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AKTUELLES

17 Aug
Die heutige Problemstellung lautet: „Der geldunterhaltspflichtige Elternteil hat ein sehr geringes Einkommen, lebt aber in Haushaltsgemeinschaft mit einem sehr gut situierten Partner/in. Hat dies Auswirkungen auf die Geldunterhaltszahlungspflicht gegenüber dem Kind?“ Dr. Iris Mutz, Partnerin der WMWP Rechtsanwälte GmbH meint hierzu: Bei der Unterhaltsbemessungsgrenze kann in Ausnahmefällen das niedrigste Unterhalsexistenzminimum unterschritten werden, zB wenn der Unterhaltspflichtige in Haushaltsgemeinschaft mit einer Person lebt und sich dadurch einen Teil der (oder alle) Kosten für die Lebenshaltung erspart. Wenn ein Unterhaltsanspruch des geldunterhaltspflichtigen Elternteils selbst gegenüber seinem  (neuen) Ehepartner besteht, kann auch dies Auswirkungen auf den Geldunterhaltsanspruch des Kindes haben. Dr. Iris Mutz stellt durch den jahrelangen Aufbau ihrer Kernkompetenz hinsichtlich des Familienrechts (insbesondere Scheidungs-, Obsorge- und Unterhaltsangelegenheiten sowie Kontaktrecht) unsere Hauptansprechperson in diesem Bereich dar. Als Mutter von drei Kindern bringt sie die zusätzliche Sichtweise und das nötige Verständnis mit, das es in so heiklen Situationen oft bedarf. Gerne unterstützt Sie Dr. Iris Mutz mit Ihrem Team in allen familienrechtlichen Anliegen und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme unter iris.mutz@actlegal-wmwp.com oder +43 (463)...
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10 Aug
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 3 Ob 36/22y – Mietzinsbefreiung einer Bäckerei-Café-Filiale während der ersten beiden Lockdowns – Betretungsverbot, Umsatzersatz, Fixkostenersatz Die Mieterin mietete die in einem Fachmarktzentrum gelegene Geschäftsräumlichkeit zum Betrieb als „Bäckerei-Café“. Sie betreibt insgesamt zwölf Bäckerei- und Bäckerei-Café-Filialen in unterschiedlichen Städten Kärntens; diese werden teilweise als reine Bäckereifilialen (ohne Sitzmöglichkeiten zur Konsumation von Speisen) und teilweise mit nahezu reinem Kaffeehausbetrieb betrieben. Zu letzteren zählt auch das Objekt im Fachmarktzentrum der Klägerin. Dort werden etwa 90 % der Umsätze über den Kaffeehausbetrieb und nur rund 10 % durch den Verkauf von Backwaren über den Thekenbereich erzielt. Bei Vertragsabschluss war allen Beteiligten klar, dass eine reine Bäckerei bzw eine überwiegend auf Bäckereiverkauf ausgerichtete Filiale aufgrund des Standorts im Fachmarktzentrum im reinen Gewerbegebiet wirtschaftlich nicht überlebensfähig gewesen wäre. Es war den Parteien daher vollkommen bewusst, dass das Bestandverhältnis primär auf den Betrieb eines Kaffeehauses abstellt, wenngleich anlässlich des Mietvertragsabschlusses auch der Verkauf von Backwaren angesprochen wurde. In dem Mietvertrag wurde eine Betriebspflicht der Mieterin und für den Fall eines Verstoßes, die Verpflichtung der Mieterin zur Leistung einer Konventionalstrafe in Höhe von drei Bruttomonatsmieten, vereinbart. Auf der Grundlage des § 1 COVID-19-Maßnahmen-gesetzes (BGBl I 2020/12) wurde mit mehreren Verordnungen des Gesundheitsministers das Betreten (ua) von Gastronomielokalen von 16. März bis 14. Mai 2020 und von 3. November 2020 bis 19. Mai 2021 untersagt. Während sämtlicher „Lockdowns“ war das Betreten des Kundenbereichs (ua) von Betriebsstätten des Lebensmittelhandels gestattet.       Die Beklagte schloss ihre Filiale im Fachmarktzentrum der Klägerin im Zeitraum von 17.03.2020 bis einschließlich 14. 5.2020 und 3.11.2020 bis 18.5.2021 zur Gänze und zahlte die vorgeschriebene Miete nicht. Hintergrund dieser Entscheidung war der Umstand, dass sie die Filiale als Gastronomiebetriebsstätte ansah und daher davon ausging, dass das Öffnen untersagt sei. Der Weiterbetrieb als bloße Bäckereifiliale kam für sie nicht in Frage, weil der Betrieb auf einem einheitlichen Konzept beruhte, das zwingend den Kaffeehausbetrieb voraussetzte. Das Aufrechterhalten des Betriebs als reiner Backwarenverkauf wäre der Mieterin auch wirtschaftlich unmöglich gewesen, weil es wegen der Lage außerhalb von Wohnvierteln keine Laufkundschaft mit Ausnahme der Kunden der weiteren im Fachmarktzentrum angesiedelten Geschäfte gibt. Dadurch, dass sämtliche weitere im Fachmarktzentrum ansässige Geschäfte mit Ausnahme eines Drogeriemarkts und eines Lagerhauses während der „Lockdowns“ ebenfalls geschlossen hatten, verringerte sich die Kundenfrequenz und damit der mögliche Kundenpool zusätzlich empfindlich. Die Mieterin hätte daher bei Offenhalten des reinen Bäckereiverkaufs mit diesem wesentlich weniger Umsatz erzielt als üblich, dh weniger als 10 % des sonstigen Gesamtumsatzes. Ein Lieferservice bot und bietet die Mieterin an dem Standort nicht an, zumal dieses nicht dem Betriebs- und Bestandzweck entspricht; die Einrichtung eines Lieferservice wäre ihr in kurzer Zeit auch gar nicht möglich gewesen. Die infolge der COVID-19-Pandemie erlassenen behördlichen Maßnahmen begründen einen außerordentlichen Zufall iSd §§ 1104 f ABGB (3 Ob 78/21y; 3 Ob 184/21m; 5 Ob 192/21b; 8 Ob 131/21d). Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts iSd § 1104 ABGB. Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung dadurch hingegen nur eingeschränkt, kommt es gemäß § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeschränkung nach der relativen Berechnungsmethode (3 Ob 184/21m mwN). Die Unbrauchbarkeit bzw Unbenützbarkeit des Bestandobjekts war – ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck – anhand eines objektiven Maßstabs während der beiden Lockdowns zu bejahen. In diesem Fall wäre der Mieterin auch die Einrichtung eines Lieferservice in kurzer Zeit gar nicht möglich gewesen. Darüber hinaus wäre für die Beklagte mit einem Lieferservice ein nachhaltiges Verlustgeschäft verbunden gewesen wäre, weil, die Mieterin während der „Lockdowns“ sämtliche Bäckereien geöffnet hatten und deshalb für potenzielle Käufer von Bäckereiwaren kein Anlass bestand, diese Produkte nicht in der Nähe ihres Wohnorts zu erwerben, sondern sich – gegen Entgelt, ohne das ein Lieferservice für die Mieterin zwangsläufig unwirtschaftlich gewesen wäre – beliefern zu lassen. Angesichts der Lage des Bestandobjekts im Gewerbegebiet und dem daraus folgenden Fehlen von Laufkundschaft war auch klar, dass ein Betrieb des Geschäftslokals nur für ein „Abholservice“ für Bäckereiwaren (oder auch das Anbieten von Kaffee „to go“) nicht kostendeckend möglich gewesen wäre. Ein Verstoß gegen die Betriebspflicht lag daher ebenfalls nicht vor. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, einen von ihm bezogenen „Fixkostenzuschuss“ an den Vermieter herauszugeben, weil es sich nach der Zielrichtung der Zuschussgewährung um eine Förderung der betroffenen Unternehmer (Bestandnehmer) handelt, um deren Liquidität sicherzustellen, und nicht der Mietzinsentfall der Geschäftsraumvermieter wettgemacht werden soll (3 Ob 184/21m mwN). Dies gilt auch für den Anspruch auf Umsatzersatz (vgl Nemetschke/Koloseus, Umsatzersatz und stellvertretendes Commodum, immolex 2021/95, 202 [204]). 7 Ob 207/21y – Mietzinsbefreiung einer Rechtsanwaltskanzlei während dem ersten Lockdown Die klagende Vermieterin brachte aufgrund von Mietzinsrückständen Mietzins- und Räumungsklage gegen die Mietende Rechtsanwaltskanzlei ein. Diese machte gegenüber der Klägerin für die Monate März, April, Mai und Juni 2020 eine Mietzinsminderung von 80 % geltend, da die von ihr angebotenen Dienstleistungen von Mitte März bis Mai 2020 aufgrund der Corona-Pandemie um rund 80 % weniger nachgefragt waren. Es gab nahezu keinen Arbeitsanfall. Deshalb traf die Mieterin am 23. März 2020 mit den Mitarbeiterinnen eine Kurzarbeitsvereinbarung mit einer Reduktion der Arbeitszeit um 90 % für die Dauer von drei Monaten, die rückwirkend mit 15. März 2020 bewilligt wurde. Die anfallenden Arbeiten wurden von den Mitarbeiterinnen der Mieterin im Homeoffice erledigt. So wurde etwa das Telefon einmal zu der einen und einmal zu der anderen Mitarbeiterin umgeleitet. Trotz der ständigen telefonischen Erreichbarkeit der Beklagten kontaktierten erst ab Mai 2020 wieder Klienten die Beklagte. Dadurch ergab sich jedoch zunächst nur eine wöchentliche Telefonkonferenz für den Geschäftsführer der Beklagten. Der vorliegende Fall ist dadurch gekennzeichnet, dass für die Rechtsanwaltskanzlei der Beklagten kein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie bestand (vgl § 2 Z 15 der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz, BGBl Ⅱ 2020/96, („Schließungsverordnung“), verlängert durch die beiden Verordnungen BGBl Ⅱ 2020/110 und BGBl Ⅱ 2020/151). Das Bestandobjekt konnte demnach vertragsgemäß als Rechtsanwaltskanzlei genutzt werden. Die Kanzlei war zwar im strittigen Zeitraum von den Mandanten der Beklagten nicht besucht und vom Geschäftsführer und seinen beiden Mitarbeiterinnen nur fallweise genutzt worden, dies jedoch nicht aufgrund pandemiebedingter behördlicher Maßnahmen oder Anordnungen, sondern aufgrund der unternehmerischen Entscheidung des Geschäftsführers der Beklagten. Das zentrale Argument der Beklagten war, sie habe die Nutzung des Bestandobjekts deshalb eingeschränkt, weil im hier fraglichen Zeitraum wegen ihrer Tätigkeit als Wirtschaftsanwältin und ihrer konkreten Mandantenstruktur ihre Dienstleistung pandemiebedingt stark reduziert nachgefragt worden sei und beim Geschäftsführer auch kein Bedarf zum „Nacharbeiten“ bestanden habe. Aus diesem Vorbringen ergibt sich schon nicht, dass die Pandemie das Bestandobjekt nicht nur für die Beklagte, sondern in gleicher Weise auch für jeden anderen Mieter in einer vergleichbaren Situation (teilweise) unbrauchbar gemacht hat.  Die Mieterin hatte daher für den Zeitraum von Mitte März bis Mitte Mai 2020 keinen Anspruch auf Mietzinsminderung. 7 Ob 31/22t – Sittenwidrige Kündigung eines Pachtvertrages Nach ständiger Rechtsprechung gilt § 879 Abs 1 ABGB (Sittenwidrigkeit) nicht nur für Verträge, sondern auch für einseitige Rechtsgeschäfte wie eine Kündigung (RS0016534). Die Sittenwidrigkeit der Aufkündigung des Pachtvertrags durch den Verpächter wurde in diesem Fall (siehe dazu auch 1 Ob 501/83 = SZ 56/72 = RS0016642; 10 Ob 42/00z) bejaht: Der Bestandgeber habe gewusst, dass die Pächter die Almhütte auf ihre Kosten errichtet hatten und das Bestandobjekt auf die Dauer von 99 Jahren nutzen wollen, dass ihnen sein Vater als Rechtsvorgänger die weiterhin unveränderte Ausübung ihres Pachtrechts zugesagt habe und er selbst kein Problem mit der Nutzung der Hütte durch die Pächter und deren Familie gehabt habe. Der Verpächter habe über alle relevanten Umstände Bescheid gewusst. Die Pächter hätten nicht nur auf eigene Kosten die Holzhütte errichtet, sondern auch dem ersten Bestandgeber als Vorauszahlung den Bestandszins für die gesamte vereinbarte Nutzungsdauer gezahlt.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, August 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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12 Jul
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Außerstreitiges Recht 5 Ob 137/21i – Zustimmung zur Errichtung einer Photovoltaikanlage Die Antragstellerin begehrte, die Zustimmung der Antragsgegner zur Errichtung der von ihr geplanten Photovoltaikanlage gemäß § 52 Abs 1 Z 2 WEG iVm § 16 Abs 2 WEG zu ersetzen. Nach der Errichtung der geplanten Photovoltaikanlage der Antragstellerin verbliebe von der derzeit zur Errichtung einer Photovoltaikanlage geeigneten Dachfläche von 374,37 m² aufgrund deren Anordnung nur noch eine freibleibende restliche Fläche im Ausmaß von 69,03 m². Die Errichtung einer weiteren auch kleineren Anlage wäre dann ohne entsprechende Adaptierung der anderen Dachbereiche nicht mehr möglich. Auch die Erst- und Zweitantragsgegner beabsichtigten die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Hauses. Bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage in der von der Antragstellerin geplanten Dimensionierung würden allgemeine Teile in einem Ausmaß zum Nachteil der anderen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, sodass damit deren schutzwürdige Interessen beeinträchtigt wären, da dies zu einer Ungleichbehandlung der anderen Wohnungseigentümer führen würde. Schon allein diese Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG steht dem Antragsbegehren der Antragstellerin entgegen. Ob es sich bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage um eine privilegierte Maßnahme iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG handelt (vgl dazu § 16 Abs 5 WEG idF WEG-Nov 2022 [Privilegierung der Anbringung einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt durch Anwendbarkeit der Zustimmungsfiktion]) ist daher nicht relevant. 5 Ob 150/21a – Im Zweifel ist davon auszugehen, dass ein Miteigentümer bei Abschluss eines Hauptmietvertrags als Vertreter sämtlicher Eigentümer handelt Mietzinsvereinbarungen sind nach § 16 Abs 8 MRG unwirksam, wenn sie den nach den Absätzen 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Im Fall des Aneinanderreihens zulässig befristeter Mietverträge läuft die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG so lange nicht ab, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen wird (RIS-Justiz RS0119647). Ist eine vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses gesetzlich nicht durchsetzbar, dann beginnt die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bereits mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu laufen (5 Ob 326/98x; 5 Ob 128/99f = RS0109837 [T3] zu Altverträgen vor dem 3. WÄG; 5 Ob 208/10i = RS0126514; 5 Ob 71/15z; differenzierend Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 111). In diesem Fall wurde eingewandt, das die Befristungsvereinbarung im Mietvertrag aufgrund der Verletzung des Schriftformgebots nach § 29 MRG unwirksam sei. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG); dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermins dokumentierende Urkunde von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhalts vorliegen müssen (RS0112243; vgl auch RS0090569; RS0101797; RS0030289). Auch Verlängerungsvereinbarungen unterliegen diesem Schriftformgebot (RS0112243 [T2]; RS0030289 [T4]). Zur Wahrung des Schriftformgebots nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG genügt es, wenn aus der Vertragsurkunde, die von beiden Vertragsparteien unterfertigt ist, sowohl die Befristungsvereinbarung als auch die Vertragspartner, die die Erklärung abgaben, zuverlässig entnommen werden können (5 Ob 208/10i = RS0126513). Wenn auf einer Vertragsseite mehrere Parteien beteiligt sind, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn alle Parteien unterschrieben haben (RS0017247). Im Falle der Beteiligung mehrerer Miteigentümer auf Vermieterseite wird die Schriftform gewahrt, wenn der die Befristungsvereinbarung unterfertigende Miteigentümer von den übrigen ausreichend bevollmächtigt ist (1 Ob 569/94). Eine schriftliche Vollmacht ist nicht erforderlich. Bei dem Abschluss eines Hauptmietvertrags ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs im Zweifel davon auszugehen, dass ein Miteigentümer bei Abschluss eines Hauptmietvertrags als Vertreter sämtlicher Eigentümer handelt, selbst wenn er dies nicht zum Ausdruck bringt (vgl RS0104122; RS0107642; RS0104123). Es bedarf daher weder für die Wirksamkeit der Stellvertretung noch für die Erfüllung der in § 29 Abs 1 Z 3 MRG für Zeitmietverträge vorgeschriebenen Schriftform eines schriftlichen Hinweises auf das Handeln (auch) im fremden Namen. 5 Ob 5/22d Bei der Zählermiete handelt es sich nicht um nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz zu verteilende Heiz- und Warmwasserkosten Zu den sonstigen Kosten des Betriebs gehören alle übrigen Kosten des Betriebs, zu denen die Kosten für die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen – insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile – und die angemessenen Kosten der Abrechnung, nicht aber der Aufwand für die Errichtung, die Finanzierung, die Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Versorgungsanlage zählen (§ 2 Z 10 HeizKG). Die Kosten von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile, so auch der Zähler sind sonstige Kosten im Sinn des § 2 Z 10 HeizKG (38 R 290/18f = ImmoZak_digitalOnly 2021/8). Mit der Zählermiete werden Kosten der Errichtung und Finanzierung abgedeckt, die ausdrücklich nicht sonstige Kosten im Sinn des § 2 Z 10 HeizKG sind. Dass „die Vorrichtung zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile“ (der Einschub in § 2 Z 10 HeizKG) als Definition eines Verschleißteils zu sehen wäre, ist nach dem Wortlaut der Bestimmung auszuschließen. Jedenfalls sind Kosten der erstmaligen Anschaffung des Messgeräts keine sonstigen Kosten im Sinn des § 2 Z 10 HeizKG, es scheidet daher schon aufgrund der Begriffsbestimmung aus, sie über den Umweg der laufenden Einhebung einer Miete durch die Abnehmer zu verrechnen. Auch nach dem Inhalt der hier zu beurteilenden Abrechnung handelt es sich bei der Zählermiete nicht um einen echten, dem tatsächlichen Aufwand entsprechenden Ersatz der Kosten der Wartung und Betreuung dieser Verbrauchsmessgeräte. Bei der Zählermiete handelte es sich daher nicht um nach dem HeizKG zu verteilende Heiz- und Warmwasserkosten. 5 Ob 15/22z – Anerkennung des Untermieters als Hauptmieter Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts (RIS-Justiz RS0069660; RS0069854). Die Anwendbarkeit des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem nach den Vorstellungen des Gesetzgebers verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte, der in überschaubarer Zeit absehbar ist (RS0069820 [T4]). Hier war die Hauptmieterin beim Abschluss des Hauptmietvertrags 53 Jahre alt und beabsichtigte eine Eigennutzung etwa ab ihrer Pensionierung, weil die Wohnung bessere Einkaufsmöglichkeiten, eine bessere öffentliche Anbindung und Erreichbarkeit von Ärzten aufwies und weil sie außerdem besser beheizbar war. Es wurde festgestellt, dass zu keinem Zeitpunkt angedacht war, die Rechte künftiger Untermieter zu schmälern. Die Abweisung des Antrags auf Anerkennung als Hauptmieter war demnach zulässig. 5 Ob 19/22p – Fremd- oder Selbstverwaltung im Falle von Hälfte-Eigentum Normalfall ist die in § 833 ABGB geregelte Selbstverwaltung der Miteigentümer. Sie liegt vor, solange die Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitswillen ihrer Teilhaber die Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn einzelne Aufgaben von bestimmten Wohnungseigentümern wahrgenommen werden (vgl 5 Ob 185/16s mwN). Soll aber nach dem Gemeinschaftswillen die gesamte Verwaltung der Liegenschaft übertragen und damit die Handlungszuständigkeit der Mehrheit künftig ausgeschlossen werden, liegt Fremdverwaltung vor, auch wenn sie durch einen Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Der Wohnungseigentümer ist dann Verwalter mit allen durchsetzbaren Verpflichtungen des WEG (RIS-Justiz RS0122296 [T3]). Ist kein gemeinsamer Verwalter bestellt, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit gesetzt werden (RS0105778). Steht die Liegenschaft im Hälfteeigentum, befindet sich jeder Anteilseigner insoweit in einer besonderen Situation, als er Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung weder alleine durchsetzen kann, noch können solche Maßnahmen gegen seinen Willen beschlossen werden (H. Böhm/Palma in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 833 Rz 12). Bei Anteilsgleichheit ist die gemeinsame einverständliche Selbstverwaltung nur möglich, wenn sich die Miteigentümer darauf verständigen. Die Einigung der beiden Hälfteeigentümer muss dabei alle Verwaltungshandlungen betreffen (vgl RS0013215). Ein Übergang von der Selbst- zur Fremdverwaltung, sowohl was die Beendigung der Selbstverwaltung betrifft als auch die Auswahl der Person des Verwalters, kann von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossen werden (§ 28 Abs 1 Z 5 WEG). Daneben besteht aber ein Minderheitsrecht jedes Mit- und Wohnungseigentümers, vom Gericht die Entscheidung darüber zu verlangen, dass ein gemeinsamer Verwalter gemäß den §§ 19 ff WEG (oder ein vorläufiger Verwalter gemäß § 23 WEG) bestellt wird (§ 30 Abs 1 Z 6 WEG). Für die rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters darüber, ob auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers (anstelle der bisherigen Selbstverwaltung) ein Verwalter zu bestellen ist, reicht es nicht (schon) aus, dass noch kein Verwalter bestellt ist. Es muss vielmehr untunlich oder unmöglich sein, die Selbstverwaltung beizubehalten (RS0083080). Der antragstellende Wohnungseigentümer hat dabei auch das wichtige Interesse an der Fremdverwaltung darzulegen (vgl RS0083080 [T1]). Befindet sich eine Liegenschaft im Hälfteeigentum, kommt eine (gemeinschaftliche) Selbstverwaltung nur in Betracht, wenn sich beide Anteilseigner über die gemeinsame Verwaltung einig sind, wobei die Einigung alle Verwaltungsagenden betreffen muss. Ist das nicht der Fall, ist ein Ausüben der Selbstverwaltung durch die Hälfteeigentümer unmöglich (7 Ob 99/66 = MietSlg 18.076 = RS0013215; vgl auch Sprohar-Heimlich in Schwimann/Kodek5 § 833 Rz 38). Kommt mangels Einigung der Hälfteeigentümer die Ausübung der (Rückkehr zur) Selbstverwaltung nicht in Betracht, kann kein Zweifel bestehen, dass die Betrauung eines Dritten mit den Agenden der Verwaltung im Interesse beider Teilhaber liegt. 5 Ob 20/22k – Lagezuschlag Nach § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG), und die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags bekanntgegeben worden sind. Die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, erfolgt nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens (RIS-Justiz RS0111204 [T2]). Dazu bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden (RS0131812). Bei der Beurteilung der Qualität einer Wohnumgebung ist eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls geboten. Vorzunehmen ist eine Gesamtschau, weil die Lagequalität nur insgesamt erfasst werden kann. Die Auflistung und Bewertung einzelner Lagefaktoren kann nur ein Kontrollinstrument sein (5 Ob 158/18y; 5 Ob 100/21y; 5 Ob 104/21m). Die relevanten Lagekriterien für die Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit der Lage ist auch der Umstand, ob die zu beurteilende Liegenschaft – gemessen an vergleichbaren innerstädtischen Lagen – eine besondere (Grün-)Ruhelage aufweist oder im Gegenteil über das im innerstädtischen Gebiet zu erwartende Ausmaß von Verkehr, Abgasen und Lärm belastet wird. In diesem Fall ist die Belastung durch Straßenlärm in der die Liegenschaft nach Norden abgrenzenden Einbahn in seine Gesamtbetrachtung einbezogen und gegen die Vorzüge der Lage, insbesondere die unmittelbare Nähe zum Areal des Schlosses Belvedere, abgewogen worden. Die Überdurchschnittlichkeit der Lage rechtfertigten die gute Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr), das Bildungsangebot, die gute Erreichbarkeit kultureller Einrichtungen in den innerstädtischen Bezirken sowie in der näheren Umgebung der Liegenschaft, die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs und sonstigen Konsumgütern, das Gastronomieangebot sowie die gute medizinische Versorgung. 5 Ob 53/22p – Zum Anwendungsbereich des MRG auf bestimmte Wohnungen Der Geltungsbereich des MRG bezieht sich nach § 1 Abs 1 MRG grundsätzlich auf alle davon erfassten Mietverhältnisse. In diesem Umfang besteht eine Vermutung für die Vollanwendung des MRG, die nur durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestands widerlegt werden kann (RIS-Justiz RS0069235). Die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 4 MRG nimmt solche Wohnungen vom Anwendungsbereich des Gesetzes aus, die vom Mieter bloß als Zweitwohnungen zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden. Diese Ausnahmebestimmung findet ihre Rechtfertigung in der herabgesetzten Schutzwürdigkeit eines Mieters, der die Wohnung offenkundig nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses benötigt (H. Böhm/Prader in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht I § 1 MRG Rz 130). Ob ein Mietvertrag den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 4 MRG erfüllt, richtet sich nach ständiger Rechtsprechung nach dem vereinbarten Vertragszweck, wobei sich die Vereinbarung auch schlüssig ergeben kann (RS0069666). In diesem Fall war vereinbart worden, dass das Objekt nur zu Wohnzwecken verwendet werden darf, der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnen wird, sondern diese vor allem seinen Chauffeuren, die regelmäßig in der Nacht in Wien ankommen und am darauffolgenden Nachmittag von Wien wieder abfahren, zur Verfügung stehen soll. Ein Ausnahmetatbestand iSd § 1 Abs 2 Z 4 MRG wurde dadurch nicht verwirklicht. Streitiges Recht 2 Ob 218/21d – Kündigung da keine weitere Nutzung zum vertraglich vereinbarten Zweck (§ 30 Abs 2 Z 7 MRG) Mit Mietvertrag aus dem Jahr 1961 mietete die Mutter des Beklagten, eine bekannte österreichische Künstlerin, das Bestandobjekt „zur Verwendung als Atelier“, wobei eine Benutzung des Objekts „ausschließlich nur“ zu diesem Zweck erlaubt war. Die verstorbene Mutter des Beklagten nützte das Atelier für ihre künstlerische Tätigkeit (zur Schaffung von Skulpturen, Gemälden und anderen Kunstwerken), aber auch zur Sammlung von Material für die weitere Arbeit und zur Erledigung ihrer Korrespondenz. Nach ihrem Tod übernahm deren Ehemann, der Vater des Beklagten, den Mietvertrag. Das Atelier wurde danach nicht mehr als Arbeitsstätte genutzt, sondern um Werke der Künstlerin zu archivieren, zu verpacken, zu fotografieren und für kurze Zeit zwischenzulagern. Im Dezember 2016 starb auch der Vater des Beklagten, seitdem „tritt der Beklagte als Mieter auf“. Der Beklagte hat seinen ständigen Aufenthalt in den USA und Kärnten, er nützt das Objekt nur „wenige Male im Jahr“. Seit 2017 steht das Objekt – bis auf einige Kartons mit Skulpturen sowie Verpackungsmaterial – „nahezu leer“ und wurde bloß als Lagerraum für einige Kartons mit Skulpturen und Verpackungsmaterial verwendet. Die ebenfalls festgestellte Verwendung zum Zweck, Zeichnungen, Skizzen, Briefe und Skulpturen zu archivieren, erfassen, fotografieren und verpacken, trat unter Beachtung der Gesamtheit der Feststellungen deutlich in den Hintergrund. Die Vermieterin begehrte die Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG, da es an einer regelmäßigen Verwendung des Mietobjekts für eine gleichwertige Geschäftstätigkeit fehle. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt nach ständiger Rechtsprechung das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus (RS0070431). Verlegt der Mieter seinen Geschäftsbetrieb anderswohin und benützt er den Mietgegenstand nur noch für minderwertige Zwecke, als Archiv, Lager oder Abstellraum, dann ist Gleichwertigkeit nicht gegeben; wurde der Mietgegenstand aber von Anfang an nur für periphere und nicht für zentrale Zwecke des Geschäftsbetriebs verwendet, dann kann die Verwendung zu anderen peripheren Zwecken nicht schaden (RS0070397; vgl auch RS0070381 und RS0070376). Die bloße Verwendung des Ateliers als Lagerraum war in diesem Fall nicht geeignet eine vereinbarte oder gleichwertige regelmäßige geschäftliche Tätigkeit zu begründen (so auch  2 Ob 571/84). 3 Ob 45/22x – Zu den Verfügungsrechten eines Vorerben über eine Wohnung Der Vorerbe ist über die Substitutionsmasse nur insoweit verfügungsbefugt, als er nicht in die Rechte des Nacherben eingreift (§ 613 ABGB). Er muss daher die Substanz der Substitutionsmasse schonen und darf keine Veränderungen vornehmen, die deren Wesen umgestalten. In diesem Sinn darf er insbesondere die wirtschaftliche Zweckbestimmung und die Bewirtschaftungsart nicht verändern. Für die Überschreitung der Grenzen der Nutzungsberechtigung des Vorerben ist maßgebend, ob die Veränderung zu einer in größerem Ausmaß gegebenen Belastung des Nacherben führt als die ursprüngliche Verwendung (10 Ob 85/11i und 6 Ob 54/21s jeweils mwN). Liegt im Abschluss eines Mietvertrags eine solche unzulässige Änderung der Nutzungsmöglichkeit oder der Bewirtschaftungsart des Substitutionsgutes, so handelt es sich um einen unzulässigen und den Nacherben daher nicht bindenden Vertragsabschluss (vgl 6 Ob 54/21s; RS0012562 [T1]). Bei der beanstandeten Verfügung kommt es nicht auf eine isolierte Betrachtung der einzelnen vom Berufungsgericht herangezogenen „Faktoren“ (Dauer des Mietverhältnisses, Mietzins, Weitergaberecht), sondern auf eine gesamthafte Würdigung der relevanten Vertragsbedingungen an. Da der Vorerbe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 2020 bereits 68 Jahre alt war und die Wohnung schon seit einigen Jahren leer stand, wurde sie durch den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags zu einem Mietzins der Kategorie D „unbrauchbar“. Die Einräumung eines unbeschränkten Rechts zur Untervermietung (mit Verzicht auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG) führte für die Nacherben zu einer völligen Entwertung der Wohnung, weshalb der Vorerbe nicht mehr im Rahmen seines Nutzungsrechts gehandelt hatte. 5 Ob 182/21g – Zustimmung zu Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme eine zustimmungsbedürftige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG bewirkt, ist auf den bestehenden Zustand des betreffenden Objekts abzustellen. Prüfmaßstab ist dabei der aktuelle rechtmäßige Bestand. Nur Maßnahmen, die von dem „ursprünglichen“ aufrechten vertraglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG (5 Ob 222/19m; 5 Ob 55/19b). Das in diesem Fall mit dem Wohnungseigentumsvertrag 1998 neu konfigurierte Wohnungseigentum basierte auf der Nutzwertneufestsetzung 1994; der diesem Gutachten zugrunde liegende Bauzustand (laut Bauplan) bildete daher hier den maßgeblichen vertraglichen Konsens. Das ist der aktuelle rechtmäßige Bestand und damit der Prüfmaßstab für die Beurteilung, ob eine Bauabweichung eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG bewirkt (vgl 5 Ob 222/19m [ErwG 1.3.]; 5 Ob 55/19b [ErwG 3.3.]). Die Herstellung des dieser Nutzwertneufestsetzung entsprechenden Bauzustands und die dafür notwendigen Maßnahmen führen daher zu keiner „Änderung“ und sind schon deshalb nicht zustimmungsbedürftig, weil dadurch lediglich der dem zugrundeliegenden Wohnungseigentumsvertrag entsprechende Zustand hergestellt wird (5 Ob 55/19b). Maßnahmen, die nicht zur Herstellung des aktuellen rechtmäßigen Bestands notwendig sind, stellen hingegen Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG dar. Allerdings kann (jedenfalls) in dem Fall, dass die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer (bloß) auf Basis von behördlich bewilligten Bauplänen erfolgte, die ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass geringfügige Änderungen vom ursprünglichen Konsens gedeckt sind; das insbesondere dann, wenn diese Bauabweichungen ihre Ursache in einer notwendigen Anpassung an tatsächliche bauliche Gegebenheiten haben (5 Ob 222/19m; 5 Ob 55/19b; 5 Ob 180/20m), da für bloß bagatellhafte Umgestaltungen keine Zustimmung iSd § 16 Abs 2 WEG erforderlich ist (RS0109247). Für den hier zu beurteilenden Fall bedeutete dies, dass die Baumaßnahmen, die der Herstellung des der Nutzwertneufestsetzung 1994 und dem Wohnungseigentumsvertrag 1998 entsprechenden Bauzustands und die dafür notwendigen Maßnahmen keiner (neuerlichen) Zustimmung bedürfen. Da dieser Zustand der aktuelle rechtmäßige Bestand ist, kommt ein Aufleben der Zustimmungsbedürftigkeit für das damit verbundene Bauvorhaben nicht mehr in Betracht. Von diesem maßgeblichen Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer sind auch (nur) geringfügige Änderungen gedeckt. Die den Gegenstand der Klage bildenden, zur Umsetzung des Einreichplans 2017 notwendigen Baumaßnahmen waren zumindest zum großen Teil, weil sie insoweit nicht vom ursprünglichen Konsens gedeckt und nicht bloß als geringfügige Änderungen anzusehen sind, zustimmungsbedürftig iSd § 16 Abs 2 WEG. 5 Ob 14/22b –Zur Fälligkeit von Akonto-Zahlungen Die fälligen Akonto-Zahlungen können auch noch dann eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, besteht also weiterhin die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, die ihm im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akonto-Zahlungen zu leisten. 6 Ob 57/22h/ 6 Ob 490/22h – Zum Verhältnis Vermieter und Unterbestandnehmer Gegenüber dem Eigentümer kann der Unterbestandnehmer das aufrechte Untermietverhältnis nicht einwenden (3 Ob 278/04k; 8 Ob 60/09w; 3 Ob 163/15z), sofern der erwirkten Aufkündigung nicht ein zwischen dem Afterbestandnehmer und dem Bestandgeber bestehendes Rechtsverhältnis entgegensteht (siehe § 568 ZPO).   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Juli 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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