vienna@actlegal-wmwp.com   VIENNA +43 (1) 5125955
klagenfurt@actlegal-wmwp.com   KLU +43 (463) 591638

Kein Schnickschnack.

Kein Fachchinesisch.

Kein Larifari.

Schnell schießen, können wir, aber für uns steht der Aufbau
einer langfristigen Partnerschaft im Vordergrund.

Wir kommen um zu bleiben!

Wir machen unseren Job,
damit Sie ihren machen
können.

jeder Mandant und jedes Mandat erhält bei uns
die höchste Aufmerksamkeit.

Wir unterscheiden nicht,
ob groß oder klein -

Unsere Klienten am Wort

AKTUELLES

17 Mai
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Außerstreitiges Recht 5 Ob 27/21 x – Betriebskostenüberprüfung Grundsätzliches: Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist die Amtswegigkeit eingeschränkt (RIS-Justiz RS0083783; RS0070480; RS0070415; RS0069653; RS0029344): Die Verpflichtung zur amtswegigen Prüfung des Sachverhalts endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien nicht vorliegt und Anhaltspunkte für eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit fehlen (RS0083783 [T2]; RS0070415 [T2]; RS0069653 [T6]). Die Parteien trifft zwar keine förmliche Beweislast, aber doch eine qualifizierte Behauptungspflicht (RS0083783 [T5]; RS0070480 [T8]). Es bedarf daher eines konkreten Vorbringens, aus welchen Gründen die Verrechnung welcher Position, in welchem Ausmaß, zu Unrecht erfolgt sein soll. Fehlt es im Verfahren zur Prüfung der Jahresabrechnung der Bewirtschaftungskosten nach § 37 Abs 3 Z 12 MRG an einem ausreichenden Vorbringen in erster Instanz, steht diesem im Rechtsmittelverfahren das im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltende Neuerungsverbot entgegen (§ 37 Abs 3 Z 14 MRG; RS0070461; RS0070471; RS0070485). Streitigkeiten über die Verteilung der den Hauptmietern verrechenbaren Gesamtkosten des Hauses – das sind die Bewirtschaftungskosten, also die in § 21 MRG taxativ aufgezählten Betriebskosten, die laufenden öffentlichen Abgaben und die besonderen Aufwendungen gemäß § 24 MRG – sowie über die Anteile der einzelnen Mietgegenstände an diesen, verweist § 37 Abs 1 Z 9 MRG in das außerstreitige Verfahren. Die Vorschreibung einzelner Betriebskostenpositionen ist im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG zu überprüfen; und zwar auch dann, wenn sich die Unrichtigkeit der Vorschreibung aus einem unrichtigen Verteilungsschlüssel ergeben soll. Die Richtigkeit des Aufteilungsschlüssels ist diesfalls (nur) als Vorfrage zu beurteilen (vgl 5 Ob 172/04m). Die im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 11 MRG geltend zu machenden Mängel einer Betriebskostenabrechnung haben nicht zur Folge, dass der Vermieter eo ipso den Anspruch auf Abgeltung seines tatsächlichen Betriebskostenaufwands durch die Mieter verliert (5 Ob 189/12y mwN). § 37 Abs 1 Z 12 MRG eröffnet den außerstreitigen Rechtsweg (nur) zur Feststellung, dass durch die Vorschreibung bestimmter Positionen als Betriebskosten das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wurde (5 Ob 189/12y = RS0070060 [T2]). 21 MRG stellt einen Katalog der auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters dar, die als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3 bis 5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist nach ständiger Rechtsprechung taxativ (RS0069690; RS0067249); eine zu Lasten der Mieter gehende extensive Gesetzesauslegung ist ausgeschlossen (RS0069690[T1]). Ganz allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt (5 Ob 169/17i mwN). Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für „die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung“ zu den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten. Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören auch die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für „Schädlingsbekämpfung“ zu den Betriebskosten. Schädlinge sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht (RS0115191); dazu zählen etwa jedenfalls im Stadtgebiet auch Tauben (RS0115191 [T1, T2]). Von Wespen geht unzweifelhaft eine potentielle Gesundheitsgefahr aus, sodass die Kosten für deren Bekämpfung bei entsprechenden Gegebenheiten gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG ebenfalls als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. 5 Ob 211/21x – Zustimmung zur Errichtung einer Sichtschutzwand aus Glas Die Parteien des Verfahrens sind Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an je einer Doppelhaushälfte. Die Gärten der Objekte grenzen aneinander. Das Haus der Antragsgegnerin liegt aufgrund der Hanglage höher als das der Antragsteller. Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist deren Antrag, die Zustimmung der Antragsgegnerin zur Anbringung eines Sichtschutzes aus Glas, auf einer bestehenden Stützmauer, gemäß einer näher definierten Planungsunterlage, zu ersetzen. Geplant war eine Höhe von 1,2 Meter über eine Länge von 2,5 Meter. Über die weitere Distanz von 6,5 Meter sollte der Sichtschutz nur mehr 0,6 Meter hoch sein, sodass dieser abgestufte Sichtschutz den Rundumblick nur teilweise und in Sitzposition auf der Terrasse mit Blickrichtung Süden einschränkt. Nach der Rechtsprechung (RS0083236) steht einer Änderung nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat. Eine Änderung hat demnach zu unterbleiben, wenn sie wegen einer wesentlichen Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer diesen nicht zumutbar ist (RS0083240 [T5]). Abzustellen ist darauf, ob bei einer objektiven Betrachtung der Schutzwürdigkeit der Interessen anderer Miteigentümer, eine als gewichtig anzusehende Beeinträchtigung vorliegt (RS0083378 [T1]). Für das Vorliegen derartiger Umstände ist der widersprechende Mit- und Wohnungseigentümer darlegungs- und beweispflichtig (RS0082993). Aus den Feststellungen des Erstgerichts ergibt sich nicht, dass die geplanten Änderungen – nach objektivem Maßstab – wie behauptet – geeignet sein könnten, klaustrophobische Gefühle hervorzurufen. Ähnliches gilt hinsichtlich eines Interesses der Antragsgegnerin an einer Aussicht aus erhöhter Position und der Freiheit von Barrieren, somit dem Fehlen von Wänden und anderen Sichtbehinderungen. Der aus Milchglas zu errichtende Sichtschutz schränkt die Aussicht vom Objekt der Antragsgegnerin zwar ein, es wird aber nur die Sicht auf das Schwimmbecken auf dem Grundstück der Antragsteller sowie einen Teil der Hausmauer eines anderen Nachbarhauses versperrt, während der darüberhinausgehende Blick auf weitere Häuser, Grünflächen und die entfernten Berge bestehen bleibt. Die Sichteinschränkung betrifft auch nur eine Seite des Gartens, während der Antragsgegnerin der Fernblick in alle anderen Richtungen erhalten bleibt. Die Errichtung des Sichtschutzes (nur diese ist Gegenstand des Änderungsbegehrens) für sich ist nicht geeignet eine Ausstattung zur Befriedigung von Luxusbedürfnissen darzustellen. Eine Sichtschutzwand zwischen zwei Hausgärten ist unabhängig von der Ausstattung des Gartens (Swimmingpool und Pavillon) nicht als Luxusbedarf zu werten. Die Verkehrsüblichkeit wurde hier angenommen, da es bereits (auch) dem Sichtschutz dienende, nachträglich errichtete Betonmauern und Holzzäune zwischen Objekten in der Umgebung gibt. Streitiges Recht 3 Ob 195/21d – Wirksamkeit der Überwälzung der Kosten für die Erhaltungspflicht für die mitvermietete Heizungsanlage auf den Mieter eines Geschäftslokals Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015, BGBl I 2014/100), wurde für den Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG geregelt, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät in der Wohnung, nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden kann (Art 4 § 1 WRN 2015). Die Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in Mietobjekten wurde damit – übereinstimmend mit der gleichzeitigen Neuregelung des § 3 Abs 2 Z 2a MRG für den Vollanwendungsbereich des MRG – auch für den Teilanwendungsbereich zugunsten des Mieters zwingend gestellt. Dies allerdings ausdrücklich nur für Wohnungsmietverträge und nicht für Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten (Art 4 § 1 WRN 2015; ErlRV 351 BlgNR 25. GP 9). Eine gröblich benachteiligende vertragliche Regelung iSd § 879 Abs 3 ABGB wurde darin nicht gesehen, da sich die auf den Geschäftsraummieter überwälzte Instandhaltungspflicht ausschließlich auf die für das Bestandobjekt bestimmten Einrichtungen und Geräte („im Inneren“) bezog und alle Beschädigungen und Funktionsstörungen, die als „ernste Schäden des Hauses“ zu qualifizieren sind, davon ausdrücklich ausgenommen worden waren. Eine generelle Überwälzung sämtlicher Erhaltungsarbeiten, war daher hier von den Vertragsparteien gerade nicht vorgesehen worden. Es kann keine Rede davon sein, dass „bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise (…) keinerlei Erhaltungspflicht“ für die Vermieterin mehr bestünde. Daraus, dass die Vermieterin „jahrzehntelang“ den vereinbarten Mietzins erhielt, lässt sich ein die Sittenwidrigkeit begründender „Summierungs- und Verstärkereffekt“ der für den Mieter „nachteiligen Klausel“ nicht ableiten, da für die Beurteilung einer Vertragsbestimmung als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist (vgl RS0016913; RS0017936). 3 Ob 227/21k – Befristungsende eines Mietvertrages Der Mietvertrag enthielt in Pkt 3.2 folgende Befristungsregelung: „Der Mietvertrag beginnt am 1. 8. 2015 und wird auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. Der Mietvertrag endet somit am 31. 7. 2020, ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf. Sollte nach Ablauf des Vertrags Interesse des Mieters an der weiteren Anmietung bestehen, muss längstens sechs Monate vor Ablauf der Befristung ein entsprechender schriftlicher Antrag an den Vermieter gestellt werden, worüber der Vermieter (nach Vorliegen eines Gemeinderatsbeschlusses) schriftlich entscheidet.“ Eine Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen (vgl RS0090569 [T8]). Dies ist dann der Fall, wenn sich der Mieter darauf einstellen kann, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten, das heißt von vornherein objektiv feststellbaren Zeitpunkt endet (vgl RS0070201). Eine „Verlängerungsoption“ steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags dann nicht entgegen, wenn das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer (noch dazu auslegungsbedürftigen) Bedingung, wie etwa einer vorherigen Auflösungserklärung oder dem Unterbleiben einer vorherigen Verlängerungserklärung des Vermieters abhängig gemacht wird. Dementsprechend wird eine Verlängerungsoption dann als zulässig erachtet, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses in unmissverständlicher Weise etwa von einer (Verlängerungs-)Erklärung vor allem des Mieters abhängig gemacht wird und bei Untätigkeit das Mietverhältnis zum vorgesehenen Termin endet, sodass der Zeitpunkt der Beendigung für den Mieter nicht ungewiss bleibt (vgl 4 Ob 133/18i; 9 Ob 11/21i). Die Beurteilung, dass die Befristungsregelung im Mietvertrag hier – auch im Hinblick auf die Vertragsbeendigung – nicht zweideutig und der Endtermin an keine weiteren Bedingungen geknüpft sei, steht mit diesen Rechtsprechungsgrundsätzen im Einklang. Die Möglichkeit der Verlängerung des Mietverhältnisses wird in unmissverständlicher Weise von einer Erklärung der Mieterin abhängig gemacht, ohne dass für sie Zweifel an der Vertragsdauer entstehen können. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Wendung „längstens sechs Monate vor Ablauf der Befristung“ im Hinblick auf die Antragstellung bei der Klägerin eindeutig. Ebenso klar ist, dass die Klägerin vor Ablauf der Befristung entscheiden muss und – bei positiver Entscheidung – der Vertrag entweder in dem anlässlich der Verlängerung vereinbarten Ausmaß oder sonst auf weitere fünf Jahre erneuert wird. 4 Ob 204/21k – Bekämpfung einer Vereinbarung über die Betriebskosten Mit Mietvertrag aus dem Jahr 1968 wurde vereinbart, dass bestimmte Betriebskosten (Steuern, Verwaltungskosten und Hausbesorgerentgelt) für das Geschäftslokal vom Vermieter zu tragen sind. 1993 wurde eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass in Hinkunft sämtliche Betriebskosten nach dem MRG von den Mietern zu tragen seien, was zu einer drastischen Erhöhung der Betriebskosten – der bisherige Betrag erhöhte sich um bis zu 600 % – führte. Die Betriebskostenabrechnung wurde jeweils jährlich an die Mieter übermittelt und von diesen anstandslos bis in das Jahr 2013 bezahlt. Das mieterseitige Verhalten wurde als schlüssige Genehmigung der Vereinbarung angesehen: die Betriebskosten wurden über viele Jahre unbeanstandet bezahlt und die Vereinbarung nicht bei späteren Mietzinsverhandlungen und Vereinbarungen thematisiert. Nach der Judikatur kann die Rechtswirksamkeit einer selbst wegen Formmangels ursprünglich ungültigen Verbindlichkeit nach Erfüllung derselben nicht mehr bestritten werden (RS0023759). 5 Ob 235/21a – Haftung des Verkäufers für Schäden aus einer fehlenden baurechtlichen Genehmigung und mangelnder Zustimmung der Miet- und Wohnungseigentümer für einen errichteten Wintergarten und eine Gartenüberdachung Die Kläger begehrten die Feststellung der Haftung des Verkäufers für alle Schäden daraus, dass der Wintergarten und die südseitige Gartenüberdachung der den Klägern verkauften Wohnung, keine baurechtliche Genehmigung hat und die Mit- und Wohnungseigentümer der Anlage ihre Zustimmung zur Errichtung dieses Wintergartens nicht erteilt haben. Die ständige Rechtsprechung (RS0039018; 4 Ob 111/05k [zu vertraglichem Schadenersatz aufgrund mangelhafter Verlegung von Leitungen]) bejaht ein Feststellungsinteresse iSd § 228 ZPO dann, wenn die Möglichkeit offen bleibt, dass das schädigende Ereignis einen künftigen Schaden verursacht. Es genügt ein Vorfall, aufgrund dessen ein konkreter Schaden hätte eintreten können und in Zukunft ein Schaden ohne weiteres Zutun des Schädigers eintreten kann, weil die Feststellungsklage nicht nur dem Ausschluss der Verjährung, sondern auch der Vermeidung späterer Beweisschwierigkeiten und der Klarstellung der Haftungsfrage dem Grunde nach dient (RS0038976; 4 Ob 111/05k). Für das rechtliche Interesse ist es nicht erforderlich, dass der Schaden bis zum Schluss der Verhandlung bereits eingetreten ist, sofern sich das schädigende Ereignis, das einen konkreten Schaden hätte auslösen können, bereits ereignet hat und der Schaden auch ohne weiteres Zutun des Schädigers in der Zukunft eintreten kann (RS0038909; 1 Ob 162/15b [zu vertraglichem Schadenersatz aufgrund Nichteinhaltung einer Vereinbarung über die Gestaltung einer Wegkreuzung]). Das Feststellungsbegehren ist aber dann unbegründet, wenn mit Bestimmtheit weitere Schäden aus dem schädigenden Ereignis nicht zu erwarten oder Spätfolgen mit absoluter Sicherheit auszuschließen sind (RS0039018). Die Feststellungsklage wäre mangels rechtlichen Interesses dann unzulässig, wenn die Kläger ihren Anspruch zur Gänze bereits mit Leistungsklage geltend machen könnten (RS0038817). Dies gilt aber nur dann, wenn durch den Leistungsanspruch auch der Feststellungsanspruch ausgeschöpft wird, wenn also weitere als die durch das Leistungsbegehren gezogenen Rechtsfolgen aus der Feststellung des fraglichen Rechtsverhältnisses dieses Anspruchs nicht in Betracht kommen (RS0039021). Wenn noch nicht feststeht, welche einklagbare Rechtswirkung (Wandlung, Preisminderung oder Verbesserung bzw Schadenersatz wegen Verzugs des Gewährleistungspflichtigen mit der Verbesserung in Form des Ersatzes der Mängelbehebungskosten) der Leistungsstörung entspringt, ist nach der Judikatur (RS0018668) dem Gewährleistungsberechtigten das Feststellungsinteresse jedenfalls zuzuerkennen.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Mai 2022 WMWP Rechtsanwälte...
mehr lesen
21 Apr
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Außerstreitiges Recht 5 Ob 74/21z – Vereinbarung der Wohnungseigentümer allgemeine Teile einer Liegenschaft nicht für einen bestimmten Zweck nutzen zu dürfen Auf der im Mit- und Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft, auf der sich eine Tiefgarage der Wohnungseigentumsanlage befindet, gibt es 37 PKW-Abstellplätze. Ausgewiesene Abstellplätze für Mopeds oder Motorräder gibt es auf der Liegenschaft nicht. Die Antragsteller beantragten die „Erlassung einer Benützungsvereinbarung gemäß § 17 WEG“ des Inhalts, dass sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft berechtigt sind, in der auf dieser Liegenschaft gelegenen Tiefgarage einspurige Fahrzeuge auf bestimmten, in einem beiliegenden Plan eingezeichneten Flächen, nicht dauerhaft abzustellen. Jeder Wohnungseigentümer kann eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen beantragen (§ 17 Abs 2 WEG). Allgemeine Teile der Liegenschaft stehen im ideellen Miteigentum aller Wohnungseigentümer. Nach allgemeinen Grundsätzen steht der Gebrauch einer im Miteigentum stehenden Sache jedem Teilhaber grundsätzlich soweit zu, als dadurch der konkrete Gebrauch der anderen nicht gestört wird. Zum Wesen einer Benützungsregelung gehört es daher, diese allgemeinen Gebrauchsbefugnisse eines Mit- und Wohnungseigentümers in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen der gemeinsamen Sache umzugestalten (5 Ob 7/17s mwN). Das Begehren der Antragsteller ist zwar nominell auf Erlassung einer Benützungsregelung gemäß § 17 Abs 2 WEG gerichtet. Die damit angestrebte Regelung soll aber nicht die Zuweisung von Sondernutzungsrechten beinhalten, sondern die Klarstellung oder Änderung der Nutzungswidmung bestimmter allgemeiner Teile. Die Antragsteller fordern weder für sich noch für andere Miteigentümer Sonderrechte durch Zuweisung ausschließlicher Benützungsrechte an den fraglichen Flächen ein. Ein solches Begehren, das auf eine gleichartige Nutzung von allgemeinen Teilen durch alle Mit- und Wohnungseigentümer gerichtet ist, widerspricht der Rechtsnatur einer Benützungsregelung nach § 17 Abs 2 WEG. Ein Begehren, das nicht auf die rechtsgestaltende Zuweisung ausschließlicher Benützungsrechte abzielt und daher den materiellen Erfordernissen einer Benützungsregelung nicht Rechnung trägt, ist von § 17 Abs 2 WEG nicht erfasst und war daher abzuweisen (5 Ob 7/17s mwN). 5 Ob 153/21 f – Zum Sondernutzungsrecht an einer Teilfläche des Gemeinschaftsgartens Die Antragstellenden Mit- und Wohnungseigentümer beantragten die Zuweisung des Rechts zur ausschließlichen Nutzung einer Teilfläche des Gemeinschaftsgartens. Grundsätzlich ermöglicht es die Bestimmung des § 17 Abs. 2 WEG jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer, die Umwandlung seiner allgemeinen Gebrauchsbefugnisse in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen der gemeinsamen Sache zu erwirken. Daraus folgt aber nicht, dass grundsätzlich einer Antragstellung eine gerichtliche Benutzungsregelung folgt. Das Interesse an der gemeinschaftlichen Nutzung kann das Interesse der Antragsteller auf eine Sondernutzung im Einzelfall überwiegen. In diesem Fall wirkte sich die Tatsache, dass die beabsichtigte Abzäunung eines Teilbereichs die parkähnliche Gestaltung und damit das Erscheinungsbild der gesamten Anlage verändern würde, zum Nachteil der Antragsteller aus. Die Frage der Genehmigungsbedürftig und -fähigkeit von Abteilungen und gärtnerischen Gestaltungen von bereits in Sondernutzung stehenden allgemeinen Flächen ist aber von der Frage der Einräumung eines solchen Sondernutzungsrechts zu trennen und diesem nachgelagert. Dieses Gestaltungsrecht unterliegt anderen Beurteilungskriterien. Nur und erst dann, wenn Teile des Gartens dem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen werden, käme ihm, bezogen auch auf diese Fläche, das nurmehr an die (großzügigeren) Voraussetzungen des § 16 Abs 2 WEG geknüpfte Recht zur Gartengestaltung zu. Das Sondernutzungsrecht wurde in diesem Fall jedoch nicht eingeräumt, sodass es zur Gartengestaltung nicht mehr kommen konnte. 5 Ob 184/21a – Freie Mietzinsbildung oder Richtwertmietzins für eine durch Dachbodenausbau geschaffene Wohnung Das Mietobjekt war im Dachgeschoss in den Jahren 2014 bis 2015 gemäß rechtskräftiger Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu aus- und aufgebaut worden. Die Gesamtfläche der aus einem Teil des Stiegenhauses und den früheren Wohnungen Nr 7 und 8 unter Einbeziehung des Dachgeschossausbaus zusammengelegten Wohnung Nr 6 beträgt 82,25 m2. Selbst bei Abzug des (neu adaptierten) Bades und WCs liegt der überwiegende Teil der Nutzfläche der Wohnung im dritten Obergeschoss und gehört dem Altbestand an. In dem Hauptmietzinsüberprüfungsverfahren war strittig, ob die Teilausnahme des § 1 Abs 4 Z 2 MRG vorliegt oder sich die Mietzinsbildung nach dem Richtwertmietzins richtet. Die Formulierung „neu errichtet“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG bezieht sich auf die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes durch (unter anderem) den Ausbau des Dachbodens und – wie der Begriff „Neuschaffung“ in § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG – stellt darauf ab, dass ein zuvor nicht vorhandenes Mietobjekt (neu) gewonnen wird, also zum bestehenden Bestand hinzukommt (5 Ob 177/20w Rn 33). Das angemietete Objekt muss durch den Ausbau bzw Aufbau des Dachbodens durch bauliche Maßnahmen nach dem 31. 12. 2001 neu geschaffen worden sein, damit der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 2 MRG zum Tragen kommen kann. Dies setzt voraus, dass es zuvor entweder überhaupt nicht vorhanden oder zur Verwendung als Wohnraum nicht geeignet (im Sinn von völlig unbenutzbar) war. Ob bei einer baulichen Verbindung mit dem nach diesem Stichtag ausgebauten Dachboden die dadurch neu geschaffene Nutzfläche überwiegt, ist hingegen nicht ausschlaggebend. Da hier von einer einheitlichen Vermietung von getrennt nicht vermietbaren Räumen auszugehen ist, kommt nach gesicherter Rechtsprechung (vgl RS0038380; RS0067001; vgl auch H. Böhm/Prader in GeKo Wohnrecht I § 1 MRG Rz 65 mwN) nur eine einheitliche, einem einzigen gesetzlichen Regime unterliegende Mietzinsbildung und keine gesonderte Beurteilung der Neu- und Altflächen im Hinblick auf Mietzinsbildungsfragen in Betracht.  Hier wurde das Mietobjekt nicht iSd § 1 Abs 4 Z 2 MRG neu errichtet, weil es – hinsichtlich eines flächenmäßig überwiegenden Anteils – bereits vor dem Dachgeschossausbau (wenn auch in anderer Konfiguration) bereits vorhanden war. Damit unterliegt das gesamte Mietverhältnis den Zinsbeschränkungen des § 16 Abs 2 MRG. 5 Ob 209/21b – Richtwertmietzins/ durchschnittliche Lage     Die „durchschnittliche Lage“ (§ 2 Abs 3 RichtWG) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen (RIS-Justiz RS0111204). Das gilt auch für die nach § 16 Abs 4 MRG erforderliche Beurteilung, ob die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die „besser“ ist als die durchschnittliche. Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaft als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (5 Ob 74/17v; 5 Ob 104/21m). In fußläufiger Entfernung des hier betroffenen Hauses im 6. Wiener Gemeindebezirk ist (nahezu) jegliche Art von Infrastruktur vorhanden (Nahversorger, Krankenhaus, Apotheken, Ärzte, Postfiliale, Banken, Kindergärten und mehrere [Volks-]Schulen). In der Umgebung gibt es mehrere kleinere Parks und den Esterházy-Park. Das Haus des Meeres ist 730 m entfernt. Die Kaufkraft ist leicht überdurchschnittlich. Es handelt sich um ein aufstrebendes Viertel in fußläufiger Entfernung zur dichten Lokalszene der Gumpendorfer Straße und sämtlichen Einkaufsmöglichkeiten der 700 m entfernten Mariahilfer Straße. Eine unterdurchschnittliche Versorgung mit Grünflächen sah das Rekursgericht im Rahmen der in der Rechtsprechung geforderten Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagekriterien (5 Ob 104/21m; 5 Ob 158/18v) durch die Lage in einem aufstrebenden „InViertel“ als aufgewogen. Die Nähe zum Gürtel, der dadurch bedingten überdurchschnittlichen Belastung durch Verkehr, Abgase und Lärm sowie der vorherrschenden Kleinkriminalität („Drogen und Kriminalitätshotspot“) wurde nicht angenommen, da sich das Objekt nicht in „unmittelbarer“ Gürtelnähe mit allen negativen Begleiterscheinungen oder an einer sonst stark befahrenen Straße befindet. Streitiges Recht 2 Ob 34/21w – Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Bauträger Mit Kauf- und Bauträgervertrag vom 22. 2. 2012 erwarben die Beklagten von der Klägerin, einer Bauträgergesellschaft, Wohnungseigentum an einer Wohnung und zwei Tiefgaragenabstellplätzen. Das Wohnungseigentumsobjekt wurde den Beklagten am 31. 8. 2012 übergeben. Zum Zeitpunkt der Klagseinbringung am 26. 8. 2015 lagen in der Wohnung der Beklagten Mängel vor, die einen Sanierungsaufwand von zumindest 2.920 EUR erforderten. Außerdem gab es Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft mit einem Sanierungsaufwand von zumindest 32.954 EUR, wovon 609,35 EUR auf den Anteil der Beklagten entfielen. Dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger auch dann (allein) zu, wenn die Mängel nicht (nur) sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern allgemeine Teile des Hauses betreffen. Nach ständiger Rechtsprechung können einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer geltend machen (5 Ob 40/18w; RS0082907; RS0119208). Nur wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich (10 Ob 56/19m; RS0108157 [T3, T4 uva]; RS0108158). Eine solche unterschiedliche Interessenlage könnte insbesondere in der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren liegen (4 Ob 10/16y mwN; 5 Ob 40/18w). Der Zweck des Leistungsverweigerungsrechts spricht dafür, bei der Beurteilung, ob dessen Ausübung durch den einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängel an allgemeinen Teilen der Wohnungseigentumsanlage als Schikane zu werten ist, die gesamten Behebungskosten heranzuziehen sind. 2 Ob 216/21k – Schadenersatz: Winterdienst in Wohnhausanlage im Wohnungseigentum Die Tochter der Klägerin ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung im Land Salzburg. Die Eigentümergemeinschaft hat die beklagte Genossenschaft mit dem Winterdienst auf den Allgemeinflächen der Wohnhausanlage beauftragt. Die in Deutschland wohnhafte Klägerin rutschte anlässlich eines Besuchs bei ihrer Tochter zum Zweck der Übernahme einer Möbellieferung auf einem Weg in der Wohnhausanlage auf einer Eisschicht aus, stürzte und verletzte sich. Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung von rund 15.000 EUR für die unfallkausalen Schäden (darunter Schmerzensgeld, fiktive Haushaltshilfekosten, Kosten für Heilbehandlung) sowie die Feststellung der Haftung der Beklagten für sämtliche künftigen Schadensfolgen. Die Klägerin wurde analog zu den Entscheidungen betreffend Mietverhältnisse (2 Ob 70/12a; 4 Ob 223/10p; 2 Ob 137/11b; 6 Ob 163/18s; 5 Ob 82/19y; 6 Ob 146/04w; 6 Ob 155/04v) als nicht in den Schutzbereich des Winterdienstvertrags fallend beurteilt (vgl auch RS0023168 [T4, T5, T10]; RS0020884 [T6, T9]). Die Abgrenzung richtet sich nach der Rechtsprechung nicht nach vertraglichen Beziehungen zwischen Bestandnehmer (hier: Wohnungseigentümer) und Dritten, sondern primär danach, ob es sich bei den Dritten um Mitbewohner oder bloße Besucher (Gäste, Lieferanten, Handwerker), die sich nur kurzfristig in der Wohnung aufhalten, handelt (RS0023168 [T4, T5, T10]; RS0020884 [T6, T9]). Die unfallkausale schuldhafte mangelhafte winterdienstliche Betreuung der Allgemeinflächen, wonach die Beklagte ein Organisationsverschulden (vgl RS0023138 [T3]) treffe oder der mit dem Winterdienst betraute Gehilfe untüchtig gewesen sei, weshalb die Beklagte für diesen gemäß § 1315 ABGB hafte (vgl RS0023938), war von der Klägerin in erster Instanz nicht erstattet worden. 3 Ob 193/21k – Erheblicher nachteiliger Gebrauch Ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG liegt (ua) dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (vgl RS0068076 ua). Der Kündigungsgrund wurde in diesem Fall verneint, weil die für die Verwirklichung dieses Kündigungsgrundes erforderliche erhebliche Schädigung der Bausubstanz durch die vom Beklagten in Auftrag gegebene Herstellung einer Zwischendecke, weder aus den Feststellungen ersichtlich, noch nach der Lebenserfahrung zu erwarten ist. 5 Ob 80/21g – Anwendbarkeit des WGG für Mietkaufwohnungen Der Wohnungseigentümer und Vermieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses hatte die Wohnung im Jahr 2012 von der Beklagten, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, im Rahmen eines Mietkaufs iSd §§ 15c ff WGG erworben. Mit Aufhebungsvertrag aus dem Jahr 2017 vereinbarten der ursprüngliche Vermieter und die Beklagte die Aufhebung und Rückabwicklung des Kaufvertrags. Gemäß Pkt 8. dieses Aufhebungsvertrags trat die Beklagte mit Übernahme der Liegenschaftsanteile in einen allenfalls bestehenden Mietvertrag ein. Die Beklagte als nunmehrige Vermieterin schrieb der Klägerin in der Folge bis zum vereinbarten Ende des Mietvertrags (31. 12. 2018) den vereinbarten monatlichen Hauptmietzins samt Betriebskosten vor. Nachdem die Klägerin am Ende der Vertragslaufzeit nicht aus der Wohnung ausgezogen war, schrieb die Beklagte der Klägerin im Jahr 2019 ein monatliches Nutzungsentgelt analog WGG in einer etwas geringeren Höhe vor. Ende 2019 wurde die Wohnung zwangsweise geräumt. Die Klägerin begehrte von der Beklagten die Rückzahlung von im Zeitraum 1. 1. 2016 bis 31. 12. 2019 zu viel bezahlten Entgelten, da die Beklagte als gemeinnützige Bauvereinigung nur ein angemessenes Nutzungsentgelt nach § 14 WGG hätte verlangen dürfen. Bis zum Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis bestand zwischen der Klägerin und der Beklagten keine Vertragsbeziehung, sodass die Beklagte für jene Entgeltbestandteile, die auf diesen Zeitraum entfallen, nicht passivlegitimiert ist (vgl RIS-Justiz RS0108811 [T5]). Mangels eines Rechtsverhältnisses zwischen der Beklagten (als einer gemeinnützigen Bauvereinigung) und der Klägerin (als Mieterin) kommt bis zu diesem Zeitpunkt auch die Anwendung des WGG von vornherein nicht in Betracht. Veräußert der nach § 20 Abs 1 Z 2a WGG privilegiert erwerbende Mieter die Eigentumswohnung, führt dies nicht zu einer Rückführung des Objekts in das Regime des wohnzivilrechtlichen WGG. Auch für die Vermietung durch dessen Rechtsnachfolger gelten daher grundsätzlich nicht die Bestimmungen des WGG, sondern jene des MRG; dies nach Maßgabe des § 1 Abs 1, 2 und 4 MRG (Prader/Pittl, WGG1.03 § 20 Rz 11) und (seit 1. 8. 2019) des § 15h WGG. Hier hat die Beklagte die Wohnung gemäß den §§ 15b ff WGG dem bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen. Die nachfolgende Vermietung durch diesen unterlag der Ausnahmebestimmung des § 20 Abs 1 Z 2a WGG. Für das Mietverhältnis der Klägerin galt daher das MRG mit allen Ausnahmen des § 1 Abs 2, 4 und 5 MRG. Die Bestimmung des § 15h WGG idF der Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, BGBl I Nr 85/2019, wonach bei unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Wohnungen, die nachträglich gemäß §§ 15b ff WGG in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) der bisherigen Mieter übertragen werden, für einen Zeitraum von 15 Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrags der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt, bei einem unbefristeten Hauptmietvertrag die Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam ist, als der Hauptmietzins den für das jeweilige Bundesland und die jeweilige Zinsperiode geltenden Richtwert überschreitet und der höchstzulässige Hauptmietzins sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags um 25 vH verringert, war auf das Mietverhältnis der Klägerin gemäß der Übergangsbestimmung des § 39 Abs 36 WGG (noch) nicht anzuwenden. Nur für den Fall des Wiedererwerbs des Wohnungseigentumsobjekts durch jene gemeinnützige Bauvereinigung, die dieses (als Mietgegenstand) errichtet und in der Folge iSd § 20 Abs 1 Z 2a WGG veräußert hat, vertreten Prader/Pittl (WGG1.03 § 20 Rz 12) insofern Anderes, als in diesem Fall der ursprüngliche status quo in Bezug auf das wohnzivilrechtliche Regime wiederhergestellt werde. Diese Rechtsfolge trete aber erst bei Neuvermietung ein. Die Gefahr einer systematischen Umgehung durch Veräußerung und Rückübereignung liegt angesichts der rechtlichen Rahmenbedingungen und des damit verbundenen, vor allem auch finanziellen Aufwands nicht nahe. 7 Ob 109/21m – Lärm und unberechtigte Anzeigen verwirklichen unleidliches Verhalten, welches zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt Der Beklagte nimmt fühlte sich seit dem Jahr 2008 durch Geräusche aus den Wohnungen Top 9, 11 und 12 gestört. Deshalb begann er mit dem Besen an die Decke und die Wände zu klopfen. Es wurde von ihm jeweils ca 8 Sekunden lang geklopft, dies mehrfach am Tag, alle drei bis vier Stunden, bis ca 00:30 Uhr. Das Klopfen begann er zeitweise früh morgens ab 6:30/7:00 Uhr. Die Vermieterin hat dem Beklagten geraten, sich gegen allfälligen Lärm durch Polizeianzeigen zu wehren. Mehrfach wurden die Mieter der anderen Wohnungen von dem Beklagten bei der Polizei angezeigt – dies zu Unrecht, eine übermäßige Lärmbelästigung fand tatsächlich nicht statt. Ein Mediationsgespräch im Jahr 2018 verlief erfolglos. Die klagende Vermieterin brachte sodann eine Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens gegen den Beklagten ein. Nachdem die Klägerin die Aufkündigung eingebracht hatte, änderte der Beklagte sein Verhalten. Er stellte das Klopfen ein und rief nicht mehr die Polizei. Deshalb wurde in der Tagsatzung im Juni 2018 zwischen den Parteien Ruhen des Verfahrens vereinbart. Im Oktober/November und Dezember 2018 verfiel der Beklagte wieder in alte Verhaltensmuster, er rief die Polizei wegen angeblichen Lärms, nahm das Klopfen wieder auf und schrie Kinder wegen angeblichen Lärms an. Im Herbst verlangten die anderen Mieter von der Klägerin mittels Unterschriftenliste einzuschreiten. Im November 2019 stellte die Klägerin den Antrag auf Fortsetzung des Verfahrens, weil seit rund einem Jahr wieder die festgestellten Vorfälle geschahen. Der Beklagte wandte in dem Verfahren den Verzicht der Vermieterin auf den Kündigungsgrund ein. Es war aber nicht ersichtlich, welches konkrete Verhalten oder welche Erklärung der Klägerin der Beklagte als Verzicht auf das Kündigungsrecht werten hätte können. Vielmehr hat die Klägerin das Verfahren lediglich nicht schon zum erstmöglichen Zeitpunkt nach drei Monaten (§ 168 ZPO), sondern erst 14 Monate später fortgesetzt. Warum dies zwingend als Verzicht und nicht etwa als Verlängerung des Beobachtungszeitraums betreffend das Verhalten des Beklagten zu verstehen sein soll, vermochte der Beklagte nicht aufzuzeigen und ergab sich dies auch nicht aus den Feststellungen. Es liegt daher kein schlüssiger Verzicht auf das Kündigungsrecht vor. Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens stellt die mietrechtliche Konkretisierung der Unzumutbarkeit des Fortbestands des Dauerrechtsverhältnisses dar (RS0014436). Der in Rede stehende Kündigungsgrund schützt das wichtige Interesse des Vermieters, in seinem Haus Ruhe und Ordnung zu halten (RS0067596 [T1]). Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind; jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand bilden (RS0070303; RS0067678). Entscheidend ist stets das Gesamtverhalten des Mieters, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist (vgl RS0070321). Wesentlich ist, ob der Tatbestand zur Zeit der Aufkündigung erfüllt war, wobei nicht nur das als Kündigungsgrund angeführte Verhalten, sondern darüber hinaus das der Kündigung vorangehende, ebenso wie das nachfolgende einer Würdigung zu unterziehen sind (RS0067519). Es kommt nicht darauf an, ob den Mieter ein Verschulden trifft, sondern darauf, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückgeführt werden kann. Bei krankheitsbedingtem Verhalten ist jedoch eine Interessenabwägung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen (RS0067733 [insb T5]). Hier lag aufgrund des festgestellten Sachverhalts eine Störung des friedlichen Zusammenlebens vor, die durch längere Zeit fortgesetzt wurde und die nach ihrer Art das zu duldende Ausmaß übersteigt. Dabei kommt es doch nicht auf das subjektive Empfinden oder auf das Verschulden des Beklagten an. Hinzu kommt, dass sich der Beklagte teilweise sogar gestört fühlt, obwohl eine Lärmimmission ausgeschlossen ist, weil sich die Nachbarmieter gar nicht in der Wohnung aufhalten oder schlafen. Die Klägerin hat dem Beklagten zwar geraten, sich gegen allfälligen Lärm durch Polizeianzeigen zur Wehr zu setzen, sie hat ihn aber klarerweise nicht zu unberechtigten Anzeigen geraten, was der Beklagte auch erkannt haben muss, hat er sich doch rund ein dreiviertel Jahr nach Einbringung der gerichtlichen Kündigung wohl verhalten.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, April 2022 WMWP Rechtsanwälte...
mehr lesen
5 Apr
Nach dem 1. Teil (Grundelemente und Wesensmerkmale), dem 2. Teil (Restrukturierungsplan, -konzept) und dem 3. Teil (Restrukturierungsverfahrensarten) befasst sich der 4. Teil dieser Blogserie mit dem neu geschaffenen Restrukturierungsbeauftragten, der Vollstreckungssperre sowie der gemeinsam mit in Kraft treten der ReO eingeführten Änderungen in der Insolvenzordnung (IO). Restrukturierungsbeauftragter Dem Schuldner soll im ReO-Verfahren grundsätzlich die Selbstverwaltung über sein Vermögen und Unternehmen zukommen (§ 16 ReO). Sofern notwendig, kann aber zur Unterstützung des Schuldners und der Gläubiger von Gericht ein ReO-Beauftragter bestellt werden. Die Bestellung eines ReO-Beauftragten ist jedenfalls zwingend (§ 9 Abs 1 und 2 ReO), wenn dies bei der Gewährung der Vollstreckungssperre zur Wahrung der Gläubigerinteressen notwendig ist, die Bestätigung des Restrukturierungsplans eines klassenübergreifenden Cram-down bedarf, auf Antrag der Schuldner oder die Mehrheit der Gläubiger und Erlag eines Kostenvorschusses, oder Umstände bekannt sind (z.B. Verletzung der Mitwirkungs-/Auskunftspflichten, unrichtige Angaben, Ermittlungsverfahren wegen einer strafbaren Handlung, verspätete Zahlungen von „Masseforderungen“), die eine Nachteiligkeit der Eigenverwaltung zu Lasten der Gläubiger erwarten lassen. Das Gericht hat die Aufgaben des ReO-Beauftragten festzulegen, wobei es ihm insbesondere die Unterstützung bei der Ausarbeitung des Restrukturierungsplans, die Überwachung der Tätigkeit des Schuldners oder die Übernahme oder die teilweise Kontrolle über das Vermögen oder das Unternehmen des Schuldners auf-/übertragen kann (§ 14 ReO). Das Gericht kann dem Schuldner auch nur eingeschränkt bestimmte Rechtshandlungen verbieten oder an die Zustimmung des Gerichts/ReO-Beauftragten binden. Ohne Zustimmung vorgenommene Rechtsgeschäfte werden erst mit vollständiger Erfüllung des Restrukturierungsplans wirksam, wenn der Dritte wusste, dass keine Zustimmung erteilt worden ist (§ 16 Abs 3 ReO). Der ReO-Beauftragte hat Anspruch auf Ersatz der Barauslagen und auf Entlohnung für seine Mühewaltung (§ 15 ReO). Die Bemessung erfolgt im Einzelfall je nach Umfang, Schwierigkeit und Sorgfalt der Tätigkeit des ReO-Beauftragten. Zur Deckung der Anlaufkosten für die Entlohnung des ReO-Beauftragten hat das Gericht dem Schuldner den Erlag eines angemessenen Kostenvorschusses binnen einer vom Gericht festzulegenden Frist per Beschluss aufzutragen; Ratenzahlungen sind auf Antrag möglich und wird hierdurch die Frist zum Erlag unterbrochen (§ 10 ReO). Sofern der Auftrag zum Erlag eines Kostenvorschusses den Betrag von EUR 2.000 nicht übersteigt, kann dieser nicht angefochten werden. Bei einem darüber hinausgehenden Betrag kann der Beschluss – jedoch nicht abgesondert – bekämpft werden. Die Geltendmachung bestehender Entlohnungsanspruche hat bis zur Restrukturierungsplantagsatzung zu erfolgen. Darüber hinaus gehende Ansprüche sind binnen 14 Tagen nach Tätigkeitsbeendigung geltend zu machen (§ 15 ReO). Wenn der erlegte Kostenvorschuss nicht ausreicht, ist dem Schuldner auf Antrag des ReO-Beauftragten die Zahlung der darüber hinausgehenden Kosten binnen 14 Tagen aufzugtragen. Die Zustellung des Beschlusses auf Bestellung eines ReO-Beauftragten erfolgt an den Schuldner und an die bekannten betroffenen Gläubiger (vgl. § 9 Abs 5 ReO). Vollstreckungssperre Auf Antrag des Schuldners kann das Gericht eine Vollstreckungssperre für gewisse, vom Schuldner selbst festzulegende Forderungen mit unanfechtbarem Beschluss anordnen (§ 19 Abs 1 und § 21 Abs 3 ReO). Das Gericht darf bei seiner Entscheidung nicht über den Antrag hinausgehen, kann aber eine Sperre aber über weniger Schuldner, als beantragt wurden, verhängen. Diese gilt sohin nicht automatisch für alle Gläubiger und wird auch erst mit Zustellung der Bewilligung gesondert an jeden Gläubiger wirksam (§ 21 Abs 2 ReO). Das Gericht darf bei seiner Entscheidung nicht über den Antrag hinausgehen, kann aber eine Sperre auch über weniger Schuldner, als beantragt wurden, verhängen. Die Vollstreckungssperre kann alle Arten von Forderungen, einschließlich besicherter Forderungen erfassen. Die Einbeziehung nicht betroffener Gläubiger in die Vollstreckungssperre ist nur bis zur Vorlage des Restrukturierungsplans möglich. Vor der Entscheidung sind die Gläubiger nicht einzuvernehmen, ihnen steht jedoch ein Aufhebungsantrag nach § 23 ReO zu. Das Gericht kann von der Anordnung einer Vollstreckungssperre absehen, wenn sie nicht erforderlich ist, sie die Verhandlungen über einen Restrukturierungsplan nicht unterstützen kann oder der Schuldner zahlungsunfähig ist (§ 19 Abs 2 ReO). Das Gericht hat durch Einsicht in die Exekutionsdaten die Zahlungsfähigkeit des Schuldners zu prüfen. Diese wird vermutet, wenn zur Hereinbringung von Abgaben und Sozialversicherungsbeiträgen Exekutionsverfahren gegen den Schuldner geführt werden. Die Abgabenbehörden und die Sozialversicherungsträger sind zur Auskunft darüber verpflichtet. Die Bewilligung der Vollstreckungssperre ist nicht anfechtbar (§ 21 Abs 3 ReO). Eine öffentliche Bekanntmachung (z.B. in der Ediktsdatei) erfolgt nicht. Bei wirksamer Vollstreckungssperre darf den betroffenen Gläubigern keine Exekutionsbewilligung erteilt werden. Weiters sind der Erwerb eines richterlichen Pfand- oder Befriedigungsrechts sowie die außergerichtliche Verwertung von körperlichen Sachen ausgeschlossen (§ 19 ReO). Bereits bestehende Pfandrechte werden – vorbehaltlich einer Rückschlagsperre iSd § 12 IO (60 Tage vor Bewilligung der Vollstreckungssperre) – hingegen nicht berührt. Zudem bewirkt die Vollstreckungssperre keine Prozesssperre und auch keinen Zinsstopp. Ab Eintritt der Vollstreckungssperre, nicht jedoch bereits mit der Verfahrenseinleitung, tritt eine Insolvenz(-antragspflichts-)sperre ein (§ 24 Abs 1 ReO). Ab Vollstreckungssperre ist über einen auf Überschuldung gestützten Antrag eines Gläubigers auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens nicht zu entscheiden und entfällt die Verpflichtung des Schuldners einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens wegen Überschuldung zu stellen. Es besteht folglich auch keine Insolvenzverschleppungshaftung ieS (§ 24 Abs 2 und § 25 Abs 1 ReO; § 69 Abs 2 IO iVm § 1311 ABGB). Bei Eintritt der Zahlungsunfähigkeit bleibt der Schuldner jedoch weiterhin zur Insolvenzantragstellung verpflichtet. Zudem haftet der Schuldner für Zahlungen an vom Restrukturierungsplan betroffene Gläubiger sowie von Forderungen, für die eine Vollstreckungssperre gilt. Während der Vollstreckungssperre ist ein Insolvenzverfahren wegen Zahlungsunfähigkeit ausnahmsweise dann nicht zu eröffnen, wenn die Eröffnung unter Berücksichtigung der Umstände des Falles nicht im allgemeinen Interesse der Gläubiger ist (etwa dann, wenn ein Restrukturierungsplan bereits angenommen, jedoch noch nicht gerichtlich bestätigt wurde). Über das Vorliegen des allgemeinen Interesses hat das Gericht im ReO-Verfahren zu entscheiden (§ 24 Abs 3 ReO). Weiters tritt eine Vertragsauflösungssperre für unterworfene Gläubiger ein (§ 26 ReO). Diese betrifft vor Eintritt der Vollstreckungssperre entstandene Forderungen und wesentliche (d.h. unternehmensrelevante), noch zu erfüllende Verträge, solange der Schuldner seinen nach Verfahrenseinleitung entstandenen Verpflichtungen nachkommt. Vertragliche Vereinbarungen bezüglich eines Kündigungsrechts, etwa bei Einleitung eines ReO-Verfahrens oder Bewilligung der Vollstreckungssperre, sind unzulässig (§ 26 Abs 3 ReO). Weiters sind die Leistungsverweigerung und einseitige Vertragsanpassung (Kündigung, Fälligstellung) durch den unterworfenen Gläubiger aufgrund offener „Altforderungen“ unzulässig, solange der Schuldner die laufenden Verpflichtungen erfüllt. Ausgenommen von der Auflösungssperre sind jedoch Kreditgeschäfte (§ 26 Abs 4 ReO). Die Dauer der Vollstreckungssperre ist temporär und darf drei Monate bzw. bei begründeter Verlängerung sechs Monate nicht übersteigen (§ 22 ReO). Weiters ist die Vollstreckungssperre von Amts wegen bzw. auf Antrag eines Gläubigers oder des ReO-Beauftragten bei fehlender Erforderlichkeit für den Restrukturierungserfolg, bei unangemessener Beeinträchtigung der Gläubiger(klassen) sowie für Verwertungen einzelner Vermögensteile, die die Fortführung des Unternehmens nicht gefährden, vorzeitig aufzuheben (§ 23 Abs 4 ReO). Die Aufhebung kann gänzlich oder auch nur hinsichtlich einzelner Gläubiger(klassen) erfolgen.   WMWP Rechtsanwälte GmbH Wien/Klagenfurt, April...
mehr lesen
Aktuelles

Dr. Martin Wiedenbauer

Rechtsanwalt
Martin Wiedenbauer ist Wirtschaftsanwalt und berät nationale sowie internationale Klienten. Der Beratungsumfang erstreckt sich auf alle Rechtsbereiche eines Wirt­schafts­unternehmens und...
mehr lesen

Mag. Martin Mutz LL.M.

Rechtsanwalt
Martin Mutz ist vornehmlich in den Bereichen des Bank-, Gesellschafts, und Sanierungsrechts, sowie Liegenschaftsrecht tätig. Er berät Unternehmen und Banken...
mehr lesen

MMag. Dr. Robert Winkler

Rechtsanwalt
Der Tätigkeitsschwerpunkt von Robert Winkler liegt im Bereich Unternehmens- und Gesellschaftsrecht, M&A, Umgründungen / Restrukturierung, Projektfinanzierungen / Corporate Finance. Robert...
mehr lesen

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Rechtsanwalt
Michael Achleitner ist schwer­punktmäßig in den Bereichen Zivil- und Unternehmens­recht, Versicherungs­recht, Handels­vertreter­recht, Immobilien­recht und der Führung von Zivil­prozessen tätig. Zu...
mehr lesen

Mag. Peter Urabl

Rechtsanwalt
Peter Urabl ist als Rechtsanwalt mit Schwer­punkt im Wirtschafts­recht und all­gemeinen Zivil­recht tätig und vertritt vor allem Wirtschafts­unternehmen und Rechts­träger...
mehr lesen

Dr. Iris Mutz

Rechtsanwältin
Iris Mutz ist hauptsächlich in dem Bereich des Zivilrechts, insbesondere dem Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht tätig. Weiters vertritt sie im Liegenschafts-...
mehr lesen

Dr. Roman Hager, LL.M.

Rechtsanwalt
Roman Hager hat lang­jährige Er­fahrung im Bank- und Finanz­bereich und berät nationale sowie inter­nationale Klienten. Sein fachlicher Schwer­punkt liegt im...
mehr lesen

Mag. Franz Asseg

Rechtsanwalt
Franz Asseg ist in den Bereichen Zivil- und Wirtschaftsrecht, insbesondere im Gesellschaftsrecht, sowie Banken- und Kapitalmarktrecht tätig. Sein Schwerpunkt liegt...
mehr lesen

Mag. Gregor Sandner

Rechtsanwalt
Gregor Sandner ist vor allem in Bereichen des Zivilrechts mit wirtschaftsrechtlichen Schwerpunkten tätig. Er hat Expertise im Gesellschaftsrecht, Bankrecht sowie...
mehr lesen