Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Februar 2019

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

1 Ob 161/18k – Grobes Verschulden des Mieters an einem Mietzinsrückstand berechtigt zur vorzeitigen Auflösung des Bestandverhältnisses

Der beklagte Mieter war zur Bezahlung des aushaftenden Mietzinsrückstandes und Räumung des Mietobjekts verurteil worden. Dies wurde von dem Mieter bekämpft.

Nach den Feststellungen verweigerte der Mieter auch nach der Vorlage der (Begleit-)Schreiben des Vermieters betreffend der Zusammensetzung des monatlichen Mietzinses in dem Verfahren und obwohl es „allseits unzweifelhaft war“, dass er auch Betriebskosten(-akonti) zu zahlen hatte, „trotzdem jegliche über den eigentlichen Hauptmietzinsbetrag (ohne Betriebskosten) hinausreichende Zahlungen“ und „setzte dieses Verhalten bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung“ (knapp drei Monate später) „unverändert fort“, „obwohl er nach eigenen Angaben finanziell zur Leistung derselben in der Lage gewesen wäre“. Grobes Verschulden des Mieters, der zu einer Aufkündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt nicht nur vor, wenn der Mieter die Interessen des Vermieters aus „Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht“ verletzt (RIS-Justiz RS0069304), sondern auch dann, wenn die Nichtzahlung auf „reiner Gleichgültigkeit“ beruht (10 Ob 41/16a; RIS-Justiz RS0069304 [T7]), sich also darin ein besonderes Maß an Sorglosigkeit widerspiegelt.

6 Ob 170/18w – Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs (§ 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) erfordert kein Verschulden des Mieters, aber das Bewusstsein der Vertragswidrigkeit

An den Wänden und in dem Bodenbereich der Dusche fehlte eine Feuchtigkeitsisolierung, sodass zunächst über zwei undichte Silikonfugen Wasser in die Fußbodenkonstruktion eindrang und einen Wasserschaden verursachte. Im Zuge dessen wurden die Silikonfugen der Dusche erneuert. Aufgrund der Wassereintritte war aber bereits die Holzunterkonstruktion des Bodens so durchnässt, dass sich der Fußboden absenkte und es dadurch erneut zu Einrissen der Silikonfugen kam, welche bewirkte, dass knapp neun Monate später wieder ein Wasserschaden auftrat.

Die Schädlichkeit seines Verhaltens muss dem Mieter nicht subjektiv erkennbar sein; es wird nur die nach einem generellen Maßstab von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Erkennbarkeit gefordert (RIS-Justiz RS0020981 [T18]; RS0067957 [T5]). Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes ist es zudem erforderlich, dass der Mieter den Gebrauch trotz Erkennbarkeit der Schädlichkeit seines Verhaltens fortsetzt (RIS-Justiz RS0067957 [T7]).  In diesem Fall konnte nicht festgestellt werden, dass der Mieter sein schädliches Verhalten auch nach Erkennbarkeit der Schädlichkeit noch fortgesetzt hatte. Der Mieter musste nicht davon ausgehen, dass das Bad mangelhaft errichtet worden war und die fehlende Wartung der Silikonfugen derartige Folgen nach sich ziehen würde, bzw dass die Silikonfugen so rasch wieder undicht werden.

1 Ob 99/18t – Eine Teilkündigung eines Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn zwischen der Größe der Wohnung und dem Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten ein auffallendes Missverhältnis besteht

Die mit einheitlichem Mietvertrag angemietete Wohnung bestand aus zwei ursprünglich zusammen gelegten Wohnungen, welche eine Wohnfläche von 162 m² hat und unter anderem über eine Küche, ein Bad und zwei WC verfügte. Für die Wohnung wurde auch einheitlicher Mietzins vorgeschrieben. Nach dem Tod der Mieterin teilte der Ehegatte seinen Eintritt in die Mietrechte dem Vermieter mit. Die Wohnung wurde von dem eintretenden Mieter, wie vor dem Tod seiner Gattin, weiterhin zur Gänze genutzt.

In einem Vorverfahren hatte der Vermieter bereits die Kündigung des Mietverhältnisses nach dem § 30 Abs 2 Z 5 MRG (die Wohnung nicht dem dringenden Wohnbedürfnis des eintrittsberechtigten Gatten diene) begehrt, welches aber rechtskräftig abgewiesen worden war.

Nunmehr kündigte der Vermieter den Mietvertrag in Bezug auf eine bestimmte Teilfläche (in eventu drei andere, sich aus den vorgelegten Plänen ergebende Teilflächen) des Mietobjekts nach § 30 Abs 2 Z 5 iVm § 31 MRG auf, da zwischen dem dringenden Wohnbedürfnis des eingetretenen Mieters und dem Ausmaß der 160 m² großen Wohnung ein krasses Missverhältnis bestehe. Weder aufgrund der bisherigen Lebensverhältnisse und -gewohnheiten noch nach den Grundsätzen einer zeitgemäßen Lebensführung ließe sich für eine alleinstehende Person zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses eine ca 160 m² große Wohnung rechtfertigen.

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur mit § 30 Abs 2 Z 5 MRG vergleichbaren Bestimmung des § 19 Abs 2 Z 11 MG ist eine Teilkündigung nur möglich, wenn zwischen der Größe der Wohnung und dem Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten ein auffallendes Missverhältnis besteht (8 Ob 122/65 = MietSlg 17.500; 3 Ob 141/57 = RZ 1957, 168). Für den Eintrittsberechtigten darf bezüglich des aufgekündigten Wohnungsteils ein Wohnungsbedürfnis für absehbare Zeit nicht bestehen. Durch den Erwerb des (allein) vom verstorbenen Hauptmieter benützten Teils des Mietgegenstands muss der Wohnbedarf des Eintrittsberechtigten überschritten werden und dieser Wohnungsteil für ihn als überflüssig bezeichnet werden können (5 Ob 223/69 = MietSlg 21.644 = RIS-Justiz RS0068656). Von einem überflüssigen Wohnraum ist dann auszugehen, wenn zB der Verstorbene einzelne Räume seiner Wohnung ausschließlich benützt hatte (6 Ob 151, 152/62 = EvBl 1963/29; 4 Ob 621/75 = MietSlg 27.469). Ein Interesse an Einnahmen aus einer Untervermietung von Räumen kann nicht als ein Wohnbedürfnis des Eintretenden angesehen werden (6 Ob 162/61 = RIS-Justiz RS0068462, 5 Ob 480/59 = MietSlg 7426 = MietSlg-U 491).

Bei der Beurteilung des für die Teilkündigung nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG erforderlichen krassen Missverhältnisses ist nicht von dem dringenden Wohnbedürfnisses einer eintrittsberechtigten „Normperson“ auszugehen, sondern von den konkreten Umständen des Eintretenden und der bei ihm wohnenden Angehörigen. Nach dem festgestellten Sachverhalt besteht ein dringendes Wohnbedürfnis des eingetretenen Mieters an der gesamten Wohnung. Der Mieter könne seine Einrichtungsgegenstände, das Inventar und die Wertgegenstände nicht in einer kleineren Wohnung unterbringen, sodass das von der Judikatur geforderte krasse Missverhältnis nicht vorliegt. Der Mieter nutzt hier sämtliche Räumlichkeiten der Wohnung und ist auch nicht daran interessiert, Einnahmen aus der Untervermietung eines Teils der Wohnung zu lukrieren (vgl dazu 5 Ob 480/59; 6 Ob 162/61).

6 Ob 129/18s – Zur Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs

Die klagende Vermieterin kündigte das Mietverhältnis betreffend die im Erdgeschoß gelegene Wohnung aufgrund Eigenbedarfs gemäß § 30 Abs 2 Z 8 MRG, da sie ihre im dritten Stock gelegene Wohnung aus gesundheitlichen Gründen ohne Lift auf Dauer nicht mehr benützen könne.

Bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Aufkündigung ist auf den Zeitpunkt der Zustellung abzustellen (RIS-Justiz RS0070282), wobei aber Veränderungen die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz eintreten, zu berücksichtigen sind (RIS-Justiz RS0108235 [T3]). Das Wohnbedürfnis des Vermieters oder seiner begünstigten Verwandten darf überhaupt nicht oder nur in unzulänglicher Weise befriedigt sein und die Wohnungsverhältnisse dringend einer Abhilfe bedürfen. Rein wirtschaftliche Erwägungen oder Bequemlichkeitsrücksichten sind demgegenüber bedeutungslos. Ein dringender Bedarf liegt auch nicht vor, wenn das Wohnungsbedürfnis durch eine entsprechende Neuverteilung der bereits zur Verfügung stehenden Räume befriedigt werden kann (RIS-Justiz RS0068314 [T8]). Die Rechtsprechung nahm dringenden Eigenbedarf etwa dann an, wenn die vom Vermieter bisher benützte Wohnung aufgrund einer Verschlechterung des Gesundheitszustands nur mehr mit Schmerzen benützbar ist (7 Ob 166/97f), die gekündigte Wohnung zur Pflege des Vaters der Vermieterin (1 Ob 223/02d) oder für den Wohnbedarf der Tochter des Vermieters, die ihre eigene Wohnung wegen Schimmelbefalls in den Wintermonaten nicht ohne Gesundheitsgefährdung bewohnen kann (6 Ob 64/14a), benötigt wird. Bei Selbstverschulden kann der Eigenbedarf aber nicht als Kündigungsgrund geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0068225). Wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen dürfen dem Vermieter jedoch nicht aufgelastet werden (6 Ob 55/00g; 7 Ob 214/73 = MietSlg 20.399). Die Adaptierungen müssen technisch möglich, wirtschaftlich sinnvoll und für den Vermieter finanzierbar sein (5 Ob 83/07b). Dabei liegt die Behauptungs- und Beweislast für das Verschulden am Eigenbedarf des Vermieters beim Gekündigten (RIS-Justiz RS0067961, RS0070596; 5 Ob 83/07b). Liegt dringender Eigenbedarf des Vermieters vor, erfolgt eine Interessenabwägung mit jenen des Mieters. Dabei sind sowohl materielle als auch gesundheitliche Umstände zu berücksichtigen, wobei gesundheitliche Interessen in der Regel schwerer als bloß wirtschaftliche Interessen wiegen (vgl RIS-Justiz RS0068360; RS0068363 [T2]). Die drohende Obdachlosigkeit des Mieters kann jedoch selbst gegen schwere gesundheitliche Nachteile des Vermieters den Ausschlag geben (RIS-Justiz RS0068317 [T3, T4]). Bleiben Zweifel, welche Interessen überwiegen, muss die Abwägung zugunsten des Mieters ausfallen (RIS-Justiz RS0068340).

Da in diesem Fall Feststellungen zu dem technisch und wirtschaftlich möglichen Einbau eines Treppenlifts und der Frage, ob die Vermieterin tatsächlich den Einzug in die gekündigte Wohnung plane fehlten, wurde dem Berufungsgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

7 Ob 104/18x – Zur Abwendung einer Vertragsaufhebung wegen qualifizierten Mietzinsrückstands

Für Räumungsklagen nach § 1118 zweiter Fall ABGB gilt im Bereich des Kündigungsschutzes die Anordnung in § 33 Abs 3 MRG, wonach die Regelungen des Abs 2 leg cit anzuwenden sind (8 Ob 78/16b; RIS-Justiz RS0020961 [T2]; zu Geschäftsräumlichkeiten vgl 3 Ob 147/14k; 9 Ob 52/14h). Die Erklärung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, wird daher auch hier rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter einen nicht durch grobes Verschulden entstandenen qualifizierten Mietzinsrückstand bis zu dem in § 33 Abs 2 MRG angeführten Zeitpunkt (vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung ) entrichtet (RIS-Justiz RS0107946).

5 Ob 127/18i – Voraussetzungen für die Begründung einer Servitut durch Ersitzung

Für die Begründung einer Servitut durch Ersitzung ist eine für den Eigentümer des belasteten Gutes erkennbare, während der Ersitzungszeit von 30 Jahren im Wesentlichen gleichbleibende Rechtsausübung zu bestimmten Zwecken und im bestimmten Umfang notwendig (RIS-Justiz RS0105766; RS0033018). Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen dieser Ersitzungsvoraussetzungen trifft den Ersitzungsbesitzer (RIS-Justiz RS0034237 [T2]; RS0034243 [T1]; RS0034251 [T9]).

5 Ob 119/ 18p – Der änderungswillige Wohnungseigentümer ist verpflichtet die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen

Der klagende Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, dessen Miteigentumsanteile mit jenen seiner Gattin verbunden sind (Eigentümerpartnerschaft) begehrte den Beklagten schuldig zu erkennen, den von ihm auf der Terrasse der in seinem Wohnungseigentum stehenden Wohnung vor circa zwei Jahren errichteten Wintergarten zu entfernen und den ursprünglichen Bauzustand wiederherzustellen. Der Beklagte wandte unter anderem ein, dass die Klage schikanös und rechtsmissbräuchlich sei.

Die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Tut er das nicht, nimmt er also Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 ohne vorherige Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vor, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen verhalten werden (RIS-Justiz RS0083156; RS0005944; RS0012137). Die bloße Untätigkeit des Klägers über zweieinhalb Jahre trotz Kenntnis der Thematik bewirkt weder eine konkludente nachträgliche Zustimmung zur Errichtung des Wintergartens noch einen konkludenten Verzicht auf sein Abwehrrecht. Die von dem Beklagten behauptete Zustimmung des Klägers war aus den Feststellungen nicht abzuleiten. Dem Kläger war das Interesse an der Abwehr eines eigenmächtigen Eingriffs in sein Miteigentum grundsätzlich zuzubilligen. Das schließt die Annahme aus, der einzige Grund der Rechtsausübung bilde die Absicht, den Beklagten zu schädigen (5 Ob 236/17t; RIS-Justiz RS0013203). Dass der Kläger den Eingriff in sein Miteigentumsrecht ausschließlich bekämpft, um dem Beklagten zu schaden, wurde in dem Verfahren nicht positiv festgestellt (vgl 5 Ob 56/07g).

Das Recht zur Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen durch einen anderen Wohnungseigentümer steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (RIS-Justiz RS0083156 [T15]; RS0005944 [T1]; RS0012137 [T17]). Bei Bestehen einer Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG 2002 kann sich ein Eigentümerpartner gegen einen rechtswidrigen Eingriff in sein Anteilsrecht wehren, ohne der Mitwirkung des anderen Eigentümerpartners zu bedürfen (4 Ob 8/04m; RIS-Justiz RS0035415 [T2]).

5 Ob 141/18y – Strafzinsen aufgrund der vorzeitigen Weiterleitung des von der Wohnungseigentumsbewerberin bezahlten Kaufpreises

Die Parteien hatten sich für die grundbücherliche Sicherstellung iSd § 9 Abs 1 und 2 BTVG entschieden. Danach kann der Erwerber aus einem Bauträgervertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums durch die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 24a Abs 2 WEG 1975 – nunmehr § 40 Abs 2 WEG 2002 – gesichert werden. Ausdrücklich haben die Parteien zur Besicherung der Käuferin überdies die Kaufpreiszahlung in Teilzahlungen nach Ratenplan B gemäß § 10 Abs 2 Z 2 BTVG vereinbart. Bereits für die Fälligkeit der ersten Rate von 10 % musste neben der Bestätigung des Baubeginns aufgrund rechtskräftiger Baubewilligung auch die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 WEG für die Käuferin im Grundbuch der zu bebauenden Liegenschaften vorliegen.

Der Nebenintervenient leitete aber den von der Klägerin erlegten Kaufpreis an die Beklagte bereits vor Fälligkeit laut Kauf- und Bauträgervertrag und vor Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung weiter, die jedenfalls beim grundbücherlichen Sicherungsmodell die sechs Elemente aufrechte rechtskräftige Baubewilligung, Treuhandabwicklung, Sicherung der Lastenfreistellung gemäß § 9 Abs 3 BTVG, ausreichende bücherliche Sicherstellung (hier: Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG – § 9 Abs 2 BTVG) sowie  eine aufsandungsfähige Titelurkunde umfassen muss (Prader in Schwimann/Kodek4 § 7 BTVG Rz 11). § 14 BTVG ordnet Rückforderungsansprüche des Erwerbers bei vorzeitiger Zahlung an; Voraussetzung ist, dass die Zahlungen vorzeitig, also vor Fälligkeit geleistet wurden, also entgegen den Bestimmungen des § 7 Abs 4 BTVG (Prader in Schwimann/Kodek4 § 14 BTVG Rz 1 f). Zahlungen an einen Treuhänder sind zulässig, dieser darf das Geld nur nicht in die Verfügungsgewalt des Bauträgers weiterleiten. Der Oberste Gerichtshof hat auch bereits ausgesprochen (3 Ob 123/13d), dass der Erwerber zwar das Kapital dann nicht mehr zurückverlangen kann, wenn die Fälligkeit inzwischen eingetreten ist, dann aber immer noch die bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit aufgelaufenen Zinsen. Dieser Fall liegt nach der jedenfalls vertretbaren Rechtsauffassung der Vorinstanzen hier vor. Durch die der hohen Verzinsung des § 14 BTVG zuzuschreibende Präventivwirkung soll der Bauträger dazu veranlasst werden, vor Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen des BTVG keine Zahlungen entgegenzunehmen.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 171/18k – Ob der vorgeschriebene Mietzins angemessen ist, ist eine vom Richter zu beurteilende Rechtsfrage

Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses ist eine Rechtsfrage, die vom Richter – und nicht von einem Sachverständigen – zu lösen ist. Die Ermittlung des üblichen Mietzinses – als Orientierungshilfe für die Angemessenheitsprüfung – gehört zur Tatfrage, zu deren Lösung der Richter auf die Hilfe eines Sachverständigen zurückgreifen kann. Dessen Bewertungsergebnis und die Aufgabenadäquanz der von ihm gewählten Methode sind vom Gericht frei zu würdigen (RIS-Justiz RS0111105). Besteht für die Wertermittlung durch einen Sachverständigen keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, so unterliegt das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis eines Gutachtens keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof, weil es um eine Tatfrage geht (RIS-Justiz RS0118604).

5 Ob 173/18d – Der Machtwechsel der nach dem § 12 a Abs 3 MRG zu einer Anhebung des Mietzinses berechtigt, setzt eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit in der Mietergesellschaft voraus

Das Anhebungsrecht nach dem § 12a Abs 3 MRG setzt einen Machtwechsel in der Mietergesellschaft voraus (5 Ob 198/09t = wobl 2010/126 [Vonkilch] = immolex 2010/85 [Limberg]; 5 Ob 91/12m = GesRZ 2013, 294 [Schauer] = NZ 2013/40 [Walch]; 5 Ob 196/13d = wobl 2014/89; 5 Ob 127/17p = NZ 2017/154). Dabei ist auf eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit in der Mietergesellschaft abzustellen (RIS-Justiz RS0108983; RS0111167). Ergibt eine solche Prüfung, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende des Vorgangs letztlich unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt (RIS-Justiz RS0125715; RS0111167 [T14, T17]; 5 Ob 228/15p = immolex 2016/60 [Cerha]; 5 Ob 127/17p = NZ 2017/154). Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen (1 Ob 180/07p mwN = ecolex 2008/313; 5 Ob 127/17p = NZ 2017/154).

Die Veräußerung der Anteilsrechte an einer Holdinggesellschaft, die Alleingesellschafterin der Mietergesellschaft ist, kann daher eine wesentliche Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit in der Mietergesellschaft bewirken (5 Ob 51/01p). Auch die Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt, kann für eine wesentliche Änderung ausreichen (5 Ob 7/98k; 1 Ob 180/07p; 5 Ob 224/14y = immolex 2015/73 [Pfiel]).

5 Ob 170/18p – Wenn keine unbebauten Vergleichsliegenschaften vorhanden sind, kann bei der Berechnung des zulässigen Lagezuschlags nach § 16 Abs 3 MRG auf abbruchreife, wertlose Gebäude als Vergleichsliegenschaften zurückgegriffen werden

• 16 Abs 3 MRG enthält genaue Anweisungen über die Ermittlung des Lagezuschlags, weshalb er nicht unter Anwendung des § 273 ZPO nach Ermessen des Gerichts festgesetzt werden darf (RIS-Justiz RS0114795). Zur Ermittlung der Lagezu- und -abschläge ist der der Lage des Hauses entsprechende Grundkostenanteil je m² Nutzfläche zu berechnen. Dazu bedarf es der Feststellung der in dieser Gegend üblichen Grundpreise für unbebaute, aber für Wohnbauten geeigneten Grundstücke (idS ist § 16 Abs 3 MRG – der überwiegenden Lehre folgend – berichtigend auszulegen) durch einen Realitätensachverständigen und – allenfalls mithilfe eines Bausachverständigen – der Umlegung dieser Preise auf die unter Berücksichtigung der Bauvorschriften erzielbaren Wohnnutzflächen. Von der Differenz zwischen dem auf diese Weise errechneten und dem der Richtwertfestsetzung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs 2 und Abs 5 RichtWG), der aus dem gemäß § 4 Abs 1 RichtWG mit dem Richtwert kundgemachten Prozentanteil rückgerechnet werden kann, bilden 0,33 % den Lagezuschlag bzw Lageabstrich.

Sind in der Umgebung des Bestandsobjekts keine unbebauten Vergleichsobjekte vorhanden, kann im Rahmen der Vergleichswertmethode auf Transaktionen zurückgegriffen werden, bei denen die keinen Wert mehr darstellende Bebauung abgerissen wurde. Sowohl vom Wortlaut des § 16 Abs 3 MRG gedeckt, als auch im Rahmen einer berichtigenden Auslegung des Begriffs „bebaut“ im Sinn der herrschenden Lehre vertretbar ist, entsprechend der von Schinnagl/Gröschl (Jahrbuch Wohnrecht 2017, 157 [166]) vertretenen Auffassung Liegenschaften mit abbruchreifen wertlosen Gebäuden, deren Sanierung technisch nicht machbar oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht vertretbar ist, unbebauten Liegenschaften zumindest dann gleichzustellen, wenn die Ermittlung eines Grundkostenanteils nach § 16 Abs 3 MRG mangels Vergleichsobjekten sonst scheitern müsste.

Die Berechtigung und die Höhe von Abschlägen bzw Zuschlägen zum Richtwertmietzins erfordert eine Gesamtschau, weil auch der Wert der Wohnung nur insgesamt erfassbar ist bzw erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen (RIS-Justiz RS0117881).

5 Ob 155/18g – Zum Anhebungsrecht nach § 12a Abs 3 MRG bei einem Machtwechsel in einer GmbH & Co KG

• 12a Abs 3 MRG setzt einen Machtwechsel voraus (5 Ob 196/13d; 5 Ob 127/17p je mwN; siehe auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 12a MRG Rz 42). Maßgeblich ist danach, ob auf Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Voraussetzung ist eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss (RIS-Justiz RS0069560). Ein derartiger Machtwechsel wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist (RIS-Justiz RS0111167). Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergeht, führt demgegenüber nicht zur Mietzinsanhebung (RIS-Justiz RS0069560).

Bei Kommanditgesellschaften wird eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dann angenommen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend ändern oder der einzige Komplementär ausgetauscht wird (vgl etwa RIS-Justiz RS0108984 [T1; T10]). Wird der einzige Komplementär durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ersetzt, liegt unabhängig von der Gestaltung des Innenverhältnisses jedenfalls eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten vor (RIS-Justiz RS0108809). In Bezug auf eine GmbH & Co KG bewirkt eine Änderung bei den Kommanditisten keinen Machtwechsel. Erst mit dem Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Komplementär-GmbH wir der anhebungsrelevante Tatbestand gemäß § 12a Abs 3 MRG als erfüllt angesehen (1 Ob 73/10g). Im Fall der Identität von Kommanditisten und Gesellschaftern der Komplementär-GmbH, die wie im vorliegenden Fall, zueinander in einem Verwandtschaftsverhältnis standen, führt bei der ohnedies personalistisch ausgerichteten Struktur einer Kommanditgesellschaft keineswegs zu einer anderen Beurteilung.

Wird, wie in diesem Fall, lediglich die Machtposition des dominierenden Gesellschafters gestärkt – der bisherige 75 %ige Gesellschafter der Komplementär-GmbH erhielt infolge des Todes seines Vaters weitere 12,5 % der Anteile, oder wurde überhaupt zum Alleingesellschafter – kann einen Machtwechsel im Sinne des § 12a Abs 3 MRG mangels Verschiebung der maßgeblichen Einflussmöglichkeiten in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht nicht begründen.

5 Ob 148/18b – Die Ausdehnungen eines Überprüfungsantrages betreffend die Erhöhung des Entgelts ohne weitere zeitliche Einschränkung auf bestimmte Zinstermine ist nicht erforderlich

Die Antragsteller begehrten in ihrem bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag – ohne weitere zeitliche Einschränkung auf bestimmte Zinstermine – die Feststellung, dass die von der Antragsgegnerin mit Wirksamkeit ab einem bestimmten Zeitpunkt vorgenommene Erhöhung des Entgelts unzulässig sei. Zu weiteren Ausdehnungen des Überprüfungsantrages während des Schlichtungsstellenverfahrens und der danach anhängigen Gerichtsverfahren war es nicht gekommen. Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens war die Frage, ob sich der Sachantrag der Antragsteller auch auf Vorschreibungen ab Einbringung des Antrages bei der Schlichtungsstelle (also auch für die Zukunft) bezog.

Wegen der Vergleichbarkeit von Anträgen nach § 22 Abs 1 Z 6 WGG mit Anträgen nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann auf die Judikatur zur letztgenannten Gesetzesbestimmung zurückgegriffen werden (RIS-Justiz RS0116029). Nach ständiger Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0070562; 5 Ob 145/02p) sind an die Bestimmtheit eines Begehrens in einem außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 und 12 MRG keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Vielmehr sind innerhalb der dreijährigen Frist des § 16 Abs 8 MRG gestellte Mietzinsüberprüfungsanträge nicht kleinlich nach ihrem Wortlaut, sondern so auszulegen, dass nach Möglichkeit – im Rahmen des äußersten Wort- und Bedeutungssinns des Begehrens – eine Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des vereinbarten (bzw begehrten) Hauptmietzinses in sachlich notwendigem Umfang gewährleistet werden kann (RIS-Justiz RS0116684; 5 Ob 32/02w). Der Antragsteller hat die Möglichkeit, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder aber zu bestimmten Zinsterminen zu begehren, er kann sich aber auch mit der bloßen Feststellung, dass der Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG (Angemessenheit) oder nach § 16 Abs 2 MRG (Kategorie) zu bilden ist begnügen (RIS-Justiz RS0102514). Jedenfalls muss die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung geltend gemacht werden, um die Hemmungswirkung des § 27 Abs 3 MRG zu erreichen.

Die Auslegung des Mietzinsüberprüfungsantrags hat im sachlich notwendigen Umfang zu erfolgen, dies unter Berücksichtigung, dass § 16 Abs 8 MRG den Mieter von jeder weiteren Überprüfungsmöglichkeit nach Ablauf von drei Jahren ausschließt. Die Antragsteller haben vor der Schlichtungsstelle ihren Überprüfungsantrag nicht auf bestimmte Zinsperioden beschränkt, sondern unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie einerseits die Erhöhung des ihnen vorgeschriebenen Nutzungsentgelts durch den Entfall des zuvor gewährten „Zuschusses GWU“ und andererseits Verrechnung von Eigenmittel, Zinsen und Grundkosten ab einem bestimmten Zeitpunkt zum Gegenstand ihres Verfahrens machen wollen. Dass sich ihr Feststellungsantrag nur auf den Zeitraum bis zur Anrufung der Schlichtungsstelle beziehen hätte sollen, war weder aus dem Antragswortlaut noch ihrem sonstigen Vorbringen zu entnehmen. Gegenstand ihres – somit auch in die Zukunft weisenden – Sachantrags bereits vor der Schlichtungsstelle war daher die grundsätzliche (Un-)Zulässigkeit der Vorschreibungen, die derartige Positionen enthielten. Die Überprüfung von deren Höhe und Zusammensetzung sollte Gegenstand des Verfahrens sein (vgl RIS-Justiz RS0118030). Einer formellen Ausdehnung des Begehrens vor der Schlichtungsstelle auf Zinsperioden nach deren Anrufung bedurfte es hier daher nicht.

5 Ob 175/18y – Keine Analogiefähigkeit der Fristen des § 21 Abs 4 MRG sowie des § 21 Abs 6 HeizKG auf nachverrechnete Energiekosten

Gemäß dem Mietvertrag wurden die Mieter zur Nachzahlung von Energiekosten (Gas und Strom) als Differenz zwischen dem vereinbarten Pauschalbetrag und dem tatsächlichen Verbrauch entsprechend den Abrechnungen der Hausverwaltung und des Energieversorgungsunternehmens (EVU) verpflichtet.  In dem Verfahren war strittig, ob die (Präklusions-)Bestimmungen des § 21 Abs 4 MRG sowie des § 21 Abs 6 HeizKG analog auf die nachverrechneten Energiekosten anzuwenden sind.

Die Mietverträge fielen in den Vollanwendungsbereich des MRG. Werden mangels Pauschalverrechnung Betriebskosten und Abgaben nicht innerhalb der einjährigen Präklusivfrist (RIS-Justiz RS0070174 [T1]) des § 21 Abs 4 letzter Satz MRG unter Vorlage der Rechnungen fällig gestellt, so können sie später nicht mehr geltend gemacht werden. Die Frist läuft ab Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Wurden diese Kosten innerhalb der Präklusionsfrist durch Vorlage der Rechnungen geltend gemacht, dann können sie – als Teil des gesetzlichen Mietzinses – innerhalb der Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB – gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0107090) Die Aufzählung der Betriebskosten § 21 Abs 1 MRG ist taxativ (RIS-Justiz RS0069690; RS0067039; RS0067249). Kosten für die Versorgung des Mietobjekts mit Gas und Strom sind im Katalog des § 21 Abs 1 MRG nicht enthalten. Eine Analogie setzt aber eine Gesetzeslücke im Sinn einer „planwidrigen Unvollständigkeit“ voraus (RIS-Justiz RS0098756; RS0008757). Schutzzweck der Bestimmung des § 21 Abs Abs 4 letzter Satz MRG ist, dass der Mieter nicht nach Jahren mit Betriebskostenforderungen „überrascht“ werden soll (vgl 5 Ob 6/08f). Ein solcher Überraschungseffekt liegt auch vor, wenn der Vermieter seine Forderung auf Bezahlung von Energiekosten für das Bestandobjekt nicht innerhalb einer einjährigen Präklusivfrist, sondern erst gegen Ende der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB geltend macht und die Höhe der Forderung die Vorstellungen des Mieters übersteigt. Die Problematik stellt sich aber generell bei jeder, der allgemeinen kurzen Verjährungsfrist des § 1486 ABGB unterliegenden Forderung, deren Höhe sich erst ab Vorliegen einer entsprechenden Abrechnung für vergangene Zeiträume ziffernmäßig bestimmen lässt. Die Überraschung rechtfertigt für sich alleine noch keine, besonders im Bereich des Mietrechts als problematisch angesehene (RIS-Justiz RS0106113 [T1]) Analogie, die eine einjährige, zum Verlust des Anspruchs führende Präklusivfrist für die Geltendmachung von Betriebskosten auf andere Forderungen des Vermieters anwendet.

Eine Nachforderung an Heiz- und Warmwasserkosten ist gemäß § 21 Abs 6 HeizKG binnen einer Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend zu machen. Die Antragsteller sind als Mieter einer Eigentumswohnung keine Wärmeabnehmer im Sinn des § 2 Z 4 HeizKG und können sich auch nicht auf die Bestimmungen dieses Gesetzes stützen (5 Ob 224/02f; RIS-Justiz RS0117385). Für eine entsprechende Ausweitung dieser Bestimmung auf einen anderen Personenkreis gibt es keine Rechtfertigung.

5 Ob 197/18h – Pflicht zur ordentlichen und richtigen Abrechnung des Verwalters

Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (§ 20 Abs 3 WEG). In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 iVm §§ 20 Abs 3, 34 Abs 3 WEG ist zu prüfen, ob die gerügte Ausgabeposition der Abrechnung durch Vereinbarung oder Gesetz gedeckt ist und daher als Aufwendung für die Liegenschaft im Sinn des § 32 WEG zu qualifizieren ist (5 Ob 228/17s mwN; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 34 WEG Rz 20). Als Vorfrage ist auch die materielle Richtigkeit und Berechtigung von in die Abrechnung aufgenommenen Forderungen Gegenstand der Prüfung in einem solchen Verfahren (RIS-Justiz RS0119057; 5 Ob 228/17s). Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein (RIS-Justiz RS0117889, RS0119057). Für die Überprüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung kommt es an, dass es zu einem auf einem rechtswirksamen Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und einem dritten Unternehmer beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist (5 Ob 146/16f (= RIS-Justiz RS0131374 = wobl 2018, 60/20 [zust Hausmann])). Die (berechtigte) Forderung von dem dritten Unternehmer für erbrachte Leistungen ist das von der Eigentümergemeinschaft „tatsächlich Geschuldete“, welches im Ausmaß der Zahlung durch den Hausverwalter in die Jahresabrechnung aufgenommen werden muss.

5 Ob 188/18k – Keine überdurchschnittliche Lage bei fehlender Zentrumsnähe

Ein Lagezuschlag ist iSd § 2 Abs 3 RichtWG nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche. Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen (§ 2 Abs 3 RichtWG; RIS-Justiz RS0111204).

Eine überdurchschnittliche Lage wurde bei fehlender Zentrumsnähe (die einzige von mehreren Verkehrsanbindungen, die eine direkte und rasche Verbindung in das Zentrum ermöglicht, ist einen Kilometer entfernt) und der Lage direkt an einer Hochtrasse einer S-Bahn, verneint. Die ausreichende Nahversorgung sowie Verfügbarkeit von medizinischer Versorgung, Schulen und Freizeiteinrichtungen in der Nähe wurde als nicht dafür ausreichend befunden.

5 Ob 210/18w – Wärmeabnehmer ist auch der Nutzer, der sein Benutzungsrecht am Nutzungsobjekt unmittelbar vom Eigentümer oder Fruchtnießer des Gebäudes ableitet

In einem Verfahren nach § 6 iVm § 25 Abs 1 Z 4 HeizKG in dem die Ausstattung des Gebäudes mit Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile begehrt wird, sind sämtliche Wärmeabnehmer Parteien (§ 25 Abs 3 Satz 1 und § 25 Abs 2 Satz 2 HeizKG iVm § 37 Abs 3 Z 2 MRG). Wärmeabnehmer ist nach der Legaldefinition des § 2 Z 4 lit b HeizKG auch der Nutzer, der sein Benutzungsrecht am Nutzungsobjekt unmittelbar vom Eigentümer oder Fruchtnießer des Gebäudes ableitet. Ein mit der Alleineigentümerin abgeschlossener Hauptmietvertrag macht den Hauptmieter zu einem Wärmeabnehmer im Sinne dieser Legaldefinition. Auch die Wohnungsgebrauchsberechtigten die ihr Nutzungsrecht unmittelbar von dem Alleineigentümer ableiten sind Wärmeabnehmer iSd § 2 Z 4 lit b HeizKG.

5 Ob 104/18g – Mitmieter bilden in Verfahren über die Angemessenheit des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG eine einheitliche Streitgenossenschaft

Der Antragsteller begehrte in dem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG die Feststellung der Unwirksamkeit einer auf die Wertbeständigkeit des Mietzinses nach § 45 MRG gestützten Anhebung des Hauptmietzinses und die Feststellung der damit verbundenen Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes.

Nach ständiger Rechtsprechung bilden Mitmieter in Verfahren über die Angemessenheit des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG eine einheitliche Streitgenossenschaft in analoger Anwendung des § 14 ZPO (RIS-Justiz RS0113589; RS0013160 [T4, T14]; vgl auch RS0101118 [T9]). Ein solcher Antrag muss daher von allen Mitmietern getragen sein (RIS-Justiz RS0110736; RS0013161; RS0013162; RS0013163 [T5]). Da der Mieter entgegen seinen Behauptung nicht alleiniger Mieter, sondern neben der Verlassenschaft nach der mittlerweile verstorbenen ursprünglichen Mitmieterin nach wie vor nur Mitmieter war (zur Rechtsnachfolge im Fall des Todes eines Mitmieters vgl 3 Ob 241/14h = RIS-Justiz RS0130041), wurde von einer mangelnden Aktivlegitimation des Antragstellers ausgegangen.

5 Ob 178/18i – Bei der Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses nach § 16 Abs 1 MRG ist die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit nicht zu berücksichtigen

Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses iSd § 12a Abs 2 und § 16 Abs 1 MRG gibt es nicht (RIS-Justiz RS0070470). Das Gesetz definiert die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall anhand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden können. Dies hat nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage üblichen Mietzinses durch entsprechende Aufschläge oder Abschläge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungszustand und dem Erhaltungszustand des Objekts gebührend Rechnung tragen (RIS-Justiz RS0070488). Die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit ist nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut zwar im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzins nach § 12a Abs 2 und 3 bzw § 46a Abs 2 und 3 MRG zu berücksichtigen, wobei auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietzinserhöhung abzustellen ist (vgl RIS-Justiz RS0107997), nicht hingegen bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG ohne einen derartigen Veräußerungsvorgang (vgl RIS-Justiz RS0069553 [T1]).

5 Ob 186/18s – Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt dürfen nicht die schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen

Die Antragsteller begehrten die Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner zur Errichtung eines Aufzugs für die auf der Liegenschaft im Jahr 1937 errichtete Villa, die mit einer „Cottage-Servitut“ belastet ist, und die – nach Dachgeschossausbau – einschließlich des Erdgeschosses nun über vier Stockwerke verfügt. Die Aufzugsanlage war als Lift-Turm an der straßenseitigen Hausfassade in Form einer schmuck- und fensterlosen Betonkonstruktion geplant, wodurch der dort befindliche Vorgarten zwischen Hausmauer und Grundgrenze verschmälert worden wäre.

Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf jegliche Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer allein steht der geplanten Änderung entgegen (RIS-Justiz RS0083240). Die in § 16 Abs 2 Z 1 WEG ausdrücklich genannte Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses ist ein spezifischer Fall der Interessensbeeinträchtigung (5 Ob 9/17k = EvBl 2017/127). Als Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses ist nicht jede (wertneutrale) Veränderung zu verstehen, sondern nur eine solche, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt (RIS-Justiz RS0043718). Die Judikatur berücksichtigt ob die bisherige Gestaltung des Gebäudes einem bestimmten architektonischen Konzept folgt oder es sich um ein äußerlich einfallsloses Bauwerk handelt. Dabei wird primär auf die straßenseitige Ansicht der Liegenschaft abgestellt (5 Ob 9/17k = EvBl 2017/127; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 16 WEG Rz 30 mwN). Auch die Einheitlichkeit des äußeren Erscheinungsbildes kann einen schutzwürdigen Wert darstellen (Loggiaverbauung: LGZ Wien MietSlg 40.641; Vergrößerung von Windfängen auf einer Dachterrasse: 5 Ob 36/90 MietSlg 42.435; Errichtung eines Balkonturms an der straßenabgewandten Hausfront 5 Ob 9/17k). Bei der Beurteilung kommt dem Rechtsanwender wegen des dabei gebrauchten unbestimmten Gesetzesbegriffs ein gewisser Ermessensspielraum zu (5 Ob 208/11s = immolex 2012/79 [Maier-Hülle]).

Hier wurde eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen angenommen: Die Fassadengliederung – die unter Einbeziehung der das Stiegenhaus belichtenden Fenster bewusst regelmäßig erfolgte – würde durch den aus der Fassade deutlich herausragenden Betonteil gebrochen und sich dann deutlich von der des zur gleichen Zeit errichteten Nachbarhauses unterscheiden. Weiters gäbe die ob der Liegenschaft einverleibte Cottage-Servitut eine bestimmte architektonische Gestaltung der Häuser in diesem Viertel ausdrücklich vor. Die Errichtung des Liftturms in der geplanten Form würde gegen diese Cottage-Servitut verstoßen und die Gefahr begründen, dass Eigentümer von Nachbarliegenschaften oder der Cottage-Verein selbst rechtliche Schritte gegen die Wohnungseigentümer einleiten könnte/n.

5 Ob 177/18t – Ein Verwaltervertrag kann aufgrund grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten aufgelöst werden

Die Verwalterin war in mehreren Bauverfahren, in denen von der Baubehörde die Erfüllung diverser Verpflichtungen aus erteilten Baubewilligungen gefordert wurde, unter Berufung auf die ihr dafür von den Mit- und Wohnungseigentümern erteilten Spezialvollmachten als Vertreterin der Grundeigentümer und Bauwerber eingeschritten. Die baulichen Veränderungen wichen zum Teil vom baubehördlichen Konsens ab und waren auch nicht bewilligungsfähig. Um den Aufträgen der Baupolizei dennoch nachkommen zu können, erstattete die Verwalterin in Absprache und im Zusammenwirken mit dem von ihr beauftragten Sachverständigen mehrere teilweise unrichtige Fertigstellungsanzeigen, wobei ihr die jeweilige Unrichtigkeit bewusst war bzw im Fall der Errichtung einer Aufzugsanlage zumindest bewusst sein hätte müssen. Gegenüber dem Sachverständigen gab sie eine „Enthaftungserklärung“ ab. Die Mit- und Wohnungseigentümer informierte die Erstantragsgegnerin ungenügend; sie klärte sie weder über die baurechtliche Problematik noch den von ihr gewählten „Lösungsweg“ auf. Nachdem die Fertigstellungsanzeigen erfolgt waren blieb die Erstantragsgegnerin trotz ihres Wissens bzw „Wissen-müssens“ um den konsenswidrigen Zustand untätig, bis die Baubehörde neuerlich einschritt und erneut entsprechende Bauaufträge erteilte.

Das Verhalten der Verwalterin begründete so gewichtige Bedenken gegen deren Treue- und Interessenwahrungspflicht, dass die Auflösung des Verwaltungsvertrags nach § 21 Abs 3 WEG als gerechtfertigt angesehen wurde. Der Verwalterin habe klar sein habe müssen, dass sie mit den unrichtigen Fertigstellungsanzeigen keineswegs im Interesse der Eigentümer gehandelt hat. Sie hätte die Eigentümer über die Sachlage, ihre Möglichkeiten und die Konsequenzen ihrer Entscheidungen umfassend aufklären und sie darin unterstützen müssen, eine nachhaltige Lösung zu finden. Auch wenn die Pflichtverletzung schon Jahre zurück liege, würde der durch diese Fehlleistung prolongierte konsenswidrige Zustand nach wie vor andauern. Das Verhalten der Verwalterin hatte verhindert, dass überhaupt eine nachhaltige Lösung gesucht wurde. Daher könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer in Zukunft gesichert wäre.

5 Ob 180/18h – Die Sanierung veralteter Elektroinstallationen fällt bei erheblicher Gesundheitsgefährdung in die Erhaltungspflicht des Vermieters

Der Mieter begehrte in dem Verfahren den Vermieter dazu zu verpflichten, die elektrische Anlage in der Wohnung des Mieters durch Einbau eines 30 mA FI-Schalters als Zusatzschutz instand zu setzen.

Mit der WRN 2006 BGBl I 2006/124 wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG idF WRN 2006 aufgrund veralteter Elektroanlagen ausgeweitet. Danach trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht im Falle einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, die in der Gefahr eines Stromschlags jedenfalls besteht (zust Pletzer, aaO). Allerdings sind – dem Willen des Gesetzgebers der WRN 2006 folgend – Bagatellbeeinträchtigungen, die nur bei übergroßer Sensibilität spürbar sind, nicht von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst. In der verfahrensgegenständlichen Wohnung war ein funktionierender Fehlerstromschutzschalter – wenn auch mit einem Auslösestrom von 100 mA – installiert. Ein Fehlerschutz war daher gegeben. Nach den Feststellungen fehlte es in diesem Fall an einer direkten Gefährdung von Personen aufgrund des fehlenden 30 mA Fehlerstromschutzschalters, der nur in technischer Hinsicht eine Verbesserung und einen zusätzlichen Schutz bringen würde. Die Auffassung, allein dieser Umstand begründe noch keine erhebliche Gesundheitsgefährdung, was auch durch das Fehlen gesetzlicher Nachrüstverpflichtungen indiziert sei, wurde als jedenfalls vertretbar und im Einzelfall nicht korrekturbedürftig befunden (RIS-Justiz RS0118891).

5 Ob 72/18a – Ein Studentenwohnheim ist keine „sonstige Räumlichkeit“ iSd § 13 Abs 5 WGG und fällt daher nicht unter den § 14 Abs 8 WGG

Die verfahrensgegenständliche Wohnhausanlage, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegt, besteht unter anderem aus drei freistehenden Wohngebäuden, wobei das dritte Gebäude als Studentenwohnheim dient.

Der Mieter begehrte die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung und bestritt die Richtigkeit mehrerer Positionen, unter anderem wurde eingewandt, dass die vermietende gemeinnützige Bauvereinigung die Einnahmen aus der Vermietung des Studentenheims iSd § 14 Abs 8 WGG iVm § 13 Abs 5 WGG zu 25 % in die Einnahmen der Betriebskostenabrechnung aufzunehmen habe.

• 13 Abs 5 WGG unterscheidet zwischen Geschäftsräumen, sonstigen Räumlichkeiten sowie anderen Teilen der Liegenschaft. Der Begriff der „sonstigen Räumlichkeit“ wird im Gesetz mehrfach verwendet, aber nicht näher definiert. Nach dem jeweiligen Wortlaut der Bestimmungen jedenfalls keine sonstigen Räumlichkeiten sind Wohnungen und (die in § 16 Abs 1 WGG ausdrücklich zusätzlich genannten) Wohnräume. Im WGG findet sich in anderen Zusammenhängen die Differenzierung zwischen Heimen und Wohnungen (vgl § 7 Abs 1–3 WGG, § 14 Abs 1 WGG, § 15 Abs 1 WGG). Im Zusammenhang mit der Entgeltbestimmung des § 13 Abs 5 WGG und der Verwendungsregel des § 14 Abs 8 WGG ist das Überlassen von Wohnraum im Rahmen eines Heims der Überlassung einer Wohnung gleichzustellen und nicht dem Begriff der „sonstigen Räumlichkeit“ zu unterstellen. Das entspricht nicht nur dem Wesen und Zweck der Ausnahmebestimmung des § 13 Abs 5 WGG. Die Richtigkeit des Ergebnisses zeigt sich auch darin, dass § 14 Abs 1 WGG, der das Entgelt nur für Wohnungen und Geschäftsräume regelt (Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, § 14 WGG Rz 3), in der Entgeltkomponente der angemessenen Verzinsung der Eigenmittel ausdrücklich auf den Fall der Errichtung von Heimen Bezug nimmt (§ 14 Abs 1 Z 3 WGG).

5 Ob 40/18w – Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger

 Allgemeine Teile der Liegenschaft wiesen zahlreiche Mängel auf. Die Hausverwaltung und die übrigen Wohnungseigentümer hatten keine Maßnahmen zur Beseitigung dieser Mängel ergriffen. Deshalb hatte der Antrag stellende Mit- und Wohnungseigentümer, in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Abstimmung gebracht, mit dem die Zustimmung zur individuellen Geltendmachung der den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber der Bauträgerin zustehenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche vorgesehen hatte. Die Mehrheit der Eigentümer hatte diesen Beschluss jedoch abgelehnt. Gemäß § 52 Abs 1 Z 3 WEG iVm § 30 WEG begehrte der Antragsteller nunmehr eine Entscheidung des Außerstreitrichters, mit dem die fehlende Entscheidung durch Mehrheitsentscheidung ersetzt werde.

Dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger auch dann (allein) zu, wenn die Mängel nicht (nur) sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile des Hauses betreffen. Nach der ständigen Rechtsprechung können einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RIS-Justiz RS0108157; RS0082907; RS0119208; vgl auch RS0108158). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich (RIS-Justiz RS0108158; RS0108157 [T3, T6, T7, T10, T14, T16]; RS0082907 [T7, T8, T13, T20]). Bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen kann eine unterschiedliche Interessenlage bei der notwendigen Wahl des Gewährleistungsbehelfs (zB Preisminderung oder Verbesserung) oder bei der Wahl zwischen Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz gegeben sein, die einen Mehrheitsbeschluss oder eine diesen Mehrheitsbeschluss ersetzende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich machen kann. Voraussetzung ist, dass der erforderliche Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommt – die Mehrheit der Wohnungseigentümer untätig geblieben ist – eine ordnungsgemäße (negative) Beschlussfassung ist nicht Voraussetzung einer Anrufung des Außerstreitrichters (5 Ob 200/04d; 5 Ob 253/00t; vgl auch RIS-Justiz RS0116139). Dabei steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nur ein aliquoter, seinem Miteigentumsanteil entsprechender Anspruch zu (5 Ob 296/00s, 5 Ob 21/09p).

Im Verfahren außer Streitsachen ist das Bestimmtheitsgebot gegenüber dem Zivilprozess gelockert, dort wo sich aber schon aus der Art des Verfahrens ein besonderes Bestimmtheitserfordernis aus dem materiellen Recht ergibt, muss auch der Antrag im Außerstreitverfahren ein bestimmtes Begehren enthalten (Deixler-Hübner in Gitschthaler/Höllwerth, AußStrG § 36 Rz 18 f).

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Februar 2019

WMWP Rechtsanwälte GmbH