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Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter April 2019

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht


Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

3 Ob 230/18x – Zur Auslegung von Erklärungen durch den OGH

Die Auslegung von Willenserklärungen im Einzelfall und Auslegungsfragen über die Erklärungsabsicht im Einzelfall sind vom Obersten Gerichtshof – von groben Auslegungsfehlern und sonstigen iSd § 502 Abs 1 ZPO korrekturbedürftigen Fehlbeurteilungen abgesehen – nicht zu überprüfen (RIS-Justiz RS0042555 [T11]).

In diesem Sinne wurde unter anderem die Vereinbarung mit dem Betreiber des benachbarten Supermarkts, wonach er gegen die Benützung der zum Bestandobjekt gehörigen Parkplätze durch Kunden dieses Supermarkts nicht mittels Klagen vorgehen und dafür ein jährliches „Sponsoring“ erhalte, nicht als Verstoß gegen das mietvertragliche Verbot der (teilweisen) Überlassung des Mietgegenstands an Dritte gewertet.

Ebenso wurde in der unentgeltlich eingeräumten Befugnis, während der Anwesenheit seines Mitarbeiters zur Erbringung der vereinbarten Leistungen auch reparaturbedürftige Geräte Dritter zum Transport in die Betriebsstätte dieses Unternehmens annehmen zu dürfen, keine unzulässige teilweise Überlassung des Mietgegenstands gesehen.

Außerstreitiges Recht

1 Ob 3/19a – Stillschweigende Zustimmung zur Rechnungslegung des Hausverwalters

Der früherer Verwalter der Liegenschaft hatte jährlich Zinslisten, Betriebskostenabrechnungen, Jahresmietabrechnungen hinsichtlich jedes Mietobjekts und Hausabrechnungen, in denen er die Betriebskostenausgaben und sonstigen Ausgaben des Hauses den Betriebskosteneinnahmen und Hauptmietzinseinnahmen gegenüberstellte, erstellt und diese Abrechnungen dem Erstantragsteller sowie der früheren Zweitantragstellerin Mitte Jänner jeden Jahres übergeben. Diese Abrechnungen wurden von den Antragstellern „zustimmend zur Kenntnis genommen“. Es gab niemals Einwendungen oder Beanstandungen; zu keiner Zeit wurden weitere, die Verwaltungstätigkeit des Antragsgegners betreffende Unterlagen, Belegeinsicht oder weitere Aufschlüsselungen gefordert. Darin wurde jedenfalls eine stillschweigende Zustimmung der Antragsteller erblickt, auf die der Antragsgegner vertrauen habe dürfen. Die Rechnungslegung durch ihn sei entsprechend den mit den Antragstellern getroffenen Vereinbarungen erfolgt. Er habe aus den Erträgen des Hauses, die sich aus der Abrechnung ergeben hätten, jährlich einen bestimmten Geldbetrag vereinbarungsgemäß den Antragstellern (bzw deren Kindern) und ihm (zunächst als Miteigentümer und später als Fruchtgenussberechtigter) zugewiesen. Die Antragsteller hätten die zur Auszahlung gelangenden Geldbeträge unwidersprochen entgegengenommen und auch einer vereinbarten Gegenverrechnung nie widersprochen. Wenn der Antragsgegner den Antragstellern zudem jährlich die Hausabrechnungen vorgelegt und mit diesen besprochen habe, dazu keine Einwendungen hinsichtlich der Rechnungslegung erfolgt seien, habe er darauf vertrauen dürfen, dass ihrem Stillschweigen die Bedeutung einer Zustimmung zukomme. Damit habe er seine ihm als Hausverwalter obliegende Verpflichtung zur Rechnungslegung erfüllt, sodass das Rechnungslegungsbegehren abzuweisen sei.

Weitere Verwaltungsunterlagen waren bei dem Hausverwalter nicht vorhanden. Die Annahme, er könnte auf irgendeinem Weg noch zu den von den Antragstellern vermissten Verwaltungsunterlagen gelangen, war mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit unrealistisch. Das Rekursgericht ging daher jedenfalls vertretbar davon aus, dass das Herausgabebegehren der Antragsteller wegen Unmöglichkeit der Leistung des Antragsgegners abzuweisen sei.

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, April 2019

WMWP Rechtsanwälte GmbH