungsarbeiten Nach ständiger Rechtsprechung und herrschender Lehre gehören zu den vom Vermieter durchzuführenden Erhaltungsarbeiten auch die notwendigen oder zumindest zweckmäßigen Vor- und Nacharbeiten (für viele 5 Ob 143/14m; 5 Ob 181/16b je mwN). Die Wiederherstellung von Tapeten, der Malerei oder Verfliesung sind in diesem Sinn als adäquate Folgearbeit zu qualifizieren (RIS-Justiz RS0114553 [T1] = RS0083228 [T3] = RS0083089 [T8]; 5 Ob 143/14m). Es soll der ursprüngliche Zustand nach Abschluss der Erhaltungsarbeit wiederhergestellt werden (RS0114553 [T4] = RS0083089 [T14]). Bei einer Nacharbeit handelt sich dabei nicht um eine Erhaltungsarbeit selbst, sondern um eine Folge derselben (5 Ob 143/14m). Dem Vermieter war daher zulässigerweise aufgetragen worden, in den Bereichen der bereits durchgeführten und der noch durchzuführenden Verputzinstandsetzungen auch die Malerei an sämtlichen betroffenen Wand- und Deckenbereichen dem Bestand entsprechend zu erneuern. Dies nur auf punktuelle Bereiche der bestandenen Feuchtigkeitsschäden und Stemmarbeiten zu beschränken, ist nicht zulässig. Dem Wesen einer solchen Nacharbeit entsprechend, ist der Zustand vor dem entstandenen Schaden, der die Sanierung erforderlich gemacht hat, möglichst wiederherzustellen. 5 Ob 18/22s – Zur Zulässigkeit der Vorschreibung eines angemessenen Hauptmietzinses iSd § 16 Abs 1 Z3 MRG bei einer vom Vermieter sanierten, unter Denkmalschutz stehenden Wohnung Nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG ist eine Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 bis 5 MRG bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag dann zulässig, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat. Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 16 Abs 1 Z 3 MRG in all seinen Facetten trifft den Vermieter (RS0111657). Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ in diesem Sinn beurteilen zu können, muss über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum für Mietzinsreserven eine vollständige Abrechnung iSd § 20 Abs 1 MRG gelegt und die Kosten dürfen auch nicht nachträglich als Mietzinspassivum verrechnet werden (5 Ob 119/98f mwN; 5 Ob 227/18w). Kann der Vermieter dies nicht ausreichend nachweisen, ist die Vorschreibung eines angemessenen Hauptmietzinses iSd § 16 Abs 1 Z3 MRG nicht zulässig. 5 Ob 23/22a – Benützungsvereinbarung betreffend einer Gartenfläche Die Streitteile sind Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an je einem der drei dort errichteten Reihenhäuser. Die Antragstellerinnen begehrten eine Benützungsregelung betreffend die dem erstgerichtlichen Sachbeschluss angeschlossenen Teilungsplan als „Figur 3“ bezeichneten Allgemeinfläche. Einer Vereinbarung nach § 17 Abs 1 WEG (Benützungsregelung) können jene allgemeinen Teile der Liegenschaft unterzogen werden, die nicht zwingend allgemeine Teile zu bleiben haben und insofern verfügbar sind (RS0117862). Wege (Flächen, die Allgemeinflächen miteinander verbinden) sind ex lege dann „notwendig“ allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind (RS0117862 [T2]). Die Fläche „Figur 3“, die direkt an Haus 3 angrenzt und nur direkt über den Gartenbereich dieses Hauses zu erreichen ist, ist in diesem Sinn nicht notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft. Der Umstand alleine, dass an dieser Fläche einem Nachbarn ein Servitutsrecht eingeräumt wurde, reicht dafür nicht aus einen „notwendigen Teil der Liegenschaft“ zu begründen, zumal es Sache der nunmehr ausschließlich benützungsberechtigten Wohnungseigentümer sein wird, dem Servitutsberechtigten die Ausübung seiner Rechte zu ermöglichen. Darin, dass die Wohnungseigentümer des Hauses 3 für die nun zugesprochene ausschließliche Nutzung kein Entgelt zu bezahlen haben, obwohl alle Mit- und Wohnungseigentümer Betriebskosten und Verwalterentgelt mittragen müssen, liegt keine korrekturbedürftige grobe Fehlbeurteilung. Nach Wohnungseigentumsbegründung – hat die damalige (aufgrund Zuschlags außerbücherliche) Eigentümerin des Miteigentumsanteils, mit dem das Wohnungseigentum an Haus 3 verbunden ist, zum Wohl sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer den Ankauf der Fläche „Figur 3“ allein finanzierte, weshalb es der Billigkeit entspricht, diese Fläche auch den Wohnungseigentümern des Hauses 3 zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Der von den Antragsgegnern mit zu bezahlende Betriebskostenanteil für diese Fläche beschränkt sich im Wesentlichen auf die Grundsteuer, zumal die Betriebskosten für die Pflege und Erhaltung der Fläche nicht mehr die Allgemeinheit, sondern ausschließlich die Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses 3 treffen. Die anteilig von den Antragsgegnern mitzutragenden Verwalterkosten fallen im Hinblick auf die zur Finanzierung des Ankaufs dieser Fläche durch die Rechtsvorgängerin der Erst- und Zweitantragstellerin aufgewendeten EUR 51.500,00 nicht derart ins Gewicht, dass sie die nunmehr beschlossene Benützungsregelung als unbillig erscheinen ließen. Streitiges Recht 5 Ob 16/22x – Zur Benützungsvereinbarung betreffend einen KFZ-Stellplatz Der klagende Mit- und Wohnungseigentümer begehrte, den Beklagten schuldig zu erkennen, es zu unterlassen, den ihm zugeordneten Kfz-Stellplatz so zu benutzen, dass der Kläger mit einem Pkw zu dem ihm zugeordneten Parkplatz nicht ungehindert ein- und ausfahren kann. In einer im August 2002 geschlossenen Benützungsvereinbarung ordneten sämtliche damaligen Miteigentümer die vorhandenen Stellplätze (im Freien und in den Garagen) der Wohnhausanlage jeweils bestimmten Wohnungseigentumsobjekten zu und vereinbarten, dass die Benützung dieser Plätze den jeweiligen Wohnungseigentümern ausschließlich zustehe und jeder Wohnungseigentümer alle Aufwendungen für den von ihm genutzten Kfz-Stellplatz selbst zu tragen habe. Sie hielten ausdrücklich fest, dass es sich dabei um die schriftliche Festlegung der seit Jahren ausgeübten Benützungsregelung der Stellplätze handle. Vor dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger wurde der seinem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnete Stellplatz nicht regelmäßig zum Abstellen eines Pkw benützt, sondern nur ab und zu waren dort Anhänger und selten vorübergehend Pkw abgestellt. Der Kfz-Stellplatz liegt rechtwinkelig zum angrenzenden Parkplatz des Beklagten und ist nur erreichbar, indem man über den südlichen Teil des Parkplatzes des Beklagten fährt, weil sich zur Straße hin (parallel zum Parkplatz des Klägers) eine mit Begrenzungssteinen eingefasste Grünfläche befindet. Der Beklagte stellt seinen Pkw auf seinem Stellplatz regelmäßig so ab, dass er fast die gesamte Länge seines Platzes ausnützt, wodurch der Kläger nicht auf seinen Stellplatz fahren kann. Seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 mit 1. Juli 2002 sind Benützungsvereinbarungen schriftlich abzuschließen (§ 17 Abs 1 WEG 2002). Vorher konnte eine Benützungsregelung wie jede andere Vereinbarung auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen (RS0013638 [T8]). Das Formerfordernis der Schriftlichkeit verhindert das Zustandekommen schlüssiger Benützungsvereinbarungen und die damit in aller Regel verbundenen Beweisprobleme und Rechtsunsicherheiten (5 Ob 198/16b mwN). Eine vertragliche Benützungsregelung kann gemäß § 17 Abs 1 WEG 2002 nur „verfügbare“ allgemeine Teile erfassen und scheidet daher aus, wenn die allgemeinen Teile notwendig der allgemeinen Benützung dienen (RS0117862 [T1]; RS0105691 [T4]; vgl RS0013206). Dem Objekt des Beklagten ist die gesamte Fläche seines Stellplatzes (auch der Länge nach) zugeordnet, die er auf eine von ihm selbst gewählte Weise (allenfalls auch durch einen Anhänger oder ein weiteres Fahrzeug) nutzen kann. Eine Einschränkung seines Nutzungsrechts dahin, dass er die Verwendung eines (nicht näher definierten) Teils dieser Fläche (immer oder nur zu bestimmten Zeiten?) unterlassen müsste, geht aus der Benützungsvereinbarung nicht hervor. Die Tatsache, dass eine Zufahrt auf die dem Objekt des Klägers zugeordnete Abstellfläche derzeit nur über einen (hinteren, südlichen) Teil des Parkplatzes des Beklagten und daher nur dann möglich ist, wenn diese Teilfläche von ihm nicht benutzt wird, haben die Miteigentümer in ihrer schriftlichen Vereinbarung nicht berücksichtigt. Für eine ergänzende Auslegung der Vereinbarung in der vom Kläger gewünschten Weise bietet der Wortlaut keinen Anhaltspunkt. 5 Ob 25/22 w – Der (schlüssige) Verzicht im Wohnungseigentumsvertrag, mit eigenen Ansprüchen aufzurechnen, erfasst (nur) die Akonto-Vorschreibungen zur Abdeckung der in § 32 Abs 1 WEG genannten Ausgaben Die klagende Eigentümergemeinschaft begehrte von der Beklagten Rückstände aus laufenden Vorschreibungen und der Nachverrechnung für das Jahr 2020. Nach § 32 Abs 1 WEG sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Darunter sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen zu verstehen, die der Eigentümergemeinschaft bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft erwachsen (vgl RS0069987 [T22]). Der Verwalter hat für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit die Festsetzung, Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]). Die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen binden die Miteigentümer, solange keine gegenteilige Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt. Der Grund für diese Bindung liegt darin, die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden (5 Ob 144/15k mwN). Der Notwendigkeit, die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, trägt die ständige Rechtsprechung dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen Bewirtschaftungskostenvorschreibungen in der Regel nicht zulässt. Aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags wird ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akonto-Vorschreibungen abgeleitet (RS0109647). Diese Auffassung wird auch in der Literatur geteilt (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 20 WEG Rz 35 mwN; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch4 § 32 WEG Rz 62). Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die ihm vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten, besteht unabhängig davon, ob der Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nachgekommen ist oder nicht. Fällige Akontozahlungen (§ 32 Abs 9 WEG) können auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521; RS0112884). Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus einer Bewirtschaftungskostenabrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden (5 Ob 213/00k). Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage. Dem Wohnungseigentümer steht diesbezüglich das Recht zu, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen (5 Ob 308/01g = RS0109647 [T6]; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 20 WEG Rz 35 und § 32 WEG Rz 16). Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Juni 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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25 Mai
Die heutige Problemstellung lautet: „Wann ist die gemeinsame Obsorge nicht zu befürworten?“ Dr. Iris Mutz, Partnerin der WMWP Rechtsanwälte GmbH meint hierzu: Bei fehlender Kooperation und Kommunikation der Elternteile: Grundsätzlich wird die gemeinsame Obsorge bevorzugt. Nur dann, wenn nicht einmal ein Mindestmaß an Kooperationsbereitschaft vorhanden ist und beide Elternteile nicht in absehbarer Zeit bereit oder in der Lage sind, an der gemeinsamen Erfüllung der mit der Obsorge verbundenen Aufgaben mitzuwirken, um gemeinsame Entscheidungen im Sinne des Kindeswohls zu treffen, entspricht die gemeinsame Obsorge nicht dem Kindeswohl. Dr. Iris Mutz stellt durch den jahrelangen Aufbau ihrer Kernkompetenz hinsichtlich des Familienrechts (insbesondere Scheidungs-, Obsorge- und Unterhaltsangelegenheiten sowie Kontaktrecht) unsere Hauptansprechperson in diesem Bereich dar. Als Mutter von drei Kindern bringt sie die zusätzliche Sichtweise und das nötige Verständnis mit, das es in so heiklen Situationen oft bedarf. Gerne unterstützt Sie Dr. Iris Mutz mit Ihrem Team in allen familienrechtlichen Anliegen und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme unter iris.mutz@actlegal-wmwp.com oder +43 (463)...
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17 Mai
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Außerstreitiges Recht 5 Ob 27/21 x – Betriebskostenüberprüfung Grundsätzliches: Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist die Amtswegigkeit eingeschränkt (RIS-Justiz RS0083783; RS0070480; RS0070415; RS0069653; RS0029344): Die Verpflichtung zur amtswegigen Prüfung des Sachverhalts endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien nicht vorliegt und Anhaltspunkte für eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit fehlen (RS0083783 [T2]; RS0070415 [T2]; RS0069653 [T6]). Die Parteien trifft zwar keine förmliche Beweislast, aber doch eine qualifizierte Behauptungspflicht (RS0083783 [T5]; RS0070480 [T8]). Es bedarf daher eines konkreten Vorbringens, aus welchen Gründen die Verrechnung welcher Position, in welchem Ausmaß, zu Unrecht erfolgt sein soll. Fehlt es im Verfahren zur Prüfung der Jahresabrechnung der Bewirtschaftungskosten nach § 37 Abs 3 Z 12 MRG an einem ausreichenden Vorbringen in erster Instanz, steht diesem im Rechtsmittelverfahren das im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltende Neuerungsverbot entgegen (§ 37 Abs 3 Z 14 MRG; RS0070461; RS0070471; RS0070485). Streitigkeiten über die Verteilung der den Hauptmietern verrechenbaren Gesamtkosten des Hauses – das sind die Bewirtschaftungskosten, also die in § 21 MRG taxativ aufgezählten Betriebskosten, die laufenden öffentlichen Abgaben und die besonderen Aufwendungen gemäß § 24 MRG – sowie über die Anteile der einzelnen Mietgegenstände an diesen, verweist § 37 Abs 1 Z 9 MRG in das außerstreitige Verfahren. Die Vorschreibung einzelner Betriebskostenpositionen ist im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG zu überprüfen; und zwar auch dann, wenn sich die Unrichtigkeit der Vorschreibung aus einem unrichtigen Verteilungsschlüssel ergeben soll. Die Richtigkeit des Aufteilungsschlüssels ist diesfalls (nur) als Vorfrage zu beurteilen (vgl 5 Ob 172/04m). Die im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 11 MRG geltend zu machenden Mängel einer Betriebskostenabrechnung haben nicht zur Folge, dass der Vermieter eo ipso den Anspruch auf Abgeltung seines tatsächlichen Betriebskostenaufwands durch die Mieter verliert (5 Ob 189/12y mwN). § 37 Abs 1 Z 12 MRG eröffnet den außerstreitigen Rechtsweg (nur) zur Feststellung, dass durch die Vorschreibung bestimmter Positionen als Betriebskosten das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wurde (5 Ob 189/12y = RS0070060 [T2]). 21 MRG stellt einen Katalog der auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters dar, die als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3 bis 5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist nach ständiger Rechtsprechung taxativ (RS0069690; RS0067249); eine zu Lasten der Mieter gehende extensive Gesetzesauslegung ist ausgeschlossen (RS0069690[T1]). Ganz allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt (5 Ob 169/17i mwN). Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für „die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung“ zu den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten. Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören auch die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für „Schädlingsbekämpfung“ zu den Betriebskosten. Schädlinge sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht (RS0115191); dazu zählen etwa jedenfalls im Stadtgebiet auch Tauben (RS0115191 [T1, T2]). Von Wespen geht unzweifelhaft eine potentielle Gesundheitsgefahr aus, sodass die Kosten für deren Bekämpfung bei entsprechenden Gegebenheiten gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG ebenfalls als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. 5 Ob 211/21x – Zustimmung zur Errichtung einer Sichtschutzwand aus Glas Die Parteien des Verfahrens sind Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an je einer Doppelhaushälfte. Die Gärten der Objekte grenzen aneinander. Das Haus der Antragsgegnerin liegt aufgrund der Hanglage höher als das der Antragsteller. Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist deren Antrag, die Zustimmung der Antragsgegnerin zur Anbringung eines Sichtschutzes aus Glas, auf einer bestehenden Stützmauer, gemäß einer näher definierten Planungsunterlage, zu ersetzen. Geplant war eine Höhe von 1,2 Meter über eine Länge von 2,5 Meter. Über die weitere Distanz von 6,5 Meter sollte der Sichtschutz nur mehr 0,6 Meter hoch sein, sodass dieser abgestufte Sichtschutz den Rundumblick nur teilweise und in Sitzposition auf der Terrasse mit Blickrichtung Süden einschränkt. Nach der Rechtsprechung (RS0083236) steht einer Änderung nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat. Eine Änderung hat demnach zu unterbleiben, wenn sie wegen einer wesentlichen Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer diesen nicht zumutbar ist (RS0083240 [T5]). Abzustellen ist darauf, ob bei einer objektiven Betrachtung der Schutzwürdigkeit der Interessen anderer Miteigentümer, eine als gewichtig anzusehende Beeinträchtigung vorliegt (RS0083378 [T1]). Für das Vorliegen derartiger Umstände ist der widersprechende Mit- und Wohnungseigentümer darlegungs- und beweispflichtig (RS0082993). Aus den Feststellungen des Erstgerichts ergibt sich nicht, dass die geplanten Änderungen – nach objektivem Maßstab – wie behauptet – geeignet sein könnten, klaustrophobische Gefühle hervorzurufen. Ähnliches gilt hinsichtlich eines Interesses der Antragsgegnerin an einer Aussicht aus erhöhter Position und der Freiheit von Barrieren, somit dem Fehlen von Wänden und anderen Sichtbehinderungen. Der aus Milchglas zu errichtende Sichtschutz schränkt die Aussicht vom Objekt der Antragsgegnerin zwar ein, es wird aber nur die Sicht auf das Schwimmbecken auf dem Grundstück der Antragsteller sowie einen Teil der Hausmauer eines anderen Nachbarhauses versperrt, während der darüberhinausgehende Blick auf weitere Häuser, Grünflächen und die entfernten Berge bestehen bleibt. Die Sichteinschränkung betrifft auch nur eine Seite des Gartens, während der Antragsgegnerin der Fernblick in alle anderen Richtungen erhalten bleibt. Die Errichtung des Sichtschutzes (nur diese ist Gegenstand des Änderungsbegehrens) für sich ist nicht geeignet eine Ausstattung zur Befriedigung von Luxusbedürfnissen darzustellen. Eine Sichtschutzwand zwischen zwei Hausgärten ist unabhängig von der Ausstattung des Gartens (Swimmingpool und Pavillon) nicht als Luxusbedarf zu werten. Die Verkehrsüblichkeit wurde hier angenommen, da es bereits (auch) dem Sichtschutz dienende, nachträglich errichtete Betonmauern und Holzzäune zwischen Objekten in der Umgebung gibt. Streitiges Recht 3 Ob 195/21d – Wirksamkeit der Überwälzung der Kosten für die Erhaltungspflicht für die mitvermietete Heizungsanlage auf den Mieter eines Geschäftslokals Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015, BGBl I 2014/100), wurde für den Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG geregelt, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät in der Wohnung, nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden kann (Art 4 § 1 WRN 2015). Die Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in Mietobjekten wurde damit – übereinstimmend mit der gleichzeitigen Neuregelung des § 3 Abs 2 Z 2a MRG für den Vollanwendungsbereich des MRG – auch für den Teilanwendungsbereich zugunsten des Mieters zwingend gestellt. Dies allerdings ausdrücklich nur für Wohnungsmietverträge und nicht für Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten (Art 4 § 1 WRN 2015; ErlRV 351 BlgNR 25. GP 9). Eine gröblich benachteiligende vertragliche Regelung iSd § 879 Abs 3 ABGB wurde darin nicht gesehen, da sich die auf den Geschäftsraummieter überwälzte Instandhaltungspflicht ausschließlich auf die für das Bestandobjekt bestimmten Einrichtungen und Geräte („im Inneren“) bezog und alle Beschädigungen und Funktionsstörungen, die als „ernste Schäden des Hauses“ zu qualifizieren sind, davon ausdrücklich ausgenommen worden waren. Eine generelle Überwälzung sämtlicher Erhaltungsarbeiten, war daher hier von den Vertragsparteien gerade nicht vorgesehen worden. Es kann keine Rede davon sein, dass „bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise (…) keinerlei Erhaltungspflicht“ für die Vermieterin mehr bestünde. Daraus, dass die Vermieterin „jahrzehntelang“ den vereinbarten Mietzins erhielt, lässt sich ein die Sittenwidrigkeit begründender „Summierungs- und Verstärkereffekt“ der für den Mieter „nachteiligen Klausel“ nicht ableiten, da für die Beurteilung einer Vertragsbestimmung als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist (vgl RS0016913; RS0017936). 3 Ob 227/21k – Befristungsende eines Mietvertrages Der Mietvertrag enthielt in Pkt 3.2 folgende Befristungsregelung: „Der Mietvertrag beginnt am 1. 8. 2015 und wird auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. Der Mietvertrag endet somit am 31. 7. 2020, ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf. Sollte nach Ablauf des Vertrags Interesse des Mieters an der weiteren Anmietung bestehen, muss längstens sechs Monate vor Ablauf der Befristung ein entsprechender schriftlicher Antrag an den Vermieter gestellt werden, worüber der Vermieter (nach Vorliegen eines Gemeinderatsbeschlusses) schriftlich entscheidet.“ Eine Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen (vgl RS0090569 [T8]). Dies ist dann der Fall, wenn sich der Mieter darauf einstellen kann, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten, das heißt von vornherein objektiv feststellbaren Zeitpunkt endet (vgl RS0070201). Eine „Verlängerungsoption“ steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags dann nicht entgegen, wenn das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer (noch dazu auslegungsbedürftigen) Bedingung, wie etwa einer vorherigen Auflösungserklärung oder dem Unterbleiben einer vorherigen Verlängerungserklärung des Vermieters abhängig gemacht wird. Dementsprechend wird eine Verlängerungsoption dann als zulässig erachtet, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses in unmissverständlicher Weise etwa von einer (Verlängerungs-)Erklärung vor allem des Mieters abhängig gemacht wird und bei Untätigkeit das Mietverhältnis zum vorgesehenen Termin endet, sodass der Zeitpunkt der Beendigung für den Mieter nicht ungewiss bleibt (vgl 4 Ob 133/18i; 9 Ob 11/21i). Die Beurteilung, dass die Befristungsregelung im Mietvertrag hier – auch im Hinblick auf die Vertragsbeendigung – nicht zweideutig und der Endtermin an keine weiteren Bedingungen geknüpft sei, steht mit diesen Rechtsprechungsgrundsätzen im Einklang. Die Möglichkeit der Verlängerung des Mietverhältnisses wird in unmissverständlicher Weise von einer Erklärung der Mieterin abhängig gemacht, ohne dass für sie Zweifel an der Vertragsdauer entstehen können. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Wendung „längstens sechs Monate vor Ablauf der Befristung“ im Hinblick auf die Antragstellung bei der Klägerin eindeutig. Ebenso klar ist, dass die Klägerin vor Ablauf der Befristung entscheiden muss und – bei positiver Entscheidung – der Vertrag entweder in dem anlässlich der Verlängerung vereinbarten Ausmaß oder sonst auf weitere fünf Jahre erneuert wird. 4 Ob 204/21k – Bekämpfung einer Vereinbarung über die Betriebskosten Mit Mietvertrag aus dem Jahr 1968 wurde vereinbart, dass bestimmte Betriebskosten (Steuern, Verwaltungskosten und Hausbesorgerentgelt) für das Geschäftslokal vom Vermieter zu tragen sind. 1993 wurde eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass in Hinkunft sämtliche Betriebskosten nach dem MRG von den Mietern zu tragen seien, was zu einer drastischen Erhöhung der Betriebskosten – der bisherige Betrag erhöhte sich um bis zu 600 % – führte. Die Betriebskostenabrechnung wurde jeweils jährlich an die Mieter übermittelt und von diesen anstandslos bis in das Jahr 2013 bezahlt. Das mieterseitige Verhalten wurde als schlüssige Genehmigung der Vereinbarung angesehen: die Betriebskosten wurden über viele Jahre unbeanstandet bezahlt und die Vereinbarung nicht bei späteren Mietzinsverhandlungen und Vereinbarungen thematisiert. Nach der Judikatur kann die Rechtswirksamkeit einer selbst wegen Formmangels ursprünglich ungültigen Verbindlichkeit nach Erfüllung derselben nicht mehr bestritten werden (RS0023759). 5 Ob 235/21a – Haftung des Verkäufers für Schäden aus einer fehlenden baurechtlichen Genehmigung und mangelnder Zustimmung der Miet- und Wohnungseigentümer für einen errichteten Wintergarten und eine Gartenüberdachung Die Kläger begehrten die Feststellung der Haftung des Verkäufers für alle Schäden daraus, dass der Wintergarten und die südseitige Gartenüberdachung der den Klägern verkauften Wohnung, keine baurechtliche Genehmigung hat und die Mit- und Wohnungseigentümer der Anlage ihre Zustimmung zur Errichtung dieses Wintergartens nicht erteilt haben. Die ständige Rechtsprechung (RS0039018; 4 Ob 111/05k [zu vertraglichem Schadenersatz aufgrund mangelhafter Verlegung von Leitungen]) bejaht ein Feststellungsinteresse iSd § 228 ZPO dann, wenn die Möglichkeit offen bleibt, dass das schädigende Ereignis einen künftigen Schaden verursacht. Es genügt ein Vorfall, aufgrund dessen ein konkreter Schaden hätte eintreten können und in Zukunft ein Schaden ohne weiteres Zutun des Schädigers eintreten kann, weil die Feststellungsklage nicht nur dem Ausschluss der Verjährung, sondern auch der Vermeidung späterer Beweisschwierigkeiten und der Klarstellung der Haftungsfrage dem Grunde nach dient (RS0038976; 4 Ob 111/05k). Für das rechtliche Interesse ist es nicht erforderlich, dass der Schaden bis zum Schluss der Verhandlung bereits eingetreten ist, sofern sich das schädigende Ereignis, das einen konkreten Schaden hätte auslösen können, bereits ereignet hat und der Schaden auch ohne weiteres Zutun des Schädigers in der Zukunft eintreten kann (RS0038909; 1 Ob 162/15b [zu vertraglichem Schadenersatz aufgrund Nichteinhaltung einer Vereinbarung über die Gestaltung einer Wegkreuzung]). Das Feststellungsbegehren ist aber dann unbegründet, wenn mit Bestimmtheit weitere Schäden aus dem schädigenden Ereignis nicht zu erwarten oder Spätfolgen mit absoluter Sicherheit auszuschließen sind (RS0039018). Die Feststellungsklage wäre mangels rechtlichen Interesses dann unzulässig, wenn die Kläger ihren Anspruch zur Gänze bereits mit Leistungsklage geltend machen könnten (RS0038817). Dies gilt aber nur dann, wenn durch den Leistungsanspruch auch der Feststellungsanspruch ausgeschöpft wird, wenn also weitere als die durch das Leistungsbegehren gezogenen Rechtsfolgen aus der Feststellung des fraglichen Rechtsverhältnisses dieses Anspruchs nicht in Betracht kommen (RS0039021). Wenn noch nicht feststeht, welche einklagbare Rechtswirkung (Wandlung, Preisminderung oder Verbesserung bzw Schadenersatz wegen Verzugs des Gewährleistungspflichtigen mit der Verbesserung in Form des Ersatzes der Mängelbehebungskosten) der Leistungsstörung entspringt, ist nach der Judikatur (RS0018668) dem Gewährleistungsberechtigten das Feststellungsinteresse jedenfalls zuzuerkennen.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Mai 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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