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18 Sep
Ihre Experten für Miet- und Wohnrecht Dr. Iris Mutz Mag. Michael Achleitner LL.M. Mag. Martin Mutz LL.M. Streitiges Recht 5 Ob 179/17k – Aufgrund des Eintragungsprinzips bewirkt eine Änderung der Nutzwerte alleine für sich noch keine Änderung der Miteigentumsanteile Die Klägerin hatte Eigentum an Anteilen an einer Liegenschaft verbunden mit dem Wohnungseigentum an einem Geschäftslokal erworben. Mit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer wurde das Geschäftslokal in eine Wohnung umgebaut. In weiterer Folge setzte die Wiener Schlichtungsstelle den Mietwert der Liegenschaftsanteile der Klägerin aufgrund der Umänderung des Geschäftslokals in eine Wohnung neu fest und sprach die Änderung der Gesamtsumme der Mietwerte aus. Diese Entscheidung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Die Klägerin begehrte daraufhin gestützt auf § 10 WEG 2002 von den beklagten Mit– und Wohnungseigentümern die Unterfertigung des Anteilsberichtigungsvertrages zwecks grundbücherlicher Durchführung. Zur Änderung der Miteigentumsanteile nach § 10 Abs 4 Satz 1 bis 3 WEG 2002 (idF WRN 2006) bedarf es in Fällen, in denen der Mindestanteil um mehr als 10 % geändert wird (Nichtanwendbarkeit des § 136 GBG), einer grundbuchsfähigen Urkunde, in der die einzelnen Miteigentümer bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer übertragen mit entsprechenden Aufsandungserklärungen, in der der Rechtsgrund angegeben wird (RIS-Justiz RS0123506). Die Neufestsetzung der Nutzwerte als Folge einer Widmungsänderung gemäß § 9 Abs 1 WEG 2002 hat nur auf Antrag stattzufinden. Dem Wohnungseigentumsrecht ist eine zwingende Verknüpfung zwischen den Miet- bzw. Nutzwerten und dem Mindestanteil immanent. Der Mindestanteil ist ein Anteil, der dem Verhältnis des Nutzwerts der im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit zum Nutzwert aller Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten der Liegenschaft entspricht (§ 3 Abs 1 Satz 1 WEG 1975). Wohnungseigentum kann nur von den Miteigentümern erworben werden, dessen Anteil dem Mindestanteil entspricht (§ 5 Abs 1 WEG 2002). Aufgrund des Eintragungsprinzips bewirkt eine Änderung der Nutzwerte alleine für sich noch keine Änderung der Miteigentumsanteile. Für die dadurch erforderlichen Rechtsänderungen hat der Gesetzgeber privatrechtliche Übertragungsakte vorgesehen, die auch erzwungen werden können (RIS-Justiz RS0118638). Der Verzicht eines Mit- und Wohnungseigentümers auf die grundbücherliche Anteilsänderung ist nicht möglich (5 Ob 94/10z = wobl 2011/92 zu § 35 Abs 2 WEG 2002; 5 Ob 91/85 = EvBl 1987/8 zu § 17 Abs 3 WEG 1975). Die privatrechtliche Einigung (der Widmungsakt) der Wohnungseigentümer kann auch konkludent erfolgen (RIS-Justiz RS0120725 [T4]). In diesem Zusammenhang wurde die ausdrücklich erteilte Zustimmung sämtlicher Miteigentümer zum Umbau des Geschäftslokals in eine Wohnung, sowie der Umstand, dass alle Miteigentümer die Entscheidung der Schlichtungsstelle, in der der Mietwert für die Wohnung der Klägerin neu festgesetzt wurde unangefochten ließen, als konkludente privatrechtliche Widmungsänderung gewertet. 4 Ob 99/18i – Das rechtskräftige Urteil über das Bestehen eines Mietzinsrückstands hat Bindungswirkung für einen folgenden Kündigungs- oder Räumungsprozess wegen Nichtbezahlung dieses Mietzinses Der Vermieter hatte zunächst einen Titel auf Bezahlung aushaftenden Mietzinsrückstands samt Zinsen und Kosten erwirkt. Dieser war in der Folge von dem Mieter nicht bezahlt worden. Mit Räumungsklage wurde gemäß § 1118 ABGB die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung des Mietobjektes begehrt. Ein die Auflösung eines Mietvertrages gemäß § 1118 2. Fall ABGB rechtfertigender qualifizierter Mietzinsrückstand liegt dann vor, wenn der Mieter den Mietzins trotz gehöriger Mahnung nicht bis zum nächsten, der Mahnung nachfolgenden Zinstermin, bezahlt hat (RIS-Justiz RS0021152; 8 Ob 92/11d). Die Mahnung im Sinne des § 1118 ABGB kann durch Zustellung einer Mietzinsklage (oder einer Mietzins– und Räumungsklage; vgl dazu RIS-Justiz RS0127321) erfolgen. Hat der Vermieter den Mieter schon vor Zustellung der Räumungsklage gemahnt, so ist die auf § 1118 2. Fall ABGB gestützte Räumungsklage des Vermieters als – mit Zustellung der Klage zugegangene – Erklärung der Auflösung des Mietverhältnisses zu werten (RIS-Justiz RS0105354; 8 Ob 83/13h; 3 Ob 37/18i). Trifft den Mieter an dem entstandenen Zahlungsrückstand ein grobes Verschulden, so entfallen – im Bereich des Kündigungsschutzes des Mietrechtsgesetzes (8 Ob 78/16b) – sowohl die Beschlussfassung gemäß § 33 Abs 2 MRG als auch die Fällung eines Teilurteils über den Mietzinsrückstand im Fall eines auf Räumung und Zahlung geführten Rechtsstreits (9 Ob 67/09g). Eine Beschlussfassung nach § 33 Abs 2 MRG entfällt überdies auch dann, wenn über den geltend gemachten Mietzinsrückstand bereits ein Zahlungstitel vorliegt (RIS-Justiz RS0070435). An das rechtskräftige Urteil im Vorverfahren (betreffend den Mietzinsrückstand) war das Gericht daher im Folgenden Räumungsverfahren gebunden. 1 Ob 66/18i – Wirkung der Sachwalter-Bestellung Mit dem Sachwalter-Bestellungs-Beschluss wird nur bindend ausgesprochen, dass die betroffene Person mangels ausreichender Geschäftsfähigkeit mit Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses (also für die Zukunft) zu ihrer Vertretung des Sachwalters bedarf (RIS-Justiz RS0110082). Mit dem Bestellungsbeschluss wird aber keine Auskunft darüber getroffen, was zu einem vor diesem Zeitpunkt liegenden Zeitraum war. Für einen vor dem Bestellungsbeschluss liegenden Zeitraum hat das Prozessgericht jeweils selbständig zu prüfen, ob eine Partei prozessfähig (1 Ob 6/01s = SZ 74/200 = RIS-Justiz RS0110082 [T4]) war. Das Gleiche gilt für die Geschäftsfähigkeit (3 Ob 4/12b = NZ 2013/122, 283 [Hoyer]). In einem Sachwalterschafts-Verfahren ist nicht zu prüfen, zu welchem in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt die Geschäftsunfähigkeit des Betroffenen eingetreten ist. 1 Ob 82/18t – Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Kündigung hat Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung Der Vermieter hatte den Mieter aufgrund erheblich nachteiligen Gebrauchs des Mietgegenstandes gemäß § 30 Abs 2 Z 3 1. Fall MRG gekündigt, da der Mieter drei bewilligte Mauerdurchbrüche durch einen nicht befugten Gewerbetreibenden herstellen ließ, was die Statik des Gebäudes beeinträchtigte. Bei der Einreichung des Bauvorhabens war der von der Hausverwaltung beigezogene Gutachter selbst nicht von der Notwendigkeit der Errichtung von Stahlrahmen zur Versteifung ausgegangen. Auch ein technischer Sachverständiger hatte bei der Durchführung der Mauerdurchbrüche nicht diese Notwendigkeit bedacht. Gleich nach Vorliegen des in dem Gerichtsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens wurden die erforderlichen Arbeiten von dem Mieter jedoch durch einen befugten Gewebetreibenden saniert und ein Bauverfahren durchgeführt sowie statische Berechnungen vorgelegt. Es waren weder Schäden aufgetreten noch drohten solche. Ein erheblicher nachteiliger Gebrauch von einem Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 1. Fall MRG liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandobjekts erfolgte oder auch nur droht (RIS-Justiz RS0020940 [T6]; RS0067832; RS0068076; RS0102020), oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder anderer Mieter  gefährdet werden (RIS-Justiz RS0020940 [T11]; RS0021031; RS0070348). Ein Verschulden wird dabei nicht vorausgesetzt. Es ist ausreichend, dass der Mieter sich seines nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, wobei der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde gelegt wird (RIS-Justiz RS0020981 [zu §1118 ABGB]; RS0067957 [T4]; RS0070243 [T1]; RS0070433 [T1, T5]). Anzusetzen ist bei der Beurteilung, ob der Kündigungsgrund vorliegt, der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung. Die Einstellung eines dem Mieter zum Vorwurf gemachten Verhaltens nach der Aufkündigung ist bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die Aufkündigung rechtfertigt, zu berücksichtigen (RIS-Justiz RS0070378). Ist der Schluss zulässig, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten auszuschließen ist, hat diese Verhaltensänderung nach Einbringung der Kündigung Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung (RIS-Justiz RS0070378 [T2]; RS0070340). 4 Ob 79/18y – Das Ablöseverbot gem. § 27 MRG erfasst auch Mitmieter Nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG ist jede Vereinbarung verboten und daher nichtig, in der der neue Mieter einem anderen (vor allem dem Vormieter oder dem Vermieter) eine Leistung erbringt, ohne dafür eine äquivalente Gegenleistung zu erhalten (RIS-Justiz RS0107273; RS0069888; Hausmann in Hausmann/ Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht – MRG3 § 27 MRG Rz 7). Voraussetzung für die Gültigkeit einer solchen Vereinbarung ist ein entsprechender vermögenswerter Leistungsaustausch. In diesem Fall wurde zwischen Mitmietern eine Vereinbarung zu dem Zweck abgeschlossen, der (verbleibenden) Mitmieterin das alleinige Mietrecht zu verschaffen. In Bezug auf die Erlangung des alleinigen Mietrechts war die verbleibende Mieterin als neue Mieterin iSd § 27 MRG anzusehen. Selbst wenn die (notwendige) Zustimmung des Vermieters oder ein Weitergaberecht vorliegen sollte, schließt das Ablöseverbot des § 27 MRG es aus, dass Mietrecht zum Verkehrswert zu verkaufen (1 Ob 148/07g mwN; vgl auch 3 Ob 268/03y). Einen anderen Vermögenswerten Vorteil hatte der verbleibende Mieter gegen die Bezahlung von EUR 36.000,– in diesem Fall nicht erhalten. Die Ablösevereinbarung war daher nichtig. 5 Ob 50/18s – Ein Vertragspartner hat Anspruch darauf, dass ein Vertragsentwurf keine Bestimmungen enthält, die entweder gegen bereits bestehende Vereinbarungen oder gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Er kann daher die Unterfertigung derartiger Entwürfe ablehnen Die Klägerin begehrte den Beklagten dazu schuldig zu erkennen in die grundbücherliche Einverleibung seines Eigentumsrechts an bestimmten Anteilen einer Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an einer Wohnung und einem Kfz-Abstellplatz einzuwilligen und in die Einverleibung des Wohnungseigentums auf Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags der im Grundbuch angemerkten Wohnungseigentumsbewerber an den genannten Wohnungseigentumsobjekten einzuwilligen. In eventu wurde begehrt, dass der Beklagte den Kaufvertrag und den Wohnungseigentumsvertrag neuerlich in grundbuchsfähiger Form unterschreibt. Der Beklagte wandte sich mit der Begründung dagegen, dass einzelne Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrags gröblich benachteiligend und sittenwidrig seien. Enthält ein Wohnungseigentumsvertrag rechtsunwirksame Bestimmungen besteht keine Pflicht des beklagten Wohnungseigentumsbewerbers zur Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrags. Dessen Zustimmung kann auch nicht durch Urteil ersetzt werden (vgl 5 Ob 37/13x). Gemäß § 38 Abs. 1 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam. Die Beweislast, dass eine konkrete Vereinbarung eine unbillige Aufhebung oder Beschränkung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers sei, trifft denjenigen, der sich auf diese Bestimmung stützt (4 Ob 576/80 = RIS-Justiz RS0040166 [T1]).   2 Ob 15/18x – Zur Definition einer „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG Bei der Beurteilung, ob eine „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG vorliegt, wird durch den Vertragszweck bestimmt (4 Ob 125/17m mwN; RIS-Justiz RS0110398, RS0044863). Es ist daher nicht entscheiden, in welcher Art ein Raum nach dem Abschluss des Mietvertrages tatsächlich verwendet wird, maßgeblich ist vielmehr, zu welchem Zweck er nach der Parteienabsicht bei Vertragsabschluss in Bestand gegebenen bzw. genommen wurde (2 Ob 80/13y; 4 Ob 125/17m; RIS-Justiz RS0066884). Die geschäftliche Tätigkeit selbst muss nicht unmittelbar in dem betreffenden Objekt ausgeübt werden, es ist ausreichend, wenn das Objekt den geschäftlichen Zwecken dient (5 Ob 120/10y mwN; 4 Ob 125/17m). 7 Ob 85/18b – Zur Dauer einer Mietoption Der Mieterin eines Objekts war eine Mietoption in dem Mietvertrag für weitere konkret bezeichnete Dachbodenräume unbefristet eingeräumt worden. Zwischen dem (bereits) angemieteten Objekt und den Dachbodenräumen gab es dadurch einen engen Zusammenhang, als die Mietoption dessen Erweiterung durch Eingliederung von allgemeinen Flächen des Hauses vorsah und zwar entgeltlich unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den Mietzins des (bereits) angemieteten Objekts. Strittig war nunmehr, ob die Möglichkeit der Option bereits verjährt war. Die Option stellt einen Vertrag dar, durch den eine Partei das Recht erhält, ein Schuldverhältnis in Kraft zu setzen. Schon die Ausübung dieses Rechts begründet unmittelbar die vertraglichen Pflichten. Es ist davon auszugehen, dass die im Zusammenhang mit der Begründung eines Bestandsverhältnisses vereinbarte (Kauf-)Option zumindest für die Dauer des Mietverhältnisses aufrecht ist (vgl 7 Ob 540/94), sowie, dass derartige Optionen dann außer Kraft treten, wenn der zugehörige Mietvertrag endet (vgl 6 Ob 82/10t; 5 Ob 130/15a; RIS-Justiz RS0020359). Die Dauer der Bindungswirkung der Offerte des Vermieters wurde demgemäß für die Dauer des Mietverhältnisses angenommen. 4 Ob 109/18k – Zum Aufwandersatzanspruch nach § 1014 ABGB Der ehemalige Hausverwalter begehrte ua Aufwandersatz nach § 1014 ABGB. Die Fälligkeit des Aufwandersatzanspruchs des Verwalters gemäß § 1014 ABGB hängt von einer dem Gesetz entsprechenden Abrechnung ab, mag diese Abrechnung auch vom Verwalter selbst erstellt worden sein oder das Ergebnis der Beweisaufnahme bilden, dass sich der Verwalter zur Begründung seines Aufwandersatzanspruchs zu eigen macht (RIS-Justiz RS0013748). Entscheidend ist nur, dass der Aufwandersatzanspruch dem Saldo aus den tatsächlich gemachten Aufwendungen vermindert um Leistungen der Gemeinschaft entspricht, nicht jedoch, dass der Verwalter alle anderen allenfalls aus seiner Verwalterfunktion obliegenden Pflichten erfüllte hat (5 Ob 22/93). Es liegt an dem Hausverwalter, die Erforderlichkeit des Aufwandes nachzuweisen (RIS-Justiz, RS0113252). Es kommt darauf an, ob bei pflichtgemäßer Sorgfalt die Aufwendungen zu diesem Zeitpunkt für die geschuldete Geschäftsbesorgung erforderlich und zweckdienlich (notwendig und nützlich) gehalten werden durften (RIS-Justiz RS0113252 [T1]). Der Ersatz gebührt auch bei einem fehlgeschlagenen Erfolg. 6 Ob 58/18z – Zum Kündigungsgrund wonach die Wohnung nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird Der Rechtsvorgänger der Vermieter hatte die Mieter bereits im Jahr 1992 ua aufgrund des Kündigungsgrundes des § 30 Abs. 2 Z 6 (die Wohnung wird nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet) gerichtlich aufgekündigt. Das Verfahren war mit einem gerichtlichen Vergleich beendet worden, wonach sich die Mieter zur Zahlung eines höheren Hauptmietzinses verpflichtet hatten. 2002 kam es erneut zu einem Kündigungsverfahren aufgrund dieses Kündigungsgrundes. Gemäß den Feststellungen des Gerichtes wurde die Kündigung in diesem Verfahren aber als rechtsunwirksam aufgehoben, weil einer der Mieter durchschnittlich fast wöchentlich zweimal aus beruflichen Gründen in der aufgekündigten Wohnung übernachtete. In dem Zeitpunkt des nunmehrigen Aufkündigungsverfahrens, welches wiederum auf den gleichen Rechtsgrund gestützt worden war, übernachtete der Mieter etwa einmal in der Woche aus beruflichen Gründen in der Wohnung. Er und seine Gattin nutzten die aufgekündigte Wohnung auch für private Übernachtungen. Weiters nutzt die Gattin die Wohnung zu Ausbildungen und beruflichen Terminen. Teilweise wurde die Wohnung auch von Verwandten und Bekannten der Frau des Mieters verwendet. Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken im Sinne des § 30 Abs 2 Z 6 MRG, setzt voraus, dass die aufgekündigt Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlicher und familiärer Mittelpunkt genutzt wird (Würth/Zingher/Kovanyi I23 § 30 MRG Rz 41; RIS-Justiz RS0079240). Es ist ausreichend, wenn die Wohnung zumindest in mancher Beziehung Mittelpunkt der wirtschaftlichen Tätigkeit des Familienlebens des Mieters ist (RIS-Justiz RS0079240 [T1]). Bei der bloßen Benutzung der Wohnung als Absteigequartier, aus Bequemlichkeit oder als Freizeit-Wohnung ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG hingegen verwirklicht. Aufgrund des Sachverhalts wurde davon ausgegangen, dass die Wohnung zwar regelmäßig, aber lediglich als Absteigequartier verwendet wird, so dass kein dringendes Wohninteresse des Mieters bestünde (RIS-Justiz RS0103931). Aufgrund des zwischen den Parteien 1992 abgeschlossenen Prozessvergleichs, mit dem eine deutliche Erhöhung des Mietzinses vereinbart wurde, bestünde aber die Möglichkeit, dass gemäß der damaligen Parteienabsicht durch den Prozessvergleich eine weitere Aufkündigung gestützt auf denselben Kündigungsgrund verzichtet worden ist. Dem Erstgericht wurde somit aufgetragen weitere Feststellungen dazu zu treffen. 1 Ob 1/18f – Nachbarschaftsrecht: Je mehr die schädlichen Emissionen auf ein Manko in der Sphäre des Störers zurückzuführen sind, umso weniger kann man Abhilfemaßnahmen durch den Gestörten als zumutbar ansehen Der Nachbar der Kläger hatte mit baubehördlicher Bewilligung einen gartenseitigen Zubau (Wohn-Wintergarten mit Terrasse) mit einem Satteldach mit einer Dachneigung von 21° errichtet. Auf diesem Dach wurde eine Solaranlage installiert, von der Sonnenlicht-Reflexionen ausgehen, die unter anderem den (südseitigen) Balkon und eine (westseitige) Terrasse des Nachbarhauses erreichen. Zwischen Mitte April bis Ende September sind diese Bereiche für einen Zeitraum von etwa 2-3 Stunden durch ein etwa 20 cm breites Lichtband, welches in dieser Zeit durch die Reflexion über den Balkon des Hauses nach unten wandert, betroffen. Anders als das Sonnenlicht kommt das Licht aus waagerechter Richtung bzw von Unten. Die Bestrahlungsintensität entspricht einer Intensität, wie sie bei einem direkten Blick in die Sonne gegeben ist. Während der Reflexion ist ein Aufenthalt und eine Benützung des Balkons ohne Sonnenschutz nicht möglich, weil auch ein kurzer (unwillkürliche) Blick in das reflektierte Sonnenlicht zu einer Augenschädigung führen kann. Die von der Solaranlage des beklagten Nachbarn ausgehende Einwirkung auf das Grundstück der Kläger wurde als nicht ortsüblich qualifiziert. Dabei kommt es in erster Linie auf die den Nachbarn treffende nachteilige Einwirkung an (4 Ob 43/16a unter Hinweis auf 2 Ob 252/04d). Ein Unterlassungsanspruch gemäß § 364 Abs 2 ABGB besteht nur insoweit, als die vorliegenden ortsunüblichen Immissionen die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt (RIS-Justiz RS0010587). Bei der gebotenen Interessenabwägung der Nachbarn ist unter anderem auch darauf Bedacht zu nehmen, ob der Störer den beeinträchtigenden Zustand durch „unsachgemäßes Vorgehen“ geschaffen hat und inwieweit er selbst die von seiner Anlage ausgehenden Auswirkungen verringern kann. Hier lag der objektive Fehler in der Sphäre der Nachbarn darin, dass sie die Paneele in einer ungewöhnlich niedrigen Höhe angebracht und damit erst die besonders unangenehme Art der Blendwirkung herbeigeführt haben. Je mehr die schädlichen Emissionen auf ein Manko in der Sphäre des Störers zurückzuführen sind, umso weniger kann man Abhilfemaßnahmen durch den Gestörten im Rahmen der Prüfung der Beeinträchtigung auf ihre Wesentlichkeit als zumutbar ansehen. Es war den klagenden Nachbarn nicht zuzumuten Sonnenschirme anzuschaffen und während mehrerer Monate täglich vor Beginn der kritischen Tageszeit in Funktion zu setzen und allenfalls eine Sonnenbrille zur Abhilfe zu nehmen, um sich dem grellen Licht nicht aussetzen zu müssen. Auch wurde den Nachbarn nicht angeboten, die Kosten solcher Abwehrmaßnahmen zu übernehmen. Außerstreitiges Recht 5 Ob 74/18w – In einem Nutzwert– (neu-) Festsetzungsverfahren sind die Interessen sämtlicher Mit– und Wohnungseigentümer, denen Parteistellung im Zeitraum des erstinstanzlichen Verfahrens zukommt, durch entsprechende Zustellungen zu wahren Die Antragsteller begehrten die Neufestsetzung der Nutzwerte für ein Lager und einen Technikraum (Heizraum und Hackschnitzelbunker), welche beide im Wohnungseigentum der Erstantragsgegnerin standen. Diese Flächen seien zwingend Allgemeinflächen, an denen Wohnungseigentum nicht hätte begründet werden dürfen. In einem Nutzwert – (neu-) Festsetzungsverfahren sind die Interessen sämtlicher Mit– und Wohnungseigentümer, denen Parteistellung zukommt, zu berücksichtigen. Dabei ist auf den Grundbuchsstand im Zeitraum des erstinstanzlichen Verfahrens abzustellen (RIS-Justiz RS0083224; RS0083019). Die an die Miteigentümergemeinschaft geknüpfte Parteistellung beginnt mit der Eintragung in das Grundbuch und endet mit der Eintragung der Löschung. Bei einem Eigentumsübergang scheidet der frühere Eigentümer aus dem Verfahren aus und tritt der Erwerber ein (RIS-Justiz RS0083019 [T2]; RS0083106 [T1]; RS0126080; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet– und Wohnrecht II23 § 52 WEG Rz 70). Dabei ist der Außerstreitrichter in diesem Fall verpflichtet, von Amts wegen dem Erwerber des Miteigentumsanteils eines Antragstellers die Möglichkeit zu geben, den Antrag aufrecht zu erhalten (5 Ob 4/17z; RIS-Justiz RS0083185). In diesem Verfahren hatten die Vorinstanzen übersehen, dass anstelle der Erstantragsgegnerin aufgrund eines Kaufvertrages, der vor Fassung des Sachbeschlusses erster Instanz rechtswirksam abgeschlossen wurde, das Mit– und Wohnungseigentum für zwei weitere Personen als Wohnungseigentumspartner einverleibt worden ist. Den beiden neuen Mit– und Wohnungseigentümern wäre durch amtswegige Beiziehung Gelegenheit zur Beteiligung an dem Verfahren zu geben gewesen. Es war ihnen daher durch entsprechende Zustellungen die Möglichkeit zur Beteiligung an dem Revisionsrekursverfahren zu geben. 5 Ob 81/18z – Besteht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel, ist eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der Vereinbarung zwingende gesetzliche Voraussetzung für eine gerichtliche (Neu-)Festsetzung Die (zu diesem Zeitpunkt noch) Wohnungseigentumsbewerber hatten in dem Übereinkommen zur Begründung von Wohnungseigentum die Nutzflächen der Wohnungen als Aufteilungsschlüssel zum Zweck der einheitlichen Verrechnung der Betriebs–, Erhaltungs– und Verbesserungskosten (damit auch den Wohnhaus-Sanierungskosten) für das gesamte Haus, vereinbart. Diese abweichende Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen wurde auch im Grundbuch ersichtlich gemacht. Im Zeitpunkt der Vereinbarung war der Dachgeschossausbau bereits begonnen worden und wurde darauf auch in der Vereinbarung Bezug genommen. Die Antragsteller begehrten nunmehr für die beiden Liftanlagen im Haus einen abweichenden Verteilungsschlüssel festzulegen, wobei einzelne Eigentümer von im Erdgeschoss gelegenen Objekten von der Kostentragung für die Liftanlagen ausgenommen werden sollten. Besteht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel, ist eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der Vereinbarung zwingende gesetzliche Voraussetzung für eine gerichtliche (Neu-)Festsetzung (5 Ob 235/16k; 5 Ob 224/09s; 5 Ob 199/11t = wobl 2012/100). In diesem Fall wurde davon ausgegangen, dass hier eine auch die Liftkosten umfassende Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels vorliege und eine zwischenzeitliche wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten weder ausreichend behauptet noch hervorgekommen ist. Darauf, dass die Liftanlage bei Abschluss der Vereinbarung bereits vorhanden und/oder in Betrieb genommen war, kommt es nicht an. 5 Ob 83/18v – Das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) stellt auf die tatsächliche Versorgung eines Objekts ab Die Antragstellerin war in den Abrechnungsperioden 2011-2015 Wohnungseigentümerin von acht als Geschäftslokal gewidmeten Wohnungseigentumsobjekten. Für die gesamte Liegenschaft war eine zentrale Heizungs– und Wärmeversorgungsanlage vorhanden. An diese Anlage waren die Eigentumsobjekte der Antragstellerin jedoch nicht angeschlossen, es bestand lediglich eine Ausstattung mit Roh- oder Leerverrohrungen. Dennoch verrechnete die die Liegenschaft verwaltende Antragsgegnerin für diesen Zeitraum jeweils einen verbrauchsunabhängigen Grundanteil für Heiz- und Warmwasserkosten (Grund– und Messpreis) nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen (§ 10 Abs 2 iVm § 12 HeizKG). Das HeizKG ist bei Gebäuden und wirtschaftlichen Einheiten mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die durch eine gemeinsame Werbeversorgungsanlage mit Wärme versorgt werden und ua mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind, anzuwenden. Der Verwalter schuldet einem Wohnungseigentümer eine ordentliche und richtige Abrechnung der Heiz– und Warmwasserkosten (§ 20 Abs 3 WEG 2002 iVm HeizKG), wobei die Abrechnung inhaltliche nach den Regelungen des HeizKG zu erfolgen hat. Wärmeabnehmer im Sinne des § 2 Z 4 lit c HeizKG ist, derjenige der ein mit Wärme versorgtes Nutzungsobjekt im Sinne der Z 5 nutzt. Grundvoraussetzung für die Qualifikation als Nutzungsobjekt ist gemäß § 2 Z 5 HeizKG die Versorgung mit Wärme (5 Ob 82/16v). Ob einer aufgrund Gesetzes, Bescheid oder (Wohnungseigentums–) Vertrag bestehenden Verpflichtung, dass Wohnungseigentumsobjekt an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage iSd § 2 Z 2 HeizKG anzuschließen, nachgekommen worden ist, ist für die Anwendung des HeizKG jedoch nicht relevant. Es kommt nur auf die tatsächliche Versorgung an: eine beheizbare Nutzfläche liegt dann vor, wenn der betreffende Raum entweder mit Warmwasser oder Heizung versorgt wird (ErläutRV 716  BlgNR 18. GP 18). Der unterlassene Anschluss an eine vorhandene Wärmeversorgungsanlage führt aber unter Umständen zu Beseitigungs– und/oder Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümer. Nach den Vorgaben des HeizKG war die Verrechnung des verbrauchsunabhängigen Anteils an Heiz– und Warmwasserkosten (§ 10 Abs 2 HeizKG) nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche (§ 12 HeizKG) nicht zulässig. 5 Ob 18/18k – Anders als im MRG kommt es in WGG nicht auf die objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit der Anlage bei der Überwälzung der Betriebskosten an Die Vermieterin ließ nachträglich eine Liftanlage in dem Haus errichten. Die Zustimmung der Mieter hatte sie dazu nicht eingeholt. In diesem Zusammenhang erhöhte sie für alle Mieter den rückzahlbaren Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und beabsichtigte ihnen zukünftig eine Aufzugskostenumlage vorzuschreiben. Zumindest ein Viertel der Mieter widersprachen dem Lifteinbau nicht. Auch gab es keine Vereinbarung mit allen Mietern oder der Mieter untereinander, dass Mieter der Erdgeschoss-Wohnungen abweichend von der Kostenaufteilung nach anteiliger Nutzfläche von den Kosten für den Betrieb der Liftanlage ganz oder teilweise ausgenommen werden sollen. Die in einer Erdgeschoss-Wohnung des Hauses wohnenden Mieter begehrten die Feststellung, dass durch die Vorschreibung des diesbezüglichen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags das für den Bestandgegenstand angemessene Entgelt iSd §§13 und 14 WGG und das zulässige Ausmaß des Anteils der Antragsteller an den Gesamtkosten des Hauses überschritten worden sei und dem Antragsgegner die Rückerstattung aufzutragen. Das Mietverhältnis unterliegt idF den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Die Liftanlage ist als Gemeinschaftsanlage eine Anlage, die aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt ist (5 Ob 83/15i; RIS-Justiz RS0070297). Eine ausdrückliche vertragliche Einräumung des Nutzungsrechts ist nicht Voraussetzung. Nur dann wenn einzelnen Mietern das ausschließliche Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mieter  von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen, liegt keine Gemeinschaftsanlage vor (5 Ob 83/15i; RIS-Justiz RS0070297; vgl auch RS0069988). Dafür ist aber eine entsprechende Vereinbarung erforderlich (RIS-Justiz RS0101592 [T6], RS0097525 [T4], 5 Ob 83/15i; RIS-Justiz RS0097525 [T3]). Eine solche Vereinbarung lag in diesem Fall nicht vor. Nach dem § 14 Abs 1 Z 7 WGG darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung ein Betrag zur Deckung der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen angerechnet werden. Da in diesem Fall das Haus vor dem Inkrafttreten des WGG 1979 (ab 1.1.1980) erstmals bezogen wurde, gilt gem. § 39 Abs 8 Z 1 WGG 1979 für solche Verträge § 16 Abs 1 WGG über die Verhältnismäßigkeit nach Nutzflächen nicht (5 Ob 37/16a), sondern (WGG 1940 iVm WGGDV 1940) die Verhältnismäßigkeit nach Wohnflächen (RIS-Justiz RS0083869; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer aaO § 16 WGG Rz 1). Anders als im MRG kommt es in WGG nicht auf die objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit der Anlage bei der Überwälzung der Betriebskosten an.  Nur bei einer schriftlichen Vereinbarung kann bei einzelnen Betriebskostenarten und den Kosten für gemeinschaftliche Anlagen (ausgenommen Heiz- und Warmwasserkosten), die Aufteilung nach dem Verhältnis der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten erfolgen (§ 16 Abs 6 WGG). Außer im Rahmen einer einvernehmlichen Vereinbarung gemäß § 16 Abs 5 WGG ist im WGG daher – anders als im MRG und WEG –  die Befreiung von Liftkosten mangels Nutzungsmöglichkeit nicht möglich (Prader, Zum Problem der fehlenden Benützungsmöglichkeit von Gemeinschaftsanlagen im WGG, wobl 2004, 224; derselbe, immolex 2015, 312 [Anm zu 1 Ob 147/15x]. Auch in dem Zusammenhang mit dem Verteilungsschlüssel des § 16 WGG kommet es nicht darauf an, dass eine vernünftige faktische Nutzungsmöglichkeit besteht. Die Richtigkeit (Zulässigkeit bzw Rechtmäßigkeit der Höhe [5 Ob 237/17i; RIS-Justiz RS0118030]) des vorgeschriebenen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und dessen Rückzahlung kann sich (nur) aus der Überschreitung der gesetzlich zulässigen Obergrenze ergeben. Dabei ist irrelevant, ob der Aufwand im Verhältnis, eine verrechenbare Erhaltungsmaßnahme oder Verbesserung darstellt (5 Ob 237/17i mwN). Die Einhebung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gem. § 14 WGG beruht stattdessen auf der eigenverantwortlichen Entscheidung des Vermieters. Diese Beurteilung obliegt zunächst dem Vermieter. Nur bei Fehleinschätzungen des Erhaltungszustands des Hauses muss er dies gegen sich gelten lassen. Gem. § 14d Abs 4 WGG ist er dazu verpflichtet, die eingehobenen Erhaltungsbeiträge zzgl angemessener Verzinsung dem Mieter zurück zu erstatten. Daneben kann die Einforderung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags nur über die gesetzlichen Höchstgrenzen geprüft werden (§ 14d Abs 2 WGG). Auch die in Bezug auf den Erstbezug im Jahr 1977 in diesem Fall höchstzulässigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (gem § 14 d Abs 2 WGG idF der Novelle 2016) je m² Nutzfläche hatte die Antragsgegnerin idF nicht überschritten. Dr. Iris Mutz Wien/Klagenfurt, September 2018 WMWP Rechtsanwälte...
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17 Sep
Paul Koppenwallner, act legal Austria, hat das Wiener Startup Saturo Foods bei dem Einstieg von Square One Foods rechtlich begleitet. Das von Square One Foods bereitgestellte Kapital soll die weitere Expansion von Saturo Foods ermöglichen (insbesondere geographische Ausdehnung und Erweiterung des Vertriebs). Der Investitionsbetrag beläuft sich auf eine mittlere sechsstellige Summe. Square One Foods ist Teil der österreichischen Spitz-Unternehmensgruppe (einer der größten Nahrungsmittelhersteller in Österreich), agiert dabei aber unabhängig. Saturo Foods produziert Getränke, die eine gesamte Mahlzeit ersetzen können und ist nach eigenen Angaben eines der am schnellsten wachsenden Jungunternehmen in Österreich. Der Food/Beverage-Bereich ist ein Markt, der in Österreich immer stärkere Aufmerksamkeit von Venture Capital Investoren...
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14 Sep
Verkauf des Areals „Benediktinerschule“ Die Landeshauptstadt Klagenfurt am Wörthersee beabsichtigt eine Liegenschaft im Rahmen eines wettbewerblichen, strukturierten Verkaufsprozesses zu veräußern. Bei der zum Verkauf stehenden Liegenschaft handelt es sich um ein zentral in der Innenstadt von Klagenfurt am Wörthersee liegendes Schulgebäude. Der Gebäudekomplex befindet sich am westlichen Rand des Benediktinermarkts, umrahmt von der Adolf-Kolping-Gasse, der Lichtenfelsgasse sowie dem Benediktinerplatz. Als Ansprechpartner fungiert Wiedenbauer Mutz Winkler & Partner Rechtsanwälte GmbH, Gabelsbergerstraße 5, 9020 Klagenfurt am Wörthersee. Die Verkaufsunterlagen können unter martin.wiedenbauer@actlegal-wmwp.com bei gleichzeitiger Bekanntgabe der Identität des Kaufinteressenten angefordert werden. Die Veröffentlichung ist abrufbar unter www.klagenfurt.at und...
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Aktuelles

Termine

16 Jan
Datenschutz geht uns alle an! 2018 kommen auf Unternehmen große Veränderungen zu, auf die wir Sie zu Beginn des Jahres vorbereiten wollen. Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme an unserer act-legal Veranstaltung gemeinsam mit den Experten aus unserer Frankfurter Partnerkanzlei. Countdown Datenschutz am 16.Jänner 2018 um 17.00 Uhr im weXelerate Start up und Innovation Hub,1020 Wien, Praterstraße 1 Im angeschlossenen Folder finden Sie nähere Informationen. Sie können sich ganz einfach über diesen Link anmelden:...
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RECHTSNEWS

Dr. Martin Wiedenbauer

Rechtsanwalt
Martin Wiedenbauer ist Wirtschaftsanwalt und berät nationale sowie internationale Klienten. Der Beratungsumfang erstreckt sich auf alle Rechtsbereiche eines Wirt­schafts­unternehmens und...
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Mag. Martin Mutz LL.M.

Rechtsanwalt
Martin Mutz ist vornehmlich in den Bereichen des Bank-, Gesellschafts, und Sanierungsrechts, sowie Liegenschaftsrecht tätig. Er berät Unternehmen und Banken...
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MMag. Dr. Robert Winkler

Rechtsanwalt
Der Tätigkeitsschwerpunkt von Robert Winkler liegt im Bereich Unternehmens- und Gesellschaftsrecht, M&A, Umgründungen / Restrukturierung, Projektfinanzierungen / Corporate Finance. Robert...
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Mag. Michael Achleitner LL.M.

Rechtsanwalt
Michael Achleitner ist schwer­punktmäßig in den Bereichen Zivil- und Unternehmens­recht, Versicherungs­recht, Handels­vertreter­recht, Immobilien­recht und der Führung von Zivil­prozessen tätig. Zu...
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Mag. Peter Urabl

Rechtsanwalt
Peter Urabl ist als Rechtsanwalt mit Schwer­punkt im Wirtschafts­recht und all­gemeinen Zivil­recht tätig und vertritt vor allem Wirtschafts­unternehmen und Rechts­träger...
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Dr. Iris Mutz

Rechtsanwältin
Iris Mutz ist hauptsächlich in dem Bereich des Zivilrechts, insbesondere dem Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht tätig. Weiters vertritt sie im Liegenschafts-...
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Dr. Roman Hager, LL.M.

Rechtsanwalt
Roman Hager hat lang­jährige Er­fahrung im Bank- und Finanz­bereich und berät nationale sowie inter­nationale Klienten. Sein fachlicher Schwer­punkt liegt im...
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Dr. Paul Koppenwallner LL.M.

Rechtsanwalt
Paul Koppenwallner ist in den Bereichen Unternehmens­- und Gesellschaftsrecht sowie Arbeits­recht tätig. Er berät in- und ausländische Klienten vorrangig bei...
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Mag. Christine Wolensky (vormals Ramer)

Rechtsanwältin
Akademische Ausbildung Diplomstudium der Rechtswissen­schaften, Uni­versität Wien (2006-2010) Berufliche Ausbildung Gerichts­jahr im Sprengel des Ober­landes­gerichtes Wien Rechts­anwältin bei WMWP Rechtsanwälte...
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