Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter März 2019

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

6 Ob 196/18v – Auflösung des Verwaltervertrags nur bei grober Pflichtverletzung

Ein Mit- und Wohnungseigentümer begehrte die Auflösung des Verwaltungsvertrags, da eine grobe Pflichtverletzung vorliege.

Selbst wenn die Verwalterin unrichtig über die Einhaltung von Förderfristen informiert hätte, liegt darin keine derart grobe Pflichtverletzung, die einen Auflösungstatbestand im konkreten Einzelfall begründet, da zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung sowohl die Frist zur Umsetzung und Fertigstellung der Maßnahmen als auch die Frist zur Vorlage der Endabrechnung bereits abgelaufen war. Zudem stand nicht fest, dass die Beklagte diese Auskunft wider besseres Wissen falsch erteilte bzw. ob diese auf einer allenfalls unrichtigen Auskunft beruhte, die die Verwalterin vom zuständigen Bundesministerium erhalten hatte.

5 Ob 130/18f – Zur Möglichkeit der Realteilung von Miteigentum durch Begründung von Wohnungseigentum

Die klagende Partei, welche zu 8/9 Miteigentümerin einer Liegenschaft ist, begehrte die Miteigentumsgemeinschaft durch gerichtliche Feilbietung aufzuheben (Zivilteilung). Die beklagte 1/9-Miteigentümerin wandte die Teilungshindernisse der Unzeit und des Nachteils der Übrigen sowie die Möglichkeit der Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum ein.

Voraussetzung für die in § 2 Abs 2 Z 2 WEG vorgesehene Möglichkeit der Naturalteilung durch Begründung von Wohnungseigentum ist, dass wohnungseigentumstaugliche Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können, und dass die Miteigentümer auch über ausreichende Mindestanteile verfügen, die die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an konkreten Objekten erlauben (RIS-Justiz RS0101771). In diesem Fall war eine Realteilung in der Sonderform Wohnungseigentum im Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht möglich, da die beklagte Partei nicht über einen ausreichend hohen Miteigentumsanteil verfügte, um ihr eines der unter Zugrundelegung der Teilungsvorschläge der beklagten Partei möglichen wohnungseigentumstauglichen Objekte zuweisen zu können.

Unklarheiten über die Ertragslage der Liegenschaft und/oder unklare Rechts- und Benutzungsverhältnisse können Unzeit begründen, wenn durch diese eine Beeinträchtigung der Teilungsbeklagten droht, weil diese Unsicherheit zu einem geringeren Erlös führen wird, als er bei einer Klarstellung der Sachlage zu erwarten wäre (4 Ob 202/07w mwN). Dadurch dass die Größe der Liegenschaft hier (noch) unklar geblieben ist, drohte jedoch keine Beeinträchtigung der Teilungsbeklagten, weil die Klärung der strittigen Liegenschaftsgröße (auch erst) im Versteigerungsverfahren nach §§ 352 ff EO erfolgen kann. Nur eine in diesem Exekutionsverfahren nicht zu beseitigende Unklarheit müsste (zumindest) zu einem Risikoabschlag führen (vgl 4 Ob 202/07w).

Unzeit liegt auch dann vor, wenn ein Rechtsstreit über das Eigentumsrecht des Klägers oder des Beklagten (mit einem Dritten) anhängig ist und dieses Verfahren nicht offenbar mutwillig oder aussichtslos ist (RIS-Justiz RS0013290 [T2]). Hier war ein solches Verfahren zwar anhängig, zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in erster Instanz aber bereits rechtskräftig durch Klageabweisung beendet.

10 Ob 85/18z – Zur Kündigung des Bestandverhältnisses wegen fehlender regelmäßiger Verwendung zu Wohnzwecken

Der Vermieter begehrte gemäß § 30 Abs 2 Z 6 MRG die Kündigung des Bestandverhältnisses, da die Wohnung von dem Mieter nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet werden würde und der Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen vorliege (RIS-Justiz RS0070217 [T2]).

Eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken ist gegeben, wenn die Wohnung während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlicher und familiärer Mittelpunkt genützt wird (RIS-Justiz RS0079241 [T1]; RS0079240, RS0068679). Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil (RIS-Justiz RS0079252) oder in mancher Beziehung (RIS-Justiz RS0068874 [T1]) in der aufgekündigten Wohnung liegt (zu Doppelwohnungen im Sinne eigener Wohnungen des Mannes und dessen Ehegattin RIS-Justiz RS0068997). Nicht entscheidend ist hingegen, ob dem Mieter im Hinblick auf das Vorhandensein einer Zweitwohnung die Aufgabe der aufgekündigten Wohnung unter Umständen zugemutet werden könnte (RIS-Justiz RS0068874).

Der Mieter nutzte die 30 m² große aufgekündigte Wohnung (bestehend aus einem Raum samt Küchenzeile und Nebenräumen) unter der Woche täglich ab etwa 9:30 Uhr bis abends für seine selbständige Erwerbstätigkeit als praktizierender Energetiker, für die mit seiner politischen Funktion verbundenen Arbeiten und zur Vorbereitung auf Vorträge sowie für Tätigkeiten im Zusammenhang mit seinem Engagement als Hausvertrauensmann. Er bereitet sich manchmal kleine warme Speisen zu, duschte gelegentlich und benützte die Waschküche des Hauses für die anfallende Wäsche. Erst zwischen 19:00 Uhr und 22:00 Uhr abends kehrte er in die nur zwei Gehminuten entfernt gelegene Ehewohnung zu seiner Frau zurück, wo er nächtigt und auch die Wochenenden verbringt. In der Ehewohnung kann er aufgrund der dortigen räumlichen Verhältnisse seine Tätigkeiten nicht ausüben, weil dort nur zwei Räume vorhanden sind (Wohn- und Schlafraum), die untertags von seiner – ebenfalls in Pension befindlichen – Frau für deren Aktivitäten genutzt werden. Es besteht kein abgetrennter Bereich, in dem der Beklagte ungestört wäre. In diesem Fall wurde nicht davon ausgegangen, dass der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG erfüllt sei. Darüber hinaus wurde davon ausgegangen, dass der Mieter nach der getroffenen Vereinbarung mit dem Vermieter berechtigt ist, das Bestandobjekt sowohl zu Wohnzwecken als auch zu Geschäftszwecken zu benützen. In einem solchen Fall kann der Vermieter mit einer lediglich auf die nicht regelmäßige Verwendung des Mietobjekts zu Wohnzwecken gestützten Aufkündigung nicht durchdringen.

8 Ob 151/18s – Zum groben Verschulden an einem Zahlungsrückstand im Sinne des § 33 Abs 2 MRG

Grobes Verschulden setzt nach der ständigen Rechtsprechung ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt (RIS-Justiz RS0069304).

Die Mieterin hatte den Mietzins in der Vergangenheit sehr unregelmäßig gezahlt. Kurz nach Erhalt der Mahnungen hatte sie aber einen funktionierenden Dauerauftrag eingerichtet. Die Nachzahlung des einmaligen größeren Rückstands, den die Mieterin erst bei Überprüfung ihrer Unterlagen erkannte, verzögerte sich dann aber, weil sie mit ihrem sehr geringen Alterspensionseinkommen nicht sofort einen größeren Betrag zusätzlich zu den laufenden Zinszahlungen aufbringen konnte. Dies wurde als (noch) kein grobes Verschulden am Zustandekommen des Mietzinsrückstands beurteilt.

4 Ob 200/18t – Das Urteil über eine Feststellungsklage entfaltet grundsätzlich nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits Bindungswirkung

Die beklagte Vermieterin hatte ihre Mit- und Wohnungseigentumsanteile betreffend die an die klagende Partei vermietete Wohnung an eine Dritte Gesellschaft veräußert. Diese war bereits im Grundbuch einverleibt und hatte gegen den Mieter eine Mietzins- und Räumungsklage wegen bestehenden Mietzinsrückständen eingebracht. Die klagende Mieterin begehrte in diesem Verfahren die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und der Vermieterin unverändert aufrecht bestehe.

Das Urteil über eine Feststellungsklage entfaltet grundsätzlich nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits Bindungswirkung, sodass die Frage des Bestands oder Nichtbestands eines Rechts oder Rechtsverhältnisses nur in einem Rechtsstreit zwischen denselben Parteien nicht neuerlich aufgerollt werden kann (1 Ob 36/16z). Demgegenüber äußert das Feststellungsurteil einem am Verfahren nicht beteiligten Dritten gegenüber keine Rechtskraftwirkung (7 Ob 176/13b; 6 Ob 167/17b). Die Rechtskraft der Entscheidung im vorliegenden Verfahren könnte sich auf den neuen Wohnungseigentümer nicht erstrecken. Aus diesem Grund kann die Klägerin mit der vorliegenden Feststellungsklage auch nicht etwa die von der Wohnungseigentümerin eingebrachte Mietzins- und Räumungsklage abwenden. Es begründet daher keine aufzugreifende Fehlbeurteilung im Einzelfall und damit auch keine erhebliche Rechtsfrage, wenn das Berufungsgericht das rechtliche Interesse an der Feststellungsklage aus diesen Gründen verneinte.

5 Ob 213/18m – Ein außerstreitiges Verfahren vor Gericht ist unzulässig, wenn im Verfahren außer Streitsachen eine Gemeindeschlichtungsstelle besteht

Der klagende Mieter begehrte von der beklagten Vermieterin die Durchführung von Arbeiten, um die Geräuschentwicklung durch den Personenaufzug bzw. einen Lüftungskanal zu reduzieren, weil diese weit über die Ortsüblichkeit hinausgingen und sie nicht nur in dem bedungenen Gebrauch des Mietobjekts gestört, sondern auch ihre Gesundheit gefährdet sei.

Für die Beurteilung der Zulässigkeit des Rechtswegs ist der Wortlaut des Klagebegehrens und der in der Klage behauptete Sachverhalt maßgebend (RIS-Justiz RS0045584). Rechtssachen, die nicht ausdrücklich oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig ins Außerstreitverfahren verwiesen sind, gehören auf den streitigen Rechtsweg (RIS-Justiz RS0005948). Die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens ist für wohnrechtliche Angelegenheiten gegeben, wenn das Gesetz die betreffende Angelegenheit ausdrücklich (§ 1 Abs 2 AußStrG iVm § 37 Abs 1 MRG bzw. § 22 Abs 4 WGG) oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verweist (RIS-Justiz RS0005948; RS0012214 [T1]). Hier war das Klagebegehren auf die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 14a Abs 1 erster Satz WGG gestützt worden. Danach hat die Bauvereinigung nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Die Erhaltung im Sinn des § 14a Abs 1 erster Satz WGG umfasst unter anderem die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind (§ 14a Abs 2 Z 1 WGG). Das Klagebegehren war zurückzuweisen, da ein außerstreitiges Verfahren vor Gericht unzulässig ist, wenn im Verfahren außer Streitsachen eine Gemeindeschlichtungsstelle besteht (RIS-Justiz RS0105601; vgl auch RS0070782 [T2]).

5 Ob 219/18v – Die tatsächliche Widmung und nicht die Nutzwertfestsetzung ist ausschlaggebend dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört

Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Reihenhausanlage. In der Anlage verläuft ein gepflasterter, seit seiner Errichtung von den Wohnungseigentümern als Zufahrtsstraße benützter, vom Reihenhausgarten des Objekts der beklagten Partei unter anderem durch einen Holzzaun abgegrenzter Wohnweg. Dieser wurde im Zug des Baus der Reihenhausanlage über Veranlassung der Bauträgerin (frühere Alleineigentümerin) und Wohnungseigentümerin mehrerer Objekte, darunter jenes des Beklagten, nach Einspruch der Feuerwehr abweichend von Wohnungseigentumsvertrag, Parifizierungsgutachten und Parifizierung errichtet. Zum Teil verläuft der Weg über die nach der Parifizierung dem Reihenhaus des Beklagten zugewiesene Gartenfläche.

Im Februar 2015 ließ der Beklagte auf dem Wohnweg angrenzend an den Zaun seines Reihenhauses drei große, tonnenschwere Flußbausteine deponieren. Seither können breitere Fahrzeuge wie Einsatzfahrzeuge von Feuerwehr und Rettung oder Möbeltransporter nicht mehr auf dem Weg zu fahren. Die klagenden Wohnungseigentümer begehrten die Entfernung dieser Flußbausteine.

Hier liegt eine nach der Rechtsprechung zulässige (RIS-Justiz RS0082712 [T10, T12]; RS0120725 [T4, T9]) konkludente Widmung(-sänderung) des betroffenen Teils der Gartenfläche als notwendig allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 vor. Der mehrere Reihenhäuser erschließende Zufahrtsweg wurde schon anlässlich des Baus der Wohnanlage faktisch so errichtet und von der Gartenfläche des Reihenhauses der beklagten Partei baulich so abgegrenzt, dass diese in ihrem vom Weg erfassten Teilbereich nie ausschließlich und selbständig vom Wohnungseigentümer des Objekts benutzt werden konnte. Der Weg stand in seiner gesamten Breite den Wohnungseigentümern als Zufahrtsweg zur Verfügung und wurde von Anfang an ungehindert so genutzt. Seine gesamte Fläche ist im Sinn der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs als allgemeiner Teil des Hauses anzusehen (RIS-Justiz RS0097520 [T8, T11]), an dem kein (Zubehör-)Wohnungseigentum begründet werden konnte. Diese Widmung war ausschlaggebend dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehörte und vom jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich genützt werden durfte, während die Nutzwertfestsetzung selbst keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung schaffte (5 Ob 207/16a; 5 Ob 290/07v mwN). Gegen die eigenmächtige Inanspruchnahme einer Allgemeinfläche steht jedem Wohnungseigentümer auch gegen einen anderen Wohnungseigentümer die Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB zu (5 Ob 25/08z mwN).

Außerstreitiges Recht

5 Ob 153/18p – Zur Feststellung des gesetzlich zulässigen Mietzinses

Die Antragsteller begehrten vor der Schlichtungsstelle die Feststellung des gesetzlich zulässigen Mietzinses iSd § 37 Abs 1 Z 8 MRG.

Die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG idF des 3. WÄG ist auch auf vor dem 1. 3. 1994 geschlossene Mietverträge anzuwenden. Die Frist beginnt bei diesen „Altverträgen“ am 1. 3. 1994 zu laufen (RIS-Justiz RS0109837). Bei Pauschalmietzinsvereinbarungen beginnt die Präklusivfrist zur Überprüfung des Mietzinses jedoch nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs erst mit rechtskräftiger Aufspaltung des Pauschalmietzinses zu laufen (RIS-Justiz RS0117160; eingehend auf die Kritik in der Lehre: 5 Ob 205/05s). Diese Regelung ist auch auf „Altmietverträge“ anzuwenden.

Für die Zulässigkeit des Mietzinses kann auch jener Zustand des Mietobjekts maßgeblich sein, den der Vermieter vertragsgemäß auf seine Kosten herzustellen hat und tatsächlich in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluss herstellt (RIS-Justiz RS0070204 [T2]; RS0069638 [T1, T6]; RS0070288). Es schadet nicht, wenn der Mieter den Einbau Kategorie bestimmender Merkmale selbst übernimmt, sofern der Vermieter die Kosten dafür, etwa durch den Erlass des Mietzinses für einen bestimmten Zeitraum, trägt und eine Vereinbarung über die vom Mieter durchzuführenden Arbeiten, deren Kosten sowie über den Betrag und die Dauer der Mietzinsreduktion vorliegt (5 Ob 183/08k; 5 Ob 92/02v).

5 Ob 215/18f – Zulässigkeit von einstweiligen Verfügungen nur wenn dadurch nicht eine Sachlage geschaffen wird, die nicht rückgängig gemacht werden kann

Die Antragsteller begehrten mittels einstweiliger Verfügung, den gefährdeten Parteien den Zutritt zu dem bzw. in das Mietobjekt zum Zweck der Duldung der Öffnung des Parkettbodens und des darunter liegenden Blindbodens, zur Entfernung der durchfeuchteten Fußbodenteile samt Unterkonstruktion im Schadenseintrittsbereich und in weiterer Folge zur fachgerechten Absperrung des geöffneten Fußbodenbereichs zur Trocknung der hölzernen Deckenkonstruktion, aufzutragen.

Nach ständiger Rechtsprechung darf eine einstweilige Verfügung nach § 381 Z 2 EO, wie sie hier zur Sicherung des Anspruchs nach § 8 Abs 2 MRG beantragt wurde, der endgültigen Entscheidung vorgreifen (RIS-Justiz RS0009418) und kann sich auch mit dem im Hauptverfahren angestrebten Ziel decken; es darf jedoch keine Sachlage geschaffen werden, die im Fall eines die einstweilige Verfügung nicht rechtfertigenden Urteils oder Beschlusses nicht rückgängig gemacht werden kann (RIS-Justiz RS0005696).

Da es sich in diesem Fall lediglich um unumgänglich notwendige Sicherungsarbeiten handelte, die nach den Feststellungen zur Hintanhaltung der Gefahr eines Schädlingsbefalls und damit eines ernsten Schadens an der Bausubstanz sowie der bereits aufgetretenen Schimmelbildung und der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung erforderlich sind, war die einstweilige Verfügung zuzulassen. Alle im Spruch der einstweiligen Verfügung genannten Maßnahmen könnten – sollte sich die als bescheinigt angenommene Durchfeuchtung als nicht gegeben herausstellen – entweder von vornherein unterlassen oder rückgängig gemacht werden.

Die Zumutbarkeit eines Eingriffs ist umso eher zu bejahen, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern (5 Ob 57/15s = immolex 2015/100 [Cerha]). Dabei ist von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls auszugehen und auch subjektive Komponenten, zu berücksichtigen (RIS-Justiz RS0069506 [T5]). Eine kurzfristige und vorübergehende Beeinträchtigung der Wohnqualität der Antragsgegnerin hat ungeachtet ihres hohen Alters gegenüber den konkreten Gefahren (des Schädlingsbefalls, Vermorschens, Schimmelbefalls, Schadens an der Bausubstanz und Gesundheitsgefährdung) nach der jedenfalls innerhalb des Ermessenspielraums liegenden Auffassung der Vorinstanzen zurückzustehen, dies umso mehr als ein Verhalten der Antragsgegnerin Ursache der Feuchtigkeitsschäden war.

5 Ob 143/18t – Ist eine Tätigkeit des Gerichts zu erwarten, darf der Antragsteller nicht ewig in dem Verfahren untätig bleiben

In dem Mietzinsüberprüfungsverfahren kam es wiederholt zu einem mehrjährigen Verfahrensstillstand, zunächst zu einem von mehr als fünfeinhalb Jahren und nur wenige Verfahrensschritte und Monate später zu einem weiteren von mehr als dreieinhalb Jahren. Das Erstgericht hatte jeweils das gegen eine Zwischenerledigung eingebrachte Rechtsmittel der Antragsgegnerin nicht dem Rekursgericht zur Entscheidung vorgelegt. Während des ersten Verfahrensstillstands gab es drei telefonische Nachfragen der Antragstellervertreterin nach dem Stand des Verfahrens, während des zweiten Verfahrensstillstands setzten die Antragsteller gar keine Betreibungsschritte.

Wenn der Antragsteller eine Tätigkeit des Gerichts erwarten konnte und musste, darf er doch nicht ad infinitum im Verfahren untätig bleiben (RIS-Justiz RS0034672). Muss der Antragsteller infolge der überlangen Dauer der Säumigkeit des Gerichts erkennen, dass das Gericht von sich aus nicht mehr tätig wird, dann kann er sich zur Rechtfertigung seiner Untätigkeit letztlich nicht mehr darauf berufen, das Gericht hätte von Amts wegen das Verfahren fortsetzen müssen. Eine solche Annahme ist zwar erst nach dem Verstreichen einer längeren Zeit der Untätigkeit des Gerichts gerechtfertigt (RIS-Justiz RS0034672 [T2, T4]), im Fall einer mehr als dreijährigen Untätigkeit wird das in der Rechtsprechung aber in der Regel bejaht (RIS-Justiz RS0034681; RS0034672; 4 Ob 240/17y; 2 Ob 190/10w; 1 Ob 117/01i).

5 Ob 228/18t – Liegen bereits Daten aus dem vergangenen Kalenderjahr über die Betriebskosten vor, kann die Jahrespauschalerrechnung gewählt werden

Die (rechtmäßig vorgeschriebene) Pauschalrate nach § 21 Abs 3 MRG ist ein selbständiger gesetzlicher Mietzinsbestandteil, der ohne Rücksicht auf eine spätere Abrechnung geschuldet wird, und nicht eine Akontierung laufender Betriebskosten (RIS-Justiz RS0070097; RS0070107; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 21 MRG Rz 13; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht Rz 44 f zu § 21 MRG je mwN). Der Vermieter darf die Verrechnungsart der Jahrespauschalverrechnung nicht wählen, wenn keine Daten über die Betriebskosten des vorausgegangenen Kalenderjahres vorliegen (E. M. Hausmann aaO Rz 43; Egglmeier/Jäger in Schwimann, ABGB² § 21 MRG Rz 41; Würth in Rummel, ABGB³ § 21 MRG Rz 10 je mwN). Auch erlaubt das Gesetz im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder öffentlichen Abgaben, dass der Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres um höchstens 10 vH überschritten werden darf. Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Verrechnung der Betriebskosten in Form von Pauschalraten hat der Vermieter zu behaupten und zu beweisen (vgl 5 Ob 43/91).

5 Ob 161/18i – Zahlungen nach § 20 Abs 6 WEG werden an den Verwalter geleistet

Gemäß § 20 Abs 6 WEG hat der Verwalter alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen entweder über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen. Mit der Zahlung auf das von einem Verwalter nach § 20 Abs 6 WEG 2002 eingerichtete Anderkonto wird die Leistung aber – anders als bei einem Eigenkonto – formell nicht an die Eigentümergemeinschaft, sondern an den Verwalter erbracht (5 Ob 194/16i mwN).

5 Ob 137/18k – Zur Angemessenheit des Fixpreises für nach dem WGG nachträglich in das Wohnungseigentum übertragene Wohnungen oder Geschäftsräume (§ 15d WGG)

Ein Fixpreis gemäß § 15d WGG ist offenkundig unangemessen, wenn er den ortsüblichen Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte übersteigt (§ 18 Abs 3b WGG). Dieser Maßstab gilt auch wenn keine freifinanzierten gleichartigen Objekte vorhanden sind. In diesem Fall ist der Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte fiktiv zu ermitteln. Das Gesetz legt zwar allgemein die Vergleichswertmethode nahe, normiert aber keinen Methodenzwang. Es obliegt vielmehr dem Sachverständigen, eine geeignete Methode für die Ermittlung des fiktiven Vergleichspreises zu wählen (5 Ob 54/16a, 5 Ob 120/05s).

5 Ob 205/18k – Bei der Zulässigkeit einer ordentlichen Revision ist bei Entscheidungsgegenständen rein vermögensrechtlicher Natur vom Rekursgericht auszusprechen, ob der Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt EUR 10.000,–übersteigt oder nicht. Die Bewertung muss sich im Ermessenspielraum bewegen

Dem Verfahren lag ein Antrag der Verwalterin nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG (Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der Verwalterkündigung), zugrunde. Das Rekursgericht bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR nicht übersteigend und ließ den Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfragen nicht zu.

Die Regelung des § 37 Abs 3 Z 16 MRG, wonach die dort genannten Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind, sind sinngemäß auch auf Verfahren nach § 52 Abs 1 WEG zu übertragen (5 Ob 278/08f mwN; vgl auch Klicka in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht4 § 52 WEG Rz 80). Gemäß § 52 Abs 2 WEG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG und § 59 Abs 2 AußStrG hat das Rekursgericht bei seinem Ausspruch, dass der ordentliche Revisionsrekurs nach § 62 Abs 1 AußStrG nicht zulässig sei, im Fall eines Entscheidungsgegenstands rein vermögensrechtlicher Natur, der nicht ausschließlich in einem Geldbetrag besteht, auszusprechen, ob der Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt 10.000 EUR übersteigt oder nicht. Eine Begründung für die Bewertung mag im Einzelfall zur Vermeidung eines Verdachts auf einen Ermessensexzess angezeigt sein, ist aber – anders als nach § 59 Abs 3 dritter Satz AußStrG für den Ausspruch nach § 59 Abs 1 Z 2 AußStrG – nicht zwingend vorgesehen (vgl RIS-Justiz RS0042515 [T17]). Der Bewertungsausspruch des Gerichts zweiter Instanz ist – auch im Verfahren außer Streitsachen – unanfechtbar und für den Obersten Gerichtshof bindend, wenn zwingende Bewertungsvorschriften nicht verletzt wurden, eine offenkundige Unterbewertung oder Überbewertung nicht vorliegt oder ein Bewertungsausspruch nicht überhaupt hätte unterbleiben müssen (RIS-Justiz RS0042410 [T28]; RS0042450 [T8]; RS0109332 [T1]; 5 Ob 91/15s). Das Rekursgericht darf daher den Wert des Entscheidungsgegenstands – bezogen auf den objektiven Wert der Streitsache – weder übermäßig hoch noch übermäßig niedrig ansetzen, im Fall einer offenkundigen Fehlbewertung wäre der Oberste Gerichtshof daran nicht gebunden (RIS-Justiz RS0118748, RS0109332). Ein derartiger Fall liegt hier aber nicht vor: das Interesse der Antragstellerin an der Feststellung der Rechtswirksamkeit des Verwaltungsvertrags nicht mit der Höhe des jährlichen Verwaltungshonorars gleichgesetzt werden. Da zwingende Bewertungsvorschriften und starre Berechnungsmethoden nicht vorgegeben sind, erfolgt die Bewertung durch das Rekursgericht in Ausnützung eines für den Obersten Gerichtshof nicht überprüfbaren Ermessensspielraums (RIS-Justiz RS0110735).

5 Ob 169/18s – Sind allgemeine Teile einer Liegenschaft bei Änderungen an einem WEG-Objekt betroffen, müssen diese entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen

Der Antragsteller beabsichtigte die Fenstergestaltung des in seinem Wohnungseigentum stehenden Geschäftslokals zu ändern und die bestehenden Fenster gegen bodentiefe Fenster und Fenstertüren auszutauschen.

Da dadurch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden würden, müssen diese Änderungen zusätzlich zu den in § 16 Abs 2 Z 1 WEG geforderten negativen Voraussetzungen kumulativ auch die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG erfüllen. Die geplanten Maßnahmen müssen also entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (RIS-Justiz RS0083233). Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen einer dieser zusätzlichen Voraussetzungen trägt der änderungswillige Wohnungseigentümer.

Bei Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es darauf an, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist (5 Ob 145/17k; 5 Ob 240/16d; 5 Ob 137/12a; RIS-Justiz RS0126244). Die Verkehrsüblichkeit einer Änderung ist zunächst nach der allgemeinen Lebenserfahrung, aber auch nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines konkreten Umfelds zu beurteilen (5 Ob 19/16d mwN; 5 Ob 113/15a). Unter dem „Umfeld“ ist in der Regel die „Gegend“ oder die (nächste oder unmittelbare) „Umgebung“ zu verstehen (vgl 5 Ob 145/17k; 5 Ob 113/15a; 5 Ob 39/15v; 5 Ob 109/06z). Die Auffassung des Rekursgerichts, dass nach der Lebenserfahrung in dem Wohngebiet des 19. Wiener Gemeindebezirks bis zum Boden ragende Fenster und Fenstertüren nicht geradezu selbstverständlicher Teil der Nutzung eines Geschäftslokals im Sinn der Rechtsprechung zur Verkehrsüblichkeit sind, wurde in diesem Sinne als vertretbar beurteilt.

Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (5 Ob 145/17k; 5 Ob 240/16d; 5 Ob 98/11i; RIS-Justiz RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen und eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (5 Ob 13/14v; 5 Ob 21/12t; 5 Ob 98/11i; RIS-Justiz RS0083341 [T2, T4]; RS0083345 [T1]; RS0110977). Als wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG machte der Antragsteller die Verbesserung seines Wohnungseigentumsobjekts durch Herstellung eines zeitgemäßen Zustands und die damit verbundene bessere Benützbarkeit und höhere Attraktivität für Kunden geltend. Zwar können grundsätzlich auch wirtschaftliche Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers als wichtig iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG angesehen werden (5 Ob 191/04f; 5 Ob 29/89). Diese müssen aber ebenfalls über das selbstverständliche Interesse des Eigentümers an einer besseren Verwertbarkeit der Räumlichkeiten und Wertsteigerung seines Objekts hinausgehen (vgl 5 Ob 19/16d; 5 Ob 21/12t; 5 Ob 13/14v). Dies hatte das Rekursgericht verneint.

5 Ob 202/18v – Veränderungen (Verbesserungen) des Mietgegenstandes müssen in einwandfreier Ausführung gewährleistet werden

Die Mieterin begehrte, gestützt auf § 9 MRG, die Zustimmung der Vermieterin zu bereits vorgenommenen Veränderungen in ihrer Wohnung, unter anderem die Öffnung des alten Durchgangs zur Küche, Entfernung des alten Holzüberlagers und Ziegeln über dem alten Durchgang zur Küche sowie auf einer Höhe von 100 cm neben diesem alten Durchgang, Einbau eines neuen Überlagers zur statischen Absicherung, zu ersetzen.

Der Antrag wurde unter anderem abgelehnt, weil die Antragstellerin keine einwandfreie Ausführung des Überlagers nachweisen konnte. Die Mauerdurchbrucharbeiten waren durch zwei „direkt bezahlte“ Arbeiter, deren Qualifikation und Identität nicht feststellbar war, erfolgt.

5 Ob 168/18v – Der Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Instandhaltungskosten kann neu festgesetzt werden, wenn sich die Nutzungsmöglichkeit auch nur für einen der Wohnungseigentümer wesentlich geändert hat

Die Antragsteller – mehrere Wohnungseigentümer einer Liegenschaft – begehrten, den Verteilungsschlüssel für die Betriebs- und Instandhaltungskosten des Personenaufzugs dergestalt zu ändern, dass sie davon zur Gänze befreit werden, da sich seit Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags die Nutzungsgmöglichkeit am Lift für das im Eigentum eines der Wohnungseigentümer stehenden Objekts, dahingehend geändert hat, als der ehemals bestehende Zugang zum Objekt verschlossen wurde, sodass das Objekt nunmehr nur noch vom Erdgeschoß aus betreten werden kann. Der Liftzugang ist seitdem für die Erreichbarkeit des Objekts nicht mehr von Nutzen. Darüber hinaus gab es keine Änderungen der Nutzungsmöglichkeit an der Liftanlage.

Abweichend vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des WEG 1975 war die Aufteilung der Betriebskosten, des Verwaltungshonorars und der Instandhaltungskosten einschließlich der Beiträge zum Reparaturfonds (Rücklage nach § 16 WEG) und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nicht nach den Nutzwerten bzw. Liegenschaftsanteilen, sondern nach dem jeweils im Mietrechtsgesetz in der jeweils geltenden Fassung normierten Aufteilungsschlüssel (nach dem Verhältnis der Nutzflächen) vereinbart worden und waren davon auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten des Personenaufzugs erfasst. Dies war auch im Grundbuch angemerkt worden.

Eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach einer Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels erfordert nach § 32 Abs 5 WEG, wie bereits nach § 19 Abs 3 Z 1 WEG 1975 idF des 3. WÄG, eine nachfolgende wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten (5 Ob 235/10k; 5 Ob 199/11t; 5 Ob 81/18z ua; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴ § 32 WEG Rz 43; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 32 WEG Rz 12). Sowohl bei der Entscheidung infolge einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit Abschluss einer Vereinbarung, wie auch bei erheblich unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeit bei gesetzlichem Aufteilungsschlüssel soll eine billige Lösung für alle Beteiligten gefunden werden. Liegen die Voraussetzungen für eine (Neu-)Festsetzung vor, ist daher in beiden Fällen des § 32 Abs 5 WEG ein für alle Mit- und Wohnungseigentümer geltender Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen zu finden (5 Ob 301/02d; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 32 WEG Rz 8; E. M. Hausmann aaO § 32 WEG Rz 48). Diese Grundsätze kommen auch zum Tragen, wenn im Fall einer Vereinbarung im Sinn des § 32 Abs 2 WEG nachträglich eine wesentliche Änderung eingetreten ist.

Hat sich die Liftnutzungsmöglichkeit auch nur für einen der Wohnungseigentümer wesentlich geändert, ist der Aufteilungsschlüssel nach billigem Ermessen für alle Anteilseigner binden (neu) festzusetzen, ohne dass es darauf ankäme, dass sich die Nutzungsmöglichkeiten für die Antragsteller selbst wesentlich geändert haben; es genügt, dass das bei irgendeinem Wohnungseigentümer der Fall ist (vgl Spruzina in Schwimann, ABGB § 19 WEG [1975] Rz 28).

5 Ob 200/18z – Der Anspruch auf Rechnungslegung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem auch nur faktisch verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümer oder auch Dritten unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 34 Abs 1 letzter Satz WEG analog

Die Antrag stellenden Wohnungseigentümer begehrten – ohne nähere Differenzierung – gestützt auf § 34 Abs 3 WEG von allen drei Antragsgegnern die Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2014, die Feststellung ihrer Unrichtigkeit sowie der konkreten Betriebskostensalden für die Jahre 2008 bis 2014. Die Drittantragsgegnerin sei seit Anfang April 2014 zur Hausverwalterin bestellt und habe bereits zuvor die vom Erstantragsgegner überbrachten Belege buchhalterisch erfasst. Faktisch habe sich der Erstantragsgegner die Hausverwaltertätigkeit bis 2014 angemaßt. Ihre Rechnungslegungsansprüche seien nicht verjährt, weil die Verjährungsfrist erst mit dem Zeitpunkt zu laufen beginne, als ihnen Einsicht in die Belege gewährt worden sei, was erstmalig im Juni 2014 der Fall gewesen sei. Die Unrichtigkeit der Abrechnungen habe sich überdies erst durch ein Gutachten in einem gegen die Antragsteller eingeleiteten Streitverfahren ergeben.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt nach allgemeinem Zivilrecht – mangels gesetzlicher Anordnung einer kurzen Verjährungsfrist – erst in 30 Jahren (RIS-Justiz RS0109276; RS0019397 [T1]; RS0034499). Nur wenn ein Rechnungslegungsanspruch bloßer Nebenanspruch zu einem der kurzen Verjährungsfrist unterliegenden Hauptanspruch ist, verjährt er mit diesem (RIS-Justiz RS0034499 [T1]; RS0028102; RS0034930). Ein solcher Fall liegt beim Rechnungslegungsanspruch des einzelnen Miteigentümers gegenüber dem Verwalter nicht vor, weil er nicht als Nebenanspruch zu einem bestimmten Hauptanspruch gewertet werden kann. § 34 Abs 1 WEG trifft als ausführendes Spezialrecht zu §§ 1012, 830, 837 ABGB (vgl RIS-Justiz RS0019408) jedoch eine sowohl hinsichtlich der Verjährungsfrist als auch der Fälligkeit von den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts abweichende Regelung. Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer an die in § 24 Abs 5 WEG bestimmte Anschrift zu übermitteln, sodann ist dem Wohnungseigentümer in geeigneter Weise Einsicht in die Belege – bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege – zu gewähren. Wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt, sind für ihn gegen Kostenersatz Kopien (weitere Ausdrucke) der Belege anzufertigen. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Als Abrechnungsperiode ist gemäß § 34 Abs 2 WEG das Kalenderjahr, falls nicht eine davon abweichende schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder eine andere Festsetzung durch das Gericht vorliegt, was hier nicht behauptet wurde.

Im Falle eines gestützten Anspruchs auf Rechnungslegung gegen einen die Verwaltungstätigkeit bloß faktisch ausübenden Mit- und Wohnungseigentümer oder Dritten, kann diese analog § 52 Abs 1 Z 6 WEG auf dem außerstreitigen Rechtsweg erfolgen, sofern nicht ohnehin ein Verwalter bestellt ist (5 Ob 197/16f (= immolex 2017/44 [krit Hagen]). Die Gleichstellung des bloß faktischen mit dem förmlich bestellten Verwalter (auch) im Wohnungseigentum findet in der Regelung des § 837 ABGB eine entsprechende Stütze, der dem auftragslos verwaltenden Teilhaber einer Eigentumsgemeinschaft dieselben Rechte und Pflichten zuordnet wie dem bestellten Verwalter (so auch 5 Ob 303/03z). Auch die Literatur (E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 20 WEG Rz 9) vertritt die Auffassung, für die Anwendung des Pflichtenkatalogs des § 20 WEG sei es unerheblich, auf welche Weise die Bestellung des Verwalters zustande gekommen ist oder allenfalls nur ein der Bestellung vergleichbarer Zustand herrsche, sodass die Regelung auch für den die Verwaltung faktisch ausübenden (in der Regel Mehrheits-)Miteigentümer nach § 837 ABGB wie auch für jeden anderen, der ohne förmlichen Bestellungsakt die Verwaltung tatsächlich führe, gelte. Im Zusammenhang mit Wohnungseigentum unterliegt der Anspruch auf Rechnungslegung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem auch nur faktisch verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümer oder auch Dritten daher der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 34 Abs 1 letzter Satz WEG analog. Ausgehend von der Anwendung der nur dreijährigen Verjährungsfrist ist das Rekursgericht aber zutreffend von einer Verjährung der Rechnungslegungsansprüche für die Abrechnungsperioden 2008 bis 2012 ausgegangen. Nach der unmissverständlichen gesetzlichen Regelung ist für den Beginn der Verjährungsfrist das Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums entscheidend. Entgegen der Auffassung der Antragsteller beginnt die Verjährung grundsätzlich mit dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem das Recht „zuerst hätte ausgeübt werden können“, seiner Geltendmachung also kein rechtliches Hindernis mehr entgegensteht (RIS-Justiz RS0034343). Abzustellen ist auf die objektive Möglichkeit zu klagen, subjektive oder nur in der Person des Berechtigten liegende Hindernisse haben grundsätzlich auf den Beginn der Verjährungsfrist keinen Einfluss, sofern das Gesetz – wie etwa in § 1489 ABGB für die Verjährung von Schadenersatzansprüchen – nicht eine Ausnahme macht und auf die Kenntnis des Berechtigten vom Bestehen des Anspruchs oder der Person des Verpflichteten abstellt (RIS-Justiz RS0034248 [T7]). Auf die Frage, wann die Antragsteller von der Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnungen erfahren haben, kommt es für den Beginn der Verjährungsfrist daher nicht an.

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, März 2019

WMWP Rechtsanwälte GmbH