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AKTUELLES

29 Nov
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 2 Ob 108/22d – Kündigung wegen Eigenbedarfs Der Vermieter begehrte die gerichtliche Aufkündigung des dem MRG unterliegenden Mietverhältnisses betreffend seine Eigentumswohnung aufgrund Eigenbedarfs (§ 30 Abs 2 Z 8 MRG. Die gefestigte jüngere Rechtsprechung hält unter Hinweis auf den in § 354 ABGB normierten Grundsatz der freien Verfügbarkeit über das Eigentum und unter Zugrundelegung eines gemäßigteren Verständnisses der Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ eine Erleichterung der Eigenbedarfskündigung gegenüber der früheren strengen Rechtsprechung für geboten (RS0068227 [T18]; RS0070619 [T4]; 5 Ob 80/20f). In diesem Sinne war die Beurteilung, wonach  die Wohnmöglichkeit der mittlerweile volljährigen Tochter, die beabsichtigt, nach ihrer Rückkehr von einem Praktikum ein Masterstudium zu beginnen bzw für den Fall der Nichtzulassung eine Arbeitsstelle in Vorarlberg zu suchen und mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen, gemeinsam mit ihrem Vater und zwei weiteren volljährigen Geschwistern (am Wochenende jeweils mit Lebensgefährten) in einem 140 m² großen Haus, in dem ihr ‒ wie auch den anderen Familienmitgliedern ‒ nur ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht und sämtliche Hausnutzer auf lediglich ein Bad angewiesen sind, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt. 3 Ob 77/22b – Wirkung des Räumungstitels auch gegenüber dem Unterbestandnehmer Gemäß § 568 ZPO ist ein infolge Auflösung eines Bestandvertrags über einen Gegenstand nach § 560 ZPO gegen den Bestandnehmer erwirkter Räumungstitel auch gegenüber dem Afterbestandnehmer (Unterbestandnehmer) wirksam und vollstreckbar. Nach Beendigung des Hauptbestandverhältnisses kann der Unterbestandnehmer das aufrechte Unterbestandverhältnis nur gegenüber seinem Vertragspartner, nicht aber auch gegenüber dem Liegenschaftseigentümer, der ihn auf Räumung in Anspruch nimmt, erfolgreich einwenden (vgl RS0062380 [T8]), sofern der Unterbestandnehmer sein Benützungsrecht nicht materiell-rechtlich direkt von der Klägerin ableitet (vgl RS0000907). 5 Ob 207/21h – Maßnahmen der Verwaltung im WEG Die Beklagte war zu 80/276 Anteilen Miteigentümerin einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet ist. Mit diesen Anteilen ist das ausschließliche Nutzungsrecht an der Wohnung W4 und dem Garagenplatz G3 verbunden. Die restlichen 196/276 Anteile an der Liegenschaft stehen je zur Hälfte im Eigentum von Eigentümerpartnern, einem Ehepaar. Für die Eigentümergemeinschaft ist kein Verwalter bestellt. Mit Schreiben informierte der Mann die Beklagte über die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen, übermittelte ihr eine auf Anboten für diese Arbeiten basierende Investitionsvorschau für das Jahr 2020 und setzte sie davon in Kenntnis, dass geplant sei, die Vorhaben mittels Sondervorschreibung zu finanzieren. Mit einem weiteren Schreiben vom forderte er die Beklagte sodann zur Leistung einer (ersten) Sondervorschreibung von 12.000 EUR auf das Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft auf. Der Sondervorschreibung ging keine Beschlussfassung durch die Miteigentümer voraus. Da die Beklagte den ihr vorgeschriebenen Betrag nicht bezahlte, erteilte der Eigentümerpartner dem Klagevertreter Vollmacht zur Einbringung der Klage. Eine Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft ging der Bevollmächtigung sowie der Klageeinbringung nicht voraus. Der mit Vollmacht seiner Frau in Angelegenheiten der Verwaltung ausgestattete Eigentümerpartner repräsentiert die Mehrheit der Miteigentumsanteile und ist damit zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft berufen. Ihm kommt nach allgemeinen Grundsätzen (§ 833 ABGB) damit auch die Stellung als „gesetzlicher“ Verwalter zu. Besteht in einem solchen Fall die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft in seinem Willensakt, richtet sich deren Bekämpfung entweder nach Beschlussrecht, wenn es zu einer fristauslösenden Bekanntmachung gekommen ist, sonst nach § 30 Abs 2 WEG. Solange eine darauf beruhende Maßnahme der ordentlichen Verwaltung nicht auf die eine oder andere Art beseitigt ist, bleibt sie außenwirksam. Der die Mehrheit der Anteile repräsentierende Eigentümerpartner hat dem Klagevertreter damit wirksam Prozessvollmacht erteilt. 5 Ob 60/22t – Zur Teilung einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft Die Streitteile sind Miteigentümer einer Liegenschaft, auf der sich ein 1869 errichtetes Zinshaus mit 23 Wohnungen, drei Geschäftslokalen und zwei Rohdachböden befindet. Die Klägerin begehrte die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft durch Zivilteilung, in eventu sei die Miteigentumsgemeinschaft durch Realteilung aufzuheben. Gemäß § 843 ABGB ist die Naturalteilung die Regel und die Zivilteilung die Ausnahme. Das Gesetz räumt der Realteilung damit den Vorrang ein. Die Zivilteilung kommt nur in Betracht, wenn eine Naturalteilung nicht möglich ist. Dies gilt auch für die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG, die eine Sonderform der Naturalteilung bildet (RIS-Justiz RS0106352; RS0106351). Im Verfahren über die Teilungsklage ist darüber abzusprechen, ob grundsätzlich die Möglichkeit einer Liegenschaftsteilung durch Begründung von Wohnungseigentum besteht (RS0101774). Ist das der Fall, ist ein Klagebegehren auf Zivilteilung abzuweisen (RS0013236). Nach ständiger Rechtsprechung hat bei Realteilung jeder Miteigentümer einen Teil von annähernd gleicher Beschaffenheit und gleichem Wert zu erhalten (RS0013851). Dies gilt auch im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum (RS0013851 [T3]). Der Naturalteilung einer Liegenschaft kommt nach der Rechtsprechung aber auch dann der Vorrang zu, wenn ein Teilstück höherwertiger als ein ideeller Anteil bliebe, sofern der auf Zivilteilung geklagte Miteigentümer mit der Zuweisung des geringerwertigen Teils ohne Verlangen einer Ausgleichszahlung einverstanden ist (RS0126365; RS0013838). In einem solchen Fall kommt es dann auch nicht darauf an, dass alle Teilhaber dem Wert nach gleichbehandelt werden müssen und nur geringfügige Wertunterschiede in Geld ausgeglichen werden können (5 Ob 133/14s mwN). Die mögliche Wertschöpfung durch einen Ausbau des Dachgeschosses steht einer Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum nicht entgegen (5 Ob 109/21x). Die rein faktische Möglichkeit der Verwertung eines Dachbodens hängt nicht von der Art der Teilung ab. Ob eine Zivil- oder Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung erfolgt, verändert ein mögliches Wertschöpfungspotenzial nicht (5 Ob 133/14s). Unverhältnismäßig hohe Teilungskosten können die Naturalteilung unzulässig machen. Als solche Kosten kommen insbesondere notwendige Umbaumaßnahmen in Frage. Da seit Geltung des WEG 2002 auch an Substandardwohnungen Wohnungseigentum begründet werden kann, sind die Kosten für die Sanierung einzelner Wohneinheiten nicht als Teilungskosten anzuerkennen. Außerstreitiges Recht 5 Ob 36/22p – „Wichtiges Interesse“ an einer Änderung des Wohnungseigentumsobjekts ist nicht jeder bloße – wenn auch verständliche oder sogar von achtenswerten Motiven getragene – Wunsch. Der Antragsteller ließ in seinem Wohnungseigentumsobjekt eine Split-Klimaanlage installieren. Die beiden Split-Geräte wurden auf dem direkt über der Wohnung liegenden Rohdachboden, der als allgemeiner Teil der Liegenschaft gewidmet war, aufgestellt und die Kühlleitungen zu den im Wohnungseigentumsobjekt befindlichen Innengeräten über nicht mehr benützte Kaminschächte geführt. Der Antragsteller stellte – gestützt auf § 52 Abs 1 Z 2 WEG iVm § 16 Abs 2 WEG – den Antrag, die Antragsgegner zur Duldung dieser vom Antragsteller vorgenommenen Installation einer Split-Klimaanlage zu verpflichten, und deren Zustimmung zu ersetzen. Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist darauf abzustellen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T2; T4]; RS0083345 [T1]; RS0110977). Der Antragsteller hatte zum wichtigen Interesse vorgebracht, dass sich sein unmittelbar unter dem Rohdachboden gelegenes Wohnungseigentumsobjekt ohne Klimaanlage im Sommer derart aufheize, dass es im gesamten Wohnbereich untertags Temperaturen von deutlich über 30 Grad Celsius habe und diese in der Nacht oft kaum absinken. Das Bewohnen der Wohnung sei somit in den Sommermonaten objektiv jedenfalls nach heute üblichem Standard nicht mehr möglich. Nur der Einbau der Split-Klimaanlage ermögliche eine Verminderung der Raumtemperatur im Sommer soweit, dass die Wohnung bewohnt werden könne, insbesondere auch nachts wieder erholsamer und ausreichender Schlaf möglich sei. Der Einbau führe dazu, dass die Wohnung ganzjährig lebenswert bewohnbar sei. Allgemeinen Erwägungen (Steigerung der Hitzetage mit oft tropischen Nächten im dicht verbauten Stadtgebiet) sind nicht ausreichend, ein konkretes wichtiges Interesse eines Wohnungseigentümers zu begründen. Wie bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit eines Klimageräts darf auch in Bezug auf das wichtige Interesse aus einer als notorisch angesehenen allgemeinen Klimaentwicklung („Erderwärmung“) nicht die Schlussfolgerung gezogen werden, dass Wohnungen nachgerüstet werden müssen, um zu Wohnzwecken geeignet zu sein. Im Zusammenhang mit dem Klimawandel anerkannte der Gesetzgeber zwar das steigende Bedürfnis, allzu hohen Raumtemperaturen von Wohn- und Geschäftsräumen entgegenzuwirken. Dieses Ziel soll aber durch Beschattung, also durch Anbringung von Beschattungsvorrichtungen wie Rollläden, Markisen oder Außenjalousien und „möglichst auch ohne Klimaanlagen“ erreicht werden (RV 1174 XXVII. GP 2 f, 11). 5 Ob 119/22v – Schiedsgutachten als Grundlage für die Mietzinsbildung Rechtsabändernde Schiedsgutachterverträge übertragen einem Dritten die Aufgabe, ein bestehendes Schuldverhältnis veränderten Umständen anzupassen, was aber noch nicht zu einem echten Schiedsvertrag führt. Der Schiedsgutachter soll aufgrund seiner Sachkunde gewisse Unterlagen und Tatsachen beschaffen und mit bindender Wirkung für die Parteien Feststellungen gewinnen (RS0106358 [T4]). Voraussetzung ist eine Einigung der Parteien auf das Leistungsbestimmungsrecht eines Dritten (RS0106358). Die Parteien hatten vereinbart: Ⅳ. Mietzinsevaluierungsvereinbarung (1) Unabhängig von der Wertsicherungsvereinbarung gemäß vorstehenden Absätzen vereinbaren die Vertragspartner, dass die Vermieterin berechtigt ist, in periodischen Abständen eine Evaluierung des Mietzinses auf Angemessenheit hin vorzunehmen. Erstmals ist dies nach sieben Vertragsjahren, somit ab dem 1. 1. 2014 möglich, sodann jeweils nach weiteren zehn Jahren, wobei diese Frist mit dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, ab dem der aufgrund dieser Klausel erhöhte Hauptmietzins zu bezahlen ist. (2) Dies erfolgt dergestalt, dass über Aufforderung der Vermieterin ein Sachverständiger aus dem Immobilienbereich zu bestellen ist, der die Höhe des für den Mietgegenstand dann angemessenen Mietzinses festzustellen hat. Können sich die Vertragspartner über die Person des Sachverständigen nicht einigen, ist diese vom Präsidenten der Rechtsanwaltskammer Wien zu bestellen. (3) Ausdrücklich vereinbart wird, dass der vom Sachverständigen als angemessen festgestellte Hauptmietzins ab dem folgenden Monatsersten als geschuldeter Hauptmietzins gilt, für den die Wertsicherungsvereinbarung gemäß vorstehenden Bestimmungen dann analog ebenso anzuwenden ist (mit jeweils neuer Ausgangsbasis). (4) Eine Mietzinsreduktion für den Fall, dass das Gutachten einen niedrigeren Mietzins ergibt, als zu diesem  Der Sinn und Zweck dieses Vertragspunktes liegt nach seinem Wortlaut darin, nach bestimmten Zeiträumen (zunächst sieben, dann zehn Jahre) eine Mietzinserhöhung nach einem im Voraus festgelegten Modus zu ermöglichen, wobei ein (neutraler) Sachverständiger aus dem Immobilienbereich den „angemessenen“ Mietzins ermitteln soll, der dann ab dem folgenden Monatsersten als geschuldeter Hauptmietzins gilt. Die Auslegung, damit sei dem Schiedsgutachter die Ermittlung der für die rechtliche Beurteilung des angemessenen Hauptmietzinses iSd § 16 Abs 1 MRG erforderlichen Grundlagen, so insbesondere des marktüblichen oder ortsüblichen Hauptmietzinses nach der Vergleichswertmethode übertragen worden, während die Rechtsfolgen daraus, nämlich die Vereinbarung eines solchen Hauptmietzinses als „angemessen“ unmittelbar aus der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung abzuleiten sind (vgl 2 Ob 236/07f), ist im Einzelfall nicht zu beanstanden Eine Abweichung von 30 % des Schiedsgutachtens im Vergleich zum Privatgutachten bewirkt (noch) keine qualifizierte Unrichtigkeit (2 Ob 236/07f).   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, November 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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19 Okt
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 5 Ob 79/22m – Das Wiederkaufsrecht ist als Optionsvertrag (oder mindestens als optionsähnlicher Vertrag) anzusehen und kann gem. § 38 Abs 1 Z 3 WEG unwirksam sein Sollte es so sein, dass die beklagte Wohnungseigentümerin, neben dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis Um- und Ausbaukosten getragen hat, weswegen sie um ein Wohnbauförderungsdarlehen ansuchte, und die Vereinbarung einer „Rückkaufoption“ damit im Zusammenhang steht, weil der Kläger die dafür erforderliche Kostenaufstellung sonst nicht bereitgestellt hätte, wäre ungeachtet des Umstands, dass sich die Streitteile bei Unterfertigung dieser Urkunde bereits als Wohnungseigentümer gegenüberstanden, davon auszugehen, dass der Kläger seine Vormachtstellung als ehemaliger Wohnungseigentumsorganisator ausgenützt hat. Die vom Kläger am 4. 12. 2018 unterfertigte Vereinbarung wäre damit nach § 38 Abs 1 Z 3 WEG unwirksam. Außerstreitiges Recht 5 Ob 118/22x – Kein Widerspruch gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung im Sinn des § 9 Abs 2 Z 1 WEG, wenn mit einem im Wohnungseigentum stehenden KFZ-Abstellplatz ein dessen Fläche bei weitem übersteigender Gartenanteil – der Widmung entsprechend – als Zubehör rechtlich verbunden ist Die Antragsteller begehrten die Neufestsetzung der Nutzwerte für die Liegenschaft, weil die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum durch Verbindung des Eigengartens 3 mit dem KFZ-Stellplatz P 8 der Antragsgegnerin im Sinn des § 9 Abs 2 Z 1 WEG gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung verstoße. Ob ein Wohnungseigentumsobjekt, ein Zubehör-Wohnungseigentumsobjekt oder allgemeine Teile vorliegen, entscheidet sich nach der privatrechtlichen Einigung (der Widmung) der Wohnungseigentümer (RS0120725). Zubehör-Wohnungseigentum kann an allen Teilen der Liegenschaft begründet werden, sofern sie nicht wohnungseigentums-tauglich im Sinn des § 2 Abs 2 WEG oder notwendige allgemeine Teile der Liegenschaft sind. Ab Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch teilt das Zubehör notwendig das rechtliche Schicksal des Wohnungseigentumsobjekts, mit dem es verbunden ist (vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 2 WEG Rz 21). Für das Zubehör-Wohnungseigentum ist auch kein selbständiger Nutzwert festzusetzen; es kann nach § 8 Abs 3 WEG nur bei der Nutzwertfestsetzung für das Wohnungseigentumsobjekt als Zuschlag berücksichtigt werden. Aus der gesetzlichen Kategorisierung als wohnungseigentumstaugliche Objekte und solche Teile der Liegenschaft, an denen „nur“ Zubehör-Wohnungseigentum begründet werden kann, folgt zunächst, dass Zubehörobjekte ohne Verbindung mit einem Wohnungseigentumsobjekt rechtlich nicht existent sind. Zubehör-Wohnungseigentum entsteht erst durch die eindeutige Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt und dessen Einverleibung im Grundbuch. Nur insoweit kann von einer Über- und Unterordnung gesprochen werden. Diese bezieht sich aber ausschließlich auf die rechtliche Selbständigkeit, die nur dem Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Daraus lässt sich weder ableiten, dass das Zubehör-Wohnungseigentum eine im Vergleich zum Hauptobjekt dienende Funktion aufweisen muss, um als solches tauglich zu sein, noch dass es dazu eines bestimmten Verhältnisses zur Größe des Hauptobjekts bedürfte. Nach dem insoweit klaren Gesetzeswortlaut sind die Grenzen der Zubehörstauglichkeit grundsätzlich weit gefasst; innerhalb dieser Grenzen bildet der Widmungsakt das bestimmende Moment, ob ein sonst den allgemeinen Teilen zuzuordnender Bestandteil der Liegenschaft Zubehör-Wohnungseigentum werden soll. Die Wertung erfolgt durch den Widmungsakt selbst und bleibt damit den Wohnungseigentümern überlassen. Diesen Überlegungen steht auch der in § 294 ABGB definierte Begriff des Zubehörs („Zugehör“) nicht entgegen. Das Wohnungseigentumsgesetz definiert das Zubehörs-Wohnungseigentum autonom, dieses ist damit nach dem Verständnis dieses Gesetzes auszulegen.   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Oktober 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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22 Sep
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 10 Ob 40/21m – Rückstellung eines Bestandsobjekts auf dem sich ein Superädifikat befindet Die Kläger sind Eigentümer von Liegenschaften, auf denen sich ein Baggersee befindet. Diese sind in Parzellen unterteilt, die an die Beklagten bzw deren Rechtsvorgänger vermietet wurden. Die Beklagten bzw ihre Rechtsvorgänger errichteten auf den Parzellen bauliche Objekte, die Superädifikate sind. Die Kläger begehrten die Erlassung von Übergabs-Aufträgen, über die an die Beklagten vermieteten Badeparzellen „geräumt von eigenen Fahrnissen“. Eine stillschweigende Erneuerung der Bestandverträge gemäß §§ 1114 f ABGB, § 569 ZPO, scheidet aus, wenn – wie hier – im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang vor Eintritt des Endtermins ein Übergabeverfahren eingeleitet wurde (10 Ob 88/18s). Das Verhalten der Vermieter, mangels Einigung über den Inhalt eines neuen Mietvertrags, den wirksam vereinbarten Endtermin durchsetzen zu wollen, ist nicht als schikanös anzusehen. Der Ersatz von getätigten nützlichen Aufwendungen gem. § 1097 ABGB kann in der Regel erst begehrt werden kann, wenn das Bestandverhältnis bereits beendet ist, da erst dann feststeht, ob die vom Mieter getätigten Aufwendungen überhaupt noch wirksam und daher dem Bestandgeber zum klaren und überwiegenden Vorteil gereichen (RS0019892, 1 Ob 536/91 ua). Käme es zu Verzögerungen der Rückstellung wäre der Vermieter sonst an ein lange zurückliegendes Ablöseanbot gebunden, obwohl der Wert des Superädifikats der Schätzung nicht mehr entspricht. Die Kläger waren daher nicht verpflichtet, gleichzeitig mit der Forderung auf Rückstellung der Liegenschaften einen konkreten Ablösebetrag anzubieten. Auch ist die Räumungsverpflichtung nicht Zug um Zug gegen Zahlung oder Sicherstellung des Schätzwerts auszusprechen. Auch dann, wenn ein Überbau teilweise rechtlich wie eine bewegliche Sache zu behandeln ist, ist er keine „wegschaffbare“ bewegliche Sache im Sinn des § 349 Abs 1 EO (3 Ob 176/08s ua). Die Entfernung eines Überbaues kann nur nach Erwirkung eines entsprechenden Exekutionstitels mit einer Exekution nach § 353 EO durchgesetzt werden (RS0004398; 4 Ob 51/15a). Der Auftrag zur Räumung der Liegenschaft umfasst daher schon aus rechtlichen Gründen nicht das Superädifikat, das nach der vertraglichen Vereinbarung in diesem Fall auf der Liegenschaft verbleiben kann. Mit der Räumung geht das Eigentumsrecht am Superädifikat noch nicht auf die Kläger über. Aus der Vereinbarung eines sogenannten „Heimfallrechts“ folgt die Verpflichtung des Eigentümers des Superädifikats zur Übergabe des Superädifikats an den Grundeigentümer. Dieser hat Anspruch auf Räumung des Superädifikats sowie auf Übergabe des geräumten Objekts. Darüber hinaus trifft den Eigentümer des Superädifikats die Pflicht zur Mitwirkung an der den Eigentumserwerb dokumentierenden Urkundenhinterlegung (vgl 1 Ob 14/06z mwN). Dass die Eigentumsübertragung am Superädifikat nicht mit der Räumung zusammenfällt, hindert die Erlassung des Übergabsauftrags nicht. Das Eigentum an einem Superädifikat allein verschafft kein dingliches oder obligatorisches Recht zur Benützung einer Liegenschaft. Dass den auf der Liegenschaft befindlichen Bauten Superädifikatscharakter zukommt, kann nicht erfolgreich dem auf Beendigung des Grundbenutzungsverhältnisses gegründeten Anspruch auf Räumung der Liegenschaft entgegengehalten werden (vgl 7 Ob 224/13m). 2 Ob 15/22b – Voraussetzungen für eine wirksame Befristung Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform; dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermins dokumentierende Urkunde von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhalts vorliegen müssen (RS0112243). Der Zweck der für Zeitmietverträge vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum anderen auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung (RS0030289). Der vom Gesetzgeber mit der Anordnung der Schriftform verbundene Zweck verlangt es, dass die materiellen Voraussetzungen des Vorliegens eines Vertrags von bestimmter Dauer aus dem Wortlaut der Urkunde selbst hervorgeht (RS0017182). Wurde ein datumsmäßig bestimmter unbedingter Endtermin vereinbart und dem Mieter – wenn auch abhängig von einem nicht näher definierten Baubeginn – bloß die einvernehmliche Verlängerungsmöglichkeit in Aussicht gestellt (nicht aber die Beendigung zum bestimmten Datum von der unterbliebenen einvernehmlichen Verlängerung oder einem allfälligen Baubeginn abhängig gemacht), steht fest, dass ohne weiteres Zutun der Vertragsparteien das Mietverhältnis zum Endtermin erlischt (vgl 5 Ob 26/11a [im Zusammenhang mit einer Verlängerungsoption]). Auch die (im Zusammenhang mit möglichen Umbauarbeiten am Mietobjekt) vereinbarte Räumungsverpflichtung gegen Ersatzbeschaffung ist als Kündigungsmöglichkeit aus bestimmtem Grund (7 Ob 563/90) zu werten, die einem unbedingten Endtermin nicht entgegensteht. 3 Ob 64/22s – Ersatz für Einbaumöbel vom Vermieter Der Kläger begehrte von der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit der vorzeitigen Vertragsauflösung gemäß § 1117 ABGB unter anderem den Ersatz der von ihm aufgewendeten Kosten für die Herstellung von Einbaumöbeln. Der darauf gerichtete Schadenersatzanspruch wurde verneint: Entgegen der Ansicht des Klägers kann nämlich nicht generell gesagt werden, dass Einbaukästen ausschließlich für jene Wohnung nutzbar seien, für die sie ursprünglich angefertigt wurden. Der Kläger hatte nicht einmal versucht, die Möbel in seine neue Wohnung mitzunehmen oder zu verkaufen, weshalb nicht eruier bar war, ob ihm in diesem Fall ein Schaden entstanden wäre. 3 Ob 87/22y – Räumung aufgrund groben Verschuldens an dem Mietzinsrückstand Grobes Verschulden iSd § 33 Abs 2 iVm Abs 3 MRG setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt (RS0069304). Grobes Verschulden ist etwa dann zu bejahen, wenn der Mieter den Mietzinsrückstand aus reiner Gleichgültigkeit entstehen ließ (vgl RS0069304 [T7]). Die Beklagte hatte das Mietobjekt, in dem eine Pizzeria betrieben wird, verpachtet und für sämtliche der Klage zugrunde liegenden Zeiträume, mit Ausnahme des Monats April 2020 die vereinbarten Pachtzinse in voller Höhe erhalten; dennoch stellte sie sich nicht nur vor Klageeinbringung, sondern auch noch während des erstinstanzlichen Verfahrens auf den Standpunkt, dass ein Fall des § 1105 ABGB vorliege und sie daher überhaupt keinen Mietzins schulde. Erst in der Folge räumte sie ein, dass ihre zuständige Mitarbeiterin den Eingang der Pachtzinse in den betreffenden Zeiträumen „übersehen“ habe, weshalb der offene Betrag nun nachbezahlt werde. In diesem Verhalten wurde ein grobes Verschulden an dem Zahlungsrückstand gesehen. 5 Ob 45/22m – Ausschluss eines Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft Aufgrund einer baurechtlich konsenswidrigen Errichtung eines Balkons können die anderen Wohnungseigentümer dazu berechtigt werden gemäß § 36 WEG den Ausschluss aus der Gemeinschaft zu fordern. 5 Ob 102/22v – Verkehrssicherungspflichten: Haftung für ein Sturzgeschehen aufgrund eines Starkregenereignisses Die Klägerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft mit einer Tiefgarage, in der sich ihr Kfz-Abstellplatz befindet. Die Tiefgarage wurde durch ein Starkregenereignis überflutet, wovon die Verwalterin der Beklagten alle Bewohner informierte. Die Verwalterin beauftragte sofort die Feuerwehr mit dem Abpumpen des Wassers und ein Reinigungsunternehmen mit der Reinigung der Tiefgarage. Die Klägerin betrat die Tiefgarage am zweiten Tag nach der Überflutung zeitig in der Früh. Auf dem Boden waren noch großflächig Lacken und schlammiges Erdreich ersichtlich. Dessen ungeachtet versuchte die Klägerin, zu ihrem PKW zu gehen, rutschte aus und verletzte sich. Die Zurechnung eines kausalen diesbezüglichen Verhaltens wurde in diesem Fall abgelehnt, weil die Schadensfolge auf einen selbständigen Willensentschluss des Geschädigten zurückzuführen war, die nicht durch den haftungsbegründenden Vorgang herausgefordert worden war: Die Klägerin hatte sich aus freien Stücken einer Sturzgefahr ausgesetzt. Nach ständiger Rechtsprechung hängt der konkrete Inhalt einer Verkehrssicherungspflicht immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist vor allem, welche Maßnahmen zur Vermeidung einer Gefahr möglich und zumutbar sind (RS0110202; vgl auch RS0111380). Im Rahmen der Verkehrssicherungspflichten von der Verwalterin zu verlangen, dass sie unmittelbar nach dem Starkregenereignis das Abpumpen durch die Feuerwehr veranlasst, ein Reinigungsunternehmen telefonisch beauftragt und bereits am Folgetag die Durchführung dieser Arbeiten kontrolliert, wäre eine Überspannung der Verkehrssicherungspflichten. Dass eine Überschwemmung durch ein vereinzelt vorkommendes Starkregenereignis nicht mit winterlichen Witterungsbedingungen zu vergleichen ist, liegt auf der Hand. Während im Winter mit Schnee und Eis regelmäßig zu rechnen ist, sodass eine Eigentümergemeinschaft bzw deren Verwalterin durch entsprechende Organisation eines Räum- und Streudienstes von vornherein dafür vorzusorgen hat, ist ein Starkregenereignis, das sogar zu einer Überschwemmung der Tiefgarage führt, ein in dieser massiven Ausprägung vereinzeltes Elementarereignis, mit dem die Verwalterin nicht jedenfalls zu rechnen hatte. Ihr keinen haftungsbegründenden Vorwurf daraus zu machen, dass sie nicht in der Lage war, dafür Sorge zu tragen, dass sämtliche Verschmutzungen und feuchten Stellen am Folgetag nach dem Starkregenereignis in der Tiefgarage bereits vollständig entfernt waren, hält sich im Rahmen der Rechtsprechung und bedarf keiner Korrektur durch den Obersten Gerichtshof. 6 Ob 98/22p – Vorbehaltslose Bezahlung des Mietzinses als Verzicht auf einen Mietzinsminderungsanspruch Ob der Vermieter dem Mieter wegen Mängeln des Bestandobjekts eine Sanierung zusagt, aber nicht durchführt (so in 3 Ob 286/05p), oder ob ein Sanierungsversuch zwar durchgeführt wird, aber erfolglos bleibt (wie im vorliegenden Fall), macht für die Frage, ob eine vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses als konkludenter Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch anzusehen ist, keinen Unterschied, da in beiden Fällen der Mangel fortdauert und ungewiss ist, ob und gegebenenfalls wann der Mangel vom Vermieter behoben wird. In der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses wurde ein Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch gesehen (3 Ob 286/05p). 8 Ob 80/22s – Unleidliches Verhalten bei jährlichen Betriebskostenüberprüfungsverfahren? Der Vermieter kündigte, gestützt auf den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens iSd § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG, da der Mieter neun Jahre in Folge nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG iVm §§ 21–24 MRG Anträge auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung bei der Schlichtungsstelle eingebracht hatte. Dabei war er jeweils zumindest mit einer bekämpften Position in der Betriebskostenabrechnung durchgedrungen. Es konnte nicht festgestellt werden, dass er die Anträge in schikanöser und schädigender Absicht zu Lasten der klagenden Partei gestellt hatte. In einer Gesamtbetrachtung gab dies keinen ausreichenden Anlass für eine Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens. Außerstreitiges Recht 5 Ob 244/21z – Die Wohnungseigentumsanlage umfasst neben Garagen und Kfz-Abstellplätzen vier Wohnungen. Dieser Bestand widerspricht aber dem baurechtlichen Konsens; baubewilligt sind nur zwei Wohnungen. Die Antragstellerin stellte den Antrag, die Antragsgegner (in ihrer Eigenschaft als Mehrheitseigentümer der Liegenschaft) gemäß § 52 Abs 1 Z 3 iVm § 30 Abs 2 WEG dazu zu verhalten, ihre Zustimmung zum Antrag auf Erteilung der nachträglichen Baubewilligung für den aktuellen Bestand der baulichen Anlagen der Liegenschaft zu erteilen; und zwar einerseits die Zustimmung zu einem von der Antragstellerin bereits eingebrachten Bauansuchen samt Einreichung, und andererseits – gewissermaßen vorsorglich – auch schon zu diversen, von der Baubehörde allenfalls geforderten, im Einzelnen beschriebenen Änderungen und Ergänzungen des Bauansuchens. Die in die Zuständigkeit der Gerichte fallenden Sachen gehören grundsätzlich auf den streitigen Rechtsweg. Die Rechtsdurchsetzung im außerstreitigen Verfahren findet nur statt, wenn eine Sache durch das Gesetz ausdrücklich oder zumindest schlüssig in diese Verfahrensart verwiesen ist (RIS-Justiz RS0012214 [T1, T5]; RS0013639 [T7]). Das außerstreitige Verfahren ist auch ohne gesetzliche Anordnung jedenfalls dann anzuwenden, wenn sich dies aus der Natur des Anspruchs und der durch seine Geltendmachung hergestellten Rechtsbeziehungen zwischen dem Antragsteller und dem Gericht ergibt (RS0005781 [T6]). Die Antragstellerin begehrte iSd § 835 ABGB das Ersetzen der Zustimmung der Miteigentümer durch den Sachbeschluss des Außerstreitrichters. Auch in dem Wortlaut des § 30 Abs 2 WEG findet es Deckung. Das Minderheitsrecht nach § 30 Abs 2 WEG käme dafür in Betracht, wenn die Erteilung dieser Zustimmung als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung anzusehen ist. Ein Antragsrecht auf richterliche Entscheidung gemäß § 835 ABGB bestünde dann, wenn es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt. Maßgeblich dabei ist, ob das Begehren und die zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen grundsätzlich als eine durch § 52 Abs 1 Z 3 WEG in das Außerstreitverfahren verwiesenen Angelegenheit anzusehen ist. Dies wurde in diesem Fall bejaht. 5 Ob 40/22a – Keine gesonderten Abrechnungseinheiten für vier auf einer Liegenschaft liegende Gebäude Die Antragsgegnerin, eine Bauvereinigung nach dem WGG, plante und errichtete als Bauberechtigte eine aus insgesamt vier Wohnhäusern bestehende Wohnhausanlage. Die Gebäude wurden in den Jahren 2009 bis 2013 fertiggestellt. Die vier Wohnhäuser mit je zwölf Wohnungen samt Grünflächen sind architektonisch (mit nur geringen baulichen Abweichungen) annähernd gleich ausgestattet und im Wesentlichen gleich groß. Alle vier Wohnhäuser befinden sich auf dem gleichen Grundstück, sind baulich voneinander getrennt, aber durch auf dem Grundstück verlaufende Wege miteinander verbunden. Die Antragsteller begehrten, die von der Antragsgegnerin in der Betriebskostenabrechnung verrechnete Grundsteuer zu überprüfen und die Vermieterin zur Rückzahlung der Überschreitungsbeträge zu verpflichten. Wegen der baulichen Trennung und der nicht gleichzeitigen Errichtung der vier Wohnhäuser seien für die Grundsteuer abgesonderte Abrechnungseinheiten zu bilden. Nur wegen der (mit 1. Jänner 2011 in Kraft getretenen) Novellierung des NÖ WFG, mit der die Möglichkeit einer solchen Grundsteuerbefreiung aufgehoben wurde, sei die teilweise Grundsteuerbefreiung wegen der „rechtzeitigen“ Fertigstellung des von ihnen bewohnten Gebäudes „C“ gewährt worden. Aus diesem Grund könne nur dieses Objekt in den Genuss der Grundsteuerbefreiung gelangen; auch unter Berücksichtigung der späteren Grundsteuernachforderung entspreche das der Billigkeit. Maßgebliche Kriterien für die Beurteilung, ob mehrere Gebäude auf einer Liegenschaft gesondert abgerechnet werden dürfen, sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs insbesondere ihr Alter, ihre bauliche Trennung, ihr Erhaltungszustand und die Lage der Versorgungsleitungen (RS0067347 [T4]; RS0069823 [T5]). Es müssen aber nicht sämtliche Kriterien vorliegen (RS0069823 [T6]); es handelt sich um eine typische Einzelfallbeurteilung. Sämtliche der vier als einheitliche Wohnanlage geplanten Häuser sind architektonisch und in ihrer Größe im Wesentlichen gleich, auch der Altersunterschied ist gering. Aus welchem Grund das zuerst errichtete Haus „C“ im Verhältnis zu den drei anderen der Wohnhausanlage eine wirtschaftlich selbständige Sache sein sollte, oder dass die Verweigerung getrennter Abrechnungseinheiten unbillig wäre, war nicht ersichtlich. Entgegen der Rechtsansicht des Erstantragstellers lässt sich im Gegenteil kein Argument dafür finden, dass die Gutschrift aus der Steuerbefreiung allein den Nutzungsberechtigten des zuerst errichteten Gebäudes zugutekommen müsste. Gemäß § 17 NÖ Wohnungsförderungs-gesetz 2005, LGBl 8304-0, hatte die Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen für geförderten Wohnraum auf Antrag eine zeitlich befristete Grundsteuerbefreiung zu gewähren, wobei das Ausmaß und die Berechnung dieser Befreiung detailliert geregelt war. Mit Wirksamkeit vom 1. Jänner 2011 wurde diese Bestimmung aufgehoben (LGBl 8304-3). Die antragsgemäß von der Stadtgemeinde bewilligte Steuerbefreiung wurde jeweils anteilig (auch) für das zuerst errichtete Haus „C“ in Abzug gebracht. Dem Argument der Antragsteller, wegen des Errichtungszeitpunkts vor der Novellierung habe die Steuerbefreiung ausschließlich den Nutzungsberechtigten des Hauses „C“ zugute zu kommen, war entgegen zu halten, dass die Steuerbefreiung schließlich für die Liegenschaft (bzw die gesamte Wohnhausanlage, von der zunächst nur eines und in der Folge die drei weiteren Gebäude errichtet wurden) bewilligt wurde; so lautet auch ausdrücklich der diesbezügliche Bescheid. Die von der Antragsgegnerin beantragte Grundsteuerbefreiung wurde für die gesamte Liegenschaft gewährt. Darüber hinaus hat es sich bei dem zuerst errichteten Gebäude, für das die Steuerbefreiung beantragt wurde, um den „ersten Bauabschnitt“ gehandelt. 5 Ob 47/22f – Änderungen an einem im Wohnungseigentum stehenden Haus Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf eine Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen von Umständen, die schon nach diesen allgemeinen Voraussetzungen einer Änderung entgegenstehen, trifft den widersprechenden Mit- und Wohnungseigentümer (RIS-Justiz RS0082993). Eine Beweiserleichterung wegen Beweisvereitelung hat der Oberste Gerichtshof bereits wiederholt grundsätzlich abgelehnt (4 Ob 199/10h; 4 Ob 115/17s mwN = RS0013491 [T7], RS0040182 [T17]).   Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, September 2022 WMWP Rechtsanwälte...
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