Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter April 2018

Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht

Dr. Iris Mutz

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Mag. Martin Mutz LL.M.

Streitiges Recht

7 Ob 201/17k – Zur Befristung von Mietverträgen nach dem MRG

Die Mieterin und die Rechtsvorgänger des Vermieters schlossen bereits 1995 einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag für die Wohnung. In der Folge wurde das Mietverhältnis mehrfach verlängert. Im Jahre 2010 erwarb die beklagte Partei Wohnungseigentum an der Wohnung. Nach dem Erwerb wurde der Mietvertrag mündlich mit der Mieterin um weitere drei Jahre verlängert, so dass dieses am 31.10.2013 enden sollte. 2013 wollten die Mieterin und die Vermieterin doch eine schriftliche Vereinbarung treffen, „um etwas in der Hand zu haben“. So wurde am 19.3.2013 ein handschriftlicher Mietvertrag beginnend mit 1.3.2013 auf die Dauer von drei Jahren bis 28.2.2016 abgeschlossen. In dem Verfahren begehrte die Mieterin nunmehr die Feststellung, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Die Befristung sei unwirksam, weil das Mietverhältnisses in unzulässiger Weise rückdatiert worden sei und, da der Februar 2016 tatsächlich 29 Tage habe, eine unrichtige Angabe des Endtermins enthalte.

Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG kann der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst werden, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, ist die Befristung jedoch nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt worden ist (RIS-Justiz RS0090569). Dabei muss der Endtermin datumsmäßig angegeben oder durch die Angabe des Anfangszeitpunkts und der Mietdauer eindeutig festgelegt sein (RIS-Justiz RS0070201), damit der Mieter sich von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann. Der bedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst (2 Ob 196/11d; auch RIS-Justiz RS0112243) hervorgehen. Ob eine durchsetzbare Befristung vorliegt, ist durch Vertragsauslegung festzustellen (RIS-Justiz RS0090569 [T8]). Maßgebend ist das tatsächlich übereinstimmende Verständnis der Beteiligten (RIS-Justiz RS0017280), so dass selbst eine Falschbezeichnung in der Urkunde nicht schadet, wenn die Parteien ein übereinstimmendes Verständnis vom Ende der Frist hatten (10 Ob 43/17x mwN).

In diesem Fall ergibt die Vertragsauslegung das Endtermin, der letzte Tag im Februar 2016 sein sollte. Der Mietvertrag wurde am 19.3.2013, somit vor dem Ablauf der vorangehenden Befristungsvereinbarung (31.10.2013) abgeschlossen. Nach Ansicht des OGH war es grundsätzlich nicht unzulässig, anlässlich der Unterfertigung der Vereinbarung festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis am Monatsanfang beginnt. Eine unzulässige Verkürzung der Mindestbefristung ist daraus nicht ersichtlich, da die Klägerin die Wohnung in dem vor der Unterfertigung gelegenen Zeitraum auch tatsächlich nutzen konnte. § 29 MRG steht einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nur dann entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht. Aus dem Umstand allein, dass mit der Vereinbarung vom 19.3.2013 gleichzeitig das bereits bestehende (bis 31. 10.2013) befristete Mietverhältnis vorzeitig beendet wurde, ist keine Umgehung der Mindestbefristungsregelung des MRG ersichtlich. Die Befristung war somit wirksam.

5 Ob 197/17g – Zur Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft betreffend einer an diese abgetretene Forderung und den Anforderungen an diese Forderung

Eine Bauträgerin hatte auf einer Liegenschaft eine Wohnungseigentumsanlage errichtet und mit zahlreichen Käufern Kauf– und Bauträgerverträge abgeschlossen. Kaufpreis war immer ein Fixpreis, der auch die Heizung und Brauchwasseraufbereitung beinhaltete. Es wurde jeweils Gewähr dafür geleistet, dass das Kaufobjekt mit Ausnahme eines allfälligen vom Käufer zur Finanzierung übernommenen pfandrechtlich sicherstellenden Darlehens und zweier bestimmter Grunddienstbarkeiten lastenfrei in das Eigentum der Käufer übergeht. Mit Bestands-, Superädifikats- und Dienstbarkeitsvertrag wurde jedoch eine Grundstücksfläche zur Errichtung eines Heizcontainers zur Wärmeversorgung der Liegenschaft auf die Dauer von 18 Jahren vermietet. In diesem Zusammenhang wurden auch Leitungsrechte eingeräumt, die grundbücherliche einverleibt wurden. Die Käufer und Wohnungseigentumsbewerber wurden mit Schreiben vom 23.3.2011 davon informiert, auch davon, dass Sie in diese Vereinbarungen als Miteigentümer einzutreten haben. Die Eigentümergemeinschaft werde Weiters einen Wärmelieferungsvertrag mit der Drittanbieterin abschließen.

Die klagende Eigentümergemeinschaft begehrte die Bezahlung eines Betrages in der Höhe von EUR 25.584,– sowie die Feststellung der Haftung für sämtliche Schäden resultierend aus der mangelhaften Aufklärung betreffend des mit der Drittanbieterin abgeschlossenen Bestands-, Superädifikats- und Dienstvertrages. Die Bauträgerin habe Gewähr dafür geleistet, dass das Kaufobjekt abgesehen von den genannten Grunddienstbarkeiten und dem Finanzierungsdarlehen lastenfrei in das Eigentum der jeweiligen Käufer übergehe. Erst durch das Mail vom 17.3.2016 hätten die Wohnungseigentümer erfahren, dass sich die Investitionssumme der Wärmeversorgungsanlage auf EUR 242.000,– netto belaufe und die Bauträgerin hierauf nur einen Anschlusskostenbeitrag von EUR 135.580,– netto geleistet habe, so dass ein von der Drittanbieterin zu finanzierender Investitionsbetrag von EUR 128.184,– brutto verblieben sei, der über eine Laufzeit von 17 Jahren im Rahmen des zur Vorschreibung gelangenden Grundpreises von den Wohnungseigentümern zu bezahlen sei. Die einzelnen Wohnungseigentümer müssten dadurch doppelt Bauerrichtungskosten für die Heizanlage entrichten. Für den Zeitraum Jänner 2012 bis Mai 2015 ergebe sich insgesamt ein Betrag in der Höhe von EUR 25.584,–. Die Bauträgerin habe die Wohnungseigentumsbewerber nicht davon informiert, dass sie nicht Eigentümer der Wärmeerzeugungsanlage werden, entgegen den Verträgen zusätzliche Belastungen grundbücherliche eingetragen und an die Drittanbieterin zu zahlende Beträge anteilige Baukosten für die Heizanlage beinhalten werden. Es wurde ein abgetretener Schadenersatzanspruch der einzelnen Mit– und Wohnungseigentümer geltend gemacht.

Die Aktivlegitimation der klagenden Eigentümergemeinschaft wurde nur insoweit bejaht, als ihr Ansprüche von den einzelnen Mit– und Wohnungseigentümern abgetreten worden sind. 90,02% der Mit- und Wohnungseigentümer gerechnet nach Mindestanteilen hatten ihre Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abgetreten. Da die klagegegenständlichen Schadenersatzansprüche allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen (Heizanlage) und aus der Gründungsphase – den Verträgen der einzelnen Mit– und Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrühren – seien diese grundsätzlich an die Eigentümergemeinschaft abtretbar (vgl Würth/ Zingher/ Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II²³ § 18 WEG Rz 37). Die rechtliche Wurzel des hier geltend gemachten, aus einem behaupteten Rechtsmangel abgeleiteten Schadenersatzanspruchs liege gerade in den von den einzelnen Wohnungseigentümern geschlossenen Verträgen, so dass die Abtretbarkeit grundsätzlich zu bejahen sei (idS auch Löcker in Hausmann/ Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴, § 18 WEG Rz 106a; Schauer in Illedits/ Rech-Rohrwig, Wohnrecht^², § 18 WEG Rz 20). Eine Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft für die hier geltend gemachten Schadenersatzansprüche komme aber nur in dem Umfang in Betracht, als es zu Abtretungen einzelner Mit- und Wohnungseigentümer an diese gekommen ist. Da das Klagebegehren nicht ausreichend bestimmt und individualisiert war – es fehlten Behauptungen dazu, welche Mit- und Wohnungseigentümer Schadenersatzansprüche in welcher Höhe an die Eigentümergemeinschaft abgetreten hatten und sich auch der behauptete monatliche Schadenersatzbetrag nicht aus dem entstandenen Finanzierungsaufwand ableiten ließ – wurde das Klagebegehren als unschlüssig befunden. Weiters sei von der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichend dargelegt worden welcher hypothetische Vermögensschaden den einzelnen Wohnungseigentümern entstanden sei. Es ist zunächst der hypothetische heutige Vermögensstand ohne das schädigende Ereignis zu ermitteln und von diesem Betrag der heutige tatsächliche Vermögenswert abzuziehen (RIS-Justiz RS0030153).

Obwohl die Mit– und Wohnungseigentümer bereits mit Schreiben vom 23.3.2011 von dem beabsichtigten Vertragsabschluss mit Drittanbieterin in Kenntnis gesetzt wurden, erhielten sie erst mit Schreiben vom 17.3.2016 Informationen über die damit verbundenen finanziellen Belastungen mit den Errichtungskosten über die Heizkostenverrechnung. Erst ab diesem Zeitpunkt (Zeitpunkt der Kenntnis des Schadens und des Schädigers) konnte die Verjährung der Forderung daher zu laufen beginnen.

5 Ob 217/17y – Die Unteilbarkeit von Grunddienstbarkeiten bewirkt, dass ein Mindestanteil, mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, im Verhältnis zu einer fremden Liegenschaft nicht herrschendes Gut sein kann

Der Kläger ist Eigentümer von Anteilen einer benachbarten Liegenschaft, mit denen untrennbares Wohnungseigentum an einer Wohnung verbunden war. Die beklagte Partei ist Alleineigentümer der Nachbarliegenschaft. Als Wohnungseigentümer begehrte der Kläger die Feststellung einer Dienstbarkeit des Gehens über das Grundstück der beklagten Partei als dienendes Gut zu Gunsten der im Miteigentum stehenden Liegenschaft als herrschendes Gut. Als Miteigentümer der herrschenden Liegenschaft sei er auch allein zur Klage legitimiert.

Grunddienstbarkeiten sind grundsätzlich unteilbar. Für das schlichte Miteigentum gilt, dass ein ideeller Miteigentümer keine Grunddienstbarkeit erwerben und ein ideeller Miteigentumsanteil als solcher nicht herrschendes Gut sein kann (vgl 5 Ob 139/10t [zustimmend Hoyer NZ 2011/775 {GbSlg}]; RIS-Justiz RS0126482; Klang in Klang II², 567; Spath in Schwimann/Kodek, ABGB⁴ § 485; Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht² § 3 GBG Rz 49 mwN). Wohnungseigentum stellt im Verhältnis zum schlichten Miteigentum kein quantitatives „Mehr“, sondern ein Aliud dar (RIS-Justiz RS0081766 [T3]; RS0110336 [T1]; RS0041056 [T1]). Das Nutzungsrecht ist mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) untrennbar verbunden (§ 11 WEG) und nur als Einheit Gegenstand des Rechtsverkehrs (vgl RS0081766 [T2]). Der einzelnen Wohnungseigentümer ist Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Sein ideelles Miteigentum wird im Mindestanteil ausgedrückt. Mit dem Mindestanteil ist das ausschließliche Servituts ähnliche Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden (RIS-Justiz RS0081766; weitere Nachweise in Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 2 WEG RZ 2). Von dieser Befugnis umfasst ist auch das Recht, den Mindestanteil mit Rechten eines Dritten oder eines anderen Wohnungseigentümers zu belasten (RIS-Justiz RS0106354 [T2]; Rassi aaO § 3 Rz 60; vgl auch Würth in Rummel³, § 2 WEG 2002 Rz 2). Das Wohnungseigentum beruht auf der Einheit von dinglichem Nutzungsrecht an einem wohnungseigentumsfähigen Objekt mit dem im Mindestanteil ausgedrückten ideellen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft. Aufgrund des Grundsatzes der Unteilbarkeit von Grunddienstbarkeiten kann ein Mindestanteil, mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, im Verhältnis zu einer fremden Liegenschaft nicht herrschendes Gut sein. Da der klagende Wohnungseigentümer lediglich Eigentümer von Anteilen der Liegenschaft war, aber die Feststellung einer regelmäßigen Servitut zu Gunsten der im Miteigentum stehenden Liegenschaft als herrschendes Gut anstrebte, war das Klagebegehren zur Gänze abzuweisen.

8 Ob 146/17d – Die Rechtswirkungen der Zusage einer Vertragsverlängerung unterscheidet sich von den Rechtwirkungen eines konkreten Vertragsabschlusses

Die Zusage bzw. in Aussicht Stellung der Fortsetzung eines Bestandsverhältnisses hat keine Auswirkungen auf eine Vertragsbefristung und kann einen von dem Vermieter begehrten Übergabsauftrag nicht verhindern. Allenfalls begründet aber eine solche Zusage Schadenersatzpflichten.

5 Ob 139/17b – Auf den Umstand, dass die Klageforderung im Zusammenhang mit der Übertragung von Mindestanteilen, die nach der Nutzwertfestsetzung dem Wohnungseigentumsobjekt zukommen, nur Zug um Zug gegen eine vom Kläger zu erbringende Gegenleistung zu erfüllen ist, ist nicht von Amts wegen Bedacht zu nehmen

Ein Teil eines Gebäudes auf einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft wurde durch einen Brand zerstört. Die Wohnungseigentumsobjekte waren von diesem Brandschaden in unterschiedlichem Ausmaß betroffen. Im Zuge der Wiedererrichtung des zerstörten Gebäudes wurden abweichend von dem bestehenden Grundbuchstand Wohnungseigentumsobjekte adaptiert und neu errichtet. Dabei wurden bestehende Wohnungseigentumsobjekte unter anderem in selbstständige Wohnungseigentumsobjekte unterteilt und auch neu geschaffen. Mit Beschluss wurden die Nutzwerte für die Wohnungseigentumsobjekte auf der Liegenschaft rechtskräftig neu festgestellt. Die Kläger begehrten in weiterer Folge von den beklagten Mit- und Wohnungseigentümern bestimmt bezeichneten grundbücherlichen Eintragungen zuzustimmen, die notwendig sind, damit jedem Wohnungseigentümer der nach der Nutzwertfestsetzung für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt. Weiters wurde die Feststellung begehrt, dass den beklagten und übertragenden Miteigentümern hinsichtlich der erforderlichen Eigentumsübertragungen jeweils keine Entgeltansprüche gegenüber den jeweils übernehmenden klagenden Miteigentümern zustehen. Einige der beklagten Parteien beantragten die Klageabweisung mit der Begründung, dass aufgrund der fehlenden Vereinbarung der Unentgeltlichkeit die Verpflichtung zur Übertragung der Miteigentumsanteile Zug um Zug gegen Zahlung angemessener Übernahmspreise bestehe.

Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben (§ 5 Abs 3 WEG 2002). Deshalb bedarf auch jede Änderung von Anteilen (§ 2 Abs 9 WEG) zur wohnungseigentumsrechtlichen Wirksamkeit der grundbücherlichen Durchführung (5 Ob 76/13g). Die Nutzwertneufestsetzung alleine bewirkt keine unmittelbare Eigentumsveränderung, sie bildet lediglich die Grundlage für eine nachfolgende, erforderliche, Änderung der Mindestanteile (RIS-Justiz RS0106054 [T8, T9], RS0106055 [T5, T6]). Liegen lediglich geringfügige Anteilsverschiebungen (§ 10 Abs 3 WEG 2002) vor, besteht – sofern die restriktiven Voraussetzungen dafür erfüllt sind – die Möglichkeit einer bloßen Anteilsverschiebung im Wege der Berichtigung. Andernfalls haben die Miteigentümer zur Änderung der Miteigentumsanteile entsprechend einer gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Die mit der Übertragung verbundenen Kosten und Abgaben hat derjenige Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird (§ 10 Abs 4 WEG 2002). Die Übertragung kann mittels einvernehmlicher privatrechtlicher Übertragungsakte erfolgen oder aber auf dem Rechtsweg durchgesetzt werden (RIS-Justiz RS0106055, RS0083219). Dasselbe gilt für den Anspruch auf Entrichtung eines Wertausgleichs im Zusammenhang mit einer Anteilsänderung (5 Ob 109/03w; RIS-Justiz RS0106055 [T4], RS0083219 [T2]). Nach dem Zweck des Übertragungsmechanismus des § 10 Abs 4 WEG 2002 ist von einem Zug-um-Zug-Prinzip auszugehen: Wertausgleich gegen Übertragung von Mindestanteilen. Auf den Umstand, dass die Klageforderung nur Zug um Zug gegen eine vom Kläger zu erbringende Gegenleistung zu erfüllen ist, ist nicht von Amts wegen Bedacht zu nehmen (RIS-Justiz RS0020997 [T1]). Voraussetzung für die Aufnahme einer Zug-um-Zug-Verpflichtung in den Urteilsspruch durch das Gericht ist entweder ein entsprechendes Klagebegehren oder zumindest die im Klagevorbringen zum Ausdruck kommende Bereitschaft des Klägers zur Erbringung der Gegenleistung oder aber ein entsprechender Einwand des Beklagten (RIS-Justiz RS0107733, RS0020997 [T11]). Bestreitet der Kläger die Erbringung seiner Gegenleistungspflicht bzw hat er diese endgültig verweigert, ist eine Zug-um-Zug-Verurteilung unzulässig (2 Ob 126/13p; RIS-Justiz RS0020973 [T9, T10, T13). Das Gleiche gilt, wenn die Bereitwilligkeit des Klägers auch die Gegenleistung zu erbringen, weder dem Parteivorbringen noch den Verfahrensergebnissen entnommen werden kann (2 Ob 126/13p; RIS-Justiz RS0020997 [T4]; RS0107733). In diesen Fällen ist ein unbedingtes Klagebegehren abzuweisen, wenn ihm nur unter Auferlegung einer Gegenleistung stattgegeben werden könnte (RIS-Justiz RS0020948). Hatte der Kläger seine Gegenleistung im Klagebegehren nicht näher präzisiert, ist es an dem Beklagten, der die Verpflichtung des Klägers Zug um Zug gegen eine zu erbringende Gegenleistung erwirken will, diese genau zu bezeichnen (4 Ob 97/13p; Geroldinger in Fasching/ Konecny³ III/1 § 226 ZPO Rz 160; vgl auch RIS-Justiz RS0000502).

6 Ob 211/17y – Ein Zwang zum Vertragsabschluss wird dann angenommen, wenn bestimmte Verhaltenspflichten von Wohnungseigentümern aus der Treuepflicht angenommen werden, um ansonsten unvermeidliche massive, negative Konsequenzen abzuwehren

Zwei nebeneinander liegende im Wohnungseigentum stehende Liegenschaften waren örtlich und rechtlich derart miteinander verschränkt, dass die Liegenschaften jeweils L-förmig geformt sind und zusammen ein geschossenes Areal bilden, auf beiden Liegenschaften je ein L-förmiges Gebäude errichtet worden war, zwischen den Gebäuden ein Ladehof situiert ist, welcher Teile beider Liegenschaften umfasst und eine Überplattung Teile beider Liegenschaften überdeckt und auf beiden Liegenschaften mit den jeweiligen Gebäuden verbunden ist. Beide Gebäude entwässern in Regen- und Schmutzwasserkanäle die über eine der Liegenschaften zum öffentlichen Kanal führten. Nachdem auf einer der Liegenschaften im Bereich des Ladehofs massive Setzungen des Bodens aufgetreten waren, die darauf zurückzuführen waren, dass der durch den Ladehof führende Regenwasserkanal teilweise eingestürzt war, folgten monatelange Diskussionen über die Mittragung der Sanierungskosten. Um bei zukünftigen Schadensfällen eine klare Regelung zu haben und langwierige Verhandlungen und Streitigkeiten zu vermeiden wurde eine Servitutsvereinbarung ausgearbeitet. Diese wurde von sämtlichen Miteigentümern der Liegenschaften unterzeichnet, bis auf die beklagte Partei. Der Kläger begehrte nunmehr die Verurteilung der beklagten Partei zur Unterfertigung der Servitutsvereinbarung.

Miteigentümer bilden eine sachenrechtliche (Miteigentümer-)Gemeinschaft. Es liegt ein gesetzliches Dauerschuldverhältnis vor. Aus diesem Grund bestehen zwischen den Miteigentümern wechselseitige Treuepflichten, die weiter gehen als jene zwischen Vertragspartnern, die aber nicht überspannt werden dürfen (5 Ob 249/12x mwN). Die Grenze der Treuepflichten werden auf der einen Seite in dem Rechtsmissbrauch und der Schikane und auf der anderen Seite dem Kontrahierungszwang gesehen. Ein Zwang zum Vertragsabschluss wird dann angenommen, wenn bestimmte Verhaltenspflichten von Wohnungseigentümern aus der Treuepflicht angenommen werden, um ansonsten unvermeidliche massive, negative Konsequenzen abzuwehren. In diesem Fall wurden derartige Schäden bei nicht Unterfertigung der Servitutsvereinbarung durch die beklagte Partei aber weder behauptet noch festgestellt. Mangels eines von den Klägern aufgezeigten konkret drohenden Schadens im Fall der Unterschriftsverweigerung durch die beklagte Partei wurde in diesem Fall keine Verletzung wechselseitiger Treuepflichten erblickt und konnte die beklagte Partei nicht zur Unterfertigung der Servitutsvereinbarung verpflichtet werden.

5 Ob 194/17s – Das Klagevorbringen kann durch Parteien- und Zeugenaussagen nicht ersetzt werden

Die Klägerin begehrte von der beklagten Bauträgerin, welche die Wohnungseigentumsanlage errichtet hatte, Deckungskapital für Mängelbehebungskosten auf Grund ihr im Ausmaß von 79,7 % von den Wohnungseigentümern abgetretenen Schadenersatz– und Gewährleistungsansprüchen in entsprechender prozentualer Höhe der Gesamten Schadenssumme.

Da die Klägerin trotz Erörterung der Frage der Aktivlegitimation und der substantiierten Einwände der beklagten Bauträgerin kein ausreichendes Tatsachensubstrat – lediglich mit dem Verweis auf Zeugenaussagen der Wohnungseigentümer – zur Abtretung der Ansprüche derjenigen Wohnungseigentümer erstattet hatte, die das Abtretungsangebot nicht unterfertigt hatten, wurde ein Teil der geltend gemachten Ansprüche nicht zuerkannt. Das Klagevorbringen war insoweit unzureichend geblieben, da Parteien- und Zeugenaussagen dieses nach der Judikatur (RIS-Justiz RS0038037 [T24, T25]) nicht ersetzen können.

3 Ob 232/17i – Bei der Zuständigkeitsprüfung ist auch das nur eventualiter erhobene Vorbringen zu berücksichtigen

Der Kläger verlangte von der beklagten Partei die Bezahlung von aushaftendem Benützungsentgelt und die Übergabe eines im Sprengel des Erstgerichts gelegenen Geschäftslokals. Als Pächter sei er Verfügungsberechtigter des Lokals. Die beklagte Partei nutze dieses titellos, weshalb sie es zu räumen und Benützungsentgelt zu entrichten habe. Für den Fall, dass das Verfahren ergeben sollte, dass zwischen den Streitteilen – von den vorprozessualen Behauptungen der beklagten Partei auszugehend – ein Bestandvertrag abgeschlossen worden ist, werde das Zahlungsbegehren auf die aushaftenden Mietzinse und das Räumungsbegehren gemäß § 1118 ABGB gestützt. Das Erstgericht wies die Klage aufgrund der Eigenzuständigkeit des Bezirksgerichtes gemäß § 49 Abs 2 Z 5 JN zurück, da der Kläger sein Räumungsbegehren auf die bloße Benützung stütze und das Zustandekommen eines Bestandvertrages ausdrücklich bestritten worden sei, sei das angerufene Gericht auf Grund des EUR 15.000,– übersteigenden Zahlungsbegehren sachlich nicht zuständig. Das Rekursgericht bestätigt diese Rechtsansicht.

Wenn ein und derselbe Tatbestand verschiedenen Gesetzesnormen unterstellt werden kann, ist das angerufene Gericht zuständig, wenn es seine Zuständigkeit auch nur hinsichtlich einer der anzuwendenden Normen besitzt. Es genügt demgemäß, dass das angerufene Gericht bloß aufgrund einer der sich aus dem vorgetragenen Sachverhalt ableitbaren Rechtsgründe zuständig ist (RIS-Justiz RS 0045485 [T9]). Da der Kläger sein Haupt- und Eventualbegehren zwar nicht aus einem einheitlichen Sachverhalt abgeleitet hat, aber in beiden Varianten ein und dasselbe Begehren gestellt hat, ist in einer solchen Konstellation bei der Zuständigkeitsprüfung auch das nur eventualiter erhobene Vorbringen zu berücksichtigen (4 Ob 169/02k SZ 2002/104 = RIS-Justiz RS0116701; Scheuer in Fasching/Konecny³ § 41 JN Rz 10/1; Mayr in Rechberger⁴ § 41 JN Rz 4). Die sachliche Eigenzuständigkeit des Erstgerichtes war demgemäß zu Unrecht verneint worden.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 240/17f – Zur Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs bei Verzögerungen der Vornahme von Reparaturen im Zuge der Durchführung von von dem Mieter zu duldenden Erhaltungsarbeiten (§ 8 Abs 2 u 3 MRG)

Die Eigentümergemeinschaft hatte an der unmittelbar über dem Fitnessstudio gelegenen Dachterrasse Erhaltungsarbeiten durchführen lassen, bei der es zu einer Beschädigung der Terrassenabdichtung gekommen ist. Dies führte zu massiven Wassereintritten in das darunter gelegene Bestandsobjekt, in dem ein Fitnessstudio betrieben wurde. Als Folge musste das Fitnessstudio über mehrere Monate geschlossen werden. Die Haftpflichtversicherung des die Arbeiten ausführenden Unternehmens hatte den Verdienstausfall für sechs Wochen übernommen, weil es sich dabei um jenen Zeitraum handele, in dem objektiv gesehen eine vollständige Schadensbehebung möglich gewesen wäre. Aufgrund der verzögerten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer wurde die tatsächliche Sanierung aber mehrere Monate hinausgezögert, weshalb dieser Mehrschaden nicht von der Versicherung abgedeckte wurde. Die Mieterin begehrte diesen Differenzschaden in der Höhe von EUR 126.894,99 gemäß § 8 Abs 3 MRG von der Eigentümerin. Die Eigentümergemeinschaft als Antragsgegnerin erhob die Einrede der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs.

Die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens liegt vor, wenn das Gesetz die betreffende Angelegenheit ausdrücklich oder zumindest unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verweist (RIS-Justiz RS0012214; RS0005948; RS0109644). Einen solchen ausdrücklichen Verweis enthält § 37 Abs 1 Z 5 MRG für Verfahren über die Duldungspflicht des Mieters einschließlich seines Entschädigungsanspruchs (§ 8 Abs 2 u 3 MRG). Ob eine Angelegenheit im streitigen oder außerstreitigen Rechtsweg zu behandeln ist, richtet sich nach dem Wortlaut des Klagebegehrens und den anspruchsbegründenden Tatsachen verbringen (RIS-Justiz RS0013639; RS0005896). Bei der Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG ist entscheidend, ob es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt, die durch einen vom Mieter zu duldenden Eingriff in sein Mietrecht verursacht wurde, wozu auch Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zählen (5 Ob 54/01d = wobl 2002, 267/77 [zust Vonkilch]). Auch wenn die Antragstellerin ihren Ersatzanspruch nicht unmittelbar aus der unsachgemäßen Ausführung eines zu duldenden Eingriffs ableitet, sondern sich auf eine Verzögerung bei der Vornahme der Reparaturen der im Zuge der Durchführung von Erhaltungsarbeiten beschädigten Terrassenisolierung beruft, ist die unterlassene Fertigstellung von Arbeiten in Bezug auf § 8 Abs 3 MRG nicht anders zu beurteilen, als deren mangelhafte Ausführung (3 Ob 85/15v). In beiden Fällen entstehen die damit verbundenen Beeinträchtigungen des Mieters anlässlich ursprünglich zu duldender Eingriffe, so dass der notwendige Konnex von Umfang der Duldungspflicht und damit korrespondierender Eingriffshaftung (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch³ § 8 MRG Rz 42 und 51) noch gegeben ist. Der außerstreitige Rechtsweg stand damit der Mieterin offen.

5 Ob 160/17s – Ausmaß der Duldungspflicht von Widmungsänderungen betreffend Wohnungseigentumsobjekten

Die Antragstellerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin einer gemäß Wohnungseigentumsvertrag bezeichneten „Gastwirtschaft“. Tatsächlich wurde darin nie eine Gaststätte betrieben, sondern die Räumlichkeiten durchgehend als (Lebensmittel-) Einzelhandelsgeschäft genutzt. Der Zugang zu dem Geschäft erfolgte von außen und nicht durch das Hausinnere. Abgesehen von dem Geschäftslokal im Erdgeschoss befinden sich lediglich Wohnungen in dem Haus. Es erfolgte schließlich eine Vermietung des als „Gaststätte“ bezeichneten Objekts an einen Kindergarten. Der Zugang erfolgte nun nicht mehr über die Straße, sondern durch den allgemeinen Hauseingang des Hauses. Eine Verlegung des Haupteingangs des Kindergartens auf die Straße war aufgrund der bestehenden behördlichen Genehmigung nicht möglich. Der Zugang zu dem Kindergarten wurde so gehandhabt, dass mit einer „Arztglocke“ das Haustor beim Bedienen automatisch während der Öffnungszeiten des Kindergartens öffnete. Irrtümlich blieb diese Arztglocke aber auch öfters über das Wochenende oder sonstige Zeiten aktiviert, wenn der Kindergarten geschlossen war. Die Antragstellerin beantragte die Duldung einer Widmungsänderung für das Wohnungseigentumsobjekt von „Wohnungseigentum an Gastwirtschaft“ auf das allgemeinere „Wohnungseigentum an Geschäftslokal“. Die anderen Mit- und Wohnungseigentümer wehrten sich aufgrund des erhöhten Personenaufkommens im Erdgeschoss und dem erleichterten Zugang in das Haus mit der „Arztglocke“ gegen die Duldung der Widmungsänderung.

Hinsichtlich der Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (idR dem Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen (RIS-Justiz RS0120725; RS0119528). Spätere Widmungsänderungen können unter Umständen konkludent die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer finden (5 Ob 157/03 = wobl 2003/193 [Call]; 5 Ob 210/13p = wobl 2014/103). Ob eine Widmungsänderung vorliegt, folgt aus der Gegenüberstellung der gültigen Widmung des betreffenden Objekts auf der Grundlage der darüber bestandenen vertraglichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer mit der beabsichtigten bzw. der tatsächlichen Verwendung des Objekts (3 Ob 158/11y mwN = immolex 2012/37 [Neugebauer-Herl] = wobl 2012/57; 5 Ob 210/13p = wobl 2014/103). Dafür entscheidend ist der objektive Erklärungswert der Willensäußerung (5 Ob 100/14p; 5 Ob 224/15z= wobl 2016/123). Im Fall der Verwendung eines Wohnungseigentumsobjekts als Geschäftslokal ist eine Änderung des Gegenstands und der Betriebsform bereits dann als Änderung im Sinne des § 16 Abs 2 WEG zu werten, wenn eine spezifizierte Verwendung im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag festgelegt wurde (5 Ob 277/04b; Würth/ Zingher/ Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II²³, § 16 WEG Rz 29). Wurde keine spezielle Geschäftsraumwidmung getroffen, ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden (5 Ob 227/04z; 5 Ob 149/14v = wobl 2015/43 [krit Vonkilch]; Würth/ Zingher/ Kovanyi aaO Rz 30 mwN). Aus der Widmung als „Gastwirtschaft“ in dem Wohnungseigentumsvertrag kann in diesem Fall keine unspezifische Widmung als Geschäftsraum abgeleitet werden. Die Mit- und Wohnungseigentümer sind von dieser Widmung dadurch abgegangen, dass sie die Nutzung des Objekts als von der Straße aus zu betretendes Verkaufslokal geduldet haben. Eine Auslegung dahingehend, durch die Duldung der Nutzung als Verkaufslokal hätten die Mit- und Wohnungseigentümer einer umfassenden unspezifischen Geschäftsraumwidmung zugestimmt, ergibt sich aber nicht. Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf die Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben. Insbesondere darf die äußere Erscheinung des Hauses nicht beeinträchtigt werden, noch darf eine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses oder von anderen Sachen die Folge sein. Eine Änderung steht nicht jeder Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung im Sinne des § 16 Abs 1 WEG zurückzustehen hat (RIS-Justiz RS0083236). Die wesentlich intensivere Benützung des Hausflures und die Möglichkeit, dass hausfremde Personen erleichtert in das Stiegenhaus gelangen, ist für die Annahme einer unzumutbaren Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der Antragsgegner als ausreichend zu erachten (sa 5 Ob 136/86). Die begehrte Widmungsänderung wurde daher nicht bewilligt.

5 Ob 138/17f – Umfang der Überwälzbarkeit von Hausbetreuungskosten auf die Mieter im Zusammenhang mit einem Betriebsrat und einer Brandmeldeanlage

In dem Verfahren ging es im Wesentlichen um die Überprüfung einzelner von der Vermieterin in die Betriebskostenabrechnung aufgenommener Positionen, insbesondere der Aufwendungen für einen Betriebsrat der Hausbetreuer und -besorger und damit im weiteren Sinne verbunden Kosten, Kosten für die Schulung der Hausbesorger und Kosten für eine Brandmeldeanlage.

Auf die Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen kommen die Bestimmungen der §§ 21, 23 und 24 MRG voll zur Anwendung (§ 20 Abs 1 Z1 lit a und b WGG; Würth/ Zingher/ Kovanyi/ Etzersdorfer, Miet- und Wohnrecht²³ WGG § 14 Rz 18). Dabei stellt § 21 MRG einen taxativen Katalog jener von dem Vermieter aufgewendeten Kosten, die als Betriebskosten auf die Mieter des Hauses überwälzt werden dürfen. Eine extensive Gesetzesauslegung zu Lasten der Mieter ist unzulässig (5 Ob 143/09d, 5 Ob 131/09i; RIS-Justiz RS0069690). Zu den überwälzbaren Betriebskosten zählen auch die in § 23 MRG definierten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (§ 21 Abs 1 Z 8 MRG), wovon die Reinhaltung, Wartung, Schneeräumung und Beaufsichtigung jener Flächen und Räume umfasst ist, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können. Dabei dürfen nur angemessene Kosten (§ 21 Abs 1 Z 8 und § 23 Abs 2 lit 1 und b MRG) überwälzt werden. Erfolgt die Hausbetreuung durch einen Dienstnehmer des Vermieters, sind Aufwendungen die im Zusammenhang mit dem diesen gebührenden angemessenen Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und sonstiger durch Gesetz bestimmter Belastungen und Abgaben (im Sinn von Lohnnebenkosten) sowie Kosten für erforderliche Gerätschaften und Materialien ersatzfähig (§ 23 Abs 2 lit a MRG), nicht jedoch sonstige aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen (5 Ob 270/08d). Kosten betreffend der für die Dienstleistungen des Hausbesorgers erforderlichen Gerätschaften und Materialien (zB Werkzeuge, kleinere Maschinen, Reinigungsmittel, Glühbirnen udgl) sind nur dann Betriebskosten, wenn es sich dabei um nicht besonders ins Gewicht fallende Ausgaben handelt (RIS-Justiz RS0111508). Gemäß § 24 MRG können Aufwendungen für den laufenden Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Benützung freistehen, auf die Mieter überwälzt werden (Hausmann in Hausmann/ Vonkilch, MRG³ § 24 MRG Rz 6). Die Kosten der Aufrechterhaltung des Betriebes sind hingegen aber nicht überwälzbar (5 Ob 287/07b; vgl auch RIS-Justiz RS0069997; Hausmann in Hausmann/ Vonkilch, MRG³ § 24 MRG Rz 10; Reßler in Illedits/ Reich-Rohrwig Wohnrecht Kurzkommentar² § 24 MRG Rz 10).

In diesem Sinne sind Ausgaben für einen Betriebsrat für mehrere von einem Hauseigentümer gemeinsam verwaltete Häuser und in diesen Häusern beschäftigte Hausbesorger und -betreuer Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß § 23 MRG. Die Kosten der Bestellung des Betriebsrates sind dabei auf alle Häuser im Sinne des § 134b Abs 1 ArbVG zu gleichen Teilen aufzuteilen. Der auf das einzelne Haus entfallende Kostenanteil ist dann entsprechend dem für dieses Haus geltenden Nutzflächenschlüssel auf den einzelnen Mieter aufzuteilen. Die Kosten für die Einrichtung, Ausstattung und Ausrüstung eines Hausbetreuerzentrums (zB Schreibtische, Regale, Computer, Büromaterial) sind als nicht mit dem Entgelt des Dienstnehmers (iSv Lohnnebenkosten) in Zusammenhang stehende Aufwendungen nicht überwälzbar (5 Ob 270/ 08 d; 5 Ob 72/09p). Auch von den Gerätschaften und Materialien iSd § 23 Abs 1 lit a MRG sind diese Anschaffungen nicht umfasst, da sie weder unmittelbar für die eigentliche Hausbetreuung erforderlich sind, noch werden diese nach der allgemeinen Verkehrsanschauung als üblicherweise dem Hausbetreuer zur Verfügung gestellt anzusehen sein. Kosten für einen Verbandkasten und einen Arbeitsmediziner, welche aufgrund gesetzlicher AbreitnehmerInnenschutzbestimmungen anfallen, können, da sie ebenfalls nicht mit dem Entgelt des Dienstnehmers in Zusammenhang stehen nicht auf die Mieter überwälzt werden (RIS-Justiz RS0124816). Das Gleiche gilt für die Kosten betreffend die sicherheitstechnische Schulung der Hausbetreuer. Die Kosten im Zusammenhang mit der periodischen Überprüfung einer Brandmeldeanlage, dessen Betrieb (Wartung und Aufsicht), sind überwälzbar (5 Ob 287/07b; E.M. Hausmann in Hausmann/ Vonkilch, MRG³ § 24 MRG Rz 10), nicht jedoch die Kosten der Herstellung oder Reparatur (Würth/ Zingher/ Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 24 MRG Rz 9; Reßler in Illedits/ Reich-Rohrwig Wohnrecht Kurzkommentar² § 24 MRG Rz 10; insbesondere auch zur Abgrenzungsproblematik Hausmann in Hausmann/ Vonkilch, MRG³ § 24 MRG Rz 10).

 

Dr. Iris Mutz

Wien/Klagenfurt, April 2018

WMWP Rechtsanwälte GmbH