Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 2 Ob 13/23k – Nachteiliger Gebrauch aufgrund unsachgemäßen Einbaus einer Duschtasse? Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und des gleichlautenden Vertragsaufhebungsgrundes nach § 1118 erster Fall ABGB liegt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (RS0020940 [T6]; RS0067832; RS0068076; RS0102020; RS0067939), oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden (RS0020940 [T11]; RS0021031; RS0070348). § 30 Abs 2 Z 3 MRG und § 1118 erster Fall ABGB sollen die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist (RS0020867). Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich; es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, wobei der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist (RS0020981; RS0067957 [T5]; RS0070243 [T1]; RS0070433 [T1, T5]; RS0020867). Die bloß fehlende Einarbeitung eines Dichtbandes zwischen Boden und Wand im Duschbereich durch einen nur für Heizungs- und Luft-, nicht aber für Kalt- und Warmwasserinstallationen befugten Gewerbsmann stellte, bei sonst fachgerechter Ausführung der – zuvor gar nicht vorhandenen – Feuchtigkeitsisolierung und (daher) fehlender Gefährdung der Substanz des Hauses, keinen erheblich nachteiligen Gebrauch dar. Dass der vom Beklagten mit den Arbeiten beauftragte – auch Installateure beschäftigende und seit dreißig Jahren vergleichbare Arbeiten ausführende – Gewerbsmann, über keine einschlägige Gewerbeberechtigung verfügt, war dem Beklagten, der von einem Installateur-Gewerbe ausging, nicht bewusst und hätte ihm nach im konkreten Fall auch nicht auffallen müssen. Weiters hat die vom Beklagten unterlassene Bauanzeige bzw Einholung einer Baubewilligung sowie der allfällige Verstoß gegen bautechnische Normen (nur) im Zusammenhang mit der Verwendung des Dichtbandes zu keiner schwerwiegenden Beeinträchtigung der Interessen der Klägerin geführt, weil schon der Zustand vor den Arbeiten bei Anmietung nicht dem Baukonsens entsprochen hat und der Zustand der Wohnung überdies verbessert worden ist. 3 Ob 198/22x – Überlassung eines als Hauptwohnsitz genutzten Hauses in einer Kleingartensiedlung Die Klägerin errichtete auf der Parzelle ein Kleingartenhaus, das sie als Hauptwohnsitz nutzt. In den letzten Jahren organisierte sie ihre Reisen und Urlaube in der Form, dass sie ihr Kleingartenhaus auf einer Internetplattform inserierte und zum Tausch anbot. Sie führte seit 2008 schon über 30 Mal einen solchen Haustausch durch. Die Klägerin begehrt sodann die Feststellung, dass sie berechtigt sei, das Haus auf der von ihr in Unterpacht genommenen Parzelle Dritten über die genannte Ferienwohnungstauschplattform für registrierte Mitglieder als Gäste zur Nutzung – hilfsweise: während ihrer gleichzeitigen Anwesenheit – zur Verfügung zu stellen, sofern sie im Gegenzug kein gesondertes Entgelt beziehe und das Ausmaß der Zurverfügungstellung des Objekts im Einzelnen den Umfang von vier Wochen am Stück und insgesamt den Umfang von zweieinhalb Monaten pro Jahr nicht überschreite. Der Klägerin kann nicht verwehrt werden, Verwandte oder Freunde als Gäste vorübergehend bei sich aufzunehmen oder sie – etwa für den Fall einer urlaubsbedingten Abwesenheit – mit der Betreuung des Gartens zu beauftragen. Dies ergibt sich bereits aus der Zulässigkeit der Nutzung des Pachtgegenstands als Hauptwohnsitz, weil zum Wohnen auch gehört, Gäste empfangen zu dürfen. Überdies normiert § 12 KlGG in seinem Abs 3, dass bestimmte Verhaltensweisen von den, den Kleingarten besuchenden Personen, grundsätzlich dem Kleingärtner selbst als Kündigungsgrund zugerechnet werden, woraus sich ergibt, dass es zulässig ist, im Kleingarten Besuche zu empfangen. Dass (selbstverständlich) insbesondere Familienangehörige und Lebenspartner des Kleingärtners bei der Bewirtschaftung des Kleingartens mitwirken (und auch in einem auf der Parzelle errichteten Haus wohnen) dürfen, lässt sich zwanglos aus dem in § 15 KlGG für den Fall des Todes des Unterpächters normierten Eintrittsrecht des Ehegatten, von Verwandten in gerader Linie oder Wahlkindern des Verstorbenen oder einer (jeder) anderen Person, die an der Bewirtschaftung des Kleingartens in den letzten fünf Jahren maßgeblich mitgewirkt hat, ableiten. Eine – auf einem auch die Klägerin bindenden Vertrag basierende, also nicht bloß prekaristische – Bereitstellung des Objekts für den Urlaub anderer (fremder) Personen, wie sie die Klägerin in der Vergangenheit regelmäßig praktiziert hat, ist hingegen jedenfalls als „Überlassung“ im Sinn von Punkt 5.1. des Bestandvertrags zu qualifizieren. Dass es sich dabei, wie die Klägerin betont, um keine erwerbsmäßige Nutzung des Kleingartens handle, ist nach dem klaren Wortlaut dieser Vertragsbestimmung ohne Relevanz. Entscheidend ist vielmehr, dass der Kleingarten gemäß § 1 Abs 1 KlGG der nicht erwerbsmäßigen Nutzung (gemeint: durch den Kleingärtner und seine Familie) oder der Erholung dient; diesem Zweck sind auch die Pachtbeschränkungen des § 3 Abs 1 und 3 KlGG und die Kündigungsgründe des § 12 Abs 2 lit d und 3 KlGG geschuldet. Die Konstruktion der Kleingartennutzung über General- und Unterpachtverträge dient der bekannten persönlichen Struktur dieser Siedlungen, die gegen eine Überlassung an fremde Dritte spricht, wie sie die Klägerin praktiziert und weiter beabsichtigt. Der im Feststellungsbegehren näher umschriebene Wohnungstausch über die Plattform widerspricht somit Punkt 5.1. des Bestandvertrags. Dabei kommt es, weil auch die teilweise Überlassung nicht gestattet ist, nicht darauf an, ob die Klägerin gleichzeitig mit den Gästen in ihrem Haus anwesend ist oder nicht. 4 Ob 24/23t – Wann ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 2.Fall MRG verwirklicht? Der Kläger kündigte das Mietverhältnis auf, da die vermietete Wohnung durch Überlassung an einen Untermieter gegen eine im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vermietet worden sei (§ 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG). Ein den Hauptmietzins um 60 bis 70 % übersteigender Untermietzins wird von der Rechtsprechung regelmäßig als nicht übermäßig qualifiziert (RS0068141 [T16]), während eine Überschreitung um 100 % oder mehr als jedenfalls unverhältnismäßig angesehen wird (RS0068141 [T19]). In diesem Fall konnte unter Berücksichtigung der von der Beklagten in das Bestandobjekt getätigten Investitionen, sowie unter Berücksichtigung auch der Verzinsung der getätigten Investitionen, der Tragung der Energie- und der Internetkosten durch die Beklagte sowie der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände und des vereinbarten Mitbenützungsrechts des Untermieters an den nicht untervermieteten Wohnungsteilen von einer Überschreitung des Hauptmietzinses von nicht mehr 20 % ausgegangen werden. 4 Ob 224/22b – Zur Nichtigkeit eines Räumungsvergleichs Die Parteien schlossen im Jahr 2017 „zur Sicherheit“ einen gerichtlichen Räumungsvergleich ab, laut dem die Klägerin dem Beklagten das Bestandobjekt bis spätestens 31. 10. 2022 geräumt übergeben soll. Auch in den Jahren 1997, 2002, 2007 und 2012 hatten die Parteien schon Räumungsvergleiche abgeschlossen. Ein Mietverhältnis kann auch mit Kündigungsschutz nach § 29 MRG einvernehmlich aufgelöst werden – nach den Umständen des Einzelfalls allenfalls auch konkludent durch Abschluss eines entsprechenden Räumungsvergleichs (vgl RS0113485). Dies war jedoch nach den Feststellungen hier gerade nicht der Fall. Vielmehr schlossen die Parteien des Bestandverhältnisses alle fünf Jahre „zur Sicherheit“ (des Vermieters) Räumungsvergleiche, ohne dass diese eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich gezogen hätten. Mit dieser Vorgangsweise, regelmäßig alle fünf Jahre einen Räumungsvergleich zu schließen, ohne dass dem jeweils ein tatsächlicher Wille auf Beendigung des Bestandverhältnisses zugrunde gelegen wäre, sollten die gesetzlichen Bestimmungen über die Befristung von Bestandverhältnissen und den Kündigungsschutz umgangen werden. Dadurch wurde dem Vermieter im Wesentlichen ein – gesetzlich gerade nicht vorgesehenes – Gestaltungsrecht eingeräumt, das Bestandverhältnis einseitig zu beenden, indem trotz unbefristeten Bestandverhältnisses, durch periodischen Abschluss von Räumungsvergleichen dem Vermieter im Ergebnis ein mit dem gesetzlichen Kündigungsschutz nicht zu vereinbarendes einseitiges Beendigungsrecht verschafft werden sollte. 5 Ob 132/22f – Zum Ausschluss eines Wohnungseigentümers aus der WEG Ein Wohnungseigentümer ist auf Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn er seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nicht nachkommt, insbesondere die ihm obliegenden Zahlungen auch nicht bis zum Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung leistet (§ 36 Abs 1 Z 1 WEG).  Für den Ausschließungstatbestand der Nichterfüllung von Pflichten aus der Gemeinschaft insbesondere durch Nichtleistung der obliegenden Zahlungen genügt der objektive Verzug; Verschulden ist nicht erforderlich (8 Ob 527/77 MietSlg 29.515/29; RIS-Justiz RS0083065). Zahlt der beklagte Wohnungseigentümer bis zum Schluss der Verhandlung, so ist die Klage – im Gegensatz zu § 33 Abs 2 und 3 MRG – auch dann abzuweisen, wenn ihn ein grobes Verschulden am Rückstand trifft. Die gerichtliche Hinterlegung nach § 1425 ABGB befreit, wenn sie rechtmäßig geschehen und dem Gläubiger bekannt gemacht worden ist, den Schuldner von seiner Verbindlichkeit. Sie ist damit auf die Schuldbefreiung des Erlegers gerichtet (RS0033640 [T3]) und soll dem leistungsbereiten Schuldner, der sich aus wichtigen Gründen nicht von seiner Schuld befreien kann, als Erfüllungssurrogat dienen (RS0033636 [T6]). 5 Ob 220/22x – Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, sind rechtsunwirksam Rechtsfrage in diesem Fall war, ob ein Wohnungseigentumsorganisator zu einem Zeitpunkt, in dem Wohnungseigentum in Vorbereitung, aber noch nicht begründet bzw im Grundbuch angemerkt ist, mit einem Altmieter einer Wohnungseigentumseinheit zu dessen Gunsten Vereinbarungen treffen kann, die nach Begründung von Wohnungseigentum bzw Anmerkung des Wohnungseigentums im Grundbuch nicht § 38 WEG unterliegen. Gemäß § 38 Abs 1 WEG 2002 sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam. Dazu zählen insbesondere (Z 1) von Wohnungseigentumsorganisatoren vereinbarte Mietverträge oder Nutzungsvorbehalte über Teile der Liegenschaft, die sich nur als Zubehörobjekte iSd § 2 Abs 3 WEG eignen oder an denen Wohnungseigentum nicht bestehen kann. Dies betrifft insbesondere allgemeine Teile der Liegenschaft nach § 3 Abs 3 WEG 2002. Die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit von Mietverträgen und Nutzungsvorbehalten nach § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002 steht jedem Wohnungseigentumsbewerber und auch jedem späteren Wohnungseigentümer zu (RIS-Justiz RS0083427). § 38 Abs 1 WEG kommt – die Bestimmung unterscheidet nicht – auch bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung an einem bereits bezogenen Gebäude zur Anwendung. § 38 Abs 1 WEG bezieht sich nur auf unbillige Aufhebungen oder Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber bei Gleichgewicht der Vertragslage nicht auf sich nehmen würde (RS0083371). Hier diente die Vereinbarung zwischen der 12.-Klägerin und der Beklagten jedenfalls nicht dem – nicht verpönten – Zweck, schon zuvor bestehende Nutzungsrechte der Mieterin an allgemeinen Teilen in entsprechende Rechte nach dem WEG 2002 umzuwandeln. Dass die alleinigen Nutzungsrechte an sie im Stadium der Wohnungseigentumsbegründung eingeräumt wurden, ließ sich dem Sachverhalt eindeutig entnehmen, zumal sie den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag zum Erwerb ihres Objekts bereits vor Abschluss der Vereinbarung mit der 12.-Klägerin abgeschlossen hatte. Dass diese daher nicht nur als Vermieterin, sondern als Wohnungseigentumsorganisatorin handelte, ergibt sich auch aus dem Umstand, dass der Beklagten bewusst war, dass sie die Zustimmung weiterer Wohnungseigentumsbewerber einholen werde müssen und dass der Vertreter der 12.-Klägerin sie darauf – wenn auch rechtlich unpräzise – hinwies. Dass die Beschränkungen des § 38 Abs 1 WEG 2002 erst gelten, nachdem eine Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG 2002 erfolgte, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen, das nur die Wohnungseigentumsorganisatoren- und -bewerbereigenschaft verlangt. Auf die Anmerkung abzustellen, würde im Übrigen die Umgehung des § 38 Abs 1 WEG 2002 wesentlich erleichtern, was Sinn und Zweck dieser Bestimmung widerspricht. Dass die Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts an allgemeinen Teilen wie dem Dach und dem Schutzraum hier § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002 unterliegt, ist keine Fehlbeurteilung. Abgesehen von der Unentgeltlichkeit der Nutzung kann eine unbillige Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer durchaus aus der Widmung des nun als Pellets-Lager verwendeten Kellerraums als Schutzraum und damit allgemeinen Teil abgeleitet werden – dies unabhängig davon, ob die Bgld Schutzraumverordnung LGBl 27/1985 (vgl § 1 leg cit) eine baubehördliche Verpflichtung zu dessen Errichtung vorsieht oder nicht. 7 Ob 8/23m – Beweispflicht des Klägers für das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG Der Kläger als Vermieter brachte gegen die Beklagte als Mieterin eine Aufkündigung aus dem im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarten wichtigen Kündigungsgrund des Verkaufs des klagegegenständlichen Hauses ein, wogegen die Mieterin Einwendungen erhob. Gemäß § 33 Abs 1 MRG, wird die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes dem Vermieter zugewiesen. Außerstreitiges Recht 5 Ob 9/23 v – Keine Parallelverwaltung nach dem WEG Eine Parallelverwaltung im Fall eines bestellten Fremdverwalters ist unzulässig (5 Ob 39/22d; 5 Ob 194/16i; 5 Ob 82/12p). Die Bestellung mehrerer Verwalter ist dem Konzept des WEG fremd, das Vertretungsmonopol kommt dem bestellten Verwalter zu (Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG Rz 77 f; Schatzl/Spruzina aaO § 19 WEG Rz 7). 5 Ob 32/22 z – Die Beauftragung von Ziviltechnikern, gutachterlich abzuklären, ob der in natura errichtete Wohnhausbau aufgrund seiner Abweichungen vom Baukonsens, die auf einer Bauführung vor Existenz der Eigentümergemeinschaft beruht, baurechtlich überhaupt bewilligungsfähig ist, ist keine Maßnahme der Verwaltung nach § 18 Abs 1 WEG Die Eigentümergemeinschaft besitzt nur für den Bereich der Verwaltung Rechtsfähigkeit (§ 18 Abs 1 Satz 1 WEG; RS0108020). Rechtsgeschäfte, die der Verwalter namens der Eigentümergemeinschaft abschließt, die aber nicht der Liegenschaftsverwaltung zugerechnet werden können, begründen einen (unheilbar) nichtigen Akt (H. Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 18 Rz 26 mwN; vgl auch Schauer in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht3 § 18 WEG Rz 3; 5 Ob 181/03h; 5 Ob 226/14t [Pkt 3.3.1]). Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts wahrzunehmen (RS0109188 [T12]). Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller geht (RS0109188 [T3]). Zur Verwaltung gehört daher alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift demgegenüber in die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ein (dazu RS0109188). Für die Frage, ob der Auftrag zur Einholung der beiden ziviltechnischen Gutachten eine Maßnahme der Verwaltung gemäß § 18 Abs 1 WEG ist, sodass die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft gegeben ist und die Beauftragung in ihrem Namen erfolgen konnte, ist damit der Gegenstand des Bauverfahrens entscheidend. Gutachten betreffend die Frage, ob das Wohnhaus in seiner tatsächlichen Ausführung bewilligungsfähig ist, sind allenfalls der Sach- oder Anteilsverfügung, keinesfalls aber der Verwaltung gemäß § 18 Abs 1 WEG zuzuordnen. Kosten von Verfügungsmaßnahmen fallen mangels Berührung mit der Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft daher nicht in den Regelungsbereich des § 32 WEG (dazu Kothbauer in GeKo Wohnrecht II § 32 WEG Rz 6). Das muss auch für Aufwendungen gelten, die der Beseitigung der ursprünglichen Baukonsenswidrigkeit dienen. Damit zusammenhängende Kosten sind daher auch nicht Gegenstand der Abrechnung nach § 20 Abs 3 iVm § 32 WEG. Der Verwalter ist gemäß § 20 Abs 1 WEG befugt, im Rahmen der Vertretung der Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung und damit auch für die Durchsetzung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft einen berufsmäßigen Parteienvertreter zu beauftragen. Die dabei angefallenen Verfahrenskosten, die auch die Kosten der eigenen Rechtsvertretung umfassen, zählen zu den Aufwendungen für die Liegenschaft nach § 32 Abs 1 WEG (vgl RS0115413). 5 Ob 225/22g – Der Schwebezustand des § 30 Abs 2 Z 1 MRG bzw § 1118 zweiter Fall ABGB bei anderen Kündigungsgründen ist nicht gegeben Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut besteht bei einem Räumungs- oder Kündigungsbegehren wegen qualifizierten Mietzinsrückstands nach § 1118 zweiter Fall ABGB oder § 30 Abs 2 Z 1 MRG im Anwendungsbereich des § 33 MRG ein Schwebezustand, in dem sich kein Vertragsteil – insbesondere nicht der Vermieter – unter Berufung auf die erklärte Vertragsaufhebung der Leistung seiner Vertragspflichten entziehen darf (RS0020939). Dass ein derartiger „Schwebezustand“ auch im Fall einer auf erheblich nachteiligen Gebrauch nach § 1118 erster Fall ABGB oder § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG gestützten Auflösungserklärung oder Kündigung bestünde, lässt sich der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (vgl 1 Ob 208/08g) nicht entnehmen und wird auch in der Lehre nicht vertreten. 5 Ob 231/22i – Zur Anerkennung als Hauptmieter Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem Mietrechtsgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als Hauptmieter des Mietgegenstands mit den sich aus dem Mietrechtsgesetz ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden. Es ist an dem Antragsgegner, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen (§ 2 Abs 3 MRG). Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts (RIS-Justiz RS0069660; RS0069854). Die Umgehungsabsicht muss bei beiden Parteien des formellen Hauptmietvertrags gegeben sein, wobei es genügt, wenn sie die Umgehung wenigstens in Kauf nahmen (RS0069660 [T3]). Wenn auch § 2 Abs 3 MRG eine besondere Absicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrags voraussetzt, ist doch dieses subjektive Tatbestandselement schon dann als erfüllt anzusehen, wenn bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, daran zu zweifeln. Der Umgehungstatbestand des § 2 Abs 3 MRG kann daher auch dann vorliegen, wenn letzte Gewissheit über die vom Gesetzgeber verpönte Absicht der Parteien eines formellen Hauptmietvertrags fehlt. Als derartige festgestellte äußere Umstände, die ein Indiz für die Umgehungsabsicht bieten, ist in der Rechtsprechung insbesondere die Vermietung von mehr als einer Wohnung durch denselben Hauptmieter anerkannt (RS0069733 [T6]). In diesem Fall war aufgrund der festgestellten äußeren Umstände von einer Umgehungsabsicht beider Antragsgegner (zumindest in Form des bedingten Vorsatzes) auszugehen. Dafür sprach die (befristete) gänzliche Weitervermietung der konkreten Wohnung als auch der Umstand, dass der Erstantragsgegner die Untervermietung der Wohnung ausdrücklich gestattete und der Zweitantragsgegner als Hauptmieter sich dort sogar verpflichtete „für alle Wohnungen“ ein Elektrobuch anzufertigen, woraus das Rekursgericht nachvollziehbar den Schluss zog, der Erstantragsgegner habe mehr als diese eine Wohnung an den Zweitantragsgegner vermietet. Als weiteres relevantes Indiz sprach dafür, dass der vom Zweitantragsgegner zu leistende Hauptmietzins von € 138,60 netto den zulässigen Kategorie-Mietzins von netto 50,42 EUR nicht nur geringfügig, sondern deutlich überstieg und auch der von der Antragstellerin pauschal zu bezahlende Untermietzins von € 600,00 – selbst unter Berücksichtigung eines angemessenen Betrags für Betriebskosten und Inventar – diesen beträchtlich überschritt. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Mai 2023 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 2 Ob 237/22z – Kein Prozesshindernis, wenn Übergabsauftrag unter Anspruchsverzicht zurückgezogen und sodann Räumungsklage eingebracht wurde In einem Vorprozess begehrte die Klägerin zunächst die Erlassung eines Übergabeauftrags mit dem wesentlichen Vorbringen, dass sie Vermieterin eines näher bezeichneten Bestandobjekts sei und das mit dem Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis ohne Aufkündigung durch Zeitablauf am 19. 1. 2022 erlösche. Nach Erhebung von Einwendungen durch den Beklagten, der unter anderem die Aktivlegitimation der Klägerin mangels Einverleibung ihres Eigentumsrechts im Grundbuch in Zweifel zog, erklärte die Klägerin, „den Übergabeauftrag unter Anspruchsverzicht“ zurück zu ziehen. Mit der sodann eingebrachten Räumungsklage begehrt die Klägerin nunmehr, den Beklagten zur Räumung und geräumten Übergabe des (in identer Weise wie im Vorprozess) näher bezeichneten Bestandobjekts binnen 14 Tagen zu verpflichten. Sie sei Eigentümerin jener Liegenschaft, auf der sich das Bestandobjekt befinde. Das Mietverhältnis sei ohne Aufkündigung durch Zeitablauf am 19. 1. 2022 erloschen. Der Beklagte wendete ein, dass das Prozesshindernis der Klagerücknahme unter Anspruchsverzicht vorliege. Der Streitgegenstand des Vorprozesses sei mit jenem im vorliegenden Räumungsverfahren ident. Die Zurücknahme der Klage unter Verzicht auf den Anspruch stellt nach ständiger Rechtsprechung (nur) dann ein Prozesshindernis dar, wenn die Parteien und der Streitgegenstand im Vorprozess und im Folgeverfahren ident sind (vgl RS0039761). Dies setzt neben der Identität der Parteien auch jene der Ansprüche in beiden Prozessen voraus (RS0039473). Streitanhängigkeit liegt nach der herrschenden zweigliedrigen Streitgegenstandstheorie (nur) dann vor, wenn der in der neuen Klage geltend gemachte Anspruch sowohl im Begehren als auch im rechtserzeugenden Sachverhalt mit jenem des Vorprozesses übereinstimmt (RS0039347). Ausgehend davon verneinen Rechtsprechung (etwa 4 Ob 187/12x) und Lehre (etwa Lovrek in Fasching/Konecny, Zivilprozessgesetze³ IV/1 § 560 ZPO Rz 53 mwN) das Vorliegen von Streitanhängigkeit zwischen einer gerichtlichen Aufkündigung und einer dasselbe Bestandobjekt betreffenden Räumungsklage. Dies ergebe sich schon aus der Verschiedenartigkeit der Begehren, bezwecke doch die Räumungsklage die sofortige Räumung des Bestandobjekts, während die Aufkündigung auf Übergabe des Bestandobjekts zu einem bestimmten Zeitpunkt (unter Einhaltung einer Kündigungsfrist) abziele. Die Erlassung eines – verfahrensrechtlich die gleiche Funktion wie eine gerichtliche Kündigung erfüllenden (RS0044915) – Übergabsauftrags nach § 567 ZPO kommt nur bei befristeten Bestandverträgen in Betracht, die ohne vorangegangene Aufkündigung allein durch den Ablauf der Bestanddauer enden. Der Übergabsauftrag kann auch nur vor, nicht aber erst nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer beantragt werden (8 Ob 88/14w). Unterbleibt die (fristgerechte) Beantragung der Erlassung eines Übergabsauftrags, hat der Bestandgeber die Möglichkeit zur Einbringung einer Räumungsklage (Iby in Fasching/Konecny, Zivilprozessgesetze³ IV/1 § 569 ZPO Rz 10 ff; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 §§ 1113–1115 Rz 14). 5 Ob 104/22p – Bekämpfung eines Vergleichs zwischen Wohnungseigentümern wegen Wucher und Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) Die Klägerin beantragte zunächst die Erteilung der Baubewilligung für einen Dachgeschossaus- und Zubau auf der Liegenschaft. Die Baubehörde forderte die Klägerin am 30. 11. 2020 auf, binnen einer Woche die fehlende Zustimmung zweier Miteigentümer, darunter jene des Beklagten, nachzureichen. Der Beklagte bestritt seine Verpflichtung, diesem Bauvorhaben zuzustimmen. Es kam aber sodann zu einer Vereinbarung, wonach der Beklagte seine Zustimmung zu näher konkretisierten Um-, Aus- und Einbauten an dem auf der Liegenschaft errichteten Gebäude und zur Errichtung von Wohnungseigentum an neu geschaffenen Objekten erteilte. Im Gegenzug hierzu verpflichtete sich die Klägerin zu einer bestimmten, vom ursprünglichen Bauplan abweichenden Ausführung des Bauvorhabens und weiters dazu, dem Beklagten aus dem Titel des Schadenersatzes insbesondere für die Wertminderung seiner Wohnung den Betrag von € 20.000,00 zu zahlen. Damit sollten sämtliche (allfällige) Forderungen und behaupteten Ansprüche der Klägerin und deren Rechtsnachfolger gegenüber dem Beklagten und dessen Rechtsvorgängern aus und im Zusammenhang mit der (Plan-)Einreichung, den geplanten Um-, Aus- und Einbauten, sowie dem Ausbau des Flachdachs und Errichtung des Dachgeschoßes endgültig bereinigt und zur Gänze abgegolten sein. Aufgrund dieser Vereinbarung zahlte die Klägerin dem Beklagten noch am selben Tag € 20.000,00 und der Beklagte erteilte der Klägerin eine umfassende Vollmacht, ihn zur Erwirkung der Baubewilligung und zur Begründung von Wohnungseigentum an neu geschaffenen Objekten vor allen Behörden und Gerichten zu vertreten.  Mit der am 27. 5. 2021 eingebrachten Klage begehrte die Klägerin vom Beklagten – gestützt auf Schadenersatz wegen Verletzung der vertraglichen Zustimmungspflicht und Nichtigkeit der Vereinbarung vom 10. 12. 2020 wegen Wuchers iSd § 879 Abs 2 Z 4 ABGB – die Rückzahlung der € 20.000,00 samt 4 % Zinsen seit 10. 12. 2020. Gemäß § 879 Abs 2 Z 4 ABGB sind Verträge nichtig, wenn jemand den Leichtsinn, die Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für eine Leistung eine Gegenleistung versprechen oder gewähren lässt, deren Vermögenswert zu dem Wert der Leistung in auffallendem Missverhältnis steht. Das Gesetz missbilligt so die Ausbeutung eines Vertragspartners durch auffallende objektive Äquivalenzstörung der beiderseitigen Hauptleistungen in Fällen der gestörten Freiheit der Willensbildung (5 Ob 176/21z; 9 Ob 37/18h mwN; RS0016864 [T4]). Jedes Rechtsgeschäft, bei dem ein Austauschverhältnis und Gegenseitigkeitsverhältnis besteht, kann wegen Wuchers angefochten werden. Auch Vergleiche, in denen sich der eine Teil übermäßig hohe Leistungen und Verzichte versprechen oder gewähren lässt, können wegen Wuchers nichtig sein (7 Ob 50/18f; RS0016909; RS0014757 [T5]). Die Unwirksamkeit eines Vertrags wegen Wuchers iSd § 879 Abs 2 Z 4 ABGB setzt dabei 1. das auffallende Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, 2. die mangelnde Wahrungsmöglichkeit der Äquivalenz durch den Bewucherten wegen Leichtsinns, Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung sowie 3. das Ausnützen der Lage des Bewucherten durch den Wucherer voraus (RS0016861; vgl auch RS0016864). Fehlt nur eine dieser Voraussetzungen, liegt kein wucherisches Geschäft vor (RS0016864 [T7]). Wucher erfordert demnach als objektives Merkmal eine grobe, leicht erkennbare Äquivalenzstörung, wobei die gesamten beiderseitigen Leistungswerte in ein Verhältnis zu setzen sind (RS0016947). Auffallend ist das Missverhältnis dann, wenn die Gegenleistung den Wert der Leistung bedeutend übersteigt, ohne dass die Übermäßigkeit durch besondere Umstände des Falls, etwa die Gewagtheit des Geschäfts, sachlich gerechtfertigt wäre (RS0104128). Bloßes Fehlen der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit reicht nicht aus (RS0104128 [T1]). Das Missverhältnis muss jedoch nicht das Ausmaß der laesio enormis erreichen, weil andernfalls § 934 ABGB in seinem Anwendungsbereich zur Anfechtbarkeit des Vertrags führen würde (9 Ob 37/18h). Eine die Willensbildung beeinträchtigende Zwangslage liegt vor, wenn der Vertragsgegner vor die Wahl gestellt ist, in den Vertrag einzutreten oder einen Nachteil zu erleiden, der nach vernünftigem Ermessen schwerer wiegt, als der wirtschaftliche Verlust, den der Vertrag zur Folge hat (RS0104125). Die Zwangslage, die eine Anfechtung wegen Wuchers rechtfertigt, kann auch nur vorübergehend, psychisch oder vermeintlich sein und in Befürchtungen bestehen (RS0016878 [T1]). Es muss sich nur darum handeln, dass der Ausgebeutete infolge seiner Verhältnisse oder Eigenschaften nicht in der Lage war, sein Interesse beim Geschäftsabschluss gehörig zu wahren (9 Ob 37/18h). Der Tatbestand des Wuchers iSd § 879 Abs 2 Z 4 ABGB ist zudem nur erfüllt, wenn die Zwangslage des Bewucherten von dem anderen Vertragspartner ausgebeutet wurde. Der Wucherer braucht dabei nichts zur Herbeiführung der für seinen Partner ungünstigen Lage beizutragen, insbesondere muss die Initiative zum Vertragsabschluss nicht von ihm ausgehen (RS0016864 [T1, T2]; RS0016894 [T1, T2]). Es genügt vielmehr, wenn ihm die Zwangslage seines Vertragspartners bekannt war oder offenbar aus den Umständen auffallen musste (RS0104125 [T1]; RS0016894 [T1]; RS0016887).  Zur Annahme des subjektiven Wuchertatbestands des „Ausbeutens“ genügt daher Fahrlässigkeit (RS0016887 [T1]; RS0104129). Gleiches gilt für das auffallende Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Notwendig und hinreichend ist, dass der Wucherer das grobe Missverhältnis der Leistungen gekannt hat oder erkennen hätte müssen (RS0016894). Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 879 Abs 2 Z 4 ABGB, trifft den Anfechtenden (7 Ob 50/18f; RS0016915 [T2]). Das gilt insbesondere für das auffallende, also grobe und leicht erkennbare Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Es ist Sache des Anfechtenden, den Verkehrswert der Vertragsleistungen und Umstände darzutun, nach denen dem Beklagten ein Missverhältnis der Werte der Leistungen mindestens bekannt sein musste. Die bloße Behauptung, dass Leistung und Gegenleistung in einem auffallenden Missverhältnis stünden, reicht nicht aus (7 Ob 50/18f; RS0016915; RS0016912 [T2]; RS0016520). In diesem Fall wurde die Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 10. 12. 2020 wegen Wuchers verneint. Dies wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die Klägerin ihrer Behauptungs- und Beweispflicht für das erforderliche auffallende Missverhältnis der wechselseitigen Leistungswerte nicht nachgekommen sei. Die bloße Behauptung, dass Leistung und Gegenleistung in einem solchen Missverhältnis stünden, reiche nicht aus. Dabei war der der Klägerin zukommende Vorteil der Vermeidung eines erheblichen Zeitverlustes und der von der Klägerin im Zusammenhang mit der Begründung ihrer Zwangslage geschilderten wirtschaftlichen Bedeutung dieses Umstands ebenso relevant, wie der Umstand, dass der Vergleich auch einen Ausgleich der von dem Beklagten behaupteten Wertminderung umfasste. Dass die Klägerin schon im Verfahren vor dem Erstgericht ein ausreichend konkretes Vorbringen dazu erstattet hätte, dass das Vergleichsergebnis insgesamt nicht nur objektiv, sondern auch offenkundig und für die Parteien leicht erkennbar ein Missverhältnis bedeutete, zeigte die Revision nicht auf. Des Weiteren kann ein „redlich errichteter“, sprich nicht durch List, Zwang oder Drohung beeinflusster Vergleich nicht gemäß § 1386 ABGB wegen laesio enormis (§§ 934 f ABGB) angefochten werden. 5 Ob 140/22g – Zur Rückzahlung eines von einem anderen Wohnungseigentümer über seinen Anteil hinaus geleisteten Betrags in die Rücklage In dem Verfahren ging es um die Frage, ob ab dem Zeitpunkt der Rückzahlung eines von einem Wohnungseigentümer über seinen Anteil hinaus geleisteten Betrags in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft der ursprünglich dem anderen Wohnungseigentümer vorgeschriebene (aber nicht geleistete) Betrag gegenüber diesem aufgrund der ursprünglichen Vorschreibung erfolgreich durchgesetzt werden kann. Die Beklagte bestritt diese Beitragspflicht mit dem Argument, dass die Eigentümer der Wohnung W 1 die gesamte für die Sanierung der Fenster vorgeschriebene Sonderrücklage („in der Höhe von 19.200 EUR“) zur Gänze gezahlt hätten. Damit sei die Forderung der Klägerin erfüllt. Der Verwalter habe die Hälfte („sohin den Betrag von € 9.955,80“) ohne Grund und aus Eigenem zurückgezahlt. Diese schikanöse Rückzahlung könne keine Schuld der Beklagten begründen. Die Zahlung der Eigentümer der Wohnung W1 erfolgte zeitlich (lange) vor und losgelöst von der späteren Vorschreibung gegenüber der Beklagten. Diese Zahlung erfolgte auch nur deshalb in einer die gesamten voraussichtlichen Kosten deckenden (in etwa der späteren Vorschreibung entsprechenden) Höhe, um die Beklagte zur Einräumung eines Vorkaufsrechts zu bewegen. Zu einer solchen Vereinbarung, die die Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels iSd § 32 Abs 2 WEG beinhaltet hätte, kam es – unstrittig – nicht. Zum Zeitpunkt der Erbringung der Leistung durch die Wohnungseigentümer der Wohnung W 1 bestand demnach die hier eingeklagte Beitragsschuld der Beklagten (noch) nicht. Die von der Beklagten behauptete Tilgung gemäß § 1412 ABGB oder Einlösung gemäß § 1422 ABGB einer für sie formell und materiell fremden Schuld kommt schon aus diesem Grund nicht in Betracht. Eine schuldtilgende Wirkung gemäß § 1412 ABGB wäre zudem auch im Hinblick auf die Möglichkeit der bereicherungsrechtlichen Rückforderung der Zahlung zu verneinen. Bei einem Anspruch des Zahlers nach § 1431 ABGB oder § 1435 ABGB gegen den Empfänger (hier: die Klägerin), ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs der wahre Schuldner (hier: die Beklagte) durch die Drittzahlung nicht befreit (5 Ob 90/21b mwN; RS0107954 [T4]). Die Beklagte hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Klägerin die Überzahlung der Wohnungseigentümer der Wohnung W 1 zur Deckung jenes Aufwands verwendet, den sie aufgrund ihrer Beitragspflicht zu tragen hat. Aus dem Umstand, dass zur Geltendmachung des solcher Art begründeten Verwendungsanspruchs nach § 1042 ABGB nicht die Klägerin, sondern die Wohnungseigentümer der Wohnung W 1 legitimiert wären, ist für den Prozessstandpunkt der Beklagten daher nichts zu gewinnen. Ein allfälliger Verwendungsanspruch nach § 1042 ABGB der Wohnungseigentümer der Wohnung W 1 gegenüber der Beklagten stünde außerdem in Konkurrenz zu einem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch gegen die Klägerin (2 Ob 157/10t [§ 1431 ABGB] = RS0126987). 5 Ob 182/22h – Schriftformgebot für Vereinbarungen, die einen abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen Gemäß § 32 Abs 2 WEG können sämtliche Wohnungseigentümer (ua) einen vom Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nach § 32 Abs 1 WEG abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Solche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Die Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit führt dazu, dass die Abrechnungseinheit der Liegenschaft unterteilt wird und innerhalb der Liegenschaft für jede Einheit, etwa bestimmte Häuser einer Liegenschaft, eigene Abrechnungen zu legen sind (vgl RIS-Justiz RS0122484 [T6]). Durch eine solche Vereinbarung wird auch der Kreis der Miteigentümer bestimmt, die jeweils die Aufwendungen für diese Abrechnungseinheit zu tragen haben (5 Ob 160/18t). In der Zeit zwischen dem Inkrafttreten des WEG 1975 und dem 3. WÄG (also zwischen dem 1. 9. 1975 und dem 1. 3. 1994) war die Rechtslage in Bezug auf die Wirksamkeit einer seinerzeit wirksamen mündlichen Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer über einen vom Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile abweichenden Aufteilungsschlüssel so, dass ein durch Rechtsnachfolge neu hinzukommender Wohnungseigentümer nur dann an die Vereinbarung gebunden war, wenn er dieser in Schriftform beigetreten oder in einer ebenfalls dem Schriftlichkeitsgebot des § 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975 genügenden Weise in die Rechtsstellung des früheren Miteigentümers (seines Einzelrechtsvorgängers) eingetreten war (5 Ob 274/04m mwN; 5 Ob 120/01k). Ein konkludenter Beitritt eines Wohnungseigentümers zu einer bestehenden Vereinbarung kam daher seit dem Inkrafttreten des WEG 1975 mit 1. September 1975 nicht mehr in Betracht. Wenn ein Einzelrechtsnachfolger, dem ein diesbezügliches Entscheidungsrecht zu stand, den Beitritt zur seinerzeitigen (noch mündlich bzw konkludent wirksam geschlossenen) Vereinbarung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer ablehnte und damit die gesetzlich geforderte Übereinstimmung aller Miteigentümer nicht mehr erreicht werden konnte, war die getroffene Vereinbarung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer hinfällig (vgl RS0013676 [T4]). Solange ein neuer Miteigentümer, für den die Vereinbarung nicht kraft Rechtsübergangs galt, einen Beitritt zu dieser Vereinbarung aber nicht ablehnte, bestand – bis zum Inkrafttreten des 3. WÄG am 1. März 1994 – ein Schwebezustand, während dessen die anderen Miteigentümer (als Vertragspartner der ursprünglichen Vereinbarung) daran gebunden blieben (vgl RS0013676; s auch 5 Ob 205/14d zu einer Benützungsvereinbarung). In diesem Fall wurde der Beklagte im Jahr 1986 Wohnungseigentümer des (bereits seit rund 15 Jahren von ihm genutzten) Geschäftslokals nach seinem Rechtsvorgänger (Verein) auf der Grundlage eines Anerkenntnisurteils, das den Verein zur Übertragung des Eigentums an den Liegenschaftsanteilen verpflichtet hatte. Eine vertragliche Überbindung der im Jahr 1981 vom Rechtsvorgänger mit sämtlichen anderen Miteigentümern wirksam abgeschlossenen schriftlichen Vereinbarung über die gesonderten Verrechnungseinheiten für die einzelnen Gebäudekomplexe (Blöcke) der Anlage kann daher nicht vorliegen. Allerdings legen hier die konkreten Umstände eine Beurteilung dahin nahe, dass der Beklagte durch seine Vorgangsweise dieser Vereinbarung in einer dem Schriftformgebot des § 19 Abs 2 WEG 1975 (nun § 32 Abs 2 WEG 2002) genügenden Form beigetreten ist: Die beiden vom Beklagten der Hausverwaltung übermittelten schriftlichen Vereinbarungen aus den Jahren 1987 und 1993, in denen die Wohnungseigentümer des Geschäftstrakts nähere Einzelheiten über die gesonderte Verrechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten für den Geschäftstrakt „Block D“ festlegten, ist als Beitritt zur bestehenden Vereinbarung über die gesonderten Verrechnungseinheiten zu werten gewesen. Da eine allgemein formulierte Übernahme der „bestehenden Rechte und Lasten“ im schriftlichen Vertrag des Rechtsnachfolgers eines Wohnungseigentumsobjekts ausreichte, um der Schriftform nach § 19 Abs 2 WEG 1975 idF 3. WÄG zu genügen, lässt sich dies auch auf die schriftlichen Erklärungen des Beklagten in Bezug auf die gesonderte Verrechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten für die einzelnen Gebäude der Anlage übertragen. 10 Ob 29/22w – Verpflichtung zur Bezahlung des Mietentgelts trotz Inanspruchnahme einer Mietkaufoption nach dem WGG Die klagende Partei als Vermieterin und die ursprüngliche Mieterin schlossen im Jahr 2010 einen Mietvertrag mit Kaufoption, der den Bestimmungen des MRG und des WGG unterliegt. Im Mietvertrag wurde unter Punkt III. Folgendes vereinbart: „Der bei Erstbezug eingehobene Finanzierungsbeitrag beträgt für Grundkosten EUR 9.421,00. Der Mieter hat den Finanzierungsbeitrag in Höhe von EUR 9.421,00 zur Gänze geleistet. Mit der Leistung des Grundkostenanteils hat der Mieter gemäß den Bestimmungen der § 15b ff. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in Verbindung mit § 38 des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes einen Anspruch auf nachträglichen Erwerb der zugeteilten Wohnung bzw. der auf sie entfallenden Miteigentumsanteile, verbunden mit der Zusicherung der Begründung von Wohnungseigentum durch unsere Gesellschaft erworben. Im Falle der Auflösung des Mietvertrages hat der ausscheidende Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm zur Finanzierung geleisteten Beträge, vermindert um die ordnungsgemäße Absetzung für Abschreibung gemäß § 17 Abs 4 WGG im festgesetzten Ausmaß.“ Nach Ablauf einer Mietdauer von zehn Jahren wurde die Mieterin von der klagenden Partei in einem Schreiben über die Möglichkeit der Ausübung der Mietkaufoption informiert. Ihre Schwiegertochter füllte das dem Schreiben angeschlossene Antwortformblatt „Ausübung des gesetzlichen Optionsrechtes zum Erwerb der Wohnung“ aus. Das von der Mieterin eigenhändig unterschriebene Antwortformblatt wurde am selben Tag an die klagende Partei übermittelt. Infolge des Todes der Mieterin nur wenige Tage später und des Fehlens eintrittsberechtigter Personen wurde von der klagenden Partei gegenüber der Verlassenschaft die Ausarbeitung und Unterfertigung eines schriftlichen verbücherungsfähigen Kaufvertrags abgelehnt.   Mit der gerichtlichen Aufkündigung kündigte die klagende Partei der beklagten Verlassenschaft das Bestandverhältnis auf. Als Kündigungsgründe wurden der Tod der Mieterin (§ 1116a ABGB iVm § 30 Abs 2 Z 5 MRG) und hilfsweise der Mietzinsrückstand (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG) geltend gemacht. In dem hier zu beurteilenden Vertrag wird auf die §§ 15b ff WGG verwiesen, nach denen erst nach Annahme des Kaufangebots durch die Mieterin die Voraussetzungen für die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum zu schaffen sind. In diesem Sinn wurde auch im Mietvertrag festgehalten, dass die Mieterin mit Leistung des Grundkostenanteils Anspruch auf nachträglichen Erwerb hat; die Mieterin ist demnach aber nicht berechtigt, die Rechtslage durch ein Gestaltungsrecht einseitig zu verändern. In dem hier zu beurteilenden Fall liegt daher kein „echtes Optionsrecht“ der Mieterin vor. Nach der Rechtsprechung endet das Bestandverhältnis infolge Konfusion, wenn das Eigentumsrecht des Mieters sachenrechtlich übergeht, etwa durch bücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts (RS0034033 [Erwerb der Liegenschaft mit dem gemieteten Haus]; vgl RS0034032 [Erwerb einer Eigentumswohnung]; RS0034033 [T1] [Begründung von Wohnungseigentum am vermieteten Objekt]). Konkret zur nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum nach dem WGG wurde ausgesprochen, dass der Mietvertrag durch die Begründung von Wohnungseigentum und Zuweisung des Objekts ins Eigentum des vormaligen Mieters aufgelöst wird (5 Ob 35/22s; 5 Ob 54/16a; zustimmend Trummer, Mietkauf 375, der lediglich beim freivertraglichen Mietvertrag mit Kaufoption – also außerhalb des WGG – das Erlöschen des Mietvertrags bereits mit Kaufvertragsabschluss befürwortet). In Ermangelung einer anderslautenden Vereinbarung ist für die Beendigung des Bestandverhältnisses auf den sachenrechtlichen Eigentumsübergang abzustellen. Daher besteht, solange es zu keiner Vereinigung von Vermieter- und Mieterstellung kommt, auch die Pflicht zur Mietzinszahlung – trotz des Kaufvertragsabschlusses bzw der Optionsausübung – weiter (ebenso etwa 5 Ob 119/13f). Demnach bestand das Mietverhältnis ungeachtet der Optionsausübung bis zur Wohnungseigentumsübertragung weiterhin fort und es war auch das Mietentgelt zu entrichten. Die Beurteilung der Fragen, ob der Verlassenschaft (bzw dem Sohn) ein Erwerbsanspruch hinsichtlich der Wohnung zukommt und ob dieser Anspruch vererblich ist, sind nicht Gegenstand eines Aufkündigungsverfahrens, das auf die Beendigung des Bestandverhältnisses gerichtet ist. Ein konkreter Rechtsmissbrauchseinwand im Hinblick auf das Räumungsbegehren wurde nicht erhoben. Außerstreitiges Recht 5 Ob 34/22v – Gemäß § 24 Abs 1 S 2 WEG kommt der Beschluss erst zustande, wenn allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde; bis dahin ist ein Wohnungseigentümer an seine Abstimmungserklärung nicht gebunden Die Grundsätze der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft sind in § 24 WEG geregelt. Danach dient zur Willensbildung vornehmlich die Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch – allenfalls ergänzend zu den in einer Eigentümerversammlung abgegebenen Erklärungen – auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg zustande kommen (§ 24 Abs 1 WEG). Die Willensbildung kann daher auch im Weg sogenannter Umlaufbeschlüsse erfolgen. Da die Willensbildung in Form eines Umlaufbeschlusses der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung gleichsteht, hat sie grundsätzlich den Anforderungen des § 24 WEG zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zu entsprechen (5 Ob 16/16p mwN). Gemäß § 24 Abs 1 S 2 WEG kommt der Beschluss erst zustande, wenn allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde; bis dahin ist ein Wohnungseigentümer an seine Abstimmungserklärung nicht gebunden (§ 24 Abs 1 S 2 WEG; zu der dem Gesetzgeber unterlaufenen Verwechslung von Zustandekommen und Wirksamkeit des Beschlusses: 5 Ob 116/06d; 5 Ob 18/07v). Bis zu diesem Zeitpunkt seiner Bindung kann jeder Wohnungseigentümer seine Entscheidung abändern und eine bereits abgegebene Erklärung widerrufen.  Das gilt auch beim schriftlichen Umlaufbeschluss; auch dieser kommt erst dann zustande, wenn auch dem letzten Wohnungseigentümer die Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde (RIS-Justiz RS0108769 [T1]).   Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs tritt bei einem Umlaufbeschluss die Bindung der Teilnehmer an ihre Abstimmungserklärung dabei (erst) dann ein, wenn sie allen anderen am Willensbildungsprozess Beteiligten zugegangen ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann jeder Wohnungseigentümer seine Entscheidung widerrufen. Zum Eintritt der Bindungswirkung ist demnach bei Umlaufbeschlüssen – falls nicht ausnahmsweise auf andere Weise der allseitige Zugang der Abstimmungserklärungen dokumentiert ist – die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich, um die Entscheidung rechtswirksam werden zu lassen (RS0106052). Der Zeitpunkt der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses liegt dabei nicht im Belieben der Initiatoren eines Umlaufbeschlusses. Die Bekanntgabe hat vielmehr nach Ablauf einer angemessenen Äußerungsfrist und zeitnah zum Abstimmungsvorgang zu erfolgen, um eine nachträgliche Änderung des Ergebnisses des an sich abgeschlossenen Abstimmungsvorgangs durch Beeinflussung einzelner Wohnungseigentümer auszuschließen. Wird die Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses ohne sachlich gerechtfertigten Grund hinausgezögert, ist der Umlaufbeschluss nicht wirksam zustande gekommen (5 Ob 191/13v; 5 Ob 16/16p; RS0123022). Die mit Blick auf das Anhörungsrecht der Wohnungseigentümer zu konstatierenden Unterschiede bei der Meinungsbildung und Abstimmung rechtfertigen die in der Lehre (Briem, Erfordernisse einer rechtswirksamen Beschlussfassung auf schriftlichem Weg im WEG 2002, immolex 2010, 6 [7]; Terlitza, Glosse zu 1 Ob 136/18h, wobl 2020/39 [114f]) kritisierte Ungleichbehandlung des Umlaufbeschlusses gegenüber der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht nur, sie machen diese vielmehr notwendig. Die Bindung erst nach Zugang des Abstimmungsergebnisses soll gewährleisten, dass die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung letztlich auf Basis allen zur Verfügung stehenden, also auch der sich aus einer späteren Äußerung eines Wohnungseigentümers ergebenden, Informationen treffen. Das Abstellen auf den Zugang der Abstimmungserklärungen ist kein Verkennen des Erklärungsempfängers im rechtsgeschäftlichen Sinn (vgl Terlitza, Glosse zu 1 Ob 136/18h, wobl 2020/39 [114]), sondern Ausfluss des nach dem Gesetz zu gewährenden Anhörungsrechts. Die „Gelegenheit zur Äußerung“ (iSd § 24 Abs 1 S 2 WEG) umfasst eben nicht nur die Möglichkeit zur eigentlichen Stimmabgabe, sondern auch jene zur Werbung für den eigenen Standpunkt (RS0108769 [T10]). Das sämtlichen Wohnungseigentümern im Zug des Willensbildungsvorgangs zu gewährenden Beteiligungs- und Äußerungsrecht, eine Forderung, die auch die zitierte Lehre nicht in Frage stellt, wird daher nur dann Rechnung getragen, wenn ihnen diese Möglichkeit bis zur Beendigung des Abstimmungsvorgangs offen steht. Zwar mag bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren idealerweise die Dauer der Äußerungsfrist durch einen Endtermin definiert werden. Nach Rechtsprechung und Lehre setzt eine ordnungsgemäße (= rechtswirksame) Beschlussfassung aber nicht voraus, dass auf diese Weise das Ende des Diskussionsprozesses im Verfahren über die Beschlussfassung im Umlauf bestimmt oder zumindest bestimmbar festgelegt wird (5 Ob 191/13v = RS0129492; RS0124152 [T3]; Würth/Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht I23 § 24 WEG Rz 12; Löcker in Hausmann/Vonkilch WEG4 § 24 WEG Rz 26). Der zur Anfechtung berechtigte Wohnungseigentümer muss von einem (Form-)Mangel nicht persönlich betroffen sein. Daher können überstimmte Wohnungseigentümer – wie die Antragsteller hier – geltend machen, dass andere Wohnungseigentümer mangelhaft angehört wurden (5 Ob 315/03i; Löcker in Hausmann/Vonkilch WEG4 § 24 WEG Rz 69). Die Beschlussanfechtung muss sich also nicht auf eigene Informationsdefizite stützen, es können auch solche anderer Wohnungseigentümer herangezogen werden (RS0118846 [T1]). 5 Ob 188/22s – Hat eine gemeinnützige Bauvereinigung ein Bestandobjekt in Anwendung der Bestimmungen der §§ 15b ff WGG an den bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen, sind bei nachfolgender Vermietung die Bestimmungen des WGG nicht mehr anzuwenden Die Gebäude auf der Liegenschaft, deren Miteigentümerin die Antragstellerin ist, wurden von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (idF: GBV) errichtet. Mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 16. 12. 2003 wurde daran Wohnungseigentum (nachträglich) begründet, wobei die GBV das letzte bei ihr verbliebene Wohnungseigentumsobjekt im Jahr 2017 veräußerte. Die Antragstellerin begehrt, der Antragsgegnerin aufzutragen, eine vollständige Betriebskostenabrechnung nach § 19a WGG iVm § 34 WEG vorzulegen. Das Gebäude sei von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden, weswegen nach dem Grundsatz „einmal WGG, immer WGG“ die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin anzuwenden seien. Die Antragsgegnerin habe für das Jahr 2019 zwar eine Abrechnung nach § 34 WEG gelegt, die aber nicht der Bestimmung des § 19a WGG entspreche, die festlege, wie die Abrechnung zu gliedern sei und auch eine Information über den Stand des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) fordere. § 19a Abs 2 WGG nennt die Anforderungen an die von der GBV oder einem ihr nachfolgenden Verwalter als Grundlage für eine ordentliche Einzelabrechnung nach Abs 1 leg cit gemäß § 34 WEG zu erstellende Abrechnung.  Die Bestimmung des § 14e WGG, auf die in § 19a WGG verwiesen wird, geht auf die WRN 2006 zurück. Nach den ErläutRV zur WRN 2006 (1183 BlgNR 22. GP 46) folgt die Klarstellung des § 14e Abs 1 WGG der Überlegung, dass bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung und (allenfalls sukzessivem) Abverkauf an die Mieter in einem „Vielparteienhaus“ letztlich auch nur eine einzige im Wohnungseigentum der Bauvereinigung stehende Mietwohnung verbleiben kann, die aber jedenfalls nach WGG-Grundsätzen zu bewirtschaften und abzurechnen ist (§ 19a WGG). Dadurch soll (systemkonform) eine klare Trennung in der Rechtsstellung der Bauvereinigung einerseits als Verwalter des wohnungseigentumsrechtlichen Gesamtobjekts (mit spezifischen Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern) und andererseits als Wohnungseigentums-Vermieterin (und damit Verwalter einzelner, eigener Wohnungen) unterstrichen werden, um nicht zuletzt Interessenkollisionen zu vermeiden. Die Anwendung des WGG setzt grundsätzlich ein Rechtsverhältnis zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern/Nutzungsberechtigten voraus (Prader/Pittl, WGG2 § 20 Rz 1). Ein solches liegt in diesem Fall unzweifelhaft nicht (mehr) vor, weil die GBV nach den Feststellungen seit dem Jahr 2017 nicht mehr Wohnungseigentümerin und damit auch nicht Vermieterin ist. Aus dem Zusammenspiel der Regelungen des § 20 Abs 1 Z 2 bis Z 3 WGG folgt, dass nur für den Fall, dass an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit zugunsten des bisherigen Mieters gemäß den §§ 15b bis 15e WGG Wohnungseigentum begründet (oder bereits begründetes Wohnungseigentum veräußert) worden ist, die Bestimmungen des WGG nicht weitergelten, sondern jene des MRG nach Maßgabe dessen § 1 Abs 1, 2 und 4 (§ 20 Abs 1 Z 2a WGG). Hat also die gemeinnützige Bauvereinigung ein Bestandobjekt in Anwendung der Bestimmungen der §§ 15b ff WGG an den bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen, sind bei nachfolgender Vermietung die Bestimmungen des WGG nicht mehr anzuwenden (5 Ob 80/21g; Rudnigger aaO § 20 WGG Rz 5; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 20 WGG Rz 11; Prader/Pittl, WGG1.03 § 20 Rz 7). Andernfalls, also im Anwendungsbereich von § 20 Abs 1 Z 2b WGG, haben die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG auch bei anschließender Weitervermietung Geltung (Rosifka aaO 319; so auch Prader, Zu den Folgen des Erwerbs von gemeinnützigen Bauten durch einen „Dritten“, immolex 2013, 230 [231]). Eine Abrechnung nach § 19a WGG ist nur solange zu erstellen, als zumindest ein Wohnungseigentumsobjekt von der GBV vermietet wird. Das ergibt sich nicht zuletzt aus dem Zweck dieser Regelung, die sicherstellen soll, dass die GBV auch bei der Verwaltung durch einen Dritten, in der Lage bleibt, ihrer Abrechnungsverpflichtung gegenüber den Mietern oder sonst Nutzungsberechtigten der in ihrem Eigentum verbliebenen Objekte nachzukommen. 5 Ob 219/22z – Wird der Kündigung erst nach Ablauf des Kündigungstermins mit gerichtlichem Urteil Folge gegeben, so ist das Bestandverhältnis schon als mit dem Ablauf des Kündigungstermins erloschen anzusehen Der Oberste Gerichtshof hat die vom Antragsteller gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts, mit der es das Urteil des Erstgerichts über die Wirksamkeit der Aufkündigung zum 30. 4. 2020 bestätigte, erhobene außerordentliche Revision mit Beschluss zu 1 Ob 228/21t vom 14. 12. 2021 zurückgewiesen. Mit Zustellung dieser Entscheidung wurde die Kündigung zum Stichtag 30. 4. 2020 rechtswirksam, sodass sich der Antragsteller auf kein Rechtsverhältnis berufen kann, das ihn gegenüber der Antragsgegnerin zur Nutzung des Mietobjekts nach diesem Zeitpunkt berechtigt hätte. Zum 2. 9. 2021, zu dem der Antragsteller die Antragsgegnerin aufforderte, einen Preis für die Übertragung der Wohnung in sein Eigentum bekanntzugeben, bestand kein wirksames Mietverhältnis mehr, mag die Rechtskraft im Verfahren über die Aufkündigung auch erst nach diesem Zeitpunkt eingetreten sein. Damit kann sich der Antragsteller – ex post betrachtet – auch nicht mehr darauf berufen, er sei als Mieter zur Antragstellung iSd § 15c WGG (idF BGBl I Nr  162/2001) legitimiert gewesen. Nach gefestigter Rechtsprechung endet das Bestandverhältnis, wenn eine gerichtliche Aufkündigung für rechtswirksam erkannt wird, stets mit dem gemäß § 562 Abs 1 ZPO in der Kündigung anzugebenden Zeitpunkt (RS0044763). An der Beendigung zu diesem Stichtag ändert auch der Umstand nichts, dass das Urteil, mit dem die Kündigung für rechtswirksam erklärt wurde, erst nach Ablauf des Kündigungstermins erging (RS0044917; RS0044908). Stellt der Mieter ungeachtet einer wirksamen Kündigung das Bestandobjekt nicht zurück, hat er dem Bestandgeber als titelloser Benützer nach § 1041 ABGB ein Benützungsentgelt in Höhe eines bei Weitervermietung erzielbaren Bestandzinses zu zahlen (RS0030282; RS0019883). Als titelloser Benützer ist der Antragsteller entgegen seiner Argumentation aber nicht Nutzungsberechtigter iSd §§ 15c und 15e WGG. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, April 2023 WMWP Rechtsanwälte... mehr lesen

Die heutige Problemstellung lautet: „Wir haben uns scheiden lassen, aber keine Vereinbarung über die Aufteilung unseres Vermögens getroffen. Wie kann ich erreichen, dass ich meinen Anteil bekomme?“ Dr. Iris Mutz, Partnerin der WMWP Rechtsanwälte GmbH meint dazu: In einer einvernehmlichen Scheidung muss zwingend eine Vereinbarung über die Aufteilung des in der Ehe erworbenen Vermögens, der ehelichen Schulden, der Ehewohnung und dem ehelichen Gebrauchsvermögen getroffen werden. Im Fall einer streitigen Scheidung bleibt eine Vereinbarung über das Schicksal dieser Vermögenswerte oftmals außen vor. Nach § 95 AußStrG ist eine Vermögensaufteilung binnen einem Jahr nach Eintritt der Rechtskraft der Scheidung möglich. Wird diese Frist versäumt, ist eine Aufteilung nach dieser Bestimmung nicht mehr möglich. Vorteil eines solchen Aufteilungsverfahrens ist es, dass bei der Festsetzung der Ausgleichszahlung allenfalls bestehende Unbilligkeiten ausgeglichen werden können. Dies ist im Fall der Aufteilung des Vermögens nach anderen zivilrechtlichen Bestimmungen nicht in dieser Form möglich. Dr. Iris Mutz stellt durch den langjährigen Aufbau ihrer Kernkompetenz bezüglich des Familienrechts (insbesondere Scheidungs-, Obsorge- und Unterhaltsangelegenheiten sowie Kontaktrecht) unsere Hauptansprechperson in diesem Bereich dar. Als Mutter von drei Kindern bringt sie die zusätzliche Sichtweise und das nötige Verständnis mit, das es in so heiklen Situationen oft nötig ist. Gerne unterstützt Sie Dr. Iris Mutz mit Ihrem Team in allen familienrechtlichen Angelegenheiten und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme unter iris.mutz@actlegal-wmwp.com oder +43 (463)... mehr lesen