Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Dezember 2017

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

3 Ob 156/17p – Bei der Zurückstellung des Bestandgegenstands hat der Bestandnehmer seine Fahrnisse vollständig aus dem Bestandgegenstand zu entfernen und die Schlüssel zu übergeben

Bei der Zurückstellung eines Bestandgegenstands hat der Bestandnehmer dem Bestandgeber wieder die Innehabung und tatsächliche Verfügungsmöglichkeit über den Bestandgegenstand einzuräumen, indem die dem Bestandnehmer gehörigen Fahrnisse vollständig aus dem Bestandgegenstand entfernt werden und die Schlüssel an den Bestandgeber übergeben werden (RIS-Justiz RS00207065 [T1]). Für den Fall, dass die Rückstellung des Bestandobjekts nicht erfolgt, schuldet der frühere Bestandnehmer für die Zeit der vertragswidrigen Weiterbenützung des Bestandgegenstands ein Benützungsentgelt (RIS-Justiz RS0019883).

Wenn der Bestandnehmer das Bestandobjekt jedoch nicht ordnungsgemäß (in einer dem Vertrag entsprechenden Zustand) zurückgestellt, liegt nach ständiger Rechtsprechung aber dennoch eine den Lauf der Frist des § 1111 ABGB auslösende Rückstellung des Bestandsgegenstands vor. In diesem Fall muss der Bestandgeber (sofern nicht Gegenteiliges vertraglich vereinbart wurde) den Bestandgegenstand annehmen und kann die Übernahme nicht verweigern. Lehnt der Bestandgeber die Übernahme trotz Räumung und Angebot der Übergabe ab, gerät er in Annahmeverzug. In diesem Fall schuldet der Bestandnehmer kein Benützungsentgelt (RIS-Justiz RS0020833 [T 1, T2, T4]).

Anmerkung: Wenn die Wohnung von dem Bestandnehmer nicht bis zu dem vereinbarten Termin geräumt wird, kann der Bestandgeber die Übernahme der Wohnung verweigern und den Bestandnehmer dazu auffordern seine Sachen aus der Wohnung zu entfernen. Er kann aber auch die Wohnung samt Schlüssel übernehmen und die Entfernung der Gegenstände selbst veranlassen. Die dabei anfallenden Transport- und Lagerkosten können als Schadenersatzforderung von der Kaution in Abzug gebracht werden oder aber von dem Bestandnehmer eingefordert werden.

3 Ob 151/17b – Mietzinsminderung für mangelnden Brandschutz

Die Brandschutzsituation in der Wohnung des Mieters war mangelhaft. Aufgrund des mangelhaften Brandschutzes nahm der Mieter eine 100 %ige Mietzinsminderung vor. Der Vermieter begehrte die Zahlung des rückständigen Mietzinses und die Räumung des Mietobjekts.

Das Ausmaß der Mietzinsminderung hängt immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (RIS-Justiz RS0021324 [T3]). Da in diesem Fall ein eher geringes Risiko eines Thermendefektes und eines Brandes, wodurch es zu einem Eintritt von Rauchgas in die Wohnung kommen könnte gab, und dieses Risiko durch Brand– und Raugasmelder noch verringert werden könnte, wurde lediglich eine Mietzinsminderung im Ausmaß von 15 % als gerechtfertigt angesehen. Der mangelnde Brandschutz führt nicht zu einer gänzlichen Unbenützbarkeit der Wohnung, da die Wahrscheinlichkeit eines Brandes gering ist und der Brandschutz auch nicht vollständig fehlte, sondern nur unzureichend war. Ein Brandüberschlag in eine andere Wohnung und ein Rauchgaseintritt sind nie gänzlich auszuschließen. Eine hundertprozentige Brandsicherheit gibt es nicht. In diesem Fall war nicht die Brandgefahr erhöht, sondern nur im Fall eines Brandes in einer anderen Wohnung des Hauses, dass Rauchgase früher in die Wohnung des Mieters eindringen können. Der vorliegende Mangel erhöht lediglich die Gefahr der Brandausbreitung um eine weitere Möglichkeit.

3 Ob 131/17m – Schlüssiger Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrunds

Der Vermieter hatte bereits in einem früheren Verfahren gestützt auf § 30 Abs 2 Z 4 1. (Weitergabe des Mietgegenstands an einen nicht eintrittsberechtigten Dritten) u. 2. Fall (Untervermietung gegen unverhältnismäßige Gegenleistung) MRG die Aufkündigung des Mietverhältnisses begehrt. In diesem Verfahren hatte die Mieterin selbst eingeräumt, die Wohnung nur einmal wöchentlich zum Übernachten zu benutzen, während ihre Schwester die Wohnung seit elf Jahren „mit ihr“ bewohne und den Mietzins begleiche. Das Verfahren war durch Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs beendet worden, indem es sich die Mieterin dazu verpflichtete einen höheren Mietzins zu bezahlen.

Nun begehrte der Vermieter erneut gestützt auf § 30 Abs 2 Z 4 1. Fall MRG (Weitergabe des Mietgegenstands an einen nicht eintrittsberechtigten Dritten) die Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Ansicht des Gerichtes konnte der in dem vorangegangenen Verfahren abgeschlossener Vergleich von einem redlichen Erklärungsempfänger aber nur so verstanden werden, dass der Vermieter bereit ist, dass die Wohnung nur in einem geringen Ausmaß von der Mieterin selbst und im Wesentlichen von einer nicht eintrittsberechtigten Person (Untermieterin) gegen Leistung eines erhöhten Mietzinses bewohnt wird.

1 Ob 154/17d – Die Vereinbarung einer vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit (aus bestimmten Gründen) steht einem von vornherein bestimmten Endtermin nicht entgegen

Die in einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag vereinbarte Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf der vereinbarten Bestandzeit ändert nichts daran, dass der Vertrag ohne Kündigung durch Ablauf der vereinbarten Vertragszeit endet. Der Mieterin ist durch den vereinbarten Endtermin deutlich gemacht worden, dass sie sich auf einen Zeitmietvertrag eingelassen hat und trotz der im schriftlichen Mietvertrag eingeräumten vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit zu jedem Monatsletzten unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ein Vertrag auf bestimmte vor Zeit vorgelegen ist.

5 Ob 135/17i – Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

Der Lebensgefährte der Mieterin hatte an den Vermieter ein in juristische Form gekleidetes Schreiben mit dem er eine Schadenersatzforderung forderte versendet, eine Unterlassungsklage, Sachwalterbestellung und strafrechtliche Schritte (es wurden mehrere Straftaten unterstellt) angedroht, sowie eine Privatanklage zum Zweck der Drohung und Einschüchterung oder Belästigung des Vermieters und seines Vaters eingebracht. Diese Handlungen stellten keine gerechtfertigte Reaktion auf ein der Mieterin und ihres Lebensgefährten gegenüber unrechtmäßig gesetztes Verhalten dar.

Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind, jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle, den Kündigungstatbestand bilden (RIS-Justiz RS0070303). Die Verantwortung für das Verhalten der mit dem Mieter in Hausgemeinschaft lebenden Personen soll diesem nur dann nicht auferlegt werden, wenn er davon keine Kenntnis hatte und infolgedessen dagegen auch nicht einschreiten konnte. War der Mieter aber in der Lage einzuschreiten, kann er sich nicht auf sein Unvermögen oder etwa darauf berufen, dass er alle ihm zu Gebote stehenden bzw ihm nach der Sachlage zumutbaren Abwehrmittel ausgeschöpft habe (RIS-Justiz RS0070371). Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung hat nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzulänglichkeit auszuschließen ist (RIS-Justiz RS0070340).

10 Ob 43/17x – Unbefristetes Mietverhältnis aufgrund unzulässiger Befristung?

Der Vermieter beantragte die Räumung einer Wohnung aufgrund Befristungsende. Dem vorangegangen war ein befristetes Mietverhältnis von 1.11.2010 bis 31.10.2013 welches dann mündlich bis 31.10.2016 verlängert worden war. Der Mieter beantragte die Klageabweisung mit der Begründung, dass die gesetzliche dreijährige Mindestdauer im ersten (schriftlichen) Mietvertrag unterschritten worden sei, indem sich aus dessen Vertragspunkt IX eine Räumungsverpflichtung bis 12:00 Uhr mittags des letzten Tages des Bestandsverhältnisses ergäbe.

Gemäß dem schriftlichen Mietvertrag hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass das Mietverhältnis am 1.11.2010 beginnt und auf eine bestimmte Dauer von drei Jahren abgeschlossen wird, so dass es ohne Aufkündigung und ohne sonstige Erklärung des Vermieters am 31.10.2013 endet. In Punkt XV des Mietvertrages verpflichtete sich der Mieter dazu, den Bestandgegenstand am letzten Tag des Bestandsverhältnisses bis 12:00 Uhr mittags zu räumen. Im Herbst 2013 wurde der Mietvertrag einvernehmlich mündlich um weitere drei Jahre verlängert.

Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur dann, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Nach § 29 Abs 4 MRG können Mietverträge, die nach § 29 Abs 3 MRG befristet sind, schriftlich beliebig oft um jede – bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer erneuert werden. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag und oder in der Verlängerung unterschritten, ist die Befristung nicht durchsetzbar und liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Zu der Berechnung der Dauer befristeter Mietverhältnisse besteht eine von Art. 2 – 4 des Europäischen Übereinkommens über die Berechnung von Fristen (BGBl 1983/254) abweichende, im Wesentlichen die dem § 902 f ABGB entsprechende – Übung, wonach bei der Vereinbarung von Monats– oder Jahresfristen diese vom Monatsersten (0:00 Uhr) bis zum Monatsletzten (24:00 Uhr) laufen (RIS-Justiz RS0124840; siehe auch RS0090569). In diesem Fall somit vom 1.11.2010 (0:00 Uhr) bis 31.10.2013 (24:00 Uhr).

Der OGH ist bei seinen Erwägungen davon ausgegangen, dass die Parteien mit der Vereinbarung, wonach die Wohnung bis 12:00 Uhr des letzten Tages des Bestandsverhältnisses zurückzustellen ist, nicht die vereinbarte dreijährige gesetzliche Mindestdauer des Bestandvertrages ändern und verkürzen wollten, sondern zusätzlich zum Endigungstag des Bestandsverhältnisses noch einen besonderen (allerdings, da mangels Ablauf der Vertragslaufzeit, nicht durchsetzbaren) Räumungstermin bzw. eine Rückstellungsverpflichtung festgelegen wollten.

5 Ob 65/17w – Der auf die Eigentumsfreiheitsklage gemäß § 523 ABGB gestützte Entfernungsanspruch ist nicht immer von diesem Beseitigungsanspruch gedeckt

Die Parteien des Verfahrens sind Mit – und Wohnungseigentümer. Die Rechtsvorgänger der beklagten Partei ließen in ihrer Eigentumswohnung eine Niedertemperatur-Fußbodenheizung installieren. Zuvor befand sich dort eine Hochtemperatur-Fußbodenheizung, welche mittlerweile nicht mehr den geltenden Öl-Normen entspricht. Dazu wurden die Heizkörper und ursprünglichen Stahlrohre in der Wohnung entfernt. Die neue Fußbodenheizung entnimmt die Wärmeenergie direkt aus der zentralen Heizungsanlage des gesamten Wohnungseigentumsobjekts. Für die Warmwasserversorgung ausschließlich der Wohnung der beklagten Partei ließen die Rechtsvorgänger im allgemeinen Heizraum einen zusätzlichen Boiler aufstellen. Die Klägerin begehrte die Entfernung der in der Wohnung der beklagten Partei installierten Niedertemperatur-Fußbodenheizung samt den zugehörigen Leitungen und Geräten im Boden, den Wänden und sonstigen allgemeinen das Teilen des Hauses sowie die Entfernung des im allgemeinen Heizraum installierten Warmwasserboilers samt Zu– und Ableitungen. Eventualiter sollte die Inbetriebnahme der Niedertemperatur-Fußbodenheizung samt dem Warmwasserboiler unterlassen werden. Aufgrund der durchgeführten Änderungen seien die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt worden. Eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu diesen Maßnahmen liege nicht vor. Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wurde nicht gefordert, da offenbar davon ausgegangen worden war, dass der Wiedereinbau technisch nicht mehr möglich war.

Grundsätzlich bedarf jede Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG (RIS-Justiz RS0101801 [T5], RS0083132 [T7]). Wird die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters nicht eingeholt oder setzt sich der Wohnungseigentümer über den Widerspruch der anderen Miteigentümer hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg mit der Eigentumsfreiheitsklage gemäß § 523 ABGB die Beseitigung der Änderung verlangt werden (RIS-Justiz RS0083156 [T10, T18], RS 0005944). Das Klagebegehren kann nach den Verhältnissen des Falls auf Feststellung des Nichtbestehens der Servitut, die Wiederherstellung des früheren Zustandes, die Unterlassung künftiger Störungen, aber auch auf Schadenersatz gerichtet sein (RIS-Justiz RS0112687, RS106908 [T7]).

Aufgrund der vorliegenden besonderen Fallkonstellation wurde das Begehren auf bloße Entfernung nicht als ein vom Beseitigungsanspruch gemäß § 523 ABGB umfasstes Minus, sondern angesichts der damit verbundenen (anderen) Rechtsfolgen als ein Aluid qualifiziert. Ergebnis der Beseitigung der Änderung hat die Wiederherstellung des vorigen Zustandes zu sein. Wird nicht der vorherige Zustand wiederhergestellt, sondern im Titel Maßnahmen aufgetragen, die diesen ursprünglichen konsensgemäßen Zustand ebenso wenig entsprechen, würde nicht nur ein anderer Zustand geschaffen, sondern auch in die Rechte der am Titelverfahren nicht beteiligten anderen Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Nur die Wiederherstellung des vor einem eigenmächtigen Umbau bestandenen Zustandes und die dafür notwendigen Maßnahmen stellen ihrerseits keine genehmigungspflichtige „Änderung“ iSd § 16 Abs 2 WEG dar (5 Ob 9/16h; vgl auch 3 Ob 148/10a). Hier entspricht die Entfernung der neuen Fußbodenheizung samt dem dazugehörigen Leitungen und Geräten im Boden, den Wänden und sonstigen allgemeinen Teilen weder faktisch noch rechtlich der Herstellung des vorherigen Zustandes. Mit einem darauf gerichteten Titel würde vielmehr eine andere Situation geschafft werden, die ebenso wenig dem Konsens der Wohnungseigentümer entspricht. Die Entfernung der neuen Fußbodenheizung stellt aber auch kein gelinderes Mittel gegenüber der Wiederherstellung des früheren Zustandes dar, das die beklagte Partei nicht oder nicht mehr als ein Begehren auf Wiederherstellung des früheren Bauzustandes beschweren würde (vgl 5 Ob 198/16 b). Das Entfernungsbegehren der klagenden Partei fand daher in dem aus § 523 ABGB abgeleiteten Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes durch Beseitigung der Änderung keine Deckung. Hinsichtlich des Boilers und der Zu- und Ableitungen von dem Heizraum zu der Wohnung wurde dem Antrag der klagenden Partei auf Entfernung stattgegeben.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 6/17v – Keine (fiktive) Hochrechnung nach § 11 HeizKG bei keiner vorhandenen Verbrauchsmöglichkeit

Der Antrag stellende Wohnungseigentümer war Wärmeabnehmer im Sinne des § 2 Z 4 lit c HeizKG; die Antragsgegnerin Wärmeabgeberin im Sinne des § 2 Z 3 lit b HeizKG. Der Antragsteller hatte einen Heizkörper in seiner Diele abmontiert. Bei den weiteren acht vorhandenen Heizkörpern ergab die Ablesung für das fragliche Jahr einen Verbrauch von Null, weil die Wohnung von dem Antragsteller anderweitig beheizt worden war. Dem Antragsteller wurden jedoch Grund- und Verbrauchskosten für den nicht vorhandenen Heizkörper vorgeschrieben, die auf einer Schätzung beruhten. Der fragliche Heizkörper war während der gesamten Abrechnungsperiode nicht vorhanden gewesen.

Gemäß § 11 Abs 1 HeizKG hat der Wärmeabgeber die Verbrauchsanteile – auf der Grundlage des Ergebnisses der Erfassung (Messung) durch geeignete Vorrichtungen – nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu ermitteln. Nur für den Fall, dass die Verbrauchsanteile trotz zumutbarer Bemühungen nicht erfasst werden können, sind sie durch eine Hochrechnung zu ermitteln. Weiters darf die beheizbare Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, 25 vH nicht übersteigen (§11 Abs 3 HeizKG). Bereits der Gesetzeswortlaut lässt nach Ansicht des OGH keinen Zweifel daran aufkommen, dass die eingeräumte Möglichkeit, den Verbrauch durch Hochrechnung zu ermitteln, voraussetzt, dass ein solcher überhaupt stattgefunden haben konnte. Steht jedoch fest, dass ein Verbrauch während der gesamten Heizperiode nicht vorgelegen haben konnte, weil der Heizkörper gar nicht montiert war, kommt eine darauf entfallende Hochrechnung gemäß § 11 Abs 3 HeizKG jedenfalls nicht in Betracht, wenn zugleich fest steht, dass die tatsächlich vorhandenen Heizkörper für die gleiche Periode keinen Verbrauch aufgewiesen haben, weil sonst dem Antragsteller fiktive Heizkosten in Rechnung gestellt werden würden. Dies wiederspräche der mit dem Heizkostenabrechnungsgesetz angestrebten Verteilungsgerechtigkeit (vgl 716 BlgNr 18. GP 13).

5 Ob 72/17z – Überbindung von Verpflichtungen die unmittelbar mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft oder Liegenschaftsteils zusammen hängen an den Rechtsnachfolger

1970/ 1971 war zwischen den damaligen Mit- und Wohnungseigentümern einer Liegenschaft eine Vereinbarung darüber zu Stande gekommen, dass eine vom Gesetz abweichende Aufteilung einzelner Liegenschaftsaufwendungen erfolgt. Die Antragsteller hatten ihre mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteile 2012 erworben. Sie sahen sich an diese Vereinbarung nicht gebunden.

Die Rechtswirksamkeit einer vor dem 1.9.1975 abgeschlossenen Vereinbarung über eine von dem Gesetz abweichende Aufteilung von Aufwendungen ist gemäß § 29 Abs 1 Z 2 WEG 1975 iVm § 55 WEG 2002 (weiterhin) nach den zum Zeitpunkt ihres Abschlusses geltenden Vorschriften zu beurteilen (5 Ob 187/12d). Im Geltungsbereich des WEG 1948 war keine schriftliche Vereinbarung der Miet– und Wohnungseigentümer zur Verteilung von Liegenschaftsaufwendungen anders als dies im Gesetz vorgesehen war, erforderlich. Eine solche Vereinbarung konnte mündlich aber auch konkludent zustande kommen (5 Ob 187/12d, 5 Ob 274/04m, 5 Ob 120/01k = RIS-Justiz RS001367 [T2]). Eine solche Vereinbarung hatte aber lediglich schuldrechtliche Wirkung und blieb im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1.9.1975 (Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEG 1975) nur dann bestehen, wenn sie von dem Rechtsvorgänger auf seinen Rechtsnachfolger vertraglich überbunden oder von diesem durch schriftlichen Beitritt übernommen wurde, um das Schriftformgebot des § 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975 zu erfüllen. Gesamt– und Einzelrechtsnachfolger, die diese Pflicht durch Überbindung übernommen hatten, waren an diese Vereinbarung gebunden (5 Ob 187/12d, 5 Ob 274/04m, 5 Ob 277/01y = RIS-Justiz RS0013676 [T4]). Die nach dem WEG 1975 geforderte Schriftreform betrifft nur den der seinerzeit konkludent geschlossenen Vereinbarung beitretenden Miteigentümer. Sie gilt schon dann als eingehalten, wenn der Rechtsnachfolger mittels schriftlichen Vertrags in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintritt (RIS-Justiz RS0013676). Demnach wurde diese Aufteilungsvereinbarung durch die in dem Kaufvertrag aufgenommen Vereinbarung, dass die Übergabe und Übernahme der Eigentumswohnung „in den bestehenden Rechten und Lasten, Grenzen und Marken, so wie der Verkäufer diese besessen und benutzt „„bzw. zu besitzen und zu benützen berechtigt“ gewesen sei, als ausreichend angesehen, diese vertraglich zu überbinden. Eine subjektive Kenntnis der Überbindung der Aufteilungsvereinbarung ist nicht erforderlich und entspricht der Rechtsprechung zur Überbindung anderer Verpflichtung, die unmittelbar mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft oder des veräußerten Liegenschaftsteils zusammenhängen (vgl 4 Ob 236/15g): zB Überbindung anderer Verpflichtungen des Erwerbers an Benützungsregelungen (RIS-Justiz RS0013619), nicht verbücherten Dienstbarkeiten und anderer bloß obligatorischer Rechtsverhältnisse (RIS-Justiz RS0011871).

5 Ob 157/17z – Anzeigepflicht des Mieters bei Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft

Mit einem Schreiben an die Vermieterin hatte die Antragstellerin auf die aus den Medien bekannten gesellschaftsrechtlichen Veränderungen bei der Holding AG Bezug genommen und ausdrücklich festgehalten, dass „bei der […] GmbH in Österreich keine Änderung der Gesellschaftsverhältnisse eingetreten ist“.

Eine Anzeige nach § 12a Abs 3 MRG ist an keine bestimmte Form gebunden, der Inhalt muss aber klar sein (Wührt/Zingher/Kovanyi I²³ § 12a MRG RZ 15). Gemäß § 12a Abs 3 Satz 2 MRG muss sie Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, zum Beispiel durch kippen der Mehrheitsverhältnisse, zuverlässig und eindeutig darlegen. Es ist über den Machtwechsel, die in dieser Hinsicht getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft zu erteilen (8 Ob 4/11p). Aus dem Schreiben der Antragstellerin konnten keine gesicherten Schlussfolgerungen auf konkrete Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten der Mietergesellschaft abgeleitet werden. § 12a Abs 3 MRG normiert ausdrücklich eine Pflicht der vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft zur Anzeige. Dabei handelt es sich um ein Schutzgesetz zu Gunsten des Vermieters (RIS-Justiz RS0124474; Würth/Zingher/Kovanyi aaO Rz 15). Aus diesem Grund bleibt kein Raum für eine Erkundungsobliegenheit oder Pflicht des Vermieters zur Nachforschung. Der Antrag auf Feststellung, dass das auf § 12a MRG gestützte Begehren auf Mietzinsanhebung des Vermieters unzulässig ist, wurde demgemäß abgewiesen.

5 Ob 159/17v – Dem Landpachtgesetz (LPG) unterliegen Verträge, durch die Grundstücke oder der Fischzucht dienende Teichgrundstücke allein oder gemeinsam mit Wohn– oder Wirtschaftsräumen oder anderen Sachen vorwiegend zu landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet werden

Die Antragstellerin hatte von dem Antragsgegner eine Liegenschaft, auf der ein Pferdehof mit Einstellpferden geführt wird, gepachtet. Das Pachtverhältnis wurde auf die Dauer von einem Jahr abgeschlossen. Das Pachtverhältnis betrifft einen Hof, Wirtschaftsgebäude, Stallungen, Reitplätze, die zur Bewirtschaftung erforderlichen Maschinen und sonstigen Anlagen sowie Weide– und Grünflächen. Die Grundstücke dienen der Beherbergung und Pflege der Pferde. Die gepachteten Wiesenflächen werden zu Weidezwecken verwendet. Sie werden aber nicht gemäht oder wird auf Ihnen Futter erzeugt. Auf anderen, nicht von dem Bestandverhältnis erfassten Wiesenflächen, wird der Grasschnitt für die Fütterung der Pferde gewonnen. Weiteres Futter wurde zugekauft. Die Antragstellerin hatte zuvor rund 30 Jahren in der Landwirtschaft des Antragsgegners mitgearbeitet und in den letzten Jahren Investitionen getätigt, wofür sie auch Fremdmittel in Anspruch genommen hatte. Die Antragstellerin begehrte nunmehr die Verlängerung des Pachtvertrages gemäß § 5f LPG um weitere vier, in eventu um weitere zwei Jahre, da die Landwirtschaft ihre Lebensgrundlage bilde und der Antragsgegner kein Interesse an ihr habe.

Gemäß § 1 Abs 1 Landpachtgesetz (LPG) unterliegen diesem Bundesgesetz Verträge, durch die Grundstücke oder der Fischzucht dienende Teichgrundstücke allein oder gemeinsam mit Wohn– oder Wirtschaftsräumen oder anderen Sachen vorwiegend zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet werden (Landpachtverträge). Als „Nutzung“ wird die landwirtschaftliche Bodenbewirtschaftung zur Gewinnung pflanzlicher Erzeugnisse, zur Haltung oder Züchtung von Nutztieren oder zur Fischzucht (§ 1 Abs 2 LPG) definiert. Dabei muss die Bodenbewirtschaftung nicht intensiv sein, damit eine landwirtschaftliche Nutzungsart gemäß § 1 Abs.1 LPG vorliegt (Würth in Rummel, ABGB § 1 LPG Rz 4). Erforderlich ist jedoch, dass der Vertragszweck vorwiegend auf eine solche Nutzung ausgerichtet ist. Es kommt darauf an, dass die landwirtschaftliche Nutzung den Hauptgegenstand bildet (§ 1091 ABGB; Ryschawy, Das neue Landpachtgesetz, ImmZ 1979,165 f [167]; vgl auch 1216 BlgNR 11. GP 7). Nur wenn dies der Fall ist, fällt das Vertragsverhältnis unter das LPG. Da in diesem Fall Hauptzweck des Pachtvertrages der Betrieb eines Pferdehofs, bei dem die Obsorge der Tiere (Verpflegung, Versorgung, Verwahrung) im Vordergrund steht und die verpachteten Wiesenflächen nicht der Futtermittelgewinnung, sondern ausschließlich als Weideflächen dienen, war dieses Vertragsverhältnis nicht dem Landpachtgesetz zu unterstellen.

5 Ob 161/17p – Bei der Anfechtung nach § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 Satz 1 WEG sind die materiell-rechtlichen Auschlussfristen zu beachten

Auf dem Dach eines im Wohnungseigentum stehenden Hauses wurde eine Solarzellenanlage errichtet. Bauliche Maßnahmen, die ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, sind der Verwaltung zuzuordnen, wenn die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen (hier: der Energieersparnis) dient. In diesem Fall kommt die Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft zu. Die von der Mehrheit überstimmten Wohnungseigentümer sind auf ihre Minderheitsrechte verwiesen (vgl 5 Ob 216/16y mwN). Gemäß § 29 Abs 1 WEG kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses innerhalb von drei Monaten nach seiner Verständigung verlangen. Verspätet geltend gemachte („nachgeschobenen“) Anfechtungsgründe sind präkludiert (zu § 24 Abs 6 WEG: 5 Ob 20/16a; RIS-Justiz RS0130835; zu § 29 WEG 5 Ob 234/16x). Die Antragstellerin hatte ihr Sachvorbringen aus dem Sie die Rechtsfolge einer übermäßigen Beeinträchtigung (§ 29 Abs 2 Z 1 WEG) abgeleitet hat, erstmals nach Ablauf der dreimonatigen Anfechtungsfrist erstattet. Damit war die Anfechtungsfrist verfristet.

5 Ob 133/17w – § 38 UGB ist auf das Rechtsverhältnis des Verwalters und der Wohnungseigentümer anzuwenden

Die als Einzelunternehmen tätige Hausverwalterin einer Liegenschaft hatte ihr Einzelunternehmen in eine GmbH eingebracht. Davon wurden die Wohnungseigentümer informiert, ebenso über die ihr zustehende dreimonatige Widerspruchsmöglichkeit nach dem UGB. Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer hatte sich nicht gegen die Einbringung ausgesprochen. In weiterer Folge wurde von der Hausverwaltenden GmbH eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses der Wohnungseigentumsanlage eingeleitet und im Anschluss daran bekannt gegeben, dass sich die Mehrheit der Miteigentümer für die Sanierungsarbeiten ausgesprochen hätten. Die Antragstellerin begehrte die Aufhebung bzw Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der Beschlüsse, da der Hausverwalter eine Einzelperson sei und für die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch gemeinschaftsfremde Dritte, wie die nunmehrige Gesellschaft, kein Raum bleibe. Ein Verwalterwechsel durch Vertragsübergang habe nicht stattgefunden.

38 UGB erfasst auch die Einbringung eines Einzelunternehmens einer natürlichen Person in eine Kapitalgesellschaft (Fuchs/Schumacher in Straube/Ratka/Rauter, UGB I⁴ § 38 Rz 21). Aufgrund des weiten Unternehmensbegriffs des § 1 UGB und des Verzichts auf das Kriterium der Firmenfortführung fällt auch die Übertragung von nicht im Firmenbuch eingetragenen Unternehmen unabhängig von ihrer Größe unter § 38 UGB (Dellinger in Zib/Dellinger, UGB § 38 Rz 10). Im Falle des Unternehmensübergangs kommt es zu einem ex lege Rechtsübergang der unternehmensbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse des Veräußerers ohne weiteren Verfügungsakt, der unmittelbar zu einem Parteiwechsel führt (Dehn in U. Troggler, UGB² § 38 Rz 22, 40, 42). Nur im Fall eines wirksamen Widerspruchs würde das Vertragsverhältnis mit dem Veräußerer fortbestehen (§ 38 Abs 2 letzter Satz UGB). § 38 Abs 1 UGB gilt auch auf das Rechtsverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nach § 19 WEG. Mangels abweichender Vereinbarung sind die Verwalterpflichten nicht als höchstpersönlich im Sinne des § 38 Abs 1 UGB zu werten. Die Widerspruchsmöglichkeit nach § 38 Abs 2 UGB steht der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters offen. Es gilt zu beachten, dass die organisationsrechtliche Bestellung des Verwalters von der schuldrechtlichen Beziehung zur Eigentümergemeinschaft grundsätzlich zu trennen ist (E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 19 WEG Rz 24; Würth/Zingher/Kovanyi Miet-und Wohnrecht²³ § 19 WEG Rz 5). Die Beziehungen zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft richten sich – wo das Wohnungseigentumsrecht keine speziellen Regelungen trifft – grundsätzlich nach allgemeinem Zivilrecht (E. M. Hausmann aaO), wobei der Verwaltungsvertrag als Bevollmächtigungsvertrag im Sinne der §§ 1002 ff ABGB anzusehen ist. Er besteht ausschließlich zwischen der Eigentümergemeinschaft als Machtgeber und dem Verwalter als Machthaber (Würth/Zingher/Kovanyi aaO; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § WEG Rz 26; RIS-Justiz RS0110934). Mangels Vorliegens eines wirksamen Widerspruchs ist aufgrund des ex lege-Übergangs nach § 38 Abs 1 UGB der Erwerber des Hausverwaltung Unternehmens berechtigt, ein Beschlussfassungsverfahren im Umlaufweg oder eine Eigentümerversammlung zu initiieren. Der hier festgestellte Einbringungsvertrag erfüllt die Kriterien des § 38 UGB. Ein wirksamer Widerspruch der Eigentümergemeinschaft als Vertragsparteien des Verwalters konnte nicht festgestellt werden.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, Dezember 2017

WMWP Rechtsanwälte GmbH