Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Juni 2019

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

5 Ob 242/18a – Die durchschnittliche Lage ist bei der Bestimmung des Lagezuschlags nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen

Gegenstand des Verfahrens war die Überprüfung des Hauptmietzinses.

Gemäß § 16 Abs 4 MRG ist ein Zuschlag nach Abs 3 leg cit (Lagezuschlag) nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist, als die durchschnittliche Wohnlage. Zur Definition der durchschnittlichen Lage verweist § 16 Abs 4 MRG auf § 2 Abs 3 RichtWG. Die durchschnittliche Lage ist daher nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen (RIS-Justiz RS0111204). Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen).

In diesem Fall liegt eine exzellente Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel vor, in unmittelbarer Nähe kann diverses kulturelles Angebot wahrgenommen werden, auch für den Individualverkehr ist die Wohnung gut erreichbar und befinden sich Geschäfte für den täglichen Bedarf, Markt, Ärzte und Apotheken sowie Bildungseinrichtungen, Grün- und Parkanlagen in der Nähe. Trotz des innerstädtischen Charakters besteht keine Lärmbeeinträchtigung. Unter Berücksichtigung der zu 5 Ob 74/17v genannten Kriterien war daher davon auszugehen, dass diese Lage selbst für eine innerstädtische Wohnumgebung außergewöhnlich und damit überdurchschnittlich ist.

Die Höhe des Lagezuschlags regelt § 16 Abs 3 MRG. Nach dieser Bestimmung sind für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs 2 Z 3 je m² der Nutzfläche und Monat Zuschläge oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs 2 und 5 und § 6 RichtWG) und dem der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteil je m² der Nutzfläche zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden. Nach § 3 Abs 2 RichtWG errechnet sich der Grundkostenanteil je m² Nutzfläche aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes zugrunde gelegt wurden. Gemäß § 3 Abs 5 RichtWG ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in Bezug auf die Wohnnutzfläche zu gewichten ist. Gemäß § 4 Abs 1 RichtWG hat der Bundesminister für Justiz die Richtwerte und die der Ermittlung zugrunde gelegten Kostenanteile (§ 3 Abs 2 bis 5) ausgedrückt in Prozentsätzen vom jeweiligen Richtwert unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirats durch Verordnung festzusetzen. Kommt ein Gutachten des Beirats über die Ermittlung der Richtwerte nicht zustande, so ist der Richtwert vom Bundesminister für Justiz unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 3 festzusetzen. Seit der Verordnung BGBl 1994/148 beträgt der im Richtwert enthaltene Grundkostenanteil für Wien 17,21 % des Richtwerts, daran hielten sämtliche seitdem ergangene Kundmachungen des Bundesministers für Justiz – so auch die aufgrund § 5 Abs 2 RichtWG idF BGBl I 2008/50 ergangenen (wie BGBl II 93/2010, BGBl II 82/2012, BGBl II 55/2014, BGBl II 62/2017) – fest. Der gesetzliche Richtwert nach § 5 Abs 1 RichtWG ist eine valorisierte Festschreibung der nach der Stammfassung des RichtWG vom Bundesminister für Justiz mit Verordnung festgelegten Beträge in Gesetzesform. Für die Lagezuschlagsermittlung bleibt daher nach wie vor die Differenz zwischen dem der Richtwert zugrundeliegenden und dem der Lage entsprechenden Grundkostenniveau ausschlaggebend, für das Bundesland Wien sind dies unverändert 17,21 %. Der Lagezuschlag kann, muss aber nicht bis zur Gänze ausgeschöpft werden.

5 Ob 246/18i – Die Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benützt hat, zu übernehmen, ist in der Regel als Eintritt in eine bestehende Benützungsvereinbarung anzusehen

Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Die klagende Partei begehrte von der beklagten Partei die Entfernung des von ihr auf einer als Garten genützten Allgemeinfläche der Liegenschaft errichteten „Gebäudes“. Die beklagte Partei wendete dem eine bestehende Nutzungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer ein, die sie zur Errichtung von Gartenhütten und Terrassen in dem ihr zugewiesenen Gartenstreifen berechtige.

Vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 konnten Benützungsvereinbarungen aller Wohnungseigentümer sowohl mündlich, als auch konkludent durch jahrelange Beibehaltung einer bestimmten Nutzungsart geschlossen werden (5 Ob 106/03d; RIS-Justiz RS0013638). § 17 Abs 1 WEG 2002 sieht für die Benützungsvereinbarung über verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft nunmehr die Schriftlichkeit als Formvoraussetzung vor. Vor dem 1. 7. 2002 zulässigerweise mündlich oder konkludent abgeschlossene Benützungsvereinbarungen verlieren durch das WEG 2002 nicht ihre Wirksamkeit (5 Ob 106/03d mwN). Das mit dem WEG 2002 eingeführte Schriftlichkeitsgebot des § 17 Abs 1 WEG berührt aber den nach 30. 6. 2002 im Weg der Einzelrechtsnachfolge neu hinzutretenden Mit- und Wohnungseigentümer: Die Vereinbarung bleibt wirksam, wenn der Rechtsnachfolger, der seine Anteile nach diesem Zeitpunkt erwirbt, mit schriftlichem Vertrag in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintritt oder der von seinem Vorgänger (konkludent) übernommenen Verpflichtung schriftlich beitritt. Solang der neu eintretende Mit- und Wohnungseigentümer – sollte er nicht ohnedies bereits in die Rechtsstellung seines Vorgängers eingetreten sein – seinen Beitritt nicht ablehnt, besteht ein Schwebezustand, währenddessen die übrigen Teilhaber an die Vereinbarung gebunden bleiben. Erst wenn feststeht, dass der Erwerber einen formgerechten Beitritt zu einer solchen Vereinbarung ablehnt, fällt die Wirksamkeit der Vereinbarung für alle Beteiligten weg (5 Ob 205/14d; 5 Ob 93/17p; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 56 WEG Rz 55 f). Die schriftliche Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benützt hat, zu übernehmen, ist in der Regel als Eintritt in die bestehende Benützungsvereinbarung anzusehen (RIS-Justiz RS0013619).

5 Ob 23/19x – Eine bauliche Trennung einzelner Räume eines Wohnungseigentumsobjekts steht einer wirksamen Wohnungseigentumsbegründung dann nicht entgegensteht, wenn nach der Verkehrsauffassung von einem einheitlichen Wohnungseigentumsobjekt auszugehen ist

Nach der WRN 2015 gilt die gemäß der für Zubehörwohnungseigentum geschaffene Bestimmung des § 5 Abs 3 WEG 2002 kraft der Übergangsbestimmung des § 58c Abs 1 WEG 2002 auch für Eintragungen vor ihrem Inkrafttreten am 1. 1. 2015, also auch für Eintragungen nach dem WEG 1948 (vgl 5 Ob 29/17a). Danach bedarf weder die Begründung von Zubehörwohnungseigentum noch dessen Übertragung einer gesonderten Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung der Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf die diesem Objekt zugeordneten Zubehörobjekte ist dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung (5 Ob 162/16h = wobl 2017/76 [Hausmann] = EvBl 2017/147 [krit. Höllwerth]; 5 Ob 4/17z = immolex 2018/28 [Stadlmann]). Gemäß § 1 Abs 2 WEG 1948 konnten mit Wohnungen (Geschäftsräumen) auch Keller- und Bodenräume, Hausgärten, Garagen und andere Teile der Liegenschaft im Wohnungseigentum stehen, wenn sie unmittelbar zugänglich und deutlich abgegrenzt waren. Eine bauliche Trennung einzelner Räume eines Wohnungseigentumsobjekts stehen einer wirksamen Wohnungseigentumsbegründung dann nicht entgegensteht, wenn nach der Verkehrsauffassung von einem einheitlichen Wohnungseigentumsobjekt auszugehen ist. Davon ist bei Nebenräumen eines Geschäftsraums – wie etwa einem Magazin – in dessen unmittelbarer räumlicher Nähe grundsätzlich auszugehen.

10 Ob 5/19m – Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung/ Modernisierungen des Bestandgegenstandes bilden keinen Kündigungsgrund

Die Mieter hatten entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag Investitionen in das Bestandobjekt getätigt, ohne dazu eine schriftliche Genehmigung der Vermieterin einzuholen.

Ohne Zustimmung des Bestandgebers vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter rechtfertigen die Auflösung des Bestandvertrags für sich noch nicht. Dazu bedarf es einer erheblichen Nachteiligkeit für die Bestandsache. Mangels erheblicher Substanzschädigung des Bestandgegenstands berechtigt ein eigenmächtiger Umbau (selbst bei gleichzeitiger Missachtung der Intentionen bzw Vorgaben des Vermieters) für sich allein noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung. Vielmehr bedürfte es dazu einer – vom Bestandgeber darzulegenden – Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers bzw eines Verhaltens, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht (RIS-Justiz RS0067816 [T4]). Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands erfüllen den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht (vgl RIS-Justiz RS0067816 [T2]). Auch sachgemäß vorgenommene Arbeiten rechtfertigen die Kündigung nicht, selbst wenn, vor deren Beginn die Baubehörde beizuziehen gewesen sein sollte (RIS-Justiz RS0067816).

10 Ob 19/19w – Verhaltensänderungen nach Einbringung der Aufkündigung haben nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn auf Grund dieser Umstände die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten auszuschließen ist

Die beklagte Partei hatte andere Bewohner der Wohnhausanlage regelmäßig und ohne Anlass derart beschimpft, beleidigt und verfolgt, dass einige Bewohner sogar ausziehen wollten. Einen Nachbarn zeigte die beklagte Partei polizeilich wegen sexueller Belästigung an, ohne dass es dafür irgendeinen Grund gab. Von ihr wurden mehrmals die Stromsicherungen der unmittelbar benachbarten Wohnung entfernt. Es wurden immer wieder Wasserschäden an der unterhalb gelegenen Wohnung verursacht. In ihrer eigenen Wohnung schraubte die beklagte Partei die außerhalb des Wandverputzes liegenden Gasleitungen ab, sodass Gas austreten konnte, worauf die Gaszufuhr zu ihrer Wohnung abgedreht wurde. Außerdem sperrte sie die Zufahrt zur Liegenschaft und beschädigte absichtlich das Auto eines Hausbewohners. Schließlich wurde die beklagte Partei in eine Klinik eingewiesen und dort stationär sechs Monate lang psychiatrisch behandelt. Wie sich ihr Gesundheitszustand entwickeln wird, kann nicht vorhergesehen werden. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das festgestellte Verhalten wieder auftritt.

Die klagende Partei begehrte die Kündigung des Mietvertrages gemäß § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG wegen unleidlichen Verhaltens. Nach ständiger Rechtsprechung setzt der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens kein Verschulden des gekündigten Mieters voraus, sondern es kommt darauf an, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend angesehen werden muss, auch wenn es etwa auf eine (geistige) Erkrankung zurückgeführt werden kann (RIS-Justiz RS0067733, RS0070243). Bei krankheitsbedingtem Verhalten ist eine Interessenabwägung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen, die als typische Einzelfallbeurteilung in der Regel nicht revisibel ist (RIS-Justiz RS0020957 [T4]). Stellte der gekündigte Mieter nach Zustellung der Aufkündigung sein unleidliches Verhalten ein, ist die Verhaltensänderung bei der Beurteilung des Gesamtverhaltens mitzuberücksichtigen (RIS-Justiz RS0067519 [T3], RS0067534 [T2]) und kann bei Vorliegen einer positiven Zukunftsprognose zur Klageabweisung führen, sofern die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen werden kann (RIS-Justiz RS0070378 [T2]).

Aufgrund des Sachverhalts war von einem objektiv ungehörigen Verhalten der beklagten Partei auszugehen, welche das Zusammenleben verleidete. Eine positive Zukunftsprognose lag nicht vor.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 140/18a – Zum Lagezuschlag nach § 16 Abs 2 Z 3 MRG

Die Antragstellende Mieterin begehrte die Überprüfung der Zulässigkeit des Hauptmietzinses.

Ein Lagezuschlag iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG ist (nur) dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG). Was unter „durchschnittlicher Lage“ zu verstehen ist, definiert § 16 Abs 4 MRG nicht. Er verweist dazu vielmehr auf § 2 Abs 3 RichtWG (5 Ob 74/17v). Danach ist die durchschnittliche Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist (§ 2 Abs 3 zweiter Halbsatz RichtWG). Der zweite Halbsatz des § 2 Abs 3 RichtWG kommt (nur) dann zum Tragen, wenn die Lage (Wohnumgebung) des fraglichen Hauses zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung noch zu mehr als 50 % aus Gebäuden besteht, die in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und die damals im Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend kleine Wohnungen der Ausstattungskategorie D enthielten. Diese gesetzlich als jedenfalls höchstens durchschnittlich eingestuften Lagen werden in der Regel als „Gründerzeitviertel“ bezeichnet. Das relevante Gebiet, für das die in § 2 Abs 3 RichtWG genannten Kriterien zu prüfen sind, ist nach dem Ausschussbericht zum 3. Wohnrechtsänderungsgesetz (AB 1268 BlgNR 18. GP 19) nicht ein ganzer Bezirk oder Stadtteil, sondern mehrere Wohnblöcke oder Straßenzüge mit einer gleichartigen Gebäudecharakteristik. Die in der mietrechtlichen Praxis gängige Methode der Ermittlung der konkreten Lage in einem Gründerzeitviertel ist das vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Verzeichnis sämtlicher Gründerzeitviertel (vgl VfGH Erkenntnis vom 12. 10. 2016 G 673/2015 [ua]). Der (Gegen-)Beweis, dass eine Liegenschaft ungeachtet des veröffentlichten Plans oder des Straßenverzeichnisses doch nicht in einem Gründerzeitviertel liegt, wird als zulässig angesehen.

5 Ob 179/18m – Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des HeizKG

Die Anwendbarkeit des HeizKG setzt neben dem Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage, durch die mindestens 4 Nutzungsobjekte in einem Gebäude versorgt werden, voraus, dass entweder bereits Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile bestehen oder den Wärmeabgeber eine Verpflichtung zur Ausstattung mit solchen Vorrichtungen trifft (§ 3 Abs 1 HeizKG).

5 Ob 192/18y – Die Erklärung der Mieterin, einen Nachmieter finden zu wollen, der ihr die Kosten eines neuen Badezimmers (EUR 15.000, -) ablösen würde, beinhaltet keine Anzeige eines Ersatzanspruchs

Kündigt der Hauptmieter – wie die Antragstellerin – das Mietverhältnis auf, muss er seinen Investitionskostenersatzanspruch nach § 10 MRG bei sonstigem Verlust des Anspruchs dem Vermieter unter Vorlage von Rechnungen spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter schriftlich anzeigen (§ 10 Abs 4 Z 2 MRG). Entspricht eine rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht der Regelung des § 10 Abs 4 MRG, so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern. Der Verlust des Ersatzanspruchs tritt nur ein, wenn der Mieter einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt (§ 10 Abs 4a MRG). Voraussetzung für das Eingreifen der Rügeobliegenheit des Vermieters nach § 10 Abs 4a MRG ist eine „rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs“. Mit der Erklärung in ihrem Kündigungsschreiben, sie versuche „einen neuen Nachmieter zu finden, der [ihr] vielleicht [das] neue Badezimmer (Kosten 15.000, — Euro) ablösen würde“, wurde der Investitionsersatzanspruch gegenüber dem Vermieter als nicht ausreichend artikuliert befunden.

5 Ob 198/18f – Zur Höhe der Zu- und Abschläge bei der Bemessung des Lagezuschlags nach § 16 Abs 2 MRG

§16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei Vornahme der Zuschläge oder Abstriche vom Richtwert, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren. Mit diesen Kriterien ist unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument (RIS-Justiz RS0117881).

So wurde ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Sanierung auch unter Berücksichtigung der behaupteten Qualität der Sanierung zuerkannt (5 Ob 224/13x mwN). Den Zuschlag für die Belichtung des Hauptraums wurde mit 2 % bemessen. Ein höherer Zuschlag für die Belichtung scheide aus. Aus der Lage im 3. Stock sei nicht zwingend zu schließen, dass die Belichtung auch gut sei und die Küche dieser Kleinwohnung habe keine direkte natürliche Beleuchtung. Diese Beurteilung hält sich im Rahmen der Empfehlung des Beirats zur Ermittlung des Richtwerts für das Land Wien, die für den sonstigen Vorzug „gute Belichtung“ einen Zuschlag bis 5 % und für die sonstige Beeinträchtigung „schlechte Belichtung“ einen Abschlag bis zu 5 % vorsieht. Unter Berücksichtigung der fensterlosen Küche rechtfertigt die Gegenüberstellung der vorteilhaften und nachteiligen Lichtverhältnisse tatsächlich keinen höheren Zuschlag (vgl Karauscheck/G. Strafella, Der Mietzins² S 82 f). Aufgrund des Fehlens eines Lifts im 3. Stock wurde ein Abschlag von 8 % vorgenommen und entspricht der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4 %).

5 Ob 214/18h – Vermietung einer Hausbesorgerwohnung

Die Hausbesorgerwohnung gehört zu den Teilen der Liegenschaft, die infolge deren rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entzogen sind. Sie steht als allgemeiner Teil im schlichten Miteigentum der Teilhaber der Liegenschaft (RIS-Justiz RS0082959 [T2]). Die Vermietung einer solchen Hausbesorgerwohnung nach Beendigung des Hausbesorgerverhältnisses an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft (§ 28 Abs 1 Z 8 WEG; AB 1050 BlgNR XXI. GP 9; 5 Ob 205/10y; vgl RIS-Justiz RS0111493).

Nach der als Auslegungskriterium für die Ermittlung des Inhalts der Widmung eines Objekts heranzuziehenden Verkehrsauffassung ist die Vermietung einer Hausbesorgerwohnung, die nach Beendigung des Hausbesorgerverhältnisses nicht mehr zu ihrem ursprünglichen Zweck verwendet wird, als Regelfall der Folgeverwendung schon von der ursprünglichen Widmung umfasst.

5 Ob 245/18t – Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit im Sinne des § 9 Abs 1 Z 2 MRG kommt es darauf an, dass die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist

Die Mieterin stellte einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung der Vermieterin zur Errichtung und Installation eines Klimageräts auf der Loggia ihrer Wohnung gem. § 9 MRG.

Voraussetzung für die Genehmigung einer solchen vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung ist unter anderem, dass diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG). Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass beide Voraussetzungen kumulativ vorhanden sind, trifft den Mieter (RIS-Justiz RS0069551 [T2]; RS0069662 [T1]; RS0069695 [T5]; RS0069725 [T1]). (Nur) bei den nach § 9 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG privilegierten Arbeiten (von denen die Errichtung einer Außenklimaanlage nicht erfasst ist) wird das Vorliegen dieser Voraussetzungen unwiderlegbar vermutet. Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit iSd § 9 Abs 1 Z 2 MRG kommt es nicht auf die Verkehrsüblichkeit der vom Mieter mit seinem Veränderungsbegehren angestrebten Ausstattung des Mietgegenstands im Allgemeinen an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist (5 Ob 100/18v; 5 Ob 167/10k; RIS-Justiz RS0126244 [T7]). Die betroffene Wohnung entspricht vor allem aufgrund ihrer Ausstattung mit Außenrollläden den normativen Vorgaben für die Vermeidung sommerlicher Überwärmung. Objektive Umstände, aus denen sich ableiten ließ, dass ungeachtet dessen die Installation einer Außenklimaanlage der Übung des Verkehrs entspricht, hatte die Antragstellerin nicht dargelegt. Auf die subjektiven Interessen des Mieters kommt es bei der Beurteilung nicht an. Die bloße Zunahme des Verkaufs von Klimageräten reicht für die Annahme der Verkehrsüblichkeit der im konkreten Einzelfall beabsichtigten Änderung nicht aus (vgl 5 Ob 33/16p [statistische Erhebungen zu Kachelöfen]). Auf eine solche generalisierende Betrachtung einer vom konkreten Standort abstrahierten Baupraxis kommt es gerade nicht an (vgl 5 Ob 145/17k mwN [§ 16 Abs 2 WEG]; RIS-Justiz RS0126244).

5 Ob 3/19f – Die Anhebung des Hauptmietzinses im Fall der Unternehmensverpachtung nach § 12a Abs 5 MRG ist – im Gegensatz zur Unternehmensveräußerung – nicht befristet

Die Antragsgegnerin mietete mit Mietvertrag aus dem Jahr 1959 das Geschäftslokal zur Ausübung des Handels mit Schuhen und Damenhandtaschen. Seine Lage ist als „1b-plus-Lage“ einzustufen. Die Antragsgegnerin verpachtete das Geschäftslokal mit Zustimmung der Vermieter bereits im Jahr 1985. 2010 schloss sie mit der früheren Unterpächterin einen unbefristeten Pachtvertrag. Die Antragsteller begehrten eine Anhebung des Hauptmietzinses.

Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Sowohl der Hauptmieter als auch der Pächter sind verpflichtet, die Verpachtung unter Angabe der dafür vorgesehenen Dauer dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen der Verpachtung ab dem der Verpachtung folgenden Zinstermin geltend machen. Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG, so darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen (§ 12a Abs 5 MRG). Eine wiederholte Verpachtung kann den Anhebungstatbestand mehrfach verwirklichen oder mehrere verschiedene Anhebungstatbestände begründen (RIS-Justiz RS0108810). Im Gegensatz zu § 12a Abs 2 sieht § 12a Abs 5 MRG für die Geltendmachung des Anhebungsrechts bei Verpachtung keine Präklusivfrist vor. Rechtsprechung (4 Ob 3/09h = wobl 2009/135, 382 [krit. Aichberger-Beig]; 1 Ob 129/11v; RIS-Justiz RS0124979) und überwiegende Lehre (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 12a MRG Rz 86; wN in 4 Ob 3/09h) verneinen die analoge Anwendung der Präklusivfrist im Fall der Unternehmungsverpachtung.

5 Ob 12/19d – Vereinbarung über die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen

Die Antragstellende Mieterin begehrte die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels für die Personenaufzugskosten. Ihre Eigentumswohnung befinde sich im Erdgeschoss, der Personenaufzug verbinde lediglich die Obergeschosse und fahre nicht in den Keller.

§32 Abs 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen sind. Gemäß § 32 Abs 2 WEG können sämtliche Wohnungseigentümer einen von der Regelung des Abs 1 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. In dem auch von der Antragstellerin unterfertigten Wohnungseigentumsvertrag wurde unter Punkt IX eine umfassende Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels in Bezug auf die unter lit b bis e genannten Kosten getroffen. Auch die Betriebs-, Instandhaltungs- und Erneuerungskosten des Lifts wurden dort (lit c) ausdrücklich genannt und vereinbart, sie nach dem gesetzlichen Schlüssel aufzuteilen. Eine derartige Vereinbarung war nach der Systematik dieser Vertragsbestimmung erforderlich, weil grundsätzlich (vgl Punkt IX lit b) alle Aufwendungen für die Liegenschaft im Verhältnis der reinen Nutzflächen der einzelnen Wohnungen bzw. selbständigen Einheiten aufgeteilt wurden. Nach dem Gesamtkontext dieser Vereinbarung war davon auszugehen, dass es sich um eine einheitliche Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels handelt (die in Bezug auf eine einzelne Post, nämlich die Liftkosten entgegen den übrigen Bestimmungen ausdrücklich die Vereinbarung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels beinhaltete. Die Abänderung einer derartigen, als einheitlich zu wertenden Vereinbarung nach § 32 Abs 5 WEG bedarf einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeiten.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Juni 2019

WMWP Rechtsanwälte GmbH