vienna@actlegal-wmwp.com   VIENNA +43 (1) 5125955
klagenfurt@actlegal-wmwp.com   KLU +43 (463) 591638

Kein Schnickschnack.

Kein Fachchinesisch.

Kein Larifari.

Schnell schießen, können wir, aber für uns steht der Aufbau
einer langfristigen Partnerschaft im Vordergrund.

Wir kommen um zu bleiben!

Wir machen unseren Job,
damit Sie ihren machen
können.

jeder Mandant und jedes Mandat erhält bei uns
die höchste Aufmerksamkeit.

Wir unterscheiden nicht,
ob groß oder klein -

Unsere Klienten am Wort

AKTUELLES

6 Mrz
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 5 Ob 66/23a – Widmungswidrige Verwendung eines Wohnungseigentumsobjekts zur kurzfristigen Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken oder sonstiger Beherbergung von Touristen Die Klägerin begehrte, die Beklagten zur ungeteilten Hand schuldig zu erkennen, es ab sofort zu unterlassen, Wohnungseigentumsobjekte ob der Liegenschaft auf andere Weise als im Wohnungseigentumsvertrag gewidmet zu nutzen oder nutzen zu lassen, so insbesondere diese auf booking.com, airbnb.at oder auf anderen ähnlichen Plattformen oder in sonstiger Weise zur kurzfristigen Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken oder sonstiger Beherbergung von Touristen anzubieten oder zu vermieten sowie jede weitere derartige oder ähnliche Störung zu unterlassen. Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG möglich (5 Ob 38/19b; RIS-Justiz RS0120725 [T5]; RS0119528 [T2]; RS0101800 [T6]). Der Wohnungseigentümer, der eine Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944). Zu prüfen ist dabei die Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmacht der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens; die Genehmigungsfähigkeit ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens (RS0083156 [T20]). Die Klage nach § 523 ABGB auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustands und gegebenenfalls auf Unterlassung richtet sich zwar grundsätzlich gegen den unmittelbaren Störer, sie kann aber auch gegen denjenigen gerichtet werden, der den unerlaubten Zustand aufrecht hält (5 Ob 147/23p; RS0012129; RS0012131 [T8]); sie richtet sich daher sowohl gegen den Wohnungseigentümer als auch gegen störende Dritte (5 Ob 216/20f; RS0012137). Die wiederholte kurzfristige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar (5 Ob 216/20f; 5 Ob 59/14h; 3 Ob 158/11y; RS0083132 [T7, T9]; RS0119528 [T5]; RS0101800 [T10]). Daraus resultiert eine entsprechende Unterlassungspflicht der Beklagten. 5 Ob 201/23d – Zur Aufrechnung mit Forderungen gegen Akonti-Vorschreibungen und Nachforderungen der WEG Die beklagte Miteigentümerin verweigerte die Zahlung der Rückstände aus Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020 unter Berufung auf Mängel der Abrechnungen. Die Beklagte wendete mehrere Gegenforderungen ein, die unter anderem daraus abgeleitet wurden, dass die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014, 2017 und 2018 unrichtig seien, weil darin zu ihren Lasten (teilweise) nicht der allgemeine Aufteilungsschlüssel gemäß § 32 Abs 1 WEG zugrunde gelegt worden sei und dadurch zu viel an Betriebskosten verrechnet worden wäre. Nach § 32 Abs 1 WEG sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Darunter sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen zu verstehen, die der Eigentümergemeinschaft bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft erwachsen (vgl RS0069987 [T22]). Der Verwalter hat für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]). Die Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen vermeiden (5 Ob 144/15k mwN). Die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge sind daher unabhängig von einer Rechnungslegung festzusetzen und fällig. Sie binden die Miteigentümer, solange keine gegenteilige Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt (für viele: 5 Ob 25/22w). Fällige Akontozahlungen können selbst dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521; RS0112884; vgl auch Kothbauer in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 32 WEG Rz 70). Um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, wird aus dem Wohnungseigentumsvertrag ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet. Auch der Kompensation eines Anspruchs auf ein Guthaben aus früheren Abrechnungsperioden steht der schlüssige Aufrechnungsverzicht entgegen (RS0109647; insoweit zustimmend E. M. Hausmann aaO § 32 WEG Rz 62). Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus der Abrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden (5 Ob 213/00k). Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage. Der Oberste Gerichtshof hat daher bereits wiederholt ausgesprochen, dass dem Wohnungseigentümer das Recht zusteht, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen (RS0109647 [T6]; 5 Ob 25/22w; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 20 WEG Rz 35 und § 32 WEG Rz 16). Gegenforderungen, für die der streitige Rechtsweg nicht zulässig ist, können im streitigen Verfahren aber nicht aufrechnungsweise eingewendet werden. Nur dann, wenn derartige Ansprüche vom Außerstreitgericht schon rechtskräftig zuerkannt wurden, könnten sie im Zivilprozess aufrechnungsweise zur Schuldtilgung herangezogen werden (RS0033861 [insb T11]).  Die Frage, ob vom Verwalter der Abrechnung der richtige Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde, betrifft deren inhaltliche Richtigkeit und ist damit der Prüfung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG vorbehalten. Vor einer Klärung dieser Frage in einem gegen den Verwalter geführten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren stellen sich daher Fragen nach einem möglichen Guthaben aus einer behaupteten unrichtigen Abrechnung erst gar nicht. Wollte man dem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen (vgl zur Vorschreibung: 5 Ob 116/19y). In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG kann auch kein aufrechenbarer Anspruch zuerkannt werden. Nach § 34 Abs 3 letzter Satz WEG hat sich die gerichtliche Entscheidung, wenn der Mangel der Abrechnung in einer inhaltlichen Unrichtigkeit besteht, auf die Ermittlung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken. Im Verfahren über die Richtigkeit der Abrechnung ist damit kein Leistungstitel zu schaffen, dessen Anspruch dann Gegenstand einer Aufrechnungseinrede in einem Streitverfahren sein könnte. Mit Sachbeschluss ist lediglich die konkrete Unrichtigkeit der Abrechnung sowie der sich aus der Richtigstellung ergebende Überschuss- oder Fehlbetrag verbindlich iSd § 43 Abs 1 AußStrG festzustellen (5 Ob 165/10s). Ein sich daraus ergebendes Guthaben begründet nach der gesetzlichen Regelung des § 34 Abs 4 WEG nicht unmittelbar einen Anspruch auf Rückzahlung eines Vorschusses iSd § 1435 ABGB, sondern – mangels gegenteiliger Vereinbarung oder Beschlussfassung (dazu Schatzl/Spruzina in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht II § 34 WEG Rz 48) – Einen solchen auf Anrechnung auf die künftigen (laufenden) Vorauszahlungen (5 Ob 57/11k). Eine von § 34 Abs 4 WEG abweichende Vereinbarung oder Beschlussfassung wurde in dem Verfahren nicht behauptet. 5 Ob 213/23v – Handelt der Mieteigentümer in unerlaubter Eigenmacht, kann er im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung (gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderung) verhalten werden Gegenstand des Verfahrens war das Begehren der klagenden Wohnungseigentümer, die beklagte Wohnungseigentümerin zur Beseitigung des von dieser in dem ihr zugeordneten Gartenbereich errichteten Swimmingpools samt Terrasse, Dusche, Technikraum und Leitungen zu verpflichten, den – näher umschriebenen – früheren Zustand wiederherzustellen sowie derartige Änderungen in Zukunft zu unterlassen. Nach ständiger Rechtsprechung hat jeder Mit- und Wohnungseigentümer das Recht, von jedem anderen Miteigentümer die Beseitigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen, die Wiederherstellung des früheren Zustands und die künftige Unterlassung derartiger Eingriffe zu verlangen (RIS-Justiz RS0083156 [T10, T15]). Die mangelnde Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden (RS0083156 [T11]). Im Streitverfahren über einen solchen Wiederherstellungs- und Unterlassungsanspruch ist nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die Eigenmacht, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen (RS0083156 [T5, T14, T20]). Der Streitrichter nimmt anders als im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG keine Interessensabwägung vor, sondern prüft nur die verbotene Eigenmacht des Ändernden (RS0083156 [T6]). Die Prüfung etwa der vertragsmäßigen Widmung im Weg der Vertragsauslegung ist dem Streitrichter nicht verwehrt (RS0083156 [T1]). Die Frage, ob sich die Beklagte bemüht hat, die Zustimmung (aller) Miteigentümer zu den vorgenommenen Änderungen zu bekommen, ist irrelevant. Die Revisionswerberin selbst geht ja davon aus, dass jedenfalls die Kläger der Veränderung tatsächlich nie zugestimmt haben. Da das Recht, im Weg der Eigentumsfreiheitsklage die Wiederherstellung und Unterlassung künftiger Änderungen zu begehren, jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer zusteht, der keine Zustimmung erteilt hat, und selbst eine – hier gar nicht behauptete – gegenteilige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft daran nichts ändern könnte, kommt es auf eine Zustimmung (allenfalls auch sämtlicher übriger) Mit- und Wohnungseigentümer zu den Änderungen nicht an. Die fehlende Zustimmung anderer Miteigentümer kann auch im Nachhinein durch einen Beschluss des Außerstreitrichters selbst dann ersetzt werden, wenn die Änderung bereits durchgeführt wurde (RS0083156 [T7, T19]; jüngst 3 Ob 91/23p mwN). Sowohl die bisher nicht erlangte Zustimmung der Kläger als auch einen die Genehmigung ersetzenden Beschluss des Außerstreitrichters könnte die Beklagte daher selbst nach Rechtskraft des sie zur Wiederherstellung und Unterlassung verpflichtenden Urteils im Streitverfahren noch erwirken. Außerstreitiges Recht 5 Ob 51/23w – Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG erfasst alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage In der Wohnung des Antragstellers treten, von den Heizkörpern ausgehend, störende Geräusche auf; und zwar immer dann, wenn die bestehende Kombitherme heizt und nicht nur warmes Wasser erzeugt. Diese Klopf-, Tropf- und Schlaggeräusche sind auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen (Kontaktstellen der Heizungsrohre mit Bauteilen und untereinander) zurückzuführen. Zudem sind jedenfalls zwei Heizkörper nicht fachgerecht installiert, was ebenfalls zur Entstehung der Geräusche beitragen kann. Gemäß § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Welche Arbeiten als solche Erhaltungsarbeiten gelten, ist in § 3 Abs 2 MRG taxativ aufgezählt (5 Ob 29/20f; RS0069969). Die Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG idF WRN 2015 auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Die WRN 2015 ordnet ab ihrem Inkrafttreten an, dass sie auch auf Mietverträge anzuwenden ist, die vor dem 1. Jänner 2015 geschlossen wurden. Diese mit der WRN 2015 neu geschaffene Erhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich nach dem Wortlaut des Gesetzes auf (jeweils sofern mitvermietet) Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Sonstige Wärmebereitungsgeräte sind andere Geräte, die unmittelbar der Erwärmung von Raumluft und/oder Wasser (Bade-, Duschwasser; Brauchwasser) dienen, deren primärer Zweck also in dieser Funktion liegt (vgl etwa Riss in Hausmann/Vonkilch, MRG4 § 3 MRG Rz 21b mwN). Ausgehend von einem solchen engen Verständnis des Begriffs „Bereitung“ wären im Mietgegenstand befindliche Einrichtungen zur Weiterleitung und Abgabe der Wärme, wie Heizkörper oder Rohrleitungen, nicht unter die Begriffe „Therme“, „Boiler“ oder „Wärmebereitungsgerät“ zu subsumieren, weil diese selbst ja keine Wärme erzeugen, sondern lediglich weiterleiten und abgegeben. Nach Ansicht des OGH ist die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG aus teleologischen Gründen weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage. Nach den Feststellungen werden die störenden Geräusche hier zwar nicht unmittelbar von der (mitvermieteten) Gas-Kombitherme (also einer Heiztherme iSd § 3 Abs 2 Z 2a MRG) verursacht, sie sind vielmehr auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen und auf die nicht fachgerechte Montage zweier Heizkörper zurückzuführen. Aber auch die Heizungsleitungen und Heizkörper sind von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst. Um diese Erhaltungspflicht auszulösen, muss analog zur Rechtsprechung zu § 3 Abs 1 und Abs 2 Z 1 MRG ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw der Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen (RS0116998; RS0069944 [T8, T11]). Unter dieser Voraussetzung gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind (RS0114109). Diese Voraussetzungen haben die Vorinstanzen hier zutreffend bejaht. Die Geräusche, die die Ruhe im festgestellten Ausmaß stören, während des Heizbetriebs dauerhaft zu hören sind und auf eine nicht fachgerechte Installation oder Montage zurückgehen, bedeuten eine Einschränkung der Brauchbarkeit und Reparaturbedürftigkeit. In Hinblick auf die Art, Intensität und Dauer der Geräusche war in diesem Fall ein Mangel und die Notwendigkeit einer Erhaltungsarbeit zu bejahen. 5 Ob 68/23w – Zur Zulässigkeit der Bestellung einer deutsche Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Liegenschaft Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung des Umlaufbeschlusses der Eigentümergemeinschaft, mit dem eine nicht am Verfahren beteiligte deutsche Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin der Liegenschaft bestellt wurde. Jeder Wohnungseigentümer kann nach Maßgabe des § 24 Abs 6 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. Der Anfechtungsgrund der Gesetzwidrigkeit soll nicht im Ergebnis auf eine generelle Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinauslaufen. Der Begriff der „Gesetzwidrigkeit“ ist daher nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs einschränkend zu interpretieren. Nur ein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung und „krasse“ Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit machen einen Beschluss gesetzwidrig (5 Ob 144/05w; 5 Ob 7/18t mwN; RIS-Justiz RS0120092). Ein Verstoß gegen allgemeine Normen, insbesondere solche des Verwaltungsrechts, ist daher keine zur Anfechtung des Beschlusses berechtigende Gesetzwidrigkeit iSd § 24 Abs 6 WEG. Anderes gilt nur für den Fall, dass der Eigentümergemeinschaft durch die Missachtung solcher gesetzlicher Vorschriften schwere wirtschaftliche Nachteile drohen; darin liegt dann nämlich allenfalls ein krasser Verstoß gegen die Grundsätze der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit (5 Ob 144/05w; 5 Ob 113/08s). Nach § 19 Satz 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person zum Verwalter bestellen. Weitere Merkmale des Verwalters sind im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Der Verwalter kann daher selbst Wohnungseigentümer oder ein der Eigentümergemeinschaft nicht angehörender Dritter sein; er kann die Verwaltungstätigkeit gewerblich oder auch nur im Einzelfall ausüben. Das WEG sieht also nicht vor, dass nur eine Person zum Verwalter bestellt werden kann, die auch über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) verfügt. Das Fehlen einer solchen Gewerbeberechtigung macht die Verwalterbestellung also nicht unzulässig (Schauer in Illedits, Wohnrecht4 § 19 WEG Rz 6 f; Schatzl/ Spruzina, GeKo Wohnrecht II § 19 WEG Rz 9; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 19 WEG Rz 4; Kothbauer in Dirnbacher, Praxiskommentar WEG 2017, 314; vgl auch 5 Ob 239/16g; RV 989 BlgNR 21. GP 55). Das Fehlen einer allenfalls erforderlichen Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) ist damit kein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung iSd § 24 Abs 6 WEG. 5 Ob 180/23s – Zur teilweisen Bewilligung eines gestellten Antrags auf Duldung von Änderungen Die Antragsteller haben ihre Wohnungseigentumsobjekte im Unter- und Erdgeschoß sowie im ersten Stock im Zug des Umbaus der Ordination zusammengelegt. Gegenstand des Verfahrens ist der auf § 16 Abs 2 WEG gestützte Antrag der Antragsteller, die übrigen Wohnungseigentümer zur Duldung der mit diesem Umbau verbundenen Änderungen zu verpflichten. Diese Änderungen konkretisierten sie durch den Verweis auf ein nach Datum und Geschäftszahl spezifiziertes Bauansuchen und eine (nicht abschließende) Aufzählung und Beschreibung einzelner Maßnahmen. Eine dieser Änderungen betraf den Einbau eines internen Personenaufzugs, der vom Untergeschoß von Lokal 3 über das Erdgeschoß des Lokals 3 ins erste Obergeschoß zu den Objekten Ordination 5 und W 6 führt. Das Erstgericht genehmigte den Großteil der mit dem Umbau verbundenen Änderungen. In Bezug auf den Einbau des Personenaufzugs wies das Erstgericht den Antrag hingegen ab; da der Personenaufzug die Wohnungseigentumsobjekte unterschiedlicher Wohnungseigentümer miteinander verbinde. Die Zustimmung zu einer solchen Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten könne nicht erteilt werden, wenn dadurch ein Gesamtobjekt geschaffen werde, an dem zwei unterschiedlichen Personen ohne Begründung einer Eigentümerpartnerschaft Rechte zukämen. Dies widerspreche dem Grundsatz der Unteilbarkeit des Mindestanteils. Der Umstand, dass durch diese Verbindung die Selbstständigkeit der einzelnen Objekte verloren gehe, bewirke auch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Antragsteller machten in ihrem Rekurs geltend, dass die fehlende Eigentümeridentität der durch den Personenaufzug geschaffenen Verbindung vom Untergeschoß ins Erdgeschoß nicht im Weg stehe, weil sich der Aufzug insoweit innerhalb des Lokals 3 befinde; der Antrag sei daher zumindest in diesem Ausmaß zu bewilligen gewesen. Im Verfahren in erster Instanz hätten die Antragsteller jedoch die Bewilligung der Veränderungen anhand des durch Datum und Geschäftszahl spezifizierten Bauansuchens, sohin eines Gesamtkonzepts, beantragt. Dieses Gesamtkonzept beinhalte den Einbau eines Personenaufzugs vom Untergeschoß in das erste Obergeschoß. Dass auch ein Interesse der Antragsteller an einer bloß teilweisen Bewilligung des Aufzugs vom Untergeschoß ins Erdgeschoß bestanden hätte, hätten sie im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht. Das Vorbringen, dass der Aufzug teilweise zu genehmigen sei, widerspreche daher dem Neuerungsverbot. Mehrere bauliche Veränderungen sind grundsätzlich in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen und nicht für sich zu beurteilen (5 Ob 222/19m; 5 Ob 38/19b mwN). Die gesonderte Beurteilung einzelner Änderungen ist (nur) zulässig, wenn diese in keinem untrennbaren Zusammenhang stehen. Das trifft zu, wenn die angestrebten Maßnahmen objektiv voneinander trennbar sind und der änderungswillige Wohnungseigentümer, der die Ersetzung der Zustimmung zu den einzelnen trennbaren Änderungen begehrt, eindeutig zum Ausdruck bringt, auch an einer teilweisen Stattgebung interessiert zu sein (5 Ob 222/19m; 5 Ob 38/19b mwN; vgl auch RIS-Justiz RS0083040). Die Teilbarkeit eines Antrags und die Möglichkeit des Zuspruchs eines „Minus“ setzt in der Regel eine präzise Fassung von Eventualbegehren mit jeweils entsprechendem Tatsachenvorbringen voraus (5 Ob 222/19m mwN). Allein der Umstand, dass der Personenaufzug insofern objektiv „trennbar“ sein mag, als die technische Möglichkeit besteht, diesen auch nur im Inneren des einen Wohnungseigentumsobjekts und nur vom Kellergeschoß in das Erdgeschoß zu führen, bedeutet noch nicht, dass diese Maßnahme nicht im Hinblick auf den konkreten Antrag rechtlich in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Nach der Rechtsprechung des Fachsenats hätten die änderungswilligen Antragsteller vielmehr etwa durch Fassung eines Eventualbegehrens mit einem entsprechendem Tatsachenvorbringen eindeutig zum Ausdruck bringen müssen, auch an der Genehmigung einer bloßen Teilausführung des Personenaufzugs interessiert zu sein. Der mögliche Umstand, dass kein Hinweis auf das Gegenteil vorliegt, also kein Hinweis darauf, dass die Antragsteller an der Errichtung eines Personenaufzugs vom Kellergeschoß in das Erdgeschoß kein Interesse hätten, genügt nicht. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, März 2024 WMWP Rechtsanwälte...
mehr lesen
7 Feb
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 3 Ob 177/23k – Umdeutung der Kündigung auf den nächst möglichen Kündigungstermin Wird bei einer gerichtlichen Aufkündigung eines Mietverhältnisses die – mit Rücksicht auf Kündigungsfrist und Kündigungstermin rechtzeitig angebrachte – Kündigung verspätet zugestellt, und macht der Kündigungsgegner – wie hier – die verspätete Zustellung geltend, so hat das Gericht – wenn es die Kündigung als Ergebnis des Verfahrens aufrechterhält – im Urteil als Datum der Wirksamkeit der Aufkündigung jenen Termin zu benennen, der zum Zeitpunkt der Zustellung an den Kündigungsgegner unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Kündigungsfrist noch offen war (6 Ob 167/16a wobl 2018/10 [Koller]). Zusätzlich zur beschriebenen Umdeutung der Aufkündigung zum nächstmöglichen Kündigungstermin ist keine nochmalige Kündigungserklärung des Aufkündigenden unter Angabe des abgeänderten Kündigungstermins erforderlich. Außerstreitiges Recht 5 Ob 2/23i – Antrag auf nachträgliche Zustimmung zu Umbauarbeiten und Umwidmung Der Antragsteller ließ die in seinem Wohnungseigentum stehende Werkstätte und die zwei diesem Objekt zugewiesenen Kellerabteile von August 2014 bis September 2015 zu einer Wohnung umbauen. Wenn der Wohnungseigentümer nicht allein die Genehmigung der Widmungsänderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht in die Kategorien der Z 1 und Z 2 des § 16 Abs 2 WEG einzuordnen und gesondert alleine nach den jeweils für die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen zu beurteilen. Greifen die baulichen Maßnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein, ist daher nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers erforderlich (5 Ob 38/19b; vgl auch 5 Ob 15/21y; RIS-Justiz RS0083309 [T2]). Auch wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung der Zulässigkeit der Widmungsänderung einzubeziehen (5 Ob 15/21y; 5 Ob 38/19b = RS0083040 [T1]). Sein wichtiges Interesse an den Änderungen begründete der Antragsteller darin, seinem schwer kranken Sohn ein Ausweichquartier im Wohnhaus der Eltern und in nahezu ebenerdiger Lage zu verschaffen. Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an einer Änderung seines Objekts ist darauf abzustellen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (RS0083341 [T18]; RS0083345 [T16]). Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses in der Regel nicht (RS0083341 [T4]; RS0083345 [T7]; vgl auch RS0110977). Ein weiteres Beurteilungskriterium ist das konkrete Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile und deren Verhältnismäßigkeit zur Wichtigkeit des Interesses des änderungswilligen Wohnungseigentümers (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T9]). Der Wunsch des Wohnungseigentümers nach der konkreten Veränderung muss vielmehr, um schützenswert zu sein, fast an eine Notwendigkeit der Durchführung der Veränderung reichen, um dem Wohnungseigentümer das weitere Bewohnen seiner Wohnung nach heute üblichem Standard zu ermöglichen (5 Ob 36/22p; RS0083341 [T11]). Nach der Rechtsansicht des Rekursgerichts begründet die erst Jahre nach Durchführung des Umbaus der Werkstätte und der Aufnahme ihrer Verwendung als Wohnung bedeutsam gewordene Möglichkeit, dem Sohn ein aus medizinischen Gründen gebotenes Ausweichquartier mit den besonderen Vorzügen der Nähe zu den Eltern und einem fast barrierefreien Zugang zu bieten, schon angesichts der bestehenden Alternativen zur Deckung dieses Bedarfs kein diesem Bestreben gleichzuhaltendes Interesse des Antragstellers an der Aufrechterhaltung der Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG. 5 Ob 158/23f – Zustimmung durch das Gericht zur Errichtung einer Wallbox Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer einer Wohnung sowie eines Kfz-Abstellplatzes in der Garage. Sie beabsichtigen, auf ihre Kosten eine Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs (Wallbox) errichten zu lassen, deren Ladekapazität mit 3,7 kW begrenzt ist. Bei fachgerechter Installation einer solchen Wallbox ist nicht mit einer Schädigung des Hauses und auch nicht mit einer Gefahr für die Sicherheit von Personen oder Sachen zu rechnen. Der Anschlusswert einer solchen Vorrichtung ist mit dem eines herkömmlichen Elektrobackofens vergleichbar. Zuletzt kam es im Rahmen einer Hausversammlung zu einer Abstimmung, in der sich eine Mehrheit von 56,406 % für die Herstellung einer E-Ladeinstallation für sämtliche Plätze im Haus (Gemeinschaftsanlage) aussprach. Die von den Antragstellern geplante Einzelladestation fällt in den Anwendungsbereich der Privilegierung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG idF der WEG-Novelle 2022, BGBl I Nr 222/2021. Der Wortlaut der Gegenausnahme einer (zumutbaren) Anschlussmöglichkeit an eine „bestehende Einrichtung“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG letzter Satz ist eindeutig und unzweifelhaft: Eine bisher nur von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung einer Gemeinschaftsanlage ist keine „bestehende Einrichtung“, an die ein Anschluss erfolgen könnte. Ein solcher Beschluss kann daher – wie die Vorinstanzen zutreffend erkannten – der Privilegierung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG nicht entgegenstehen. Die Zustimmung der Antragsgegner zur geplanten Errichtung der Wallbox war somit durch das Gericht zu ersetzen. 10 Ob 25/23h – Zur Nichtigkeit eines unbefristeten Vorkaufsrechts Die Klägerin erwarb von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in Innsbruck. Im Kauf- und Bauträgervertrag räumte sie der beklagten Stadtgemeinde ein – in der Folge im Grundbuch eingetragenes – Vorkaufsrecht ein, das binnen 60 Tagen ausgeübt werden kann und unbefristet für alle Arten der Veräußerung gilt. Ausgenommen davon ist nur die Veräußerung zwischen Ehegatten sowie Eltern und Kindern. In diesem Fall erlischt das Vorkaufsrecht aber nicht, sondern ist vom neuen Eigentümer zu übernehmen. Als Vorkaufspreis ist der Kaufpreis gemäß der (zu diesem Zeitpunkt) geltenden Wohnbauförderungsrichtlinie vorgesehen. Zudem kommt der Beklagten das Recht zu, anstatt der eigenen Einlösung einen anderen Vorkaufsberechtigten namhaft zu machen, auf den dann die für sie geltende Regelung des Vorkaufsrechts analog anzuwenden ist. Hintergrund der Einräumung des Vorkaufsrechts war, dass die Beklagte dem Bauträger zur Umsetzung des Wohnbauprojekts Grundstücke zu einem erheblich unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis verkauft und sich überdies verpflichtet hatte, zusätzliche Leistungen (zB Verlegung und Erhaltung des Kanals etc) zu erbringen. Im Gegenzug hatte sich der Bauträger verpflichtet, einen Teil des Projekts als geförderten Wohnbau nach den Richtlinien der Tiroler Wohnbauförderung auszuführen und die (deshalb billigeren) geförderten Wohnungen nur mit Zustimmung der Beklagten zu verkaufen. Diese Zustimmung machte die Beklagte (unter anderem) von der Einräumung des Vorkaufsrechts abhängig. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, festzustellen, dass das verbücherte Vorkaufsrecht nichtig ist, und die Beklagte zur Zustimmung zur Einverleibung seiner Löschung zu verpflichten. Gemäß § 38 Abs 1 Z 3 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam, insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte. Unzulässig sind daher nicht alle, sondern nur solche Vereinbarungen, durch die Rechte unbillig beschränkt werden (4 Ob 235/22w Rz 21; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht4, § 38 WEG Rz 7 und 12). Das ist der Fall, wenn eine Aufhebung oder Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten bewirkt wird, die einer vernünftigen Interessenabwägung widerspricht (RIS-Justiz RS0075734; RS0083359 [T2]). Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen dagegen nicht unter § 38 Abs 1 WEG (RS0083371; 5 Ob 160/22y Rz 32; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 38 WEG Rz 5 und 9). Zu den von § 38 Abs 1 WEG erfassten Rechten zählt auch das Recht des Wohnungseigentümers, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen (vgl RS0083493). Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt dieses Recht schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liegt (vgl 5 Ob 215/21k [Rz 15]), weil es erst mit deren Untergang erlischt (vgl RS0020289), bedeutet dies bei politischen Gemeinden de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange Einschränkung. Diese wird noch verstärkt, indem das Vorkaufsrecht als erweitertes (§ 1078 ABGB) ausgestaltet ist und nur einzelne Fälle keinen Vorkaufsfall bilden (Erwerb durch Ehegatten oder Kinder), das Vorkaufsrecht in diesem Fall aber ausdrücklich weiter bestehen soll (vgl RS0014294). Dazu kommt, dass die Beklagte – entgegen der zwingenden Anordnung des § 1074 ABGB (RS0020438 [T2]; 1 Ob 259/01x) – einen anderen Vorkaufsberechtigten benennen können soll, der das Recht an ihrer Stelle ausübt. Der (unstrittig) unter dem Marktpreis liegende Kaufpreis rechtfertigt es aber nicht, die Rechte der Klägerin auf Dauer einzuschränken. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Februar 2024 WMWP Rechtsanwälte...
mehr lesen
15 Jan
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M.     Streitiges Recht 2 Ob 180/23v – Zum Vorliegen einer gröblich benachteiligenden Mietvertragsklausel Die Rechtsvorgängerinnen der Streitteile schlossen 2012 einen auf 16 Jahre befristeten Mietvertrag ab. Da die Mieterin erst nach Ablauf von fünf Jahren den vollen Mietzins zu entrichten hatte und erhebliche Investitionen in das als Edelrohbau übergebene Mietobjekt tätigte, war beiden Vertragsparteien ein erhöhter Bestandschutz wichtig: in dem Mietvertrag wurde vorgesehen, dass der Mieter das Mietverhältnis (nur dann) vorzeitig aufzulösen berechtigt ist, „wenn der Mietgegenstand ohne Verschulden auf Seiten des Mieters […] länger als drei Monate zum bedungenen Gebrauch untauglich wird“, und schlossen eine Teilkündigung oder Teilauflösung des Vertrags aus. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) bzw Vertragsformblätter iSd § 879 Abs 3 ABGB liegen nach der Rechtsprechung dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurden (RS0123499 [T2]). Von einer individuellen Vereinbarung kann in Abgrenzung von einem Formularvertrag nur gesprochen werden, wenn der Geschäftspartner auch hinsichtlich des Vertragsinhalts eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener berechtigter Interessen hat; wenn und soweit es ihm also möglich war, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Sein Vertragspartner muss daher zu einer Abänderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein (2 Ob 76/22v Rz 4 mwN). Bei einer individuellen Aushandlung des Vertragstextes liegt die von § 879 Abs 3 ABGB vorausgesetzte Ungleichgewichtslage („verdünnte Willensfreiheit“), wie sie der Verwendung bei AGB typischerweise zu eigen ist, gerade nicht vor (4 Ob 103/22h Rz 8 mwN). Da dem gegenständlichen Vertragsabschluss monatelange Verhandlungen, der anwaltlich vertretenen Vertragsparteien, in mehreren Runden voraus gegangen waren, in deren Rahmen der von der Vermieterin erstellte Erstentwurf des Mietvertrags intensiv überarbeitet wurde, wobei es auch zu Änderungen einzelner Punkte auf Wunsch der Mieterin kam, die jedoch hinsichtlich der strittigen, näher besprochenen Klausel keine Änderungswünsche hatte, lag hier kein Fall des § 879 Abs 3 ABGB (gröblich benachteiligende Vertragsbestimmung) vor. 5 Ob 99/23fd – Gemäß § 37 Abs 4 dritter Satz WEG gilt eine Eigenschaft (Beschaffenheit des Objekts) als zugesichert, die keine größeren Erhaltungsarbeiten innerhalb von zehn Jahren erfordert. Die Verjährungsfrist des § 933 ABGB wird für jede davon erfasste (größere) Erhaltungsarbeit mit deren objektiver Erkennbarkeit innerhalb von zehn Jahren gesondert in Gang gesetzt Gemäß § 37 Abs 4 WEG haben die Wohnungseigentumsorganisatoren vor oder mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit (ungefähr zehn Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist in den Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum erworben werden soll, einzubeziehen. Mit dieser Einbeziehung gilt der im Vertrag beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB; damit haftet der Wohnungseigentumsorganisator bzw Verkäufer für den beschriebenen Bauzustand. Erfolgt keine Einbeziehung eines solchen Gutachtens in den Kaufvertrag, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Die Regelung des § 37 Abs 4 WEG ist vertraglich nicht abdingbar (§ 37 Abs 6 WEG). 37 Abs 4 WEG 2002 ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten unter Umständen erst mit einer deutlichen Verzögerung hervorkommt. Diese Ratio des Gesetzes erfordert, dass die dreijährige Gewährleistungsfrist erst zu dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem – innerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei erkennbar wird (6 Ob 56/16b; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 37 WEG Rz 46a mwN). Der Gegenansicht, wonach auf den Zeitpunkt der Übergabe abzustellen sei, hat der Oberste Gerichtshof ausdrücklich abgelehnt (6 Ob 56/16b; vgl 5 Ob 207/18d). Wurde – wie im vorliegenden Fall – kein Gutachten in den Kaufvertrag einbezogen, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Zugesicherte Sacheigenschaft ist damit ein Zustand, der keine größeren Erhaltungsarbeiten innerhalb der Zeitspanne von zehn Jahren erforderlich macht. Insoweit ersetzt das Gesetz die vertragliche Vereinbarung über die Zusicherung eines nicht sofort feststellbaren Zustands des Gebäudes. Die dreijährige Gewährleistungsfrist beginnt erst zu dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem sich – innerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert (6 Ob 56/16b). Dazu ist auf eine objektive Betrachtungsweise abzustellen (Kulka aaO 377).  Der Begriff „größere“ Erhaltungsarbeit in § 37 Abs 4 WEG erfasst – dem Wesen der Gewährleistung entsprechend – nur solche Erhaltungsarbeiten, die bereits im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs notwendig waren. Durch die Verwendung des Adjektivs „größere“ wollte der Gesetzgeber eine gewisse Begrenzung der gesetzlich vertypten Einstandspflichten im Sinn einer „Bagatellgrenze“ schaffen: Demnach muss es sich um Erhaltungsarbeiten handeln, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen (6 Ob 101/18y). Dem Zweck dieser Regelung entspricht es, dass die Verjährungsfrist des § 933 ABGB für jede davon erfasste (größere) Erhaltungsarbeit mit deren objektiver Erkennbarkeit innerhalb von zehn Jahren gesondert in Gang gesetzt wird, und nicht schon die Manifestation einer bestimmten solchen Erhaltungsarbeit den Fristenlauf auch für zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht erkennbare Mängel auslöst. 5 Ob 117/23 a – Weder das WGG noch das MRG oder der einzelne mit einer GBV abgeschlossene Mietvertrag gewähren dem einzelnen Mieter das subjektive Recht, von der GBV die Unterlassung einer Verwaltungsmaßnahme, wie etwa von Erhaltungsarbeiten oder aber die Einleitung eines nach den Bestimmungen des WGG, nur von der GBV als antragsberechtigt einzuleitenden Verfahrens zur Überprüfung dieser Erhaltungsmaßnahmen, auf ihre Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu verlangen Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (5 Ob 237/17i; 5 Ob 18/18k; 5 Ob 184/20z) beruht die Einhebung von EVB gemäß § 14d WGG auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters; sie liegt im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten. Die primäre Beurteilung dieser objektiv gegebenen Voraussetzungen soll zunächst dem Vermieter überlassen sein; dieser hat jedoch die Folgen einer (bewussten oder unbewussten) Fehleinschätzung des Erhaltungszustands des Gebäudes insofern gegen sich gelten zu lassen, als er in diesem Fall verpflichtet ist, die eingehobenen EVB zuzüglich einer angemessenen Verzinsung dem Mieter zurückzuerstatten (vgl RS0070577 [T2]; 5 Ob 184/20z). Diese Rückerstattung regelt § 14d Abs 4 WGG: verwendet die GBV die von den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten entrichteten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nicht innerhalb einer Frist von 20 Kalenderjahren zur Finanzierung einer Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit, so hat die Bauvereinigung unverzüglich die von den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten entrichteten EVB zuzüglich der gesetzlichen Verzinsung (§ 1000 ABGB) zurückzuerstatten. Zur Rückforderung des nicht verbrauchten EVBs (samt Verzinsung) ist der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte berechtigt, der im Zeitpunkt der Fälligkeit dieses Anspruchs Mieter oder Nutzungsberechtigter der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstands ist. Die Rechtswidrigkeit der Vorschreibung eines EVB kann sich nur aus der Überschreitung der gesetzlich zulässigen Obergrenze ergeben (5 Ob 237/17i; 5 Ob 10/20m). Eine Angemessenheitsprüfung hat nicht stattzufinden. Eine gerichtliche Kontrolle der Notwendigkeit der Einhebung und Zweckmäßigkeit ihrer Verwendung hat erst aus Anlass der Prüfung eines allfälligen Rückforderungsanspruchs zu erfolgen (vgl auch Prader/Pittl WGG2 § 14d Rz 5; Kulhanek in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht4 § 22 WGG Rz 34). Es besteht daher keine Verpflichtung der GBV zur (technischen und kaufmännischen) Offenlegung der Notwendigkeit und/oder Preisangemessenheit beabsichtigter Arbeiten aus den EVB. Das Gericht kann in einem Verfahren auch nicht prüfen, ob beabsichtigte Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten notwendig oder nützlich sind und ob deren voraussichtliche Kosten die Einhebung eines EVB in der vorgeschriebenen Höhe rechtfertigen (5 Ob 237/17i). 14 Abs 2 WGG sieht – vergleichbar dem Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse nach §§ 18 ff MRG – ein Verfahren zur Erhöhung der EVB vor. Reichen die nicht verbrauchten EVB und die künftigen im gesetzlichen Höchstausmaß einzuhebenden EVB auch unter Einrechnung der nicht verbrauchten EVB zuzuführenden sonstigen Einnahmen und Mehrerträge sowie unter Einrechnung der Einnahmen aus der Vermietung und Überlassung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Baulichkeit oder von Baulichkeiten, sofern diese hinsichtlich der Berechnung des Entgelts eine wirtschaftliche Einheit bilden, nicht aus, so kann die Bauvereinigung bei Gericht (bei der Gemeinde, § 39 MRG) zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Betrags nach § 14 Abs 1 Z 5 WGG begehren. […] Das Gericht (die Gemeinde, § 39 MRG) hat darüber zu entscheiden, von wann an und in welchem Umfang dieser Betrag erhöht wird und, unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Lage der Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten, auf welche Zeit der erhöhte Betrag zu entrichten ist; der Zeitraum beträgt grundsätzlich 20 Jahre, ausgenommen die beantragten Arbeiten weisen in einer Gesamtschau eine erheblich kürzere oder längere Bestanddauer auf. Nach § 14 Abs 2 letzter Satz WGG sind schriftliche Vereinbarungen mit allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten über die Erhöhung des Betrags nach Abs 1 Z 5 zulässig. Gemäß § 14 Abs 2b WGG sind alle Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten an schriftliche Vereinbarungen über eine angemessene Erhöhung des Betrags nach Abs 1 Z 5 zur anteiligen Deckung der öffentlich geförderten Kosten 1. von Gemeinschaftseinrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie, 2. von Gemeinschaftseinrichtungen für Ladepunkte für Elektrofahrzeuge, 3. thermisch/energetischen Sanierungsmaßnahmen oder 4. behinderten-, kinder- oder altengerechten Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Baulichkeit dann gebunden, wenn – nach Vorlage einer Stellungnahme eines Sachverständigen, etwa der Förderstelle über die Angemessenheit der Kosten der Maßnahmen – mindestens drei Viertel der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, berechnet nach der Zahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände, zustimmen. Eine Erhöhung gemäß § 14 Abs 2b WGG darf gemäß § 14 Abs 2c WGG unter Berücksichtigung der nicht verbrauchten EVB und der diesen gewidmeten Beträge das zur Deckung der Kosten notwendige Ausmaß nicht übersteigen. Auf Antrag eines Mieters hat das Gericht (die Gemeinde, § 39 MRG) zu entscheiden, ob die Erhöhung den Voraussetzungen gemäß Abs 2b entspricht. Ein Antrag auf Erhöhung des EVB nach § 14 Abs 2 WGG steht nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut aber nur der GBV selbst zu. Weder das MRG noch das WGG sieht einen Individualanspruch des einzelnen Mieters oder Nutzungsberechtigten vor, der auf das Setzen und/oder Unterlassen einer konkreten Verwaltungsmaßnahme durch die Vermieterin gerichtet wäre. Dem einzelnen Mieter steht kein subjektives Recht gegenüber seiner Vermieterin zu, von dieser die Unterlassung bestimmter Erhaltungsmaßnahmen und/oder die Einleitung eines bestimmten gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung dieser Erhaltungsmaßnahmen auf ihre Notwendigkeit, Zweckmäßigkeit und Finanzierbarkeit zu verlangen. Auch aus dem allgemein dem WGG zugrundeliegenden Vermögensbindungsprinzip besteht kein subjektiver Anspruch des Klägers auf Einflussnahme auf die Verwaltung der GBV in Bezug auf die Unterlassung von Erhaltungsarbeiten oder aber Einleitung von gerichtlichen Verfahren. Außerstreitiges Recht 5 Ob 50/23y – § 15 c WEG ist nicht (auch nicht analog) auf Ein- und Abstellplätze anzuwenden In dem Verfahren ging es um die Frage, ob die Bestimmung des § 15c WGG sich nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut neben Wohnungen und Geschäftsräume und allenfalls auf mit ihnen mitvermietete Nebenräume, auch auf Stellplätze bezieht, sodass auch ein Anspruch auf nachträgliche Übertragung von Stellplätzen ins Wohnungseigentum besteht. Der Gesetzgeber hat bereits bei Beratung über das WEG 2002 die Notwendigkeit einer Novellierung des WGG in Hinblick auf diese Neuregelung erkannt. Indem er den Anwendungsbereich des § 15c WGG dennoch nicht auf Ein- und Abstellplätze erweiterte, hat er eine Rechtsfolge (einen Anspruch der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf Übertragung ins Eigentum) bewusst nicht angeordnet. Für eine analoge Anwendung des § 15c WGG auf nicht mit der Wohnung oder einem Geschäftsraum mitvermietete Ein- und Abstellplätze verbleibt kein Raum. 5 Ob 58/23z – Verpflichtung des Vermieters zur Behebung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung Mit der Wohnrechtsnovelle 2006 BGBl I 2006/124 (WRN 2006) wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung des Mieters ausgeweitet. Der Generalklausel des § 3 Abs 1 MRG wurde hinzugefügt, dass der Vermieter auch dafür zu sorgen hat, dass „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt“ werden. In § 3 Abs 2 Z 2 MRG findet sich nunmehr ein zweiter selbständiger Tatbestand für die Verpflichtung des Vermieters, Erhaltungsarbeiten auch im Mietgegenstand selbst vorzunehmen, nämlich neben der Verpflichtung zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses nunmehr auch die Verpflichtung zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung (5 Ob 173/10t; RIS-Justiz RS0116302 [T1]). Damit nunmehr ein gesundheitsgefährlicher Mangel in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt, muss es sich um eine „erhebliche“ Gefahr für die Gesundheit der Bewohner handeln. Diese „Erheblichkeitsschwelle“ ist sowohl in der für die Erhaltung der allgemeinen Teile maßgeblichen Generalklausel des § 3 Abs 1 MRG als auch im Tatbestand des § 3 Abs 2 Z 2 MRG genannt und bringt zum Ausdruck, dass nicht jede Bagatellbeeinträchtigung die Erhaltungspflicht des Vermieters auslöst (5 Ob 180/18h; 5 Ob 264/15g; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 MRG § 3 Rz 8; vgl RV 1183 BlgNR 22. GP 35). Ob ein bestimmter Mangel die Erheblichkeitsschwelle überschreitet und damit die Pflichten des Vermieters zur Gefahrenabwehr begründet, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen (5 Ob 264/15g). In diesem Fall wurde der Austausch einer, eine bestimmte Brandschutzklasse aufweisenden, jedoch sonst gleichwertigen Tür und die Durchführung der damit verbundenen vorbereitenden, begleitenden und nachfolgenden Arbeiten als eine von § 3 Abs 1 MRG erfassten Erhaltungspflicht gewertet. 5 Ob 152/23y – Zustimmung zur Verlegung einer Starkstromleitung und Anbringung einer Wallbox Dem Antragsteller wurde die Zustimmung zur Verlegung einer Starkstromleitung (dreiphasiges Kabel mit 16 Ampere Stromtragefähigkeit) mittels einer – im Detail bezeichneten – Leitungsführung bis zum 2. Stock zur Zählernische neben der Wohnung Top 2 der Antragstellerin und zur Anbringung einer Wallbox an der Wand samt deren Verbindung mit dieser Starkstromleitung und deren Installation und Betrieb, erteilt. Bei der Wallbox handelte sich um eine einphasige Wallbox mit einer Leistung von 3,680 kW, die dem „Langsamladen“ dient (5 Ob 173/19f) dient und der Privilegierung in § 16 Abs 2 Z 2 WEG idF WEG-Novelle 2022 entspricht. Die Verlegung der Starkstromleitung hingegen war weder im Sinn dieser Entscheidung noch gemäß § 16 Abs 2 Z 2 WEG in seiner ab 1. Jänner 2022 geänderten Fassung privilegiert. Gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG darf eine Änderung (die im Fall einer bloß bagatellhaften Umgestaltung eben nicht vorläge) weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Für das Vorliegen von Umständen, die schon nach diesen beispielhaft aufgezählten allgemeinen Voraussetzungen einer Änderung entgegenstehen, ist der widersprechende Mit- und Wohnungseigentümer darlegungs- und beweispflichtig (RS0082993). Nach der Rechtsprechung des Fachsenats (RS0083236) steht einer Änderung nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat. Abzustellen ist darauf, ob bei objektiver Betrachtung der Schutzwürdigkeit der Interessen anderer Miteigentümer eine als gewichtig anzusehende unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt (RS0083378 [T1]; RS0083240 [T5]). In diesem Fall wurde keine relevante Beeinträchtigung angenommen: Selbst deutlich sichtbare Leitungen im Kellergeschoss und einige wenige durchbohrte Kellerwände zwecks Leitungsverlegung konnten eine unzumutbare Beeinträchtigung nicht begründen. Diese stellen keinen „erheblichen Eingriff in die Bausubstanz“ dar. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, Jänner 2024 WMWP Rechtsanwälte...
mehr lesen
Aktuelles

Dr. Martin Wiedenbauer

Rechtsanwalt
Martin Wiedenbauer ist Wirtschaftsanwalt und berät nationale sowie internationale Klienten. Der Beratungsumfang erstreckt sich auf alle Rechtsbereiche eines Wirt­schafts­unternehmens und...
mehr lesen

Mag. Martin Mutz LL.M.

Rechtsanwalt
Martin Mutz ist vornehmlich in den Bereichen des Bank-, Gesellschafts, und Sanierungsrechts, sowie Liegenschaftsrecht tätig. Er berät Unternehmen und Banken...
mehr lesen

MMag. Dr. Robert Winkler

Rechtsanwalt
Der Tätigkeitsschwerpunkt von Robert Winkler liegt im Bereich Unternehmens- und Gesellschaftsrecht, M&A, Umgründungen / Restrukturierung, Projektfinanzierungen / Corporate Finance. Robert...
mehr lesen

Mag. Michael Achleitner LL.M.

Rechtsanwalt
Michael Achleitner ist schwer­punktmäßig in den Bereichen Zivil- und Unternehmens­recht, Versicherungs­recht, Handels­vertreter­recht, Immobilien­recht und der Führung von Zivil­prozessen tätig. Zu...
mehr lesen

Mag. Peter Urabl

Rechtsanwalt
Peter Urabl ist als Rechtsanwalt mit Schwer­punkt im Wirtschafts­recht und all­gemeinen Zivil­recht tätig und vertritt vor allem Wirtschafts­unternehmen und Rechts­träger...
mehr lesen

Dr. Iris Mutz

Rechtsanwältin
Iris Mutz ist hauptsächlich in dem Bereich des Zivilrechts, insbesondere dem Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht tätig. Weiters vertritt sie im Liegenschafts-...
mehr lesen

Dr. Paul Koppenwallner LL.M.

Rechtsanwalt
Paul Koppenwallner ist in den Bereichen Unternehmens­- und Gesellschaftsrecht sowie Arbeits­recht tätig. Er berät in- und ausländische Klienten vorrangig bei...
mehr lesen

Dr. Roman Hager, LL.M.

Rechtsanwalt
Roman Hager hat lang­jährige Er­fahrung im Bank- und Finanz­bereich und berät nationale sowie inter­nationale Klienten. Sein fachlicher Schwer­punkt liegt im...
mehr lesen

Mag. Gregor Sandner

Rechtsanwalt
Gregor Sandner ist vor allem in Bereichen des Zivilrechts mit wirtschaftsrechtlichen Schwerpunkten tätig. Er hat Expertise im Gesellschaftsrecht, Bankrecht sowie...
mehr lesen